Анализ эффективности арендных отношений в Республике Беларусь Белорусский Государственный Университет. Экономический факультет. Магистерская диссертация Дерновича Андрея Александровича Научный руководитель Ковалев Михаил Михаилович

2 Цели и задачи исследования: Цель исследования состоит в том, чтобы на основе анализа теории и практики арендных отношений разработать рекомендации по повышению их эффективности. Задачи: 1. Обобщение теоретических разработок и публикаций по теме арендных отношений в Республике Беларусь и за рубежом; 2. Сравнительный анализ рынка государственной (на примере ГУ «Главное хозяйственное учреждение») и коммерческой недвижимости 3. Разработка механизмов повышения эффективности арендных отношений

3 Государственное учреждение "Главное хозяйственное управление" Управления делами Президента Республики Беларусь было создано в целях надлежащего управления государственной собственностью. С 1994 г. обслуживает административные здания в столице и областных центрах, где размещаются органы государственного управления, Администрация Президента, Совет Министров, Управление делами Президента, Совет безопасности, Комитет государственного контроля, министерства, госкомитеты и другие центральные органы управления Республики Беларусь. Тесно взаимодействует с подразделениями Управления делами Президента Республики Беларусь, а также с органами управления республиканского и регионального уровня, организациями и предприятиями различных форм собственности. Обеспечивает эффективное использование около 400 зданий и сооружений республиканской собственности, размещает республиканские органы управления осуществляет бесперебойную и качественную работу средств связи и компьютерных систем Президента и высших органов государственного управления Республики Беларусь, а также ремонт, эксплуатацию и сохранность зданий и сооружений. Сдает в аренду помещения в административных зданиях столицы и областных центров.

4 Согласно Указу Президента Республики Беларусь 495 от г. установлены следующие базовые ставки по целевому использованию помещений: Целевое использование помещений непроизводственное смешанное производственное Минск 1075 Брест 642,5 Витебск 642,5 Гомель 642,5 Гродно 642,5 Могилев 642,5 Минская область -Молодечно, Дзержинск, Смолевичи, Борисов Озерцо 21,51 Ставка арендной платы за один квадратный метр арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки арендной платы на коэффициенты, предусмотренные Положением об определении размеров арендной платы. При наличии оснований для применения нескольких коэффициентов к базовой ставке применяются все соответствующие коэффициенты, предусмотренные пунктом 10 Положения.

5 С П Р А В К А По состоянию на г. действующих договоров аренды Из них в Минске , в областях Кол-во договоров аренды Арендуемая площадь кв.м. Средняя ставка у.е. Изменение ставки по сравнению с сентябрем 2009 г. Минск ,42 5,39+0,17 Брест ,48 3,59+0,02 Витебск ,87 3,58+0,02 Гомель ,882,81-0,01 Гродно ,55 3,39-0,03 Минская область ,27 3,07-0,31 Могилев ,78 2,92-0,02 ИТОГО ПО РЕСПУБЛИКЕ ,25 4,95+0,12

6 Рынок коммерческой недвижимости Офисные помещения С начала текущего года офисная недвижимость в Минске подешевела на 15-35%. Ставки предложения арендной платы в бизнес-центрах класса «А» снизились за январь-август текущего года на 30% (с 43 до 29,8 евро/кв. м). В классе «В» произошло 29-процентное падение (с 31,3 до 22,48 евро/кв. м). И на 28% (с 27,5 до 14,5 евро/кв.м) произошло снижение в классе «С». Но реальные ставки договоров аренды примерно на 10 процентов ниже ставок предложения. Это в среднем. Что же касается конкретных объектов, то разница между предложенной ставкой и договорной варьируется в пределах 5-15%. Небольшой рост арендных ставок в сентябре специалисты объясняют следующим образом. В результате того, что в Минске подавляющее большинство административных объектов можно отнести к классам «В», «С» и ниже, собственники таких помещений быстрее адаптировались к рынку, т.е. снижали ставки динамично. Как результат, к августу произошло вымывание предложения соответствующих офисных помещений. Стал наблюдаться их дефицит. По крайней мере, найти подходящий по всем параметрам объект в интернете достаточно сложно, в том числе и по причине несоответствия заявленных характеристик фактическим. Дефицита офисных помещений в бизнес-центрах класса «А» пока нет, но темпы снижения арендных ставок в этом секторе в последние месяцы существенно замедлились: в июне по сравнению с предыдущим месяцем снижение составило 7%, в июле и в августе -- по 3%. Приведенные данные говорят о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наблюдается начало стабилизации в части ставок арендной платы. О том, что ставки стабилизировались, можно будет говорить уверенно, если в сентябре колебание ставок предложения не выйдет за пределы плюс-минус 5% по отношению к скорректированным с начала года ценовым показателям, считают аналитики.

7 Складские помещения Стабилизация наблюдается сегодня на рынке складских помещений. С той лишь разницей, что здесь стабилизация ставок арендной платы произошла еще в мае, когда они остановились на уровне 4-6 евро/кв. м в зависимости от качества и местоположения объектов. Это обычные складские помещения -- класса «Д», самого ходового и распространенного у нас на рынке. К сожалению, предложения объектов более высокого уровня в Минске практически нет.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы Тенденции развития офисной недвижимости Продолжается общее снижение спроса на офисные площади. Дальнейшее снижение ставок аренды - переговоры о снижении ставок аренды ведутся практически по всем объектам. Все больше бизнес-центров переходит под контроль банков. 8

9 В целях повышения эффективности сдачи в аренду помещений, принадлежащих государству с вступает в силу Указ Президента Республики Беларусь 518 от Основные изменения (по сравнению с Указом 495 от ) Привязка арендной платы к базовой величине Отмена коридорного коэффициента Упразднение Республиканской комиссии по упорядочению использования административных зданий, сооружений, производственных площадей и других объектов государственной собственности

10 В начало Спасибо за внимание!