Учет инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость Инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) для: получения дохода от операционной аренды; получения выгод в связи с повышением стоимости капитала; и того, и другого. Но не для: использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, или в административных целях; продажи в ходе нормальной хозяйственной деятельности.

Примеры объектов инвестиционной недвижимости: земля, предназначенная для получения прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи через короткий срок; земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено; здание, принадлежащее государственному учреждению (или находящееся в его владении по договору финансовой аренды) и предоставленное в операционную аренду по договору; здание, не занятое, но предназначенное для предоставления в операционную аренду внешним сторонам. здание, находящееся в стадии реконструкции, которое предполагается использовать в качестве инвестиционной недвижимости. Инвестиционная недвижимость

Следующие активы не соответствуют определению инвестиционной недвижимости: объекты, которые предполагается продать в ходе обычной хозяйственной деятельности; объект, который строится для третьих лиц; здание, занимаемое учреждением. Инвестиционная недвижимость

Если часть объекта используется для получения арендной платы или прироста капитала, а другая часть - для административных целей и такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга, государственное учреждение учитывает указанные части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя реализовать по отдельности, объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если лишь незначительная часть этого объекта предназначена для административных целей.

Для учета инвестиционной недвижимости предназначены следующие счета: 2510 «Инвестиционная недвижимость» 2320 «Накопленная амортизация и обесценение инвестиционной недвижимости» Инвестиционная недвижимость

Инвестиционную недвижимость следует признавать активом, когда: существует вероятность поступления в государственное учреждение будущих экономических выгод или полезного потенциала, связанных с инвестиционной недвижимостью; можно достоверно оценить инвестиционную недвижимость. Первоначальное признание и оценка Инвестиционная недвижимость

При первоначальной оценке объект инвестиционной недвижимости оценивается по себестоимости, включая все затраты по сделке. Себестоимость инвестиционной недвижимости включает цену покупки и любые относимые на нее прямые затраты. Прямые затраты включают: стоимость профессиональных юридических услуг; налоги на передачу прав собственности; другие операционные расходы; Первоначальное признание и оценка Инвестиционная недвижимость

Первоначальное признание и оценка Себестоимость инвестиционной недвижимости, сооруженной хозяйственным способом, представляет собой стоимость на дату завершения строительства или реконструкции. При этом до момента завершения учреждение применяет правила учета данного объекта как основного средства. После завершения объект учитывается как объект инвестиционной недвижимости.

В себестоимость инвестиционной недвижимости не включаются: начальные затраты, которые не относятся к затратам необходимым для приведения актива в рабочее состояние в соответствии с его функциональным назначением; первоначальных убытков, понесенные до момента достижения инвестиционной недвижимостью запланированного уровня занятости; сверхнормативные расходы материалов, труда и иных ресурсов, осуществленных при строительстве или реконструкции недвижимости. Первоначальное признание и оценка инвестиционной недвижимости

Приобретение инвестиционной недвижимости отражается следующей корреспонденцией счетов: Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» Кт 3210 «Краткосрочная кредиторская задолженность поставщикам и подрядчикам» Принятые в эксплуатацию возведенные здания или сооружения, или здания и сооружения после реконструкции, отвечающие критериям признания инвестиционной недвижимости, а также при переводе из категории «Основные средства» в «Инвестиционную недвижимость» осуществляется проводка: Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» Кт 2411«Незавершенное строительство» или субсчета счета 2320 «Здания», 2330 «Сооружения». Инвестиционная недвижимость

Последующие затраты в инвестиционную недвижимость капитального характера, увеличивают балансовую стоимость, когда существует вероятность получения учреждением экономических выгод сверх нормативных показателей, первоначально рассчитанных для имеющихся объектов инвестиционной недвижимости или полезного потенциала, такие затраты могут быть достоверно оценены и отнесены на конкретный актив. Расходы, понесенные впоследствии с целью достройки, замены части недвижимости включаются в себестоимость инвестиционной недвижимости. Государственное учреждение указывает в балансовой стоимости расходы на замену частей существующей инвестиционной недвижимости в момент возникновения таких расходов при условии выполнения требований критериев признания. Последующий учет инвестиционной недвижимости

