Санкт- Петербург +7 (812) Москва +7 (495) Кельн +49 (221) Форум «Большой консалтинг10» Санкт-Петербург, 02 июля – 03 июля 2010 г. Аббасов М.Э. Баринов Н.П. Зельдин М.А. К обоснованию прогноза долгосрочных темпов роста цен на недвижимость

2010 Задачи, требующие прогноза долгосрочных темпов роста недвижимости Оценка рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям Расчет ставки текущей доходности при оценке рыночной величины арендной платы см., М.А.Зельдин, С.В.Грибовский, Н.П.Баринов. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком. ИОвРФ, 6(93), 2009, с Расчет стоимости реверсии в методе дисконтирования денежных потоков

2010 Прогнозируемые Правительством России: ВВП, среднегодовой прирост; Располагаемые доходы населения, среднегодовой прирост; Инфляция среднегодовая; Инвестиции, среднегодовой прирост Макроэкономические показатели, потенциально влияющие на темпы роста недвижимости Доступные в открытых источниках для других государств: ВВП, ВВП на душу населения, среднегодовой прирост; Заработная плата населения, среднегодовой прирост; Инфляция среднегодовая; Иностранные инвестиции в процентах к ВВП, среднегодовой прирост Там же: Цены на домовладения, среднегодовой прирост; Цены на земельные участки, среднегодовой прирост

2010 Фундаментальные предпосылки прогноза Экономики России и других стран будут развиваться по сходным тенденциям в долгосрочной перспективе Будущее похоже на прошлое Тенденции развития рынка недвижимости России в долгосрочной перспективе сходны с аналогичными тенденциями рынков развитых стран в ретроспективе отсюд а

Долгосрочные тенденции роста цен на зарубежных рынках недвижимости 2010Источники: Norges Bank, расчеты ГК «Аверс»

2010 Долгосрочные тенденции роста цен на зарубежных рынках недвижимости Источники: расчеты ГК «Аверс»

2010 Среднегодовые значения долгосрочных темпов роста цен на зарубежных рынках недвижимости Страна Среднегодовой номинальный темп роста цен на дома Среднегодовая инфляция Среднегодовой надинфляционный темп роста цен на дома США 7,0% 6,84%8,35% 4,68% 2,59%2,57% 2,22% 4,14%5,64% 2 Япония 3,5% -2,94%-3,62% 3,17% 0,01%-0,26% 0,35% -2,95%-3,37% 3 Германия 2,69% -0,08%-0,52% 3,07% 1,57%1,41% -0,37% -1,66%-1,96% 4 Франция 7,8% 6,62%10,14% 5,16% 1,60%1,57% 2,48% 4,95%8,43% 5 Великобритания 10,7% 8,37%10,67% 6,39% 1,71%1,48% 4,02% 6,56%9,06% 6 Италия 10,19% 3,92%7,20% 7,85% 2,74%2,26% 2,17% 1,15%4,83% 7 Канада 7,36% 4,97%7,14% 4,78% 1,89%2,12% 2,46% 3,02%4,91% 8 Испания 12,50% 8,49%11,75% 8,35% 3,23%3,02% 3,84% 5,09%8,48% 9 Австралия 9,29% 8,02%10,31% 6,22% 2,67%2,82% 2,89% 5,21%7,28% 10 Нидерланды 7,08% 8,44%8,29% 3,79% 2,29%2,31% 3,17% 6,01%5,85% 11 Бельгия 7,82% 8,79%9,15% 4,20% 1,89% 3,48% 6,78%7,12% 12 Швеция 6,53% 6,82%8,84% 5,50% 1,20%1,09% 0,97% 5,56%7,67% 13 Швейцария 3,34% 0,45%2,06% 3,00% 0,90%0,86% 0,33% -0,45%1,19% 14 Дания 7,72% 9,68%9,29% 5,25% 2,11% 2,35% 7,42%7,03% 15 Норвегия 7,6% 9,05%8,56% 5,37% 2,03%2,08% 2,13% 6,87%6,35% 16 Финляндия 7,3% 6,23%6,43% 5,64% 1,34%1,51% 1,55% 4,83%4,85% 17 Новая Зеландия 10,6% 8,86%8,43% 7,25% 2,17% 3,10% 6,55%6,13% 18 Ирландия 11,2% 12,02%13,07% 7,14% 3,01%3,46% 3,79% 8,75%9,29% В отсутствие долгосрочного тренда динамики надинфляционного роста цен на недвижимость мы можем оперировать среднегодовыми значениями за период: Источники: Switzerland-based Bank for International Settlements (BIS), Роскомстат, расчеты ГК «Аверс» Россия, , вторичный рынок жилья: 29,93% 20,70% 7,65%

