1 XIV Национальный конгресс по недвижимости 6 июня 2011 года А.В.Крысин президент Европейского трастового банка, председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Роль банков в финансировании жилищного строительства: проблемы и перспективы

2 О целесообразности государственных программ по финансированию жилищного строительства путем развития рынка ипотечных ценных бумаг Один из механизмов обеспечения доступности - рынок ипотечных ценных бумаг В долгосрочной перспективе фондирование до 60% рынка через ипотечные ценные бумаги До конца 2012 г. доля рынка ипотеки, фондируемая за счет ипотечных ценных бумаг, - 45%. Это может быть достигнуто укрупнением государственных программ, реализуемых институтами развития Объем реализуемой Программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием составил 20 млрд. рублей

3 Пожелания Комитета АРБ по ипотеке для последующей программы АИЖК по приобретению облигаций с ипотечным покрытием Предусматривать возможность структурирования выпусков ипотечных ценных бумаг с мезонинным траншем облигаций и обязательство Агентства приобретать такие транши Предоставлять участникам Программы – поставщикам закладных пут опцион на покупку у эмитента (ипотечного агента) накопленного пула ипотечных кредитов в случае низких темпов накопления пула и, как следствие, неэффективности завершения сделки секьюритизации Предусматривать промежуточное финансирование под залог формируемого ипотечного покрытия до даты выпуска облигаций. Погашение займов в рамках промежуточного финансирования – за счет средств, вырученных от размещения облигаций с ипотечным покрытием Хотелось бы, чтобы Программа была нацелена и адаптирована для средних и малых банков – целевую категорию партнеров АИЖК

4 Банки: поддерживают программу ВЭБа, но отмечают узкий круг ее потенциальных участников Планируется до конца 2013 г. выкупить ипотечные облигации на сумму 150 млрд рублей у банков и АИЖК Лимит одобренных заявок в 150 млрд рублей был выбран еще в августе 2010 г. Банки – участники программы должны получить средства по ставке 3% годовых на срок до 31 декабря 2013 г., их объем может составить до 1/3 средств, предоставляемых банкам в рамках программы Банки, поддерживая программу ВЭБа, отмечают узкий круг ее участников, в который не входят кредиторы вторичного рынка недвижимости

5 Факторы, сдерживающие жилищное финансирование (опрос агентства «Эксперт РА» и АИЖК банков-членов Комитета АРБ по ипотеке) Низкое качество потенциальных заемщиков, неопределенность относительно обслуживания долга заемщиками в будущем Неопределенность относительно динамики спроса и цен на жилье и, как следствие, невозможность оценить вероятность реализации проекта и его окупаемости, динамику стоимости залога Частые переносы сроков завершения строительства, необходимость пролонгировать кредиты и создавать повышенные резервы Непрозрачность балансов и отчетности строительных компаний, наличие многочисленных неформальных расходов («откаты» и т. п.) предопределяют сложности в оценке качества проектов и заемщиков Как следствие нежелание большинства строительных компаний работать по прозрачным критериям (в частности, ФЗ 214) и подвергаться повышенному контролю со стороны банков (кредиторов) Дополнительные расходы, связанные с требованиями местных администраций к обеспечению застройщиками жилой инфраструктуры, которые ведут к удорожанию стоимости проектов в ходе строительства и необходимости дополнительного финансирования Отсутствие у строительных компаний твердых и надежных залогов вследствие непрозрачности схем выделения земель под строительство чревато риском утраты залога в случае смены местной администрации Невозможность установить достаточный контроль над движением денежных средств по проекту в случае кредитования крупных компаний, реализующих одновременно несколько проектов Незаинтересованность строительных компаний в быстрой реализации проектов и оптимизации своих издержек, низкая эффективность строительной отрасли в целом

