Оценка инвестиционных строительных проектов, объектов недвижимости и прав на них. Виды стоимости Кузнецов Дмитрий Дмитриевич, к.т.н., доцент

Кузнецов Дмитрий Дмитриевич ddk-spb.ru Строитель – проектирование, ученый – строительная механика, обследование зданий и сооружений (ЛИСИ, ВНИПИЭТ), к.т.н. Преподаватель - повышение квалификации инженеров и архитекторов, инструктор АВТОКАДа, (ЛФ ЦИПК Минатома, Политех), доцент, зав. кафедрой Оценщик – оценка объектов, ИС, людей, проектов, предприятий Закупщик – формирование НМЦ, отбор победителя, мониторинг Председатель Санкт-Петербургского научно-методического совета по оценке Член экспертного совета СРОО «Сообщество профессионалов оценки» Оспаривание кадастровой и рыночной стоимости 2

Рекомендуемая литература: Эдвард де Боно «Думай, пока не поздно» Не надо спорить, а слушать и понимать. Рассел Акофф «Искусство решения проблем». Планы составляются не для того, чтобы их выполнять. Идеальные прогнозы. Джонс К. «Методы проектирования». Методы черного ящика и методы «прозрачного» ящика. Проектный метод. Эдвард Деминг «Выход из кризиса. Новая парадигма…». Постулаты Деминга. Операционные определения. Азгальдов Г. «Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании» Качество – сложное свойство. Оно может быть измерено! Томас Стюрт «Богатство от ума» ИК=ЧелК+СтрК+ПотрК+СоцК Джордж Акерлоф, Роберт Шиллер «Как человеческая психология управляет экономикой» Доверие, справедливость, добросовестность, денежная иллюзия, истории. Дэвид Майерс «Интуиция: возможности и опасности». Иллюзия воспоминаний, фундаментальная ошибка аттрибуции. Руслан Гринберг «Свобода и справедливость. Российские соблазны ложного выбора» Даниэль Канеман. Думай медленно…решай быстро. Цифровой коммунизм Сергея Хапрова. 3

СТОИМОСТЬ – это… Расчетная величина… Наиболее вероятная цена, за которую можно купить (продать) в идеальной сделке… Раз расчет, значит есть модель (математическая). ВИДЫ СТОИМОСТИ: РЫНОЧНАЯ!!! Всё на продажу! Инвестиционная – для конкретного субъекта. Ликвидационная – продать, но быстро. Кадастровая – рыночная, но быстро сосчитанная. Справедливая по МСФО Справедливая по-русски – симметричное информирование. Роль экспертов и ИНТЕРНЕТА. Цифровой коммунизм Сергея Храпкова. Примеры: офисная мебель б/у, специализированная недвижимость, квартира… 4

ЭФФЕКТ – это… Прибыль, стоимость… Степень достижения цели. У проекта всегда несколько групп участников. У них разные цели. Иногда противоречивые. ЭФФЕКТИВНОСТЬ – это… Отношение эффекта к ресурсам. Относительная величина. Эффективность проекта и участия в проекте. Примеры: «долевое строительство» и 214 ФЗ, бюджетная эффективность (ИП и кадастровая оценка)… Эффективность по Парето, формула Бернулли… Показатели эффективности: ЧДД=-Иo+ДПi/(1+СДi)^n ВНДОХ и Срок окупаемости Все три показателя – из одной формулы (модели) Учитывают стоимость денег во времени. 5

Социальная (общественная) эффективность – это… Достижение общественных целей: 1)Рост ВВП на душу населения 2)Социальная справедливость – распределение ВВП 3)Преумножение общественных благ Экология Транспорт Безопасность Культура, наука, образование Спорт, отдых, здоровье, продолжительность жизни Возможность самореализации КАЧЕСТВО ЖИЗНИ Примеры: Парк (сквер) или элитное жильё Общественный транспорт Расселение «хрущевок» 6

КАЧЕСТВО – это… Отсутствие дефектов… Принципиально не измеряемая философская категория… Степень удовлетворения потребностей (полезность) Качество и стоимость противостоят в экономике сокрытия информации и усиливают друг друга в открытой экономике. Качество - расчетная величина… ИКК и работы Г.Азгальдова В центре – человек и его потребности (потребитель и «инженер»). Примеры: молочные продукты, автомобили, здания, НИР и проекты… «Польза, прочность, красота». Люди – аттестация, квалификация, тестирование, ЕГЭ… Организации – оценка эффективности ГРО. Раз расчет, значит есть модель (математическая). 7

Василий Леонтьев: Менеджмент = Мотивация + Принятие решений Методы принятия решений: Интуитивный метод («черного ящика») Мозговой штурм, синектика, перестановки. Быстро, приятно. А почему, собственно? Шаблонный (рутинный) метод. Инструкции, ПС Быстро, надежно ! Скучно, ОПАСНО! Математические методы Решение любого уравнения (Подбор параметра) Статистические методы (ЛИНЕЙН) Линейное и нелинейное программирование (Поиск решения) Оптимизация по Парето, функция Бернулли, «курение предотвращает холеру» Естественно-научные методы П.Л.Капица «Эксперимент, теория, практика» Кризис математики (теорема Гейделя о неполноте). Пример: стальной гнутый профиль. Проектный метод - ВАРИАНТЫ Синтетический. Системный подход. Итерации (от частного к общему) 8

Проектный метод принятия решений. Блок-схема. 9 АНАЛИЗ СИНТЕЗ ОЦЕНКА ЦЕЛЬ (идеал) Интернет Знатоки Варианты (мин ) Показатели Оформление Ранги Значения показателей

ПРИМЕР 1 - ЗАКУПКИ!!! ФКС и 223 ФЗ – до половины ВВП. Закупка как проект. Или преодолеть (обойти) или использовать в своих целях. Прямая и обратная задачи. Традиционные системы ценообразования: Плановое (расчетное) определение цены. Дефицит. Свободное (рыночное) ценообразование. Дороговизна. «Перекосы». Цели новой системы: Средство преодоления коррупции Информационное равенство участников (справедливость) Эффективность закупок для заказчика (NPV, IRR, срок окупаемости) Поощрение добросовестной конкуренции, ориентированной на качество Конкуренция решений, а не предприятий и людей Цель – качество, а не дешевизна Принципы ФКС: профессионализма, конкуренции, открытости, ответственности Принципы оценки: полезности, замещения, вклада Реализация принципов. Бизнес – Бюрократия – Человек творческий НОВАЯ ФОРМА ОРГАНИЗАЦИИ ЛЮДЕЙ Наше предложение: Ц=f(ИКК). ИКК – интегральный коэффициент качества. Разумных решений много на этой плоскости: лидер по качеству, инноватор. Но неразумных еще больше: оставить всё как есть, «закупщик – игрок» 10

ПРИМЕР 2 - Кадастровая оценка и оценка государственной собственности Парламентские слушания в СФ 17 апреля с.г. Отказ от саморегулирования и введение лицензирования. Главная критика: Оценка (70 млрд. руб. на кадастровую оценку) Строительство (низкое качество) Наш анализ: 1. Предпринимательская и профессиональная деятельность противостоят друг другу 2. Качество не измеряется, нет обратной связи, качество снижается 11

Что говорят оценщики? Всё можно измерить деньгами. Затратный подход – стоимость замещения персонала. (Сманивать или растить?) Сравнительный подход – самые лучшие, нормальные, самые дешевые Доходный подход – совмещать интересы сотрудников и компании Согласование (взвешивание). Стоимость можно измерить в руб. Что говорят специалисты по оценке эффективности? Кругом одни проекты! Эффект – результат – степень достижения цели Эффективность – соотнесение результата и затрат (инвестиций и текущих) Эффективность проекта и участия в проекте Варианты (в т.ч. вариант «без проекта») Критерии: ЧДД и ВНДОХ Что говорят квалиметристы? Качество можно измерить! Показатель 1>ИКК>0 Качество = Дерево свойств + Браковочные и эталонные значения + Вес Что говорят социологи и психологи? Фундаментальная ошибка атрибуции. Л. Росс, Р. Нисбетт Человек и ситуация: Уроки социальной психологии Участие в проекте может быть мощным стимулом. Конфликты – от непонимания. 12

Синтетическая теория управления 13

Нельзя рассматривать минимум затрат как цель, а качество как ограничение. Необходимо рассматривать качество как цель, а затраты как ограничения. Алгоритм построения модели «цена – качество» для принятия решения о закупке. Качественное описание желаемого объекта. Формирование дерева свойств Изучение рынка, подбор конкурентно способных аналогов. Построение квалиметрической модели. Расчет ИКК для всех аналогов и конкурентов Построение графика и функционала «цена – качество». Оптимизация коэффициентов важности. Расчет критерия для каждого конкурирующего варианта как «расстояние» до кривой «цена – качество». Описанный алгоритм многократно реализован нами для самых разных товаров, работ и услуг в интересах заказчиков и поставщиков. 14

Конкретные примеры: Неосновательное обогащение. Оценка РИД. Апрель Затратный подход через трудоемкость? Сравнительный – через зависимость цены и качества!

Конкретные примеры: Оценка ОФ ГРО, оценка эффективности деятельности ГРО г. Параметры качества, формируемые проектом. Расчет справедливой цены для достижения мирового соглашения с ФАС г. Проект эталонной организации. Проблема организационного проектирования. Архитектурный проект (типовой или шедевр?) Инженерный проект (инновационный или нет?) Инвестиционный проект (коммерческий или общественный?) Организационный проект (структура или команда?)

Конкретные примеры: Оспаривание кадастровой стоимости земли и ОКС

Конкретные примеры: Оценка интеллектуального капитала компании ИК = ЧК + СК + ПК + СоцК ИК – интеллектуальный (сделано с умом) СК – структурный (как это работает?) ПК – потребительский (повторные продажи) Соц – социальный (отношения в команде) Примеры отрицательной эффективности: Проект «Халк» сентябрь ???). Проект «завод лакокрасочного оборудования» (2007), Проект поглощения консалтинговой компании ( ) Проект поглощение крупного ОАО ( )

ПРОЕКТ «САМОРЕГИУЛИРОВАНИЕ» Профессиональная или предпринимательская деятельность? Есть ли юр. лица, которые не ООО? Назад к лицензированию? Оргпроект некоммерческой интеллектуальной компании Закупки: прямая и обратная задачи» Есть ли значимые цели (кроме прибыли)? «Пролетарии всех стран, соединяйтесь!» «Чтобы объединиться, надо размежеваться!» «ЧТО ДЕЛАТЬ?»

Финансовая (экономико-математическая) модель проекта Модель отражает свойства, параметры, характеристики ОО, существенные для целей субъекта. Проблема – отделить важное от второстепенного. ЧДД-F(p1,p2,…,pn) Язык (форма): вербальная, графическая, аналитическая (алгоритмическая). Расчетная схема (модель), ПСБ, ВЭБ, кадастровая оценка Аппарат: EXCEL + AutoCAD. Интерактивные ПС с избыточным интерфейсом. Противоречивые свойства модели – адекватность и простота Все математические модели (алгоритмы) уже разработаны. АвтоКАД – уравнения прямых и кривых, плоских и объемных тел (фигур) Эксел – алгебра, тригонометрия, статистика, финансовая математика, метод Гаусса и др. Линейная алгебра – не используется (пока). Правила работы в среде ЭТ 1)ТОЛЬКО связанные формулы (100%). Требования ВЭБа. 2)Простая и ясная структура таблиц (80%) 3)Комментарии, форматы, деловая графика (70%) 4)Использование стандартных функций и «простых» формул (60%) AAa 20 Объект СубъектЦЕЛЬЯзык

Принципы Эдварда Деминга 1. Сделать постоянной целью улучшение качества продукции и услуг 2. Принять новую философию (постоянного и непрерывного улучшения) 3. Прекратить зависимость от инспекции (неявный контроль) 4. Прекратить практику заключения контрактов на основе низких цен 5. Постоянно улучшать систему 6. Обучение на рабочем месте 7. Учредить руководство (помощь и двухсторонняя связь) 8. Искоренить страх перемен 9. Устранить барьеры между отделами (командная и проектная организация) 10. Избегать пустых лозунгов 11. Исключить цифровые квоты для управления работой (сдельная оплата) 12. Дать возможность гордиться принадлежностью к компании 13. Поощрять образование и самосовершенствование 14. Вовлечь каждого в работу по преобразованию компании

"Польза, прочность, красота" = "Полезность + Надежность + Красота" ДЕРЕВО СВОЙСТВ 1. Мнения инженеров = 1.1 Геометрия 5% Механика 5% Строит. физика 5% Надежность 10% 2. Голос потребителя = 2.1 Красота (дизайн) 5% 2.2 Престиж 5% 2.3 Удобства 5% 2.4 Управление 10% 3. Надежность = 3.1 Реализованные проекты 10% +3.2 Кадровый потенциал 5% Текучесть кадров 5% Репутация 5% 4. Затраты общие = 4.1 Цена покупки 10% Срок жизни 5% Эксплуатационные затраты 5% Условия платежа 5%

Теории Мак-Грегора Теория Х Человек инертен, избегает работы Нужно заставлять, контролировать, угрожать Человек избегает ответственности и риска Теория У Работать также естественно как и играть или отдыхать Лучшее вознаграждение - достижение значимой цели. Человек честолюбив, ищет ответственности. Интеллектуальные и творческие возможности человека используются далеко не полностью

Важнейшие элементы TQM, обеспечивающие успех стратегии качества, принципы по ГОСТу 1. Вовлеченность высшего руководства 2. Базирование решений на фактах 3. Внимание процессам 4. Акцент на потребителя 5. Постоянные улучшения 6. Вовлеченность всех

Методические рекомендации по оценке эффективности ИП (вторая редакция), Москва, Экономика, 2000 Утверждено Минэкономики, Минфин, Госстрой. Инвестиции - средства, вкладываемые в объекты с целью получения прибыли или иного эффекта. Инвестиционный проект (ИП) - обоснование экономической целесообразности, объема и сроков капитальных вложений, в т.ч. ПСД и описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес- план). Эффективность ИП - категория, отражающая соответствие проекта, порождающего данный ИП, целям и интересам участников Эффективность проекта в целом (оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования) 1 общественная (учитываются соц.-экон. последствия осуществления ИП для общества, в т.ч. непосредственные результаты и затраты ИП и "внешние" затраты и результаты (в смежных секторах экономики, экологические, социальные и др. внеэкон. эффекты)) 2 коммерческая (учитываются фин. последствия осуществления ИП для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта и пользуется всеми его рез-ми) 2 Эффективность участия в проекте (определяется с целью проверки реализуемости ИП и заинтересованности в нем всех его участников) 1 для предприятий-участников 2 для акционеров акционерных предприятий-участников ИП 3 для структур более высокого уровня 1 для отдельных регионов и народного хоз-ва РФ 2 для отдельных отраслей нар. хоз-ва, фин.-промышленных групп, корпораций и др. 3 для инвесторов

26 Принципы оценки эффективности: 1Рассмотрение ИП на протяжении всего его жизненного цикла от исследований до реверсии 2Моделирование денежных потоков в среде ЭТ 3Сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта). 4Принцип положительности и максимума эффекта. 5Учет фактора времени: 1 динамичность (изменение во времени) параметров ИП и его кружения; 2 разрывы во времени (лаги) между производством продукции или поступлением ресурсов и их оплатой 3 неравноценность разновременных затрат и/или результатов (дисконтирование) 6Учет только предстоящих затрат и поступлений. Ранее созданные ресурсы, используемые, в ИП оцениваются не затратами на их создание, а альтернативной стоимостью, отражающей макс. значение упущенной выгоды, связанной с их наилучшим возможным альтернативным использованием. 7Оценка эф-ти ИП должна производится сопоставлением ситуаций "с проектом» и «без проекта» 8Учет всех наиболее существенных последствий (экон. и внеэкон.). 9Учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала, выражающихся в индивидуальных значениях нормы дисконта. 10Многоэтапность оценки. На различных стадиях ИП его эффективность определяется заново, с различной глубиной проработки. 11Учет влияния на эффективность ИП потребности в оборотном капитале 12Учет влияния инфляции и возможности использования нескольких валют. 13Учет (в количественной форме) влияния неопределенности и рисков.

Денежные потоки (притоки и оттоки) 27 Для денежного потока от операционной деятельности: притоки - выручка от реализации, прочие доходы, в т.ч. поступления от средств, вложенных в доп. фонды; оттоки - производственные издержки, налоги. Финансовая деятельность. ДП состоят из собственного (акционерного) капитала фирмы и привлеченных средств. Инвестиционная деятельность. У каждого вида деятельности – затраты и результаты Дисконтирование ДП - приведение их разновременных (относящихся к разным шагам расчета значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения Норма дисконта (Е): коммерческая - определяется с учетом альтернативной эффективности использования капитала; участника проекта - выбирается участниками проекта; социальная (общественная) - характеризует мин. требования общества и должна устанавливаться централизованно органами управления народным хозяйством; бюджетная - отражает альтернативную стоимость бюджетных средств и устанавливается органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность ИП.

28 Показатели эффективности ИП: чистый дисконтированный доход (ЧДД, NPV) - накопленный дисконтированный внутренняя норма доходности (ВНД, ВН рентабельности, IRR) - такое положительное значение СД, при котором ЧДДД=0; срок окупаемости с учетом дисконтирования - продолжительность п-да от начального момента до "момента окупаемости с учетом дисконтирования"; 1. Все три основные показателя – из одной формулы ЧДД. Динамические. 2. Они по-разному оценивают проект и дают предпочтения разным вариантам 3. Всегда нужно рассчитывать все три показателя 4. Для их расчета есть две группы «техник» в ЭТ: А) Аналитическая – использование стандартных функций Б) Численная – использование по-шаговых таблиц ДП и др. функций

29 Укрупненная оценка устойчивости инвестиционного проекта в целом. При использовании этого метода в целях обеспечения устойчивости проекта Рекомендуется: 1 Использовать умеренно пессимистические прогнозы (при этом позитивные отклонения будут более вероятными, чем негативные); 2 Предусматривать резервы средств на непредвиденные расходы, обусловленными ошибками проектной организации, задержками платежей и т.д.; 3 Увеличивать норму дисконта на величину поправки на риск. Ожидаемые показатели - с учетом неопределенности и риска. Сценарии:основной (базисный) или средний или умеренно пессимистический 1 увеличение инвестиций. Стоимость работ и оборудования для российских подрядчиков +20% для инофирм %. Изменяются стоимость основных фондов и размеры амортизации в себестоимости; 2 увеличение на 20% от проектного уровня производственных издержек и на 30% удельных (на единицу продукции) прямых материальных затрат на производство и сбыт продукции Соответственно изменяется стоимость запасов сырья, материалов, незавершенного производства и готовой продукции в составе оборотных средств; 3 уменьшение объема выручки до 80% ее проектного значения; 4 увеличение на 100% времени задержек платежей за продукцию, поставляемую без предоплаты; 5 увеличение процента за кредит на 40% его проектного значения по кредитам в руб. и на 20% - в СКВ

30 Проект считается устойчивым по отношению к возможным изменениям параметров, если при всех рассмотренных сценариях: 1ЧДД положителен; 2 обеспечивается необходимый резерв финансовой реализуемости проекта. Оценка устойчивости может производиться также путем определения предельных значений параметров проекта. АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ. Предельные значения параметров проекта - такие значения показателей, при которых интегральный коммерческий эффект участника становится равным нулю. Например, ВНД, отражающая предельное значение нормы дисконта. Для оценки предельных значений параметров, меняющихся по шагам расчета (цены продукции и основного технологического оборудования, объемы производства, объем кредитных ресурсов, ставки наиболее существенных налогов и др.), рекомендуется вычислять предельные интегральные уровни этих параметров, т.е. такие коэф-ты (постоянные для всех шагов расчета) к значениям этих параметров, при применении которых ЧДД проекта становится нулевым.

31 Вероятностная неопределенность. При вероятностной неопределенности по каждому сценарию считается известной (заданной) вероятность его реализации. В случае когда имеется конечное количество сценариев и вероятности их заданы, ожидаемый интегральный эффект проекта: Э ож =СУММА(Э к *p к ) Э ож - ожидаемый интегральный эффект проекта; Э к - интегральный эффект (ЧДД) при к-ом сценарии; p к - вероятность реализации этого сценария. Построение дерева решений и дерева событий. Лотерея – проект, у которого главный сценарий имеет высокое значение ЧДД и низкую вероятность. Рискованные проекты. Истребитель или ПЛ. 1/99 Реальный проект – проект, у которого есть два приблизительно равновероятных сценария. 50/50 Консервативный (надежный) проект – проект, у которого главный сценарий имеет высокую вероятность. 999/001 Покупка жилья, круиз на теплоходе и т.п. Если проект не реализован – КАТАСТРОФА.

Последние цитаты и выводы: Дж. Сорос «Кризис мирового капитализма». Общество ищет баланс между эффективностью и справедливостью. Парето «Правило 80/20», «Эффективность по Парето» «Всякое изменение, которое никому не приносит убытков, а некоторым людям приносит пользу (по их собственной оценке), является улучшением» Выводы: 1. МРОЭИ – профессиональный минимум 2. Среда – ЭКСЕЛЬ. Правила гигиены. 3. Финансовая модель проекта как часть ИП (графика) 4. Оценка – это сравнение. Лучший метод сравнения - по соотношению Ц-К. 5. Качество – основа любого проекта. Качество можно измерить! 6. Вариантов – не менее 3-х. Один из них – «без проекта». Варианты можно генерировать 7. Будущее нельзя предвидеть, но можно спроектировать 8. Качественные и количественные методы построения прогнозов (трендов) 9. Сценарии вместо безответственного дисконтирования 10. Ожидаемые значения показателей эффективности 11. Эффективность участников, в т.ч. социальная и внешние эффекты 12. Проблема понята, если есть её адекватная модель 13. Проектная поддержка стратегии (выживание, движение за лидером, инновации) 32

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Кузнецов Дмитрий Дмитриевич Ddk-spb.ru