Целевое фондирование кредита – новый инструмент финансирования строительных проектов

Основные способы финансирования строительных проектов, используемые застройщиком на современном рынке: - Долевое участие в строительстве (до недавнего времени использовалось в 90% проектов строящегося жилья) - Проектное финансирование (получило активное развитие в гг.)

Долевое участие в строительстве Федеральный закон 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» Минусы: высокая стоимость ресурса на растущем рынке жилья угроза досрочного изъятия средств из проекта отсутствие баланса в требованиях и обязательствах между дольщиком и застройщиком

Проектное финансирование Сумма кредита – до 70% стоимости проекта Залоговое обеспечение ограничено самим проектом (не требуется дополнительное обеспечение) Минусы: более высокие процентные ставки по сравнению с кредитованием текущей деятельности удлинение срока реализации проекта (начало продаж после регистрации права собственности на готовый объект), и как следствие, снижение рентабельности проекта начисление дополнительной процентной ставки по кредиту в связи с рисками строительного процесса недоступность инструмента для средних и малых компаний нецелесообразность использования на типовых проектах эконом-класса ограничения в использовании схемы на земельных участках, оформленных в аренду

Недостатки существующих схем потребовали разработки нового способа финансирования строительных проектов. В конце 2006 года на рынке появился новый инструмент: Целевое фондирование Целевое фондирование представляет собой кредитование проекта банком с одновременным накоплением средств покупателей на целевых депозитных счетах банка и периодическим уменьшением ставки по кредиту пропорционально объему зарезервированных средств. Таким образом, инструмент представляет собой схему трехсторонних взаимоотношений «Застройщик – банк – покупатель»

Схема взаимодействия участников проекта с целевым фондированием кредита: Банк Застройщик Покупатель 1. Соглашение о сотрудничестве в области инвестиционного кредитования и проектного финансирования. Соглашение устанавливает основные положения схемы сотрудничества Банка и Заемщика. 2. Договор об открытии кредитной линии Кредитование строительных проектов осуществляется при условии вложения в проект Заемщиком не менее 20% собственных средств, источники которых не связаны с кредитуемым проектом. 3. Постепенное снижение ставки процента по кредиту Размер ставки периодически (ежемесячно) уменьшается пропорционально объему накопленных на целевых счетах средств. 4. Банк перечисляет Застройщику средства, накопленные на целевых депозитах, после регистрации прав собственности покупателя на его квартиру 5. За счет полученных денежных средств Застройщик гасит кредит 1. Договор о резервировании площадей Договор содержит обязательство покупателя в течение определенного срока заключить договор О целевом накопительном счете в Банке и разместить до заключения договора купли-продажи на счете оговоренную с Застройщиком сумму 2. Договор купли-продажи квартиры Подписывается сторонами после регистрации прав собственности на квартиры в построенном доме 1. Договор об открытии целевого накопительного счета За размещенные денежные средства Банк начисляет покупателям проценты по ставке вклада «до востребования»

Реализация строящихся площадей по схеме фондирования: Заключение Договора о резервировании между Застройщиком и Покупателем Заключение Договора о целевом накопительном счете между Банком и Покупателем Открытие Банком на имя Покупателя целевого накопительного депозита Перечисление Покупателем стоимости квартиры на накопительный счет, открытый в банке Проверка квартиры Застройщиком совместно с Покупателем на предмет ее соответствия условиям Договора о резервировании Регистрация права собственности Застройщика на Объект Заключение договора купли-продажи между Застройщиком и Покупателем Перечисление Банком денежных средств на расчетный счет Застройщика (Продавца) по заявлению Покупателя Передача квартиры в собственность Покупателя

Целевое фондирование кредита Объем финансирования – до 80% стоимости проекта. Строительство финансируется банком и застройщиком (без привлечения дольщиков) Плюсы: обеспечение бесперебойного финансирования проекта независимо от конъюнктуры рынка (независимость от текущих показателей продаж и отсутствие ценовых ошибок) отсутствие необходимости предоставления стороннего обеспечения кредита более низкие процентные ставки по кредиту

Таким образом, новый инструмент имеет ряд преимуществ перед существующими способами финансирования строительных проектов. Новая схема привлекательна и для покупателей жилья, ведь если при долевом участии в жилищном строительстве граждане передают свои средства застройщикам бесплатно и берут на себя инвестиционные риски, то в рамках нового предложения Сбербанка России покупатель сохраняет свои деньги на целевом накопительном счете, то есть на низкопроцентном депозите. Таким образом, для покупателя сводятся к нулю риски, связанные со строительным процессом. Долевое участие Целевое фондирование Проектное финансирование

Опыт SETL CITY: Setl City реализует серию проектов жилищного строительства в рамках схемы фондирования. В сентябре 2006 г. запущены первые проекты кредитования совместно с Северо-Западным банком Сбербанка России Жилой комплекс «Континенталь» Адрес: Краснопутиловская ул., корп.13 Район: Кировский Общая площадь: кв.м Срок сдачи: 2 квартал 2008 г. Сумма кредита: 505,4 млн. руб. Жилой комплекс «Северная Корона» Адрес: Дунайский пр.- ул. Свирская Район: Московский Общая площадь: кв.м Срок сдачи: 2 квартал 2009 г. Сумма кредита: 949,4 млн. руб.

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!