CB Richard Ellis | Страница 1 Киев 17 ноября 2010 Аренда офиса Cкрытые риски и возможности АРЕНДАТОРА. - презентация

1 CB Richard Ellis | Страница 1 Киев 17 ноября 2010 Аренда офиса Cкрытые риски и возможности АРЕНДАТОРА

2 CB Richard Ellis | Страница 2 Обзор рынка офисной недвижимости Арендодатель: профессионал или «любитель»? Договор аренды: зоны риска За что платит арендатор? Case Studies Работа профессионального консультанта Содержание

3 CB Richard Ellis | Страница 3 ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

4 CB Richard Ellis | Страница 4 Средний уровень роста ВВП 5,9%5,9%6,4% Источник: Национальный банк Украины, Государственный комитет статистики Прогноз: Министерство экономики Украины Тенденции экономики Впереди медленное восстановление… Рост реального ВВП Украины (% изменения, г/г) Прогноз 5,8% Возможно ускорение роста ВВП до 6-7%

5 CB Richard Ellis | Страница 5 Л Лондон Вест Энд Л Лондон Сити Дублин Барселона Берлин Рим Лиссабон Амстердам Милан Брюссель Прага Дюссельдорф Париж Мадрид Гамбург Стокгольм Копенгаген Осло Д П O Вена Москва Варшава Цюрих Хельсинки Ф П A К Ц В M Будапешт Бухарест Д Б Р M Г Х Б Б Б С В M Б Л Начало падения арендных ставок Арендные ставки достигают дна Ускорение роста арендных ставок Замедление роста арендных ставок Рыночный цикл, 2 кв На дне Источник: CB Richard Ellis Заметка: Рынки не обязательно двигаются по кривой в одном направлении или с одинаковой скоростью Франкфурт K Киев 2010 Ж Женева Киев Киев Киев Киев Киев 2009

6 CB Richard Ellis | Страница 6 Замедление в 2010 Новое предложение тыс. кв. м Источник: CB Richard Ellis

7 CB Richard Ellis | Страница 7 Источник: CB Richard Ellis Недостаточное по качеству Предложение, 2 кв. 2010

8 CB Richard Ellis | Страница 8 Спрос Долгосрочное планирование возвращается Как изменится количество сотрудников на вашем предприятии в следующие 12 месяцев: увеличится, уменьшится, останется на том же уровне (баланс ответов*)? Источник: Национальный банк Украины * - процент компаний, предполагающих увеличение уровня занятости минус процент, предполагающих сокращение

9 CB Richard Ellis | Страница 9 Снижение вакантности Спрос Источник: CB Richard Ellis тыс. кв. м Прогноз Рынок АРЕНДОДАТЕЛЯ Рынок АРЕНДАТОРА

10 CB Richard Ellis | Страница 10 Частичное отделение прайм-сегмента Арендные ставки Источник: CB Richard Ellis $ / кв. м / месяц Прогноз Рост разрыва в стоимости класса А и В на фоне дефицита нового предложения прайм-зданий в течение гг.

11 CB Richard Ellis | Страница 11 Выводы: Офисный рынок Еще есть время: Выгодно продлить АРЕНДУ Выгодно арендовать новый офис Выгодно подписать PRE-LEASE Сегодня Завтра Временный дефицит Рост ставок Рынок АРЕНДОДАТЕЛЯ Замедление строительства новых зданий Стабилизация (+ рост) спроса Снижение вакантности Вывод

12 CB Richard Ellis | Страница 12 Арендодатель: профессионал или «любитель»?

13 CB Richard Ellis | Страница 13 Арендатору на заметку: Знание преимуществ и недостатков обоих типов арендодателей позволяет извлечь максимальную выгоду Тип арендодателя определяет стратегию ведения переговоров

14 CB Richard Ellis | Страница 14 «Профессионал» (основной бизнес) «Любитель» (не основной бизнес) ДОЛГОСРОЧНЫЕ Стабильность денежного потока Качественный набор арендаторов Выведение чистого арендного дохода Инвестиционная ценность КРАТКОСРОЧНЫЕ Текущий доход Арендная плата Цели Выгоды Ценность имени арендатора Дисконт при аренде больших помещений и/либо подписании долгосрочных договоров Гибкость в предоставлении арендных каникул и отделки помещений Выгоды Больше возможности досрочного расторжения Гибкость в привязке к валюте Заключение краткосрочных договоров аренды

15 CB Richard Ellis | Страница 15 WHO IS Арендодатель Критерии Профессиональный арендодатель НЕпрофессиональный арендодатель Размер ставки Срок аренды Условия расторжения Арендные каникулы Валюта договора Отделка помещений Финансовые гарантии Эскалация Эксплуатация

16 CB Richard Ellis | Страница 16 Структура расходов арендатора

17 CB Richard Ellis | Страница 17 Структура расходов на аренду Постоянные платежи: Базовая арендная ставка арендная плата за офисные помещения помещения общего пользования Парковка Операционные расходы: плата за управление страховой платеж (ответственность перед третьими лицами, страховка здания) сервисное обслуживание коммунальные расходы Разовые платежи: Капитальные затраты Гарантийный платеж Затраты на осуществление переезда Затраты на проведение сделки

18 CB Richard Ellis | Страница 18 Структура расходов на аренду

19 CB Richard Ellis | Страница 19 Структура расходов на аренду О чем не скажет арендодатель: [Гибкое] право досрочного расторжения договора Право отказа от части излишних площадей Оптимальный вариант для арендодателя Оптимальный вариант для арендатора

20 CB Richard Ellis | Страница 20 Структура расходов на аренду Оптимальный вариант для арендодателя Оптимальный вариант для арендатора * Оплата услуг консультантов входит в арендную плату

21 CB Richard Ellis | Страница 21 Case studies (практические примеры)

22 CB Richard Ellis | Страница 22 Практические примеры Case 1Tenant wins. В спешке заполнить здание арендаторами и продать его на пике рынка, собственник шел на значительные уступки, в частности, соглашался предоставить арендатору возможность досрочного одностороннего расторжения договора. Время, когда арендатор мог расторгнуть договор, совпало с началом кризиса, и, для того чтобы сохранить арендаторов, новый собственник бизнес-центра был вынужден пойти на пересмотр договорных отношений, а также значительное снижение арендной платы. Результат: согласившись на высокую арендную ставку при подписании договора, арендатор благодаря Консультанту получил возможность существенно улучшить свои коммерческие условия при изменении рыночной конъюнктуры. ВЫВОД: Непрофессиональный подход к бизнесу со стороны арендодателя при грамотном использовании может принести многомиллионные выгоды арендатору

23 CB Richard Ellis | Страница 23 Case 2Landlord wins. Многие арендаторы неверно оценивают длительность процесса смены офиса и поздно начинают процесс переговоров/поиска. Оптимальной период времени месяцев, но, как правило, вопросы смены офиса поднимаются за 3-6 месяцев до окончания текущих договоров. В итоге: Арендатор не имеет достаточно времени на изучение всех альтернатив, переговоры, и согласование новой сделки; Арендодатель диктует свои условия продления договора. Результат: с профессиональным собственником банальное невежество арендатора может привести к существенным последствиям. ВЫВОД: Профессиональный арендодатель при выжидательной позиции арендатора выигрывает в большинстве случаев. Практические примеры

24 CB Richard Ellis | Страница 24 Case 3Pre-Lease. В растущем рынке, крупная FMCG компания договорилась с локальным девелопером о строительстве и аренде всего здания с возможностью сдавать неиспользуемые помещения в субаренду (на то время $20/м2/мес). Однако, вопреки заверениям консультантов, компания оценила шансы девелопера построить здание вовремя как низкие и СУБарендовала офис в другом бизнес-центре по $18 на 2 года. Через 2 года у главного арендатора возникла необходимость расширения, и компания была вынуждена переезжать в другое здание более низкого класса и по ставке $25. Девелопер достроил здание с задержкой в 2 месяца и сдал другому арендатору по ставке $25. Рыночная стоимость здания на пике рынка была $70. Результат: из-за незнания ситуации на рынке и неверной оценки сил арендодателя, компания- арендатор потратила гораздо больше времени, сил и денег, чем было необходимо: -2 переезда вместо одного - хуже здание - выше арендная плата - потеря выгоды от субаренды ВЫВОД: Зная слабые стороны арендатора, профессиональный арендодатель сможет оказывать на него давление, вынуждая принимать менее выгодные условия договора. Практические примеры

25 CB Richard Ellis | Страница 25 Case 4Stay vs. Move В кризисное время арендатор получает от арендодателя предложение о продлении аренды на пониженных условиях. Арендатор считает это предложение довольно привлекательным по сравнению с текущими условиями аренды. Но при привлечении консультанта и детальном рассмотрении всех рыночных альтернатив (с учетом всех затрат на переезд), объективное сравнение приводит к тому, что предложение владельца наименее привлекательное. Результат: В итоге после дополнительных переговоров, были достигнуты существенные улучшения условий продления (по сравнению с предыдущим предложением владельца) в пользу арендатора. ВЫВОД: Глубокое прорабатывание альтернатив (даже при нежелании менять офис) способствует достижению самых выгодных условий продления аренды текущего офиса. Практические примеры

26 CB Richard Ellis | Страница 26 Основные ошибки арендатора: Непонимание тенденций рынка Неверная оценка сил арендатора и арендодателя Непонимание [психо]типа арендодателя Неверно расставленные приоритеты при выборе предмета торга ВАЖНО: Зная и понимая важность того или иного критерия для каждого арендодателя, арендатор может добиться максимально выгодных для себя условий. Вывод

27 CB Richard Ellis | Страница 27 самостоятельный анализ рынка самостоятельный выбор помещения собственное юридическое сопровождение ведение переговоров своими силами – ситуации на рынке – гибкости арендодателя – разнообразия арендных условий Типичный подход арендатора: Достаточно? НЕТ ВАЖНО ЗНАНИЕ:

28 CB Richard Ellis | Страница 28 Проверка соответствия технических параметров здания заявленным: технические условия по электроснабжению нагрузка на перекрытия параметры приточно-вытяжной вентиляции комфортного функционирования во всех сезонах Важно? ДА

29 CB Richard Ellis | Страница 29 Задачи/функции консультанта Добиться улучшений Минимизировать и предусмотреть риски Сэкономить ресурсы арендатора

30 CB Richard Ellis | Страница 30 «Сильный» консультант Успешный «переговорщик» (check track record!) Компетентный знаток рынка Объективно и глубоко оценивает альтернативы Владеет информацией о каждом арендодателе: профессионал или «любитель» Осведомлен о зданиях в деталях Практика детальной проработки коммерческих условий договоров аренды

31 CB Richard Ellis | Страница 31 Спасибо за внимание!