КАК ИСКЛЮЧИТЬ КОНФЛИКТЫ МЕЖДУ АРЕНДОДАТЕЛЕМ И АРЕНДАТОРОМ? РУКОВОДСТВО ДЛЯ ОБЕИХ СТОРОН КАТЕРИНА ШИШКИНА Руководитель юридического отдела ФАКТОР ГРУПП 8-я ежегодная конференция «Управление коммерческой недвижимостью» июня 2012 г. 1

2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО Краткосрочный договор аренды Долгосрочный договор аренды Предварительный договор аренды Краткосрочный договор аренды (с оговорками) ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО Оформление арендных отношений

3 АРЕНДАТОР Риск незаключения основного договора Риск потери денежных средств, вложенных в неотделимое улучшение объекта недвижимости Риск возникновения обязанности по возмещению расходов арендатора на неотделимое улучшение объекта недвижимости Риск возникновения обязанности по возврату внесенного арендатором обеспечительного взноса АРЕНДОДАТЕЛЬ Договор предварительный – приговор окончательный! Риск потери обеспечительн ого взноса ЧТО ДЕЛАТЬ? Выходить с предложением о заключении основного договора!

4 АРЕНДАТОР Риск незаключения долгосрочного договора аренды Риск потери денежных средств, вложенных в неотделимое улучшение объекта недвижимости Риски при заключении краткосрочного договора аренды ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДАТОРУ? 1.Выйти с предложением к арендодателю о заключении долгосрочного договора; 2.Выйти с иском в суд о признании краткосрочного договора аренды предварительным и/или об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды;

5 АРЕНДОДАТЕЛЬ При нежелании заключать долгосрочный договор аренды есть риск признания судом краткосрочного договора смешанным, содержащим элементы предварительного, в результате арендатору придется (по требованию арендатора): -Заключать долгосрочный договор аренды Риски при заключении краткосрочного договора аренды ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДОДАТЕЛЮ? 1.Четко прописывать в условиях договора, что он не является предварительным; 2.Согласование текста долгосрочного договора аренды в качестве приложения к краткосрочному договору – дополнительное доказательство наличия намерений сторон о заключении в будущем долгосрочного договора.

6 САМОУПРАВСТВО Принудительное выселение арендатора из помещения в период действия договора (например, опечатывание торговой точки) Расторжение договора аренды по основаниям, указанным в договоре и/или законе во внесудебном порядке или через суд Предъявление иска о выселении и обязании передать свободное помещение ВЫСЕЛЕНИЕ ПО ПРАВИЛАМ Как выселить арендатора без последствий?

7 Обеспечительный взнос. Удержать нельзя вернуть! -В договоре аренды предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей -Договором аренды установлена возможность расторжения его по инициативе любой из сторон Обеспечительный платеж не может быть удержан как штраф за расторжение договора и идет в зачет образовавшейся задолженности. 1 -Договором определен четкий порядок удержания обеспечительного платежа в качестве штрафа при досрочном расторжении договора -Несвоевременное внесение арендных платежей Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа 2 -Договор аренды расторгается по инициативе арендодателя в связи с несвоевременной уплатой арендных платежей -В договоре аренды предусмотрена самостоятельная ответственность в виде неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей. Обеспечительный платеж удерживается арендодателем в качестве штрафа

8 КАК УРЕГУЛИРОВАТЬ СПОР? ПЕРЕГОВОРЫ 1 МЕДИАЦИЯ 2 ПРЕТЕНЗИОННЫЙ ПОРЯДОК 3 СУДЕБНЫЙ ПОРЯДОК

ЕСТЬ ВОПРОСЫ? Мы всегда готовы ответить на любые Ваши вопросы и помочь определить, чем именно может быть полезен Вам ФАКТОР ГРУПП. г. Москва, ул. Б. Новодмитровская, д. 23, стр. 5 (495) (495)