Санкт- Петербург +7 (812) Москва +7 (495) Кельн +49 (221) Пре-семинар БК 2011 Санкт-Петербург, 06 июля 2011 г. Аббасов М.Э. Баринов Н.П. Зельдин М.А. К обоснованию прогноза долгосрочных темпов роста цен на недвижимость

2011 Задачи, требующие прогноза долгосрочных темпов роста недвижимости Оценка рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям Расчет ставки текущей доходности при оценке рыночной величины арендной платы см., М.А.Зельдин, С.В.Грибовский, Н.П.Баринов. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком. ИОвРФ, 6(93), 2009, с Расчет стоимости реверсии в методе дисконтирования денежных потоков

2011 Прогнозируемые Правительством России: ВВП, среднегодовой прирост; Располагаемые доходы населения, среднегодовой прирост Инфляция среднегодовая; Инвестиции, среднегодовой прирост; Численность населения, среднегодовой прирост Макроэкономические показатели, потенциально влияющие на темпы роста недвижимости Доступные в открытых источниках для других государств: ВВП, ВВП на душу населения, среднегодовой прирост; Заработная плата населения, среднегодовой прирост; Инфляция среднегодовая; Иностранные инвестиции в процентах к ВВП, среднегодовой прирост Численность населения, среднегодовой прирост Там же: Цены на домовладения, среднегодовой прирост; Цены на земельные участки, среднегодовой прирост

2011 Фундаментальные предпосылки прогноза Экономики России и других стран будут развиваться по сходным тенденциям в долгосрочной перспективе Будущее похоже на прошлое Тенденции развития рынка недвижимости России в долгосрочной перспективе сходны с аналогичными тенденциями рынков развитых стран в ретроспективе отсюда

Долгосрочные тенденции роста цен на зарубежных рынках недвижимости: нарастающий итог Источники: расчеты ГК «Аверс»

Долгосрочные тенденции роста цен на зарубежных рынках недвижимости: годовые значения 2011Источники: расчеты ГК «Аверс»

2011 Долгосрочные тенденции роста цен на зарубежных рынках недвижимости: годовые значения Источники: расчеты ГК «Аверс»

2011 Среднегодовые значения долгосрочных темпов роста цен на зарубежных рынках недвижимости Страна Среднегодовой номинальный темп роста цен на дома Среднегодовая инфляция Среднегодовой надинфляционный темп роста цен на дома США 7,0% 6,84%8,35% 4,68% 2,59%2,57% 2,22% 4,14%5,64% 2 Япония 3,5% -2,94%-3,62% 3,17% 0,01%-0,26% 0,35% -2,95%-3,37% 3 Германия 2,69% -0,08%-0,52% 3,07% 1,57%1,41% -0,37% -1,66%-1,96% 4 Франция 7,8% 6,62%10,14% 5,16% 1,60%1,57% 2,48% 4,95%8,43% 5 Великобритания 10,7% 8,37%10,67% 6,39% 1,71%1,48% 4,02% 6,56%9,06% 6 Италия 10,19% 3,92%7,20% 7,85% 2,74%2,26% 2,17% 1,15%4,83% 7 Канада 7,36% 4,97%7,14% 4,78% 1,89%2,12% 2,46% 3,02%4,91% 8 Испания 12,50% 8,49%11,75% 8,35% 3,23%3,02% 3,84% 5,09%8,48% 9 Австралия 9,29% 8,02%10,31% 6,22% 2,67%2,82% 2,89% 5,21%7,28% 10 Нидерланды 7,08% 8,44%8,29% 3,79% 2,29%2,31% 3,17% 6,01%5,85% 11 Бельгия 7,82% 8,79%9,15% 4,20% 1,89% 3,48% 6,78%7,12% 12 Швеция 6,53% 6,82%8,84% 5,50% 1,20%1,09% 0,97% 5,56%7,67% 13 Швейцария 3,34% 0,45%2,06% 3,00% 0,90%0,86% 0,33% -0,45%1,19% 14 Дания 7,72% 9,68%9,29% 5,25% 2,11% 2,35% 7,42%7,03% 15 Норвегия 7,6% 9,05%8,56% 5,37% 2,03%2,08% 2,13% 6,87%6,35% 16 Финляндия 7,3% 6,23%6,43% 5,64% 1,34%1,51% 1,55% 4,83%4,85% 17 Новая Зеландия 10,6% 8,86%8,43% 7,25% 2,17% 3,10% 6,55%6,13% 18 Ирландия 11,2% 12,02%13,07% 7,14% 3,01%3,46% 3,79% 8,75%9,29% В отсутствие долгосрочного тренда динамики надинфляционного роста цен на недвижимость (см. выше) мы можем оперировать среднегодовыми значениями за период: Источники: Switzerland-based Bank for International Settlements (BIS), Роскомстат, расчеты ГК «Аверс» Россия, , вторичный рынок жилья: 29,93% 20,70% 7,65%