Оценка после первоначального признания Существует две модели Модель учета по первоначальной стоимости приобретения (по фактическим затратам)) учета: Модель учета по справедливой стоимости (по переоцененной стоимости)

Модель учета по первоначальной стоимости приобретения (фактическим затратам ) После первоначального признания учет производится по себестоимости за минусом любой накопленной амортизации и любых накопленных в результате обесценения убытков (аналогично модели учета по фактическим затратам раздела «Основные средства»). по справедливой стоимости После признания в качестве актива учет инвестиционной недвижимости, чья справедливая стоимость может быть надежно измерена, производится по справедливой стоимости.

Учет по первоначальной стоимости Государственное учреждение, применяющее модель учета по справедливой стоимости, продолжает такое измерение вплоть до выбытия или до момента, когда он станет недвижимостью, занимаемой собственником или когда начнет его реконструкцию для последующей продажи. Справедливой стоимостью инвестиционной недвижимости обычно является их рыночная стоимость, определяемая путем оценки, выполненной профессиональными оценщиками.

Учет по первоначальной стоимости Доход или расход от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости следует признавать в доходах и расходах того периода, в котором они возникли: увеличение балансовой стоимости класса активов в результате переоценки отражается: Дебет 2510 «Инвестиционная недвижимость» Кредит 6310 «Доходы от изменения справедливой стоимости»; уменьшение стоимости инвестиционной недвижимости отражается: Дебет 7410 «Расходы от изменения справедливой стоимости» Кредит 2510 «Инвестиционная недвижимость»

Учет по первоначальной стоимости Если ранее было признано уменьшение стоимости класса активов, то при увеличении стоимости того же класса активов, связанном с последующей переоценкой, производится возвращение уменьшения стоимости.

Учет по первоначальной стоимости 1. Начисление амортизации инвестиционной недвижимости: ежемесячно методом равномерного начисления с использованием годовых норм амортизации для основных средств, утвержденных приказом 95, ликвидационная стоимость равна нулю, если объект простаивает или активно не используется и удерживается для выбытия, амортизация не прекращается, пока он полностью не амортизируется Дт 7110 «Расходы по амортизации долгосрочных активов» Кт 2521 «Накопленная амортизация инвест. недвижимости» Дт 5011 «Финансирование кап.вложу. за счет бюджетных средств» Кт 6020 «Доходы от финансирования капитальных вложуений»

Учет по первоначальной стоимости 2. Признание обесценения: производится по результатам работы инвентаризационной комиссии, когда возмещаемая стоимость окажется ниже балансовой стоимости данного актива, Дт 7440 «Расходы от обесценения активов» Кт 2522 «Резерв на обесценение инвест. недвижимости» 3. Реверсирование обесценения : производится по результатам работы инвентаризационной комиссии, когда возмещаемая стоимость окажется выше балансовой стоимости данного актива, не более, чем на сумму ранее признанных резервов на обесценение Дт 2522 «Резерв на обесценение инвест. недвижимости» Кт 7440 «Расходы от обесценения активов»

Реклассификация инвестиционной недвижимости ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ИЗМЕНЕНИЕ НАЗНАЧЕНИЯ РЕКЛАССФИКАЦИЯ Реклассификация Перевод в категорию инвестиционная недвижимость или исключение из нее производится тогда, когда меняется назначение использования актива.

Например: Реклассификация инвестиционной недвижимости ЗДАНИЕ (ИН) ЗАПАСЫ ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО ПРОДАЖА ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ ЦЕЛЕЙ

Реклассификация инвестиционной недвижимости Учреждение осуществляющее перевод инвестиционной недвижимости в категорию основные средства, учитывающее данный объект по модели учета по себестоимости при переводе из одной категории в другую балансовую стоимость не корректирует.