2010 Доступные данные по факторам, влияющим на долгосрочные темпы роста цен на недвижимость СтранаТемп инфляции Прямые иностранные инвестиции в % к ВВП Темп роста ВВП Темп роста заработной платы Номинальный темп роста цен на дома 1 США4,68%0,92%3,10% 5,11% 7,01% 2 Германия3,07%0,81%2,03% 6,2% 2,69% 3 Франция5,16%1,34%2,45% 8,7% 7,77% 4 Канада4,78%1,83%3,15% 6,7% 7,36% 5 Испания8,35%1,95%3,17% 15,3% 12,50% 6 Бельгия4,20%9,30%2,39% 7,9% 7,82% 7 Дания5,25%1,99%1,87% 9,7% 7,72% 8 Новая Зеландия7,25%3,23%2,36%...10,57% 9 Австралия6,22%1,62%2,62%…9,29% 10 Великобритания6,39%2,51%2,38%…10,67% 11 Италия7,85%0,46%2,22%…10,19% 12 Швеция5,50%2,61%2,20%…6,53% 13 Норвегия5,37%1,16%3,15%…7,61% 14 Финляндия5,64%1,51%2,91%…7,28% 15 Ирландия7,14%3,87%5,19%…11,20% Сопоставимые данные по среднегодовым значениям факторов, потенциально влияющих на темпы роста цен на недвижимость, за период 35 лет ( г.г.) Источники: Switzerland-based Bank for International Settlements (BIS), расчеты ГК «Аверс»

Результаты построения регрессионных моделей среднегодовых за 35 лет темпов роста цен на недвижимость Трехфакторная модель (темп инфляции - Х 1, Ln прямых иностранных инвестиций Х 2, темп роста ВВП – Х 3 ) A3A2A1A0 ЛИНЕЙН:0, , , , ,2890,0030,1590,017 R-квадрат 0,9110,00809#Н/Д 37,4511#Н/Д 0,007350,00072#Н/Д t-статистика 0,7392,7799,4291,519 P-Значение 0,4750,0180, ,157 Средняя ошибка аппроксимации 8,2% Максимальная ошибка аппроксимации 29,6% Двухфакторная линейная модель (темп инфляции - Х1, Ln прямых иностранных инвестиций Х2 Средняя ошибка аппроксимации 8,3% Максимальная ошибка аппроксимации 30,1% Однофакторная модель (темп инфляции – Х1) A1A1A0A0 ЛИНЕЙН:1, , ,1910,011 R-квадрат 0,8330, ,8713 0,006720,00135 t-статистика 8,054-0,428 P-Значение 0, ,675 Средняя ошибка аппроксимации 11,4% Максимальная ошибка аппроксимации 57,4% 2010 Фактор «Темп роста ВВП» (Х 3 ) статистически незначим Источник: расчеты ГК «Аверс» A2A1A0 ЛИНЕЙН:0, , , ,0030,1490,015 R-квадрат 0,9060,00793#Н/Д 58,1012#Н/Д 0,007310,00076#Н/Д t-статистика 3,06610,3432,130 P-Значение 0,0100, ,055 Y = 0, ,5 X 1 + 0,0086 Ln X 2 + 0,2139 X 3 Y = 0, ,539 X 1 + 0,0091 Ln X 2 Y = -0, ,537 X 1