2011 Доступные данные по факторам, влияющим на долгосрочные темпы роста цен на недвижимость СтранаТемп инфляции Прямые иностранные инвестиции в % к ВВП Темп роста ВВП Темп роста населения Номинальный темп роста цен на дома 1 США4,68%0,92%3,10% 1,06% 7,01% 2 Германия3,07%0,81%2,03% 0,18% 2,69% 3 Франция5,16%1,34%2,45% 0,53% 7,77% 4 Канада4,78%1,83%3,15% 1,19% 7,36% 5 Испания8,35%1,95%3,17% 0,73% 12,50% 6 Бельгия4,20%9,30%2,39% 0,25% 7,82% 7 Дания5,25%1,99%1,87% 0,28% 7,72% 8 Новая Зеландия7,25%3,23%2,36% 1,05% 10,57% 9 Австралия6,22%1,62%2,62% 1,41% 9,29% 10 Великобритания6,39%2,51%2,38% 0,23% 10,67% 11 Италия7,85%0,46%2,22% 0,27% 10,19% 12 Швеция5,50%2,61%2,20% 0,35% 6,53% 13 Норвегия5,37%1,16%3,15% 0,51% 7,61% 14 Финляндия5,64%1,51%2,91% 0,35% 7,28% 15 Ирландия7,14%3,87%5,19% 0,98% 11,20% 16 Нидерланды3,79%3,35%2,44% 0,66% 7,08% Сопоставимые данные по среднегодовым значениям факторов, потенциально влияющих на темпы роста цен на недвижимость, за период 35 лет ( г.г.) в 16 странах Источники: Switzerland-based Bank for International Settlements (BIS), расчеты ГК «Аверс »

Результаты построения регрессионных моделей среднегодовых за 35 лет темпов роста цен на недвижимость Трехфакторная модель (темп инфляции Х 1, Ln прямых иностранных инвестиций Х 2, темп роста населения Х 3 ) A3A2A1A0 ЛИНЕЙН:0,56750,00961,43940,0365 0,5440,0030,1470,014 R-квадрат 0,9040,008#Н/Д 37,49212#Н/Д 0,0070,001#Н/Д t-статистика 1,043,239,772,57 P-Значение 0,3170,0070, ,025 Средняя ошибка аппроксимации 8,0% Максимальная ошибка аппроксимации 31,3% Двухфакторная линейная модель (темп инфляции - Х1, Ln прямых иностранных инвестиций Х2 Средняя ошибка аппроксимации 8,6% Максимальная ошибка аппроксимации 36,71% Однофакторная модель (темп инфляции – Х1) A1A1A0A0 ЛИНЕЙН:1,43590,0020 0,1880,011 R-квадрат 0,8060,011 58, ,0070,002 t-статистика 7,6260,179 P-Значение 0,00010,861 Средняя ошибка аппроксимации 12,34% Максимальная ошибка аппроксимации 71,7% 2011 Фактор «Темп роста населения» (Х 3 ) статистически значим лишь на уровне вероятности 68% Источник: расчеты ГК «Аверс» A2A1A0 ЛИНЕЙН:0,00991,47280,0392 0,0030,1440,014 R-квадрат 0,8950,008#Н/Д 55,31713#Н/Д 0,0070,001#Н/Д t-статистика 3,3110,212,80 P-Значение 0,010, ,02 Y = 0, ,4394 X 1 + 0,0096 Ln X 2 + 0,5675 X 3 Y = 0, ,4728 X 1 + 0,0099 Ln X 2 Y = 0, ,4359 X 1 Все факторы статистически значимы на уровне вероятности не менее 98%