Реклассификация инвестиционной недвижимости ОС ИН (учет по фактическим затратам) Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» Кт 2320 «Здания» Дт 2392 «Резерв на обесценение основных средств» Кт 2522 «Резерв на обесценение инвестиционной недвижимости» Дт 2391 «Накопленная амортизация основных средств» Кт 2521 «Накопленная амортизация инвестиционной недвижимости». ОС ИН ( учет по справедливой стоимости) ОС ИН ( учет по справедливой стоимости) Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» Кт 2320 «Здания» Дт 2391 «Накопленная амортизация основных средств» Кт 2320 «Здания»

Пример : Учреждение имеет на балансе инвестиционную недвижимость в виде здания и учитывает данный объект в соответствии с моделью учета по фактическим затратам. Руководством учреждения, по согласованию с администратором бюджетных программ, принято решение использовать здание под офис для собственных целей. Первоначальная стоимость здания – тенге; Накопленная амортизация здания – тенге; Накопленные убытки от обесценения – тенге. Реклассификация инвестиционной недвижимости

Решение: Корреспонденция счетов по реклассификации объекта из инвестиционной недвижимости в основные средства: 1) Реклассификация первоначальной стоимости объекта Дт 2320 «Здания» – тенге Кт 2510 «Инвестиционная недвижимость» – тенге 2) Перенос накопленной амортизации объекта Дт 2521 «Накопленная амортизация инвест. недвижимости» – тенге К 2391 «Накопленная амортизация основных средств» – тенге 3) Перенос накопленных убытков от обесценения объекта Дт 2522 «Резерв на обесценение инвест. недвижимости» – тенге Кт 2392 «Резерв на обесценение основных средств» – тенге. Реклассификация инвестиционной недвижимости

Пример : Учреждение имеет на балансе землю, классифицируемую как основное средство и учитывает данный объект в соответствии с моделью учета по переоцененной стоимости. Руководством учреждения, по согласованию с администратором бюджетных программ, принято решение сдать землю по договору операционной аренды. Первоначальная стоимость земли – тенге; Резерв от переоценки земли – тенге. Справедливая стоимость объекта на дату изменения его предназначения – тенге Реклассификация инвестиционной недвижимости

Решение: Корреспонденция счетов по реклассификации объекта основного средства в категорию инвестиционная недвижимость 1) Реклассификация стоимости объекта Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» – тенге Кт 2310 «Земля» – тенге 2) Перенос резерва от переоценки стоимости на финансовый результат Дт 5111 «Резерв на переоценку основных средств» – тенге Кт 5210 «Финансовый результат отчетного года» – тенге 3) Переоценка стоимости объекта инвестиционной недвижимости на момент его реклассификации Дт 2510 «Инвестиционная недвижимость» – тенге Кт 6310 «Доходы от изменения справедливой стоимости» – тенге Реклассификация инвестиционной недвижимости

Выбытие объектов инвестиционной недвижимости Выбытие может осуществляться путем продажи или передачи другому государственному учреждению или реклассификации объекта в другую категорию активов. Доходы и расходы, возникающие в результате выбытия инвестиционной недвижимости, определяются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива. Возмещение, подлежащее получению при выбытии инвестиционной недвижимости признается по справедливой стоимости. Выбытие объектов инвестиционной недвижимости

Выбытие инвестиционной недвижимости(при списании с баланса и передача другому ГУ) Дт 7420 «Расходы по выбытию долгосрочных активов» Кт 2510 «Инвестиционная недвижимости» Дт 2520 «Накопл. амортизация и обесценение ИН» Кт 2510 «Инвестиционная недвижимости» Дт 2522 «Резерв на обесценение инвестиционной недвижимости» Кт 7440 «Расходы от обесценения активов» Дт 5011 «Финансирование капитальных вложуений за счет бюджетных средств» Кт 6020 «Доходы от финансирования капитальных вложуений