Тема 1 «Недвижимость. Ее виды и особенности » Дисциплина «Экономика недвижимости» Специальности: Экономика и управление на предприятии, Институт права и управления, кафедра Менеджмента Слугин Олег Владимирович

СОДЕРЖАНИЕ 2 1.Ключевые понятия 2.Учебный материал 3.Вопросы для самопроверки 4.Рекомендуемая литература

КЛЮЧЕВЫЕ ПОНЯТИЯ 3 Недвижимость Объект Признаки недвижимости Функции недвижимости Жизненный цикл Эффективный возраст Срок экономической жизни Классификация недвижимости

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 4 Недвижимость Физический объект Объект правовых отношений Объект экономических отношений Объект социальных отношений

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 5 Объекты относящиеся к недвижимым вещам Отдельные объекты 1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Все, что прочно связано с землей, в том числе: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства 4. Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда суда внутреннего плавания космические объекты

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 6 Объекты относящиеся к недвижимым вещам Сложные объекты Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудование; сырье и продукцию; требования и долги; права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; нематериальные активы; информацию; другие исключительные права

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 7 Объекты относящиеся к недвижимым вещам Недвижимость в силу природы Недвижимость в силу закона

8 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Функции недвижимости в экономической системе Экологическая функция Политическая функция Социальная функция Экономическая функция

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 9 Компоненты недвижимости Земельный участок Объекты над поверхностью участка Имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые Воздушное пространство Комплекс прав на объекты недвижимости + +++

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 10 Признаки недвижимости ПризнакиСодержание (состояние) 1.Сущностные (родовые) Степень подвижности Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению 2. Связь с землейПрочная физическая и юридическая 3. Форма функционированияНатурально-вещественная и стоимостная 4. Состояние потребительской формы в процессе использования Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации 5. Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 11 Признаки недвижимости ПризнакиСодержание (состояние) 6. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений 7. Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством 8. Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Европейская классификация: 12 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости 1. Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса: а) специализированные объекты для ведения определенного вида бизнеса; б) универсальная недвижимость - обыкновенные здания для продажи или аренды. 2. Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода. 3. Категория В - избыточная недвижимость (в резерве).

Американская классификация: 13 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости жилая - для личного использования (потребления); коммерческая - для бизнеса, включая и продажу; производственная; инвестиционная - для вложения капитала; специального назначения.

По уровням управления: 14 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Народнохозяйствен ный Региональный Локальный (микроуровень) форма собственности целевое назначение воспроизводимос ть в натуральной форме отраслевая принадлежность территориальное размещение функциональное назначение потребление свойств(удобств) предмета товар источник дохода

Для налогообложения: 15 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход; личная жилая собственность; предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью; объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

16 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости Здания Целевое назначение ЖилыеДля коммерческой деятельности Специальные (общественные) сельские дома коттеджи многоквартирные дома инфраструктура жилого дома другие офисы рестораны магазины заводские склады энергетические стоянки гаражи для аренды другие строения школы институты и др. церкви театры, дома культуры больницы поликлиники административные спортивные другие

Земли в Российской Федерации: 17 УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ Классификация объектов недвижимости земли населенных пунктов (земли городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов); сельскохозяйственные земли (пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина); земли промышленности, транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения; земли природоохранного, природозаповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 18 Жизненный цикл Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства, физический и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 19 Стадии жизненного цикла 1. Формирование 2. Эксплуатация 3. Смена собственника, владельца, пользователя 4. Прекращение существования

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 20 Экономический срок жизни - это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 21 Физический срок жизни - это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 22 Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 23 Хронологический возраст - это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки. Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 24 Срок жизни недвижимости Ввод в эксплуатацию Хронологический возраст (Тх) Дата сделки Снос началожизниначаложизни конецжизниконецжизни Эффективный возраст (Тэ) Улучшения уже не дают вклада в стоимость объекта Оставшийся срок экономической жизни (Тоэ) Время жизни срок экономической жизни (Эс) срок физической жизни объекта (Тф)

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 25 Особенности недвижимости как товара Стационарность Уникальность Долговечность Сложность

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 26 Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 27 Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 28 Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке.

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 29 Свойства недвижимости (земли) как товара СвойстваХарактеристика Назначение Многофункциональное экологическое, социальное и экономическое, средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса Форма функционирования в сфере предпринимательства Натурально-вещественная и стоимостная Происхождение Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей Степень подвижности Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения Длительность хозяйственного кругооборота Бесконечное использование в общем и частном

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 30 Свойства недвижимости (земли) как товара СвойстваХарактеристика Состояние потребительской формы в процессе использования Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования Износ в процессе использования Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании Изменение стоимости во времени. Потенциально стоимость не снижается, а повышается из- за растущего дефицита ее, инфляции и прочих факторов КоличествоПостоянно, не воспроизводится в натуре Качество Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д..

УЧЕБНЫЙ МАТЕРИАЛ 31 Свойства недвижимости (земли) как товара СвойстваХарактеристика Взаимозаменяемость Не может быть заменена никаким другим ресурсом Оборотоспособность на рынке Отдельные виды земель ограничены или исключены из хозяйственного оборота Возможность сервитута Право ограниченного пользования чужим земельным участком Формирование потребительной стоимости Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала Особый способ распоряжения землей Землеустроительные действия

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ Что входит в понятие «недвижимое имущество»? Понятие «предприятия» как имущественного комплекса? 2.Каково место недвижимости в экономической системе? 3.По каким признакам объект может быть отнесен в разряд недвижимого имущества? 4.Каковы основные характеристики недвижимости? 5.Какие классификации объектов недвижимости существуют? 6.Каков жизненный цикл объектов недвижимости? 7.Что отличает недвижимость от других товаров в рыночной экономике?

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА Экономика недвижимости: учебное пособие. / В. Н. Смагин, В. А. Киселева. - М. : Эксмо, с. 2.Экономика недвижимости : учебное пособие для вузов. / Ю. Ф. Симионов, Л. Б. Домрачев. - М. ; Ростов н/Д : МарТ, Экономика недвижимости : учебник для вузов. / А. Н. Асаул. - 2-е изд.,испр. - СПб. ; М. : СПбГАСУ : АСВ, Экономика недвижимости : учебное пособие. / О. В. Слугин. - Владивосток : Изд-во ВГУЭС, 2004.

34 Использование материалов презентации Использование данной презентации, может осуществляться только при условии соблюдения требований законов РФ об авторском праве и интеллектуальной собственности, а также с учетом требований настоящего Заявления. Презентация является собственностью авторов. Разрешается распечатывать копию любой части презентации для личного некоммерческого использования, однако не допускается распечатывать какую-либо часть презентации с любой иной целью или по каким-либо причинам вносить изменения в любую часть презентации. Использование любой части презентации в другом произведении, как в печатной, электронной, так и иной форме, а также использование любой части презентации в другой презентации посредством ссылки или иным образом допускается только после получения письменного согласия авторов.