Характеристики 3х- и 2х-факторных регрессионных моделей долгосрочных темпов роста цен на недвижимость 2011 G3 = ,4394*(среднегодовой темп инфляции) + 0,0096* LN (прямые иностранные инвестиции, % к ВВП) + 0,5675*(среднегодовой темп роста населения) G2 = ,4728*(среднегодовой темп инфляции) + 0,0099* LN (прямые иностранные инвестиции, % к ВВП) Страна Темп инфляции Ln прямых инвестиций Темп роста населения Номинальный темп рост цен на дома Отношение номинальных темпов роста цен на дома и потребительскую корзину Модельное значение 3х- факторной модели Ошибка аппроксимации 3х-факторной модели Модельное значение 2х- факторной модели Ошибка аппроксимации 2х-факторной модели 1США4,68% -4,6886 1,06% 7,01% 1,50 6,47% 7,68 6,17% 11,92 2Германия3,07% -4,8159 0,18% 2,69% 0,88 3,53% -31,30 3,68% -36,71 3Франция5,16% -4,3125 0,53% 7,77% 1,51 7,22% 7,03 7,25% 6,64 4Канада4,78% -4,0009 1,19% 7,36% 1,54 7,35% 0,11 7,00% 4,86 5Испания8,35% -3,9373 0,73% 12,50% 1,50 12,29% 1,67 12,32% 1,42 6Бельгия4,20% -2,3752 0,25% 7,82% 1,86 7,55% 3,44 7,76% 0,81 7Дания5,25% -3,9170 0,28% 7,72% 1,47 7,59% 1,64 7,78% -0,75 8Новая Зеландия7,25% -3,4327 1,05% 10,57% 1,46 11,38% -7,62 11,20% -5,98 9Австралия6,22% -4,1227 1,41% 9,29% 1,49 9,43% -1,53 9,00% 3,09 10Великобритания6,39% -3,6849 0,23% 10,67% 1,67 9,43% 11,63 9,69% 9,22 11Италия7,85% -5,3817 0,27% 10,19% 1,30 9,92% 2,67 10,16% 0,32 12Швеция5,50% -3,6458 0,35% 6,53% 1,19 8,25% -26,40 8,41% -28,85 13Норвегия5,37% -4,4568 0,51% 7,61% 1,42 7,38% 3,08 7,42% 2,49 14Финляндия5,64% -4,1931 0,35% 7,28% 1,29 7,93% -8,90 8,08% -10,97 15Ирландия7,14% -3,2519 0,98% 11,20% 1,57 11,35% -1,36 11,22% -0,17 16Нидерланды3,79% -3,3961 0,66% 7,08% 1,87 6,21% 12,30 6,14% 13,24 Сопоставление оценок однофакторной модели, построенной по данным 35-летнего периода ( г.г.), с данными 50-летнего периода ( г.г.) Страна Среднегодовой темп инфляции за период г.г. Среднегодовой темп роста цен на недвижимость Модельные значение ТРЦ на недвижимость по данным г.г. (однофакторная модель) Модуль относительного расхождения USA4,1%5,1%6,08%19,28% France5,0%9,5%7,38%22,36% Norway4,9%7,7%7,23%6,08% UK5,5%8,9%8,09%9,06% Среднее относительное расхождение (14,2%) Источники: для UK - расчеты ГК «Аверс»

К прогнозу долгосрочных темпов инфляции 2011 Среднегодовые значения темпа роста цен на потребительскую корзину (инфляции ) по 69 странам за период г.г. Источники: расчеты ГК «Аверс» 1 Саудовская Аравия 1,51% 18 Дания 5,24% 35 ЮАР 9,23% 52 Мексика 24,32% 2 Сингапур 2,90% 19 Норвегия 5,27% 36 Куба 10,22% 53 Кыргызстан 27,44% 3 Германия 2,98% 20 Швеция 5,28% 37 Гватемала 10,29% 54 Уругвай 28,81% 4 Япония 3,00% 21 Китай 5,60% 38 Египет 10,53% 55 Молдова 30,43% 5 Швейцария 3,06% 22 Финляндия 5,73% 39 Сирия 10,73% 56 Замбия 31,19% 6 Малайзия 3,65% 23 Австралия 5,87% 40 Португалия 11,04% 57 Россия 33,16% 7 Австрия 3,71% 24 Великобритания 6,58% 41 Алжир 11,21% 58 Азербайджан 33,49% 8 Голландия 3,83% 25 Ирландия 6,70% 42 Греция 11,56% 59 Армения 35,99% 9 ОАЭ 3,92% 26 Камерун 6,76% 43 Индонезия 11,98% 60 Казахстан 36,02% 10 Бельгия 4,27% 27 Заир 6,81% 44 Парагвай 14,17% 61 Узбекистан 37,71% 11 Люксембург 4,33% 28 Новая Зеландия 6,85% 45 Иран 17,14% 62 Ирак 38,11% 12 Канада 4,48% 29 Эфиопия 7,23% 46 Чили 17,30% 63 Турция 41,06% 13 США 4,52% 30 Индия 7,69% 47 Монголия 17,99% 64 Грузия 42,99% 14 Ливия 4,68% 31 Италия 7,82% 48 Нигерия 18,78% 65 Таджикистан 44,09% 15 Чад 4,89% 32 Южная Корея 7,97% 49 Исландия 19,10% 66 Украина 45,02% 16 Кипр 4,96% 33 Испания 8,09% 50 Израиль 21,63% 67 Туркменистан 50,46% 17 Франция 5,09% 34 Пакистан 9,00% 51 Венесуэла 24,29% 68 Белоруссия 52,93% 69 Бразилия107,5%