Характеристики двухфакторной регрессионной модели среднегодовых темпов роста цен на недвижимость 2010 G = ,539*(среднегодовой темп инфляции) + 0,0091* LN (прямые иностранные инвестиции, % к ВВП) СтранаТемп инфляции Ln прямых инвестиций Номинальный темп рост цен на дома Модельное значениеОстаток модели Модуль относит. ошибки 1США4,68% -4,6886 7,01%6,09%0,92%0,1307 2Германия3,07% -4,8159 2,69%3,50%-0,81%0,3013 3Франция5,16% -4,3125 7,77%7,17%0,60%0,0767 4Канада4,78% -4,0009 7,36%6,87%0,49%0,0662 5Испания8,35% -3, ,50%12,42%0,08%0,0061 6Бельгия4,20% -2,3752 7,82%7,46%0,36%0,0463 7Дания5,25% -3,9170 7,72%7,67%0,05%0,0062 8Новая Зеландия7,25% -3, ,57%11,19%-0,62%0,0585 9Австралия6,22% -4,1227 9,29%8,98%0,31%0, Великобритания6,39% -3, ,67%9,64%1,03%0, Италия7,85% -5, ,19%10,34%-0,15%0, Швеция5,50% -3,6458 6,53%8,30%-1,77%0, Норвегия5,37% -4,4568 7,61%7,37%0,24%0, Финляндия5,64% -4,1931 7,28%8,02%-0,74%0, Ирландия7,14% -3, ,20%11,18%0,02%0,0014 Сопоставление оценок модели по 35 годам с данными 50-летнего периода ( г.г.) Страна Среднегодовой темп инфляции за период г.г. Среднегодовой темп роста цен на недвижимость Модельные значение ТРЦ на недвижимость по данным г.г. Модуль относительного расхождения USA4,1%5,1%6,1%0,1961 France5,0%9,5%7,2%0,2421 Norway4,9%7,7%7,4%0,0390 UK5,5%8,9%9,6%0,0787 Среднее относительное расхождение (13,9%) Источники: для UK - расчеты ГК «Аверс»

К прогнозу долгосрочных темпов инфляции 2010 Среднегодовые значения темпа роста цен на потребительскую корзину (инфляции ) по 69 странам за период г.г. Источники: расчеты ГК «Аверс» 1 Саудовская Аравия 1,51% 18 Дания 5,24% 35 ЮАР 9,23% 52 Мексика 24,32% 2 Сингапур 2,90% 19 Норвегия 5,27% 36 Куба 10,22% 53 Кыргызстан 27,44% 3 Германия 2,98% 20 Швеция 5,28% 37 Гватемала 10,29% 54 Уругвай 28,81% 4 Япония 3,00% 21 Китай 5,60% 38 Египет 10,53% 55 Молдова 30,43% 5 Швейцария 3,06% 22 Финляндия 5,73% 39 Сирия 10,73% 56 Замбия 31,19% 6 Малайзия 3,65% 23 Австралия 5,87% 40 Португалия 11,04% 57 Россия 33,16% 7 Австрия 3,71% 24 Великобритания 6,58% 41 Алжир 11,21% 58 Азербайджан 33,49% 8 Голландия 3,83% 25 Ирландия 6,70% 42 Греция 11,56% 59 Армения 35,99% 9 ОАЭ 3,92% 26 Камерун 6,76% 43 Индонезия 11,98% 60 Казахстан 36,02% 10 Бельгия 4,27% 27 Заир 6,81% 44 Парагвай 14,17% 61 Узбекистан 37,71% 11 Люксембург 4,33% 28 Новая Зеландия 6,85% 45 Иран 17,14% 62 Ирак 38,11% 12 Канада 4,48% 29 Эфиопия 7,23% 46 Чили 17,30% 63 Турция 41,06% 13 США 4,52% 30 Индия 7,69% 47 Монголия 17,99% 64 Грузия 42,99% 14 Ливия 4,68% 31 Италия 7,82% 48 Нигерия 18,78% 65 Таджикистан 44,09% 15 Чад 4,89% 32 Южная Корея 7,97% 49 Исландия 19,10% 66 Украина 45,02% 16 Кипр 4,96% 33 Испания 8,09% 50 Израиль 21,63% 67 Туркменистан 50,46% 17 Франция 5,09% 34 Пакистан 9,00% 51 Венесуэла 24,29% 68 Белоруссия 52,93% 69 Бразилия107,5%

