Утвержден Приказом Минэкономразвития России 611 от 25.09.2014 Вступил в силу. - презентация

1 Утвержден Приказом Минэкономразвития России 611 от Вступил в силу

2 Разработан с учетом международных стандартов оценки и ФСО, 1,2,3 и иных федеральных стандартов оценки, утвержденных МЭР определяет требования к проведению оценки недвижимости и является обязательным к применению при оценке недвижимости

3 Объект оценки - объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав. Объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

4 Осмотр объекта – проводит оценщик или его представитель в период, возможно близкий к дате оценки; При проведении осмотра – указать причины и соответствующие допущения и ограничения

5 Параметр Источник требования объект оценкип.21 ФСО-1 состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) п.8 ФСО-7 характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики п.8 ФСО-7 права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки п.21 ФСО-1, п.8 ФСО-7 – ФСО- 7 дополняет ФСО-1 в части ограничений и обременений прав права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки цель оценкип.21 ФСО-1 предполагаемое использование результатов оценкип.21 ФСО-1 вид стоимостип.21 ФСО-1 дата оценкип.21 ФСО-1 допущения, на которых должна основываться оценкап.21 ФСО-1 иные расчетные величины (рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка) п.9 ФСО-7 (необязательно)

6 ФСО-1 п.8 з) анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость ФСО-7 п.10, 11 Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности: а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта; в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов; д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и - продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы. Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности

7 Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано (п.13) Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов (п.16)

8 Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта (п.17) – учет возможностей использования и подбор схожих аналогов Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости (п.19)

9 Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования (п.20)

10 В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п.22 б) Процедура выбора объектов аналогов (п.22 в) - В отчете необходимо описать объем доступных оценщику рыночных данных об объектах- аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, в случае использования в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов необходимо это обосновать

11 в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки, количественные методы оценки, а также их сочетания(п.22 г) перечень типовых элементов сравнения, однако он носит рекомендательный характер (п.22 е)

12 в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям(п.23 б, в, г, д) Структура используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода (п.23 е) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса, может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости (п.23 з)

13 При расчете затратным подходом оценщик определяет стоимость прав на земельный участок и стоимость объектов капитального строительства (п. 24 г) Не рекомендуется при оценке частей объектов (п.24 а) Рекомендуется использовать при низкой активности рынка, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (п.23 в)

14 Последовательность расчета (п.24 г): определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение прибыли предпринимателя; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства

15 Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки (п.25)

16 В случае использования в рамках какого-либо из подходов к оценке недвижимости нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки недвижимости данным подходом (п.27) В процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости (п.28) При недостаточности рыночных данных в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании (п.29)

17 После проведения процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное (п.30) Определение границ интервалов: 1. Подробный анализ рынка и диапазонов значений ценообразующих факторов 2.«Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки» Лейфер Л.А. 3. Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами (НП СРОО «Экспретный Совет» 4. Рекомендации различных СРО относительно границ интервалов

18 Подробный анализ рынка и диапазонов значений ценообразующих факторов Ценообразующие факторы Значение фактора Диапазон значений, руб./кв.м площадьдо 50 кв.м состояниехорошее местоположениеделовой центр диапазон значенийдоверительный диапазон значенийрасширенный

19 «Рекомендации по определению и обоснованию границ интервала, в котором может находиться стоимость объекта оценки» Лейфер Л.А. Неопределенность оценки рыночной стоимости на активном рынке Сравнительный ДоходныйЗатратный Среднее помещения в бизнес-центрах 9,51315 универсальные торгово-офисные объекты ,5 жилые дома и коттеджи 8,51615

20 Практические рекомендации по установлению диапазонов стоимости, полученной различными подходами или методами (НП СРОО «Экспретный Совет» Характеристика развитости рынка (d1): Низкая – депрессивные регионы; объекты на значительном удалении от региональных центров Средняя – региональный центры Высокая – города-миллионники, крупные городские агломерации Характеристика оборачиваемости объектов (d2): Низкая – крупные объекты коммерческой недвижимости, объекты с уникальными характеристиками Средняя – коммерческая недвижимость среднего масштаба Высокая – стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба Качество модели (k3) – зависит от качества исходной информации, количества параметров в расчетной модели, характера взаимного влияния параметров расчета в модели

21 Рекомендации различных СРО относительно границ интервалов - опрос представителей шести саморегулируемых организаций – НП «Кадастр- оценка», НП «Экспертный совет», НП «НКСО», НП «ОПЭО», НП «СРО ДСО», НП «МСО» Вид недвижимого имущества Характери стика рынка недвижим ости НП "Кадастр -оценка" НП "Эксперт ный совет" НП "НКСО" МСНО- НП «ОПЭО» НП СРО ДСО НП "МСО" Минимально е значение интервала относительн о его середины Максимально е значение интервала относительн о его середины Среднее значение интервала относительн о его середины земельные участки под промышленну ю застройку активный рынок +/-15% +/-20% +/-10% +/-20%+/-16% пассивный рынок +/-15%+/-30%+/-15%+/-25% +/-15% +/-25%+/-21% земельные участки под коммерческу ю застройку активный рынок +/-15%+/-10%+/-15% +/-20%+/-10% +/-20%+/-14% пассивный рынок +/-15%+/-25%+/-15%+/-25% +/-15% +/-25%+/-20% земельные участки под жилую застройку (ИЖС) активный рынок +/-15%+/-10%+/-15% +/-20%+/-10% +/-20%+/-14% пассивный рынок +/-15%+/-20%+/-15%+/-25% +/-15% +/-25%+/-19%

22 1. Основные факты и выводы. 2. Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки. 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике. 4. Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности. 6. Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. 7. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. 8. НЭИ 9. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. 10. Согласование результатов.

23 1Основные факты и выводы Общая информация, идентифицирующая объект оценки Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке – промежуточные результаты Итоговая величина стоимости объекта оценки Порядковый номер отчета Дата составления отчета Основание для проведения оценки Дата проведения осмотра объекта оценки (или обоснование не проведения осмотра) Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости

24 2Задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки Параметр Источник требования объект оценкип.21 ФСО-1 состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) п.8 ФСО-7 характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики п.8 ФСО-7 права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценкип.21 ФСО-1 права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки п.8 ФСО-7 цель оценкип.21 ФСО-1 предполагаемое использование результатов оценкип.21 ФСО-1 вид стоимостип.21 ФСО-1 дата оценкип.21 ФСО-1 допущения, на которых должна основываться оценкап.21 ФСО-1 иные расчетные величины (рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях); затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка) п.9 ФСО-7 (необязател ьно)

25 