К прогнозу иностранных инвестиций Среднегодовые значения уровня прямых иностранных инвестиций в процентах к ВВП по 45 странам за период г.г. Источники: расчеты ГК «Аверс» 1 Iran 0,24% 16 Uruguay 0,99% 31 Egypt 1,79% 2 India 0,29% 17 Paraguay 1,06% 32 Jordan 1,80% 3 Haiti 0,43% 18 Venezuela 1,12% 33 CANADA 1,89% 4 Turkey 0,45% 19 NORWAY 1,16% 34 SPAIN 1,95% 5 ITALY 0,46% 20 Israel 1,19% 35 DENMARK 1,99% 6 Korea, South 0,50% 21 FRANCE 1,34% 36 SWEDEN 2,28% 7 Pakistan 0,53% 22 Iceland 1,36% 37 GB 2,36% 8 South Africa 0,63% 23 Sudan 1,41% 38 China 2,44% 9 Morocco 0,69% 24 Brazil 1,48% 39 Nigeria 2,64% 10 Algeria 0,70% 25 Thailand 1,49% 40 NEW ZEALAND 3,08% 11 GERMANY 0,78% 26 FINLAND 1,51% 41 IRELAND 3,77% 12 USA 0,81% 27 Argentina 1,61% 42 Malaysia 3,81% 13 Indonesia 0,87% 28 AUSTRALIA 1,61% 43 Chad 4,78% 14 Austria 0,91% 29 Mexico 1,64% 44 BELGIUM 9,30% 15 Cameroon 0,94% 30 Portugal 1,68% 45 Singapore 10,32% Россия 1,88%

К прогнозу долгосрочных темпов роста цен на недвижимость 2011 Гистограммы распределения среднегодовых значений темпа инфляции ( г.г., 44 страны с инфляцией менее 15%, слайд 12) и уровня иностранных инвестиций ( г.г., 45 стран, слайд 13) Источники: расчеты ГК «Аверс»

К прогнозу долгосрочных темпов роста цен на недвижимость 2011 Источники: расчеты ГК «Аверс» Влияние темпов роста населения на рост цен на недвижимость, трехфакторная модель Как видим, влияние темпов роста населения на темп роста цен на недвижимость носит слабо выраженный характер, к тому же фактор статистически недостаточно значим, поэтому до появления новых статистических данных логично использовать двухфакторную модель, незначительно уступающую по своим характеристикам трехфакторной

К прогнозу долгосрочных темпов роста цен на недвижимость в России 2011 «У России крепкий положительный торговый баланс млрд. долларов. И самая низкая за последние 18 лет инфляция - 8,8 процента. Причём она продолжает замедляться. Нужно закрепить такую тенденцию. И, как минимум, выйти на уровень инфляции в 5-6 процентов в год.» Из ежегодного выступления Председателя Правительства Государственной Думе г. / Возможный диапазон оценок долгосрочных среднегодовых темпов роста недвижимости в России (согласно двухфакторной модели), исходя из сегодняшних представлений: Источник: расчеты ГК «Аверс» Прямые иностранные инвестиции в % от ВВП 1,0%1,5%2,0%2,5%3,0% Среднегодовой темп инфляции 5,0% 6,7%7,1%7,4%7,6%7,8% 5,5% 7,5%7,9%8,2%8,4%8,6% 6,0% 8,2%8,6%8,9%9,1%9,3% 6,5% 8,9%9,3%9,6%9,8%10,0% 7,0% 9,7%10,1%10,4%10,6%10,8% 7,5% 10,4%10,8%11,1%11,3%11,5% 8,0% 11,1%11,5%11,8%12,1%12,2%