К прогнозу иностранных инвестиций 2010 Среднегодовые значения уровня прямых иностранных инвестиций в процентах к ВВП по 45 странам за период г.г. Источники: расчеты ГК «Аверс» 1 Iran 0,24% 16 Uruguay 0,99% 31 Egypt 1,79% 2 India 0,29% 17 Paraguay 1,06% 32 Jordan 1,80% 3 Haiti 0,43% 18 Venezuela 1,12% 33 CANADA 1,89% 4 Turkey 0,45% 19 NORWAY 1,16% 34 SPAIN 1,95% 5 ITALY 0,46% 20 Israel 1,19% 35 DENMARK 1,99% 6 Korea, South 0,50% 21 FRANCE 1,34% 36 SWEDEN 2,28% 7 Pakistan 0,53% 22 Iceland 1,36% 37 GB 2,36% 8 South Africa 0,63% 23 Sudan 1,41% 38 China 2,44% 9 Morocco 0,69% 24 Brazil 1,48% 39 Nigeria 2,64% 10 Algeria 0,70% 25 Thailand 1,49% 40 NEW ZEALAND 3,08% 11 GERMANY 0,78% 26 FINLAND 1,51% 41 IRELAND 3,77% 12 USA 0,81% 27 Argentina 1,61% 42 Malaysia 3,81% 13 Indonesia 0,87% 28 AUSTRALIA 1,61% 43 Chad 4,78% 14 Austria 0,91% 29 Mexico 1,64% 44 BELGIUM 9,30% 15 Cameroon 0,94% 30 Portugal 1,68% 45 Singapore 10,32% Россия 1,88%

К прогнозу долгосрочных темпов роста цен на недвижимость 2010 Гистограммы распределения среднегодовых значений темпа инфляции ( г.г., 44 страны с инфляцией менее 15%, слайд 11) и уровня иностранных инвестиций ( г.г., 45 стран, слайд 12) Источники: расчеты ГК «Аверс»

К прогнозу долгосрочных темпов роста цен на недвижимость в России 2010 «У России крепкий положительный торговый баланс млрд. долларов. И самая низкая за последние 18 лет инфляция - 8,8 процента. Причём она продолжает замедляться. Нужно закрепить такую тенденцию. И, как минимум, выйти на уровень инфляции в 5-6 процентов в год.» Из ежегодного выступления Председателя Правительства Государственной Думе г. / Возможный диапазон оценок долгосрочных среднегодовых темпов роста недвижимости в России Источник: расчеты ГК «Аверс» Прямые иностранные инвестиции в % от ВВП 1,0%1,5%2,0%2,5%3,0% Среднегодовой темп инфляции 5,0%6,66%7,03%7,29%7,49%7,66% 5,5%7,43%7,80%8,06%8,26%8,43% 6,0%8,20%8,57%8,83%9,03%9,20% 6,5%8,97%9,34%9,60%9,80%9,97% 7,0%9,74%10,11%10,37%10,57%10,74% 7,5%10,51%10,88%11,14%11,34%11,51% 8,0%11,28%11,65%11,91%12,11%12,28%

Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания недвижимости на оценку ее стоимости 2010 Исходные данные - ЧОД, за вычетом отчислений на поддержание улучшений и возврат капитала д.е., - ставка дисконтирования - a): Y=23%, b): Y=20% - ожидаемый в постпрогнозном периоде среднегодовой темп инфляции - g i =6,5%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде средний уровень иностранных инвестиций – 2,0% ВВП Ставка капитализации = ставка дисконта - темп роста стоимости недвижимости (С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие. – М.:, Маросейка, 2009, с ) a) При равенстве темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину g= g i : - ставка капитализации R 1 = 23-6,5 =16,5% - оценка стоимости актива V 1 = 1000/0,165 = 6060 д.е. При темпе удорожания недвижимости согласно полученной модели g1,5 g i : g= 0, ,539 *0,065 +0,0091 Ln (0,02) = 0,0960 или 9,6%, - ставка капитализации R 2 = 23-9,6 = 13,4% - оценка стоимости актива V 2 = 1000/0,134 = 7463 д.е. Изменение оценки (V 2 /V 1 -1) составляет 23% (7463/6060 = 1,232). b)При тех же исходных данных и ставке дисконтирования 20% Темп удорожания недвижимости равен темпу инфляции: R 3 = 20-6,5=13,5%, V 3 = 1000/0.135 = 7407 д.е. Темп удорожания недвижимости принят согласно полученной модели: R 4 = 20-9,6=10,4%, V 3 = 1000/0.104 = 9615 д.е. Изменение оценки (V 4 /V 3 -1) составляет 30% (9615/7407 = 1,298) Источник: расчеты ГК «Аверс» 1. Объект недвижимости, генерирующий доход со стабильным темпом роста:

Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания земельного участка на оценку рыночной арендной платы за него 2010 Исходные данные - рыночная стоимость земельного участка д.е., - срок действия договора аренды - 49 лет - ставка рефинансирования Центрального Банка России на начало года - P = 8,75%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде среднегодовой темп инфляции - g i = 6,0%, - ожидаемый в постпрогнозном периоде средний уровень иностранных инвестиций – 1,5% ВВП - средняя доходность к погашению долгосрочных государственных облигаций - Y =7,4% - дополнительные риски бизнеса по сдаче ЗУ в долгосрочную аренду - 2,0% Ставка текущей доходности актива с о стоимостью, растущей с темпом g : см. М.А.Зельдин, С.В.Грибовский, Н.П.Баринов. Оценка величины рыночной арендной платы за пользование земельным участком. ИОвРФ, 6(93), 2009, с.34-4 a)Ставка арендной платы за землю при расчете по Правилам, утвержденным Постановлением Правительства РФ от : A ЗУ = C ЗУ * P = 1000*0,0875 = 87,5 д.е./кв.м год b)Ставка конечной доходности для бизнеса по сдаче ЗУ в аренду Y ЗУ =7,4+2= 9,4% При консервативном учете роста цен на землю со среднегодовым темпом g = 8,6% (см. исх. данные выше) текущая ставка доходности Y 2 = 0,094/1,094 – [(1+0,086)^49 -1]/ПС(0,094, 49,-1)*1,094^49 = или 2,63% Арендная плата за землю при этом составляет A ЗУ = C ЗУ * Y 2 = 1000*0,0263= 26,3 д.е./кв.м год. Как видим, разница в оценках арендной платы составляет 232% (87,5/26,3 -1= 2,32). Источники: расчеты ГК «Аверс»

2010 Подведем итоги Распространенная в оценочной среде гипотеза о равенстве среднегодовых темпов роста цен на недвижимость и потребительскую корзину в постпрогнозном периоде не согласуется с ретроспективными данными зарубежных и отечественного рынков В первом приближении эвристическое правило, связывающее обсуждаемые среднегодовые темпы роста, можно было бы сформулировать так: Темп роста недвижимости полутора темпам инфляции Это правило можно считать справедливым по отношению к среднегодовым значениям темпов за периоды длительностью лет. В таком же соотношении находятся и средние темпы роста цен на вторичном рынке жилой недвижимости и инфляции за последнее десятилетие в России Долгосрочные темпы роста цен на землю, согласно ограниченному объему данных (США), превышают аналогичные темпы роста цен на дома. Корректные прогноз и учет долгосрочных темпов роста недвижимости в рамках доходного подхода могут изменять оценки рыночной стоимости на десятки процентов, а оценки рыночной арендной платы за землю – до сотен процентов относительно получаемых по принятой на практике методологии.

2010 (812) Спасибо за внимание! Николай Баринов, FRICS директор по научно-методической работе