Рынок коммерческого строительства в Украине: объемы, тенденции и перспективы развития январь 2008 демоверсия * Данный отчет является собственностью BauMarketing ®. Перепечатка, продажа, передача третьим лицам любой части информации без согласования с руководителем проекта запрещена.

Содержание Методология, выборка3 Терминология исследования4 Объем рынка коммерческого строительства10 Структура рынка коммерческого строительства:12 По назначению зданий Рис.1.Количество объектов коммерческого строительства Рис. 2. Площадь объектов коммерческого строительства По типу строительства Рис.3. Структура коммерческого строительства по типу строительства По площади объектов Рис. 4. Средние площади объектов коммерческого строительства, тыс.кв.м Рис. 5. Сегментация объектов коммерческого строительства по площади Рис. 6. Сегментация объектов производственного назначения по площади Рис. 7. Сегментация объектов торгового строительства по площади Рис. 8. Сегментация ТРЦ по площади Рис. 9. Сегментация объектов складского и логистического строительства по площади Рис. 10. Сегментация объектов офисного строительства по площади Рис. 11. Сегментация объектов гостиничного строительства по площади Рис. 12. Сегментация многофункциональных комплексов по площади

Содержание По типу несущих конструкций (технологии строительства) Рис. 13. Сегментация коммерческого строительства по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 14. Сегментация производственного строительства по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 15. Сегментация торгового строительства по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 16. Сегментация ТРЦ по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 17. Сегментация офисных объектов по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 18. Сегментация гостиниц по технологии (материалу) несущих конструкций Рис. 19. Сегментация административных зданий по технологии (материалу) несущих Конструкций Рис. 20. Сегментация многофункциональных комплексов по технологии (материалу) несущих конструкций По регионам Табл.1. Коммерческое строительство по регионам Украины Рис. 21. Распределение объектов коммерческого строительства по регионам Рис. 22. Средняя площадь объектов строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 23. Распределение производственного строительства по регионам Рис. 24. Средняя площадь производственного строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 25. Распределение торгового строительства по регионам

Содержание Рис. 26. Средняя площадь торгового строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 27. Распределение ТРЦ по регионам Рис. 28. Средняя площадь ТРЦ по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 29. Распределение складского и логистического строительства по регионам Рис. 30. Средняя площадь складского и логистического строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 31. Распределение офисного строительства по регионам Рис. 32. Средняя площадь офисного строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 33. Распределение гостиничного строительства по регионам Рис. 34. Средняя площадь гостиничного строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 35. Распределение административного строительства по регионам Рис. 36. Средняя площадь административного строительства по регионам в 2007 году, кв. м. Рис. 37. Распределение многофункциональных комплексов по регионам Рис. 38. Средняя площадь многофункциональных комплексов по регионам в 2007 году, кв. м. Лидеры рынка коммерческого строительства Табл.2. Крупнейшие застройщики объектов коммерческого строительства Табл. 3. Основные поставщики несущих металлоконструкций 61 Факторы влияния на развитие рынка Табл. 4. Общие факторы влияния на развитие рынка Табл. 5. Факторы влияния на развитие отдельных сегментов рынка 64 4

Содержание Проблемы развития рынка Табл. 6. Проблемы развития рынка и пути их решения 69 Динамика развития рынка в гг. Рис. 39. Строительство зданий коммерческого назначения в годах, шт. Рис. 40. Площадь зданий, строящихся в годах, тыс. кв.м. Рис. 41. Доли различных типов зданий по назначению в гг. (шт.), % Рис. 42. Доли различных типов зданий по назначению в гг. (кв.м.), % Рис. 43. Средняя площадь зданий разного назначения в , тыс. кв.м. 71 Прогнозы развития рынка коммерческого строительства в Украине на гг.* Рис. 44. Распределение по регионам объектов коммерческого строительства, начало строительства которых запланировано на года Рис. 45. Сравнение площади начатых в 2007 г. и запланированных на гг. объектов Рис. 46. Количество коммерческих объектов, начало строительства которых запланировано на гг. Рис. 47. Площадь коммерческих объектов, начало строительства которых запланировано на гг. Рис. 48. Средняя площадь объектов коммерческого строительства, начатых в 2007 году и запланированных к строительству в гг. Рис. 49. Строительство производственных объектов, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 50. Строительство торговых объектов, начатое в 2007 году и запланированное на гг * впервые прогноз рынка построен НЕ на основе экспертных оценок и/или экстраполяции, а на основе результатов анализа фактически заявленных и реализуемых проектов

Содержание Рис. 51. Строительство ТРЦ, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 52. Строительство складов и логистических центров, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 53. Строительство складов и логистических центров по регионам, тыс. кв. м Рис. 54. Строительство офисов и бизнес-центров, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 55. Строительство гостиниц, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 56. Строительство гостиниц по регионам, тыс. кв. м Рис. 57. Строительство многофункциональных комплексов, начатое в 2007 году и запланированное на гг. Рис. 58. Строительство многофункциональных комплексов по регионам Выводы103 6