Информация к размышлению © голос Е.Копеляна 2011 Источники: расчеты ГК «Аверс» Среднегодовая инфляция Среднегодовой темп роста цен на дома Отношение средних темпов роста цен на дома и потребительскую корзину Thailand 4,01%-5,34%-1,330 Ireland 3,49%-3,78%-1,081 Portugal 2,38%-0,93%-0,390 Estonia 5,67%-1,71%-0,302 Germany* 2,17%-0,34%-0,157 United States FHFA index 2,98%0,23%0,076 Malta 2,82%0,87%0,308 United Kingdom 2,48%1,24%0,499 Bulgaria* 8,36%6,81%0,814 Spain 3,40%3,18%0,935 Malaysia 3,09%3,14%1,016 France 1,96%2,04%1,040 Luxembourg 2,64%2,76%1,044 Netherlands 1,72%1,81%1,052 Greece 3,34%3,77%1,130 South Africa* 6,66%7,71%1,157 Philippines 6,26%7,89%1,261 Iceland 6,47%8,22%1,271 Ukraine 14,91%19,06%1,279 South Korea 3,16%4,49%1,423 Среднегодовая инфляция Среднегодовой темп роста цен на дома Отношение средних темпов роста цен на дома и потребительскую корзину Finland 1,97%4,00%2,029 Canada 2,12%4,38%2,067 Slovak Republic 4,39%9,34%2,130 Lithuania 4,79%10,34%2,160 Colombia 5,54%11,99%2,165 New Zealand 3,12%6,78%2,174 Australia 3,10%6,94%2,240 Czech Republic 3,39%7,85%2,317 Denmark 2,02%4,68%2,320 Slovenia 3,49%8,95%2,561 Switzerland 1,28%3,56%2,783 Austria 2,22%6,59%2,970 China 3,61%11,45%3,176 Singapore 2,32%8,00%3,451 Norway 1,89%7,09%3,742 Belgium 2,62%10,80%4,128 Sweden 1,65%7,34%4,440 Taiwan 2,06%9,49%4,612 Hong Kong 1,81%9,77%5,401 Israel 1,25%7,23%5,809 Japan 0,28%3,32%11,943 Отношение среднегодовых темпов удорожания недвижимости g и потребительской корзины g i по выборке из 41 страны за период гг.

Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания недвижимости на оценку ее стоимости 2011 Исходные данные - ЧОД, за вычетом отчислений на поддержание улучшений и возврат капитала д.е., - ожидаемый в постпрогнозном периоде среднегодовой темп инфляции - g i =6,5%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде средний уровень иностранных инвестиций – I = 2,0% ВВП, - ожидаемый среднегодовой темп удорожания недвижимости (см. таблицу выше) - g = 9,6%, a) ставка дисконтирования Y = 23%: - при равенстве темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину g= g i =6,5%: - ставка капитализации R 1 = 23-6,5 =16,5% - оценка стоимости актива V 1 = 1000/0,165 = 6061 д.е. - при прогнозируемом темпе удорожания недвижимости g= 9,6%: - ставка капитализации R 2 = 23-9,6 = 13,4% - оценка стоимости актива V 2 = 1000/0,134 = 7463 д.е. Изменение оценки (V 2 /V 1 -1) составляет 23% (7246/6060 = 1,231). b)ставка дисконтирования Y = 18%: Темп удорожания недвижимости равен темпу инфляции g= g i : R 3 = 18-6,5=11,5%, V 3 = 1000/0.115 = 8696 д.е. Темп удорожания недвижимости принят согласно полученной модели g = 9,6%,: R 4 = 18-9,6=8,4%, V 4 = 1000/0.084 = д.е. Изменение оценки (V 4 /V 3 -1) составляет 37% (11905/8696 = 1,369) Источник: расчеты ГК «Аверс» Объект недвижимости, генерирующий доход со стабильным темпом роста Ставка капитализации ставка дисконта - темп роста стоимости недвижимости (С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:, Маросейка, 2009, с )

Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания земельного участка на оценку рыночной арендной платы за него 2011 Исходные данные - рыночная стоимость земельного участка д.е., - ставка рефинансирования Центрального Банка России на начало года - P = 8,75%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде среднегодовой темп инфляции - g i = 6,0%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде средний уровень иностранных инвестиций – I = 1,5% ВВП - срок до погашения долгосрочных государственных облигаций - 26 лет - средняя доходность к погашению долгосрочных государственных облигаций - Yf =7,7% - дополнительные риски бизнеса по сдаче ЗУ в долгосрочную аренду - 2,0% Ставка текущей доходности актива со стоимостью, растущей с темпом g : см. М.А.Зельдин, С.В.Грибовский, Н.П.Баринов. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком. ИОвРФ, 6(93), 2009, с.34-4 a)Ставка арендной платы за землю при расчете по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от : A ЗУ = C ЗУ * P = 1000*0,0875 = 87,5 д.е./кв.м год b)Ставка конечной доходности для бизнеса по сдаче ЗУ в аренду Y ЗУ =7,7+2= 9,7% При консервативной оценке роста цен на землю со среднегодовым темпом g = 8,6% (см. таблицу выше) текущая ставка доходности Y 2 = 0,097/1,097 – [(1+0,086)^26 -1]/ПС(0,097, 26,-1)*1,097^26 = или 1,6% Арендная плата за землю при этом составляет A ЗУ = C ЗУ * Y 2 = 1000*0,016= 16,0 д.е./кв.м год Разница в оценках арендной платы составляет 447% (87,5/16,0 -1= 4,469). Источник: расчеты ГК «Аверс»

Оценка сельскохозяйственных земель 2011 Индексы цен производителей сельскохозяйственной продукции в % (декабрь к декабрю прошлого года), Россия, г.г. Источники: расчеты ГК «Аверс» Год Ср.годовой темп роста Культуры с/хозяйственные, продукция овощеводства и садоводства 110,5235,3124,7108,895,1146,2112,593, ,397,3993,41 18,71% Пшеница - всего 98,35276,9127,799,380,6177,1108,480,2134,9144,692,8987,82 17,36% Зерновые и зернобобовые культуры 98,15256,9133,299,5682, ,785,85129,4145,595,3986,61 17,28% Индексы потребительских цен на товары и услуги 184,4136,5120,2118,6115, ,7110, ,9113,3108,8 19,66% Расчет РС земель с/х назначения методом капитализации чистого дохода NOI=100 д.е. по ставке капитализации, равной: a)ставке доходности долгосрочных государственных облигаций, скорректированной на риски, связанные с инвестированием капитала в приобретение ЗУ с/х назначения (п МУ по государственной кадастровой оценке земель с/х назначения, утв. приказом МЭР от ) Yf = 7,7%, надбавки на риски - Y=7%, R= 14,7% V 1 = NOI/R = 100/0.147 = 680 д.е. b)той же ставке доходности (с учетом рисков), но также с учетом «ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в будущем» (п Стандартов и правил оценки недвижимости СМАОс) - g i = 6,5% Yf = 7,7%, надбавки на риски - Y=7%, темп роста дохода g = 0,9*g i = 5,9% R = 14,7-5,9 = 8,8% V 2 = NOI/R = 100/0.088 = 1136 д.е. Изменение оценки (V 2 /V 1 -1) составляет 67% (1136/680-1 = 0,671).

2011 Подведем итоги Распространенная в оценочной среде гипотеза о равенстве среднегодовых темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину в постпрогнозном периоде не согласуется с ретроспективными данными зарубежных и отечественного рынков В самом первом приближении правило, связывающее обсуждаемые среднегодовые темпы роста, можно было бы сформулировать так: Темп роста недвижимости 1,4 × темп инфляции Это правило можно считать справедливым по отношению к среднегодовым значениям темпов за периоды длительностью лет. Примерно так же соотносятся средние темпы роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости и инфляции за последнее десятилетие в России Корректные прогноз и учет долгосрочных темпов удорожания недвижимости в рамках доходного подхода могут изменять оценки рыночной стоимости на десятки процентов, а оценки рыночной арендной платы за землю – до сотен процентов относительно получаемых по принятой на практике методологии. ПОРА МЕНЯТЬ ПРАКТИКУ ОЦЕНКИ

2011 (812) Спасибо за внимание! Николай Баринов, FRICS директор по научно-методической работе