Стерник Г.М. профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова, председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости РГР Высокие цены на жилье в крупных городах России - это «спекулятивный пузырь» или результат действия фундаментальных факторов? (доклад на панельной дискуссии «Жилье по доступным ценам в России: как это возможно?» Всероссийского жилищного форума) Санкт-Петербург, ООО Sterniks Consulting

Сначала факты

Уровень цен на жилье в городах Уровень номинальных доходов Доля теневых доходов Ипотека Норма накопления Объем предъявленного спроса Соотношение спрос/предложение Объем предложения Доля покупателей- нерезидентов и их платежеспособность Обеспеченность населения качественным жильем Объем платежеспособного спроса Склонность населения к расходованию накоплений Темп роста доходов Характеристики города Факторы, определяющие соотношение цен на жилье в городах России

Факторы, определяющие привлекательность города для проживания Факторы Характеристики Масштаб города, характер и уровень экономического развития Административный, экономический статус Число жителей, территория (площадь) Пространственная организация города Тип промышленного развития (многоотраслевой, моногород) Удаление от столиц, дру гих крупных центров, от границ с соседними госу дарствами, от горячих точек, характер транс портных связей с ними Расстояние от Москвы (по основной транспортной магистрали) Ближайшие крупные центры, расстояние до них Наличие границы региона с соседними странами, расстояние до них Наличие границы региона с горячими точками, расстояние до них Аэропорт, морской порт, речной порт, ж\д-магистраль, автомагистраль (международный, федерального, местного значения) Природно- климатические, экологичес кие условия и нематериальные факторы Нематериальные факторы (историческая, эстетическая, культурная аура) Характер климата в регионе Площадь зеленых насаждений, водных объектов Площадь промзон Число промпредприятий, транспортных предприятий Число предприятий с вредными выбросами в атмосферу Наличие погребенных свалок радиационных и химических отходов, зон экологических аварий Превышение ПДК в атмосфере по окиси углерода, двуокиси азота, тяжелым металлам, загрязнение почв тяжелыми металлами Оценка общего уровня заболеваемости в регионе

Характер и состояние жилого и нежилого фонда Жилой и нежилой фонд, тыс. кв. м общей площади Обеспеченность населения благоустроенным жильем, кв. м на человека Доля частного (в том числе приватизированного) фонда, % Структура жилфонда по качеству (периодам строительства), размерам и местоположению (в % от общего объема) Нежилой фонд, тыс. кв. м Доля частного нежилого фонда, % Структура нежилого фонда по качеству, размерам и местоположению, % Общая протяженность улиц Протяженность освещенных улиц, % Благоустройство жилфонда, % (водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, газовая/электроплита, гор. вода) Обеспеченность города офисными, торговыми, складскими площадями, кв. м на 1000 чел. населения

Социально- экономические условия Общая численность населения Общий коэффициент естественного прироста населения Миграционный прирост (снижение) населения, тыс. чел. (%) Сальдо миграции в регионе на 1000 чел. Среднемесячная денежная плата работников, руб. Денежные доходы на душу населения, руб. Отношение средней зарплаты (душевого дохода) к прожиточному минимуму, % Дифференциация денежных доходов (индекс Джинни или коэффициент фондов) Число автомобилей в личной собственности на 1000 чел. населения Объем розничной торговли, млрд. руб. Изменение уровня ВВП, промышленного и сельскохозяйственного производства в регионе относительно предыдущего периода, % Число безработных на одну вакансию в регионе Средний размер вклада в Сбербанке на душу населения, тыс. руб. Число зарегистрированных преступлений в регионе на 1000 чел. населения Доля тяжких преступлений в общем числе (%) Характер рыночной ориентации (рыночная, рыночно-социальная, нерыночная) и активность (активная, пассивная) политики местных властей на рынке недвижимости

Сп БМоскваМОВладимир Доходы населения – основной драйвер уровня цен в городе Уровень цен на жилье и среднедушевых доходов населения в регионах по сравнению с Москвой

Заключительный аккорд Уровень цен в городах на 46% определяется уровнем доходов, остальные факторы в совокупности (54%) определяют разброс точек относительно выявленной закономерности.

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(964)