6 Посткризисный характер взаимоотношений банков и застройщиков (опрос агентства «Эксперт РА» и АИЖК банков-членов Комитета АРБ по ипотеке) Переход банков от модели кредитования под залог к проектному финансированию Переход от залога строящегося жилья к залогу построенного и эксплуатируемого недвижимого имущества (в том числе в рамках сдачи его в аренду) Ужесточение контроля за ходом реализации строительного проекта и обоснованностью затрат в том числе с привлечением либо созданием специализированных (инжиниринговых) компаний (агентов) Выделение в рамках организационной структуры банков специального подразделения, ответственного за работу со строительными проектами (оценка, контроль) Приоритет в кредитовании отдается отдельным проектам, а не крупным компаниям, имеющим множество проектов Переход от оценки финансового положения строительной компании к оценке рисков и перспектив реализации (окупаемости, маркетинговой привлекательности) конкретного проекта Повышение требований к доле участия застройщиков в проекте собственными средствами Большее внимание к источнику погашения кредита, т. е. более глубокий анализ устойчивости спроса на жилье в конкретном жилом доме или комплексе В качестве источника погашения все чаще рассматривается выручка от сдачи недвижимости в аренду, а не выручка от продажи жилья Повышение требований банков к внутренней системе планирования проектов со стороны заемщика Усиленный контроль качества подготовки проектной документации Все больше банков отдает предпочтение строительным компаниям, работающим в соответствии с ФЗ 214 Более пристальное внимание уделяется анализу взаимодействия заемщика с контрагентами (требование банковских гарантий возврата авансовых платежей и т. п.)

7 Прогнозируемая опасность торможения рынка и возможные пути его преодоления оправданны кажущиеся чрезмерно завышенными требования банков к своим клиентам - застройщикам жесткие требования банков к застройщикам будут смягчаться возможен дефицит жилья в ближайшие год-два вследствие фактической остановки строительства в кризисный период актуален акцент на проектном финансировании в противовес практике кредитования под залог целесообразно взаимодействие банков, застройщиков и государства приветствуются усилия АИЖК к привлечению в программу «Стимул» региональных властных структур

8 Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы) – современный инструмент привлечения инвестиций в строительство, позволяющий снизить стоимость финансирования пример: поселок «Воскресенское» (Калужская область)

9 Банки об Указании Банка России 2612-У, касающегося деятельности ПИФов Устанавливается нижняя планка по созданию резервов под паи ПИФов, находящихся на балансах банков в 21% от величины дебиторской задолженности на балансе ПИФов (например, по договорам строительного подряда на ПИФе недвижимости) НЕЗАВИСИМО от качества и реального риска по этой задолженности, а также повышенный коэффициент риска 1.5 по вложениям во ВСЕ паевые фонды при расчете коэффициента Н1. Эти нормы ставят барьер между банками и паевыми фондами и могут привести к отказу банков от этого финансового инструмента. Первое - об оценке риска по вложениям банка в ПИФы - вероятен вариант, когда классификационные показатели, в соответствии с действующей в Банке нормативной документацией, будут оценены как «хорошие» и, следовательно, установление ограничения минимально возможного процента резервирования нецелесообразно и может привести к необоснованному начислению излишнего резерва. Второе - по поводу формирования резерва по недвижимому имуществу: - банки обязаны формировать резерв в зависимости от срока нахождения имущества на балансе в размере от 10 до 75% - данный подход экономически неоправдан, не учитывает ни справедливую стоимость актива и его реальное обесценение, ни состояние рынка, ни причины удержания актива на балансе - рационален подход, при котором надежная оценка стоимости актива - его справедливая стоимость, определяемая в том числе рыночными ценами В Указаниях не учитывается доля участия кредитной организации в фонде, а так же структура и качество вложений паевого инвестиционного фонда С учетом предлагаемых ставок резервирования участие банков в данных проектах может существенно сократиться По поводу формирования (до момента реализации) резерва по переданному банком на баланс дочерней организации имуществу (полученному по отступному) с применением коэффициентов резервирования в зависимости от длительности нахождения указанного имущества на балансе банка при передаче имущества оно списывается с баланса банка и неясен объект резервирования

10 Принятие разработанных поправок: - вводит ограничение возможности размещения средств - ведет к снижению кредитного портфеля - и прекращению деятельности отдельных банков Введение повышенного коэффициента (1,5) для расчета норматива достаточности капитала банков по активам ужесточает требования к достаточности капитала банков и сдерживает кредитование в банковском секторе Ограничения по переводу средств на счета клиентов в других банках или по предоставлению кредитов, направляемых на приобретение недвижимого имущества или развитие жилищного строительства, серьезно затрагивают интересы клиентов Введение в действие изменений вызовет снижение объемов кредитования в иностранной валюте Об Указании 2613-У об изменениях Инструкции Банка России 110-И «Об обязательных нормативах»