Методология, источники информации При проведении исследования использовались следующие методы: 1.Аудит объектов, построенных в Украине. 2.Анализ аналитики рынка коммерческого строительства (с 2003 года). Источники информации: 1.Информация, предоставленная участниками исследования. 2.Информация, полученная в результате физического наблюдения (аудит стройплощадок). 3.Информация, полученная в результате опроса строительных компаний, девелоперов, инвесторов. 4.Информация с официальных страниц предприятий. 5.Информация, полученная из вторичных источников (пресса, специализированные сайты). 6.Официальные данные статистики коммерческого и промышленного строительства. 7.Архивные данные одноименных проектов КПД 100 – BauMarketing ® гг. Некоторые цифры методологии проекта: Первоначальная база объектов 8286 Промежуточная база объектов 5487 (за вычетом жилья, зданий некоммерческого назначения) Конечная база объектов 827 (за вычетом ремонтов, долгостроев, нереализованных планов и др.) 7

Терминология исследования В исследовании рассмотрен рынок коммерческого строительства – строительства объектов нежилого назначения, строящегося для собственных нужд предприятий, либо для коммерции (продажа, аренда). Отнесение того или иного объекта в соответствующий сегмент производилось по следующему принципу: Производство производственные здания любого профиля ремонтные мастерские, в том числе автомастерские, СТО, депо, мойки и т.п. объекты сельскохозяйственного производства Торговля магазины, торговые павильоны автосалоны супермаркеты торговые центры торгово-выставочные и выставочные комплексы Торгово-развлекательные центры – крупные объекты, совмещающие торговую и развлекательную функции Склады склады ангары логистические комплексы 8

Офисы – офисные и административные здания коммерческого назначения Гостиницы гостиницы санатории рекреационные комплексы Развлечения кинотеатры рестораны, кафе боулинг, бильярд и т.п. Спорт – спортзалы, спорткомплексы Административные здания школы, дошкольные учреждения больницы административные здания государственных учреждений другие строения государственных организаций некоммерческого и непроизводственного назначения Многофункциональные комплексы – крупные объекты коммерческой недвижимости, в которых имеются площади разного назначения; чаще всего это сочетание торговых, офисных и гостиничных площадей; встречаются самые разные комбинации Другое – все объекты, не попадающие ни в одну из вышеперечисленных категорий Терминология исследования 9

Новое строительство – строительство полностью нового объекта, «с нуля». Реконструкция – кардинальное изменение здания, связанное со сносом стен / изменением назначения и т.д. Т.е. при реконструкции происходит фактически «демонтаж» здания; оставляя только фундамент и/или несущие стены, все остальные работы (обустройство внутренних перегородок, наружных стен, полов, отделочных работ) делаются с нуля. Расширение – пристройка нового крыла, надстройка новых этажей к уже существующему зданию. Объекты, в которых производились ремонтные работы (утеплительные работы, смена кровельного покрытия, покраска стен, смена напольного покрытия, монтаж подвесных потолков и др., в т.ч. всего здания целиком или большой его части), не вошли в список аудируемых объектов. Терминология исследования 10

Что НЕ входит в объекты коммерческого строительства и что не было учтено при оценке рынка: -жилые объекты; -площадь некоммерческого назначения в многофункциональных комплексах; -объекты коммерческого строительства общим объемом площади по полу менее 200 кв.м; -объекты некапитального строительства (временные торговые сооружения); -сооружения, не являющиеся зданиями (навесы, гаражи, стоянки, АЗС и т.п.) Терминология исследования 11

Показатели оценки рынка коммерческого строительства: 1. Площадь по полу (с учетом этажности, антресолей). 2. Количество объектов строительства, состоящих из одного или нескольких зданий (зданием считается отдельно стоящее сооружение, имеющее фундамент, стены, кровлю и функциональное предназначение). Годом начала строительства при проведении исследования считался год поставки на стройплощадку несущих конструкций или начало работ ненулевого цикла (возведение каркаса, стен здания). Таким образом, в перечень объектов 2007 года попали объекты 2007 года начала строительства, в перечень объектов 2008 года – объекты 2008 планируемого начала строительства. Терминология исследования 12

Используемый в отчете региональный разрез предусматривает следующее разделение областей на регионы: Киев; Юг: –АР Крым и г. Севастополь; –Николаевская; –Одесская; –Херсонская; Восток: –Днепропетровская; –Донецкая; –Запорожская; –Луганская; –Сумская; –Харьковская; Запад: –Волынская; –Закарпатская; –Ивано-Франковская; –Львовская; –Ровенская; –Тернопольская; –Хмельницкая; –Черновицкая; Центр-Север: –Винницкая; –Житомирская; –Киевская; –Кировоградская; –Полтавская; –Черкасская; –Черниговская. Терминология исследования 13

Объем рынка коммерческого строительства 14

По данным исследования, в 2007 году в Украине началось строительство 520 объектов коммерческого назначения общей площадью 5,98 млн.кв.м. С перечнем и основными характеристиками объектов можно ознакомиться из прилагаемой к отчету таблицы аудита. 15

Структура рынка коммерческого строительства по назначению зданий 16

На основе комплексной оценки объектов можно утверждать, что в 2007 году началось строительство (было поставлено на стройплощадку) 520 зданий... Количество объектов коммерческого строительства 17

Несмотря на многочисленные заявления о смене приоритетов в сфере строительства коммерческой недвижимости в пользу объектов логистического назначения, первое место как по количеству объектов (…), так и по площади (… тыс. кв. м.) занимают объекты торговли. Несколько уступают им по площади торгово-развлекательные центры (… тыс. кв. м.). Учитывая принципиальную схожесть этих двух видов недвижимости (ТРЦ по сути являются видом организации торговли), можно утверждать, что в 2007 году, как и раньше, торговая недвижимость была основным сектором коммерческого строительства Украины. Следующим по размеру сегментом после торговли в 2007 году была складская и логистическая недвижимость. Общая площадь строящихся объектов – … тыс. кв. м., что составляет … общего объема. Многие эксперты считают, что будущее украинского рынка коммерческой недвижимости за многофункциональными комплексами. Уже сейчас по строящейся площади (… тыс. кв. м) они опережают такие классические сегменты, как производство, офисы или гостиницы. Однако, следует отметить, что многофункциональные комплексы практически всегда имеют офисную составляющую и очень часто торговую; не редкость также наличие в таких комплексах гостиниц, развлекательной части и жилой застройки (жилые площади подобных комплексов НЕ учитывались при подсчете). Значительно реже встречаются комплексы с производственной или складской составляющей. 18

Строительство производственных объектов составило в 2007 году … тыс. кв. м., или …% общего объема коммерческого строительства. Общая площадь специализированных офисных зданий, строительство которых началось в 2007 году, составила … тыс. кв. м., или …% от общего объема. Столь скромные показатели в значительной мере объясняются тем, что все чаще вместо исключительно офисных зданий строятся многофункциональные комплексы. Поэтому общая площадь под офисы значительно больше. Немногим уступает офисному строительство гостиниц и санаториев: в 2007 году началось строительство ХХ объектов общей площадью … тыс. кв. м. 19

Структура рынка коммерческого строительства по типу несущих конструкций (технологии строительства) 20

Большинство объектов коммерческого строительства (59,9%) в 2007 году возводились с использованием металлического каркаса. Значительно меньше возводилось зданий на бетонных или смешанных несущих конструкциях (23,8% и 14,2%). По общей площади распределение между группами более равномерное. Здания из бетона в среднем больше по площади, а из металлоконструкций - меньше. Это объясняется большим количеством относительно небольших объектов, строящихся по технологии БМЗ. Сегментация коммерческого строительства по технологии (материалу) несущих конструкций* * Приведенные далее данные получены путем экстраполяции имеющейся информации по типу несущих конструкций на весь массив подобных (по назначению и площади) объектов. Неравномерность и недостаточность информации по объектам складского и развлекательного назначения не позволила произвести по этим типам объектов статистически достоверную экстраполяцию, поэтому они не были включены в анализ. 21

Структура рынка коммерческого строительства по регионам Украины 22

В Украине можно выделить несколько центров строительства коммерческой недвижимости. Крупнейшим центром строительства остается Киев, на который в 2007 году приходился каждый 5 строящийся метр. Выделяется также и Киевская область, в которой строится больше, чем в любой другой. Впрочем, следует учитывать, что из ххх тысяч строящихся в области площадей … (…%) приходятся на крупные логистические и складские комплексы, находящиеся в пригороде Киева (формально относящиеся к областной административной единице), которые в отчете были классифицированы как столичные объекты. 23

На Киев приходится 1/5 всех объектов и …% площадей, что составляет … тыс.кв.м. Столичный рынок коммерческого строительства 2007 года имеет следующие особенности по сравнению с общенациональным: в … раза (…% против …%) меньше доля торговой недвижимости и в … раза меньше доля ТРЦ (…% против …%) практически в … раза выше доля складской недвижимости (…% против …%) и многофункциональных комплексов (…% против …%) Есть все основания полагать, что встречающиеся весь 2007 год заявления о переориентации строительства коммерческой недвижимости с торговой на складскую и офисную – не более, чем неудачная преждевременная экстраполяция столичных тенденций на всю Украину. Также центрами строительства являются большие и экономически развитые области на востоке страны – Харьковская, Донецкая, Днепропетровская. В целом в 2007 году структура строительства в них была похожа. Вопреки индустриальному имиджу этих областей строились в них в основном … и... Только в Харькове заметные доли приходились на … и …, в Донецкой же и Днепропетровской областях полностью доминировало … строительство. 24

Центрами коммерческого строительства также можно считать … и … области. Высокие показатели Житомирской области в значительной мере случайны, поскольку 152 тыс. кв. м. из 244 тыс. кв. м. площадей, которые начали строиться в 2007 году, приходятся на один логистический комплекс. Для … области характерна очень высокая доля … в строительстве – …% площадей. Причем из них только …% - это чисто торговые объекты, а 60,7% - ТРЦ. Другой особенностью является четырехкратное превышение доли … строительства над средним уровнем (…% против …%). По сути коммерческое строительство в 2007 году свелось к бурному развитию … (прежде всего …), а также традиционного для региона туризма. Особенности коммерческого строительства в Одесской области в 2007 году полностью объяснялись приморским расположением региона, а также тем, что именно здесь располагаются крупнейшие в Украине порты. … (…%) площадей приходится на складскую и логистическую недвижимость. В целом, учитывая количество населения и экономический потенциал регионов, распределение коммерческого строительства довольно равномерное. За исключением столицы, доля которой в общем объеме непропорционально велика. 25

Прогнозы развития рынка коммерческого строительства в Украине на гг. 26

Планируемые объемы коммерческого строительства в * гг. В ходе исследования была собрана информация о запланированных в годах строительствах. Всего известно о 307 объектах, 296 запланировано на 2008 год и 11 - на Общая площадь запланированных объектов составляет … тыс. кв. м (… тыс. кв. м в 2008 году и … тыс. кв. м в 2009.). Если исходить из запланированного, в 2008 году объем коммерческого строительства должен вырасти более чем в … раза по сравнению с Насколько реальны эти планы? С одной стороны, в году рынок уже вырос … и формально можно экстраполировать эту тенденцию и на будущее. Но в реальности, вероятно, далеко не все обнародованные планы будут реализованы в срок или реализованы в принципе. Есть несколько причин, которые позволяют сделать подобный вывод. Во-первых, практика переноса сроков строительства является весьма типичной. Строительство точно в заявленные сроки вообще не характерно для Украины. Оснований полагать, что подобная традиция изменится в 2008 году, нет. Во-вторых, при увеличении запланированной площади строительства более чем …, количество объектов, планируемых к строительству, значительно уменьшилось. Это отображает общую тенденцию последних лет к укрупнению строительства. В настоящее время начинают и планируют строить не просто крупные, а очень крупные объекты. Увеличение площадей является первопричиной увеличения длительности процесса строительства. Если объект площадью 15 тысяч метров строится меньше, нежели за год, то подобное не удастся с объектами площадью в 65 тыс. кв. м (средний планируемый размер ТРЦ), а размеры многих объектов превышают 100 тыс. кв. м. * достоверной информации об объектах, запланированных на 2010 год, в процессе исследования обнаружено не было 27

В-третьих, стремительный рост предыдущих лет исчерпал ресурсы строительных предприятий. Уже в 2007 году строители жаловались на срыв сроков поставок заводами бетона, не первый год в Украине ощущается дефицит квалифицированных рабочих. В 2007 году началось строительство почти 6 миллионов квадратных метров площадей коммерческой недвижимости, однако это не означает, что данные объемы будут реализованы за год. Крупные строительные предприятия – застройщики - в настоящее время загружены работой, и значительная часть их мощностей уйдет но достройку проектов предыдущих лет, а не на строительство новых. В-четвертых, если рассмотреть региональную структуру планируемого строительства, то сразу бросается в глаза концентрация этих планов в столице. Если планы других регионов можно назвать оптимистическими, то планы относительно Киева откровенно нереальны. В последние года в Киеве постоянно срываются сроки строительства, многие объекты, которые должны были вводиться в эксплуатацию в годах, в 2007 году только начинали строиться. Запланированные … миллионов кв. м. площадей коммерческой недвижимости в Киеве могут быть и будут построены, но никак не в заявленные строки. Планируемые объемы коммерческого строительства в гг. 28

На основании имеющейся информации о запланированных строительствах, исходя из объективных предпосылок и тенденций прошлого можно сделать следующий прогноз: объемы коммерческого строительства будут расти и далее, но уже не скачкообразно как в 2007 году, это будет умеренный рост - не более 20-30% в год хотя по большинству имеющихся планов заявлено начало строительства в 2008 году, но в реальности, исходя из объемов, можно считать их планами строительства на ближайшие 2-3 года, то есть до В годах объемы коммерческого строительства будут составлять около 7-8 миллионов кв. м. в год. Прогноз на основе планируемых объемов строительства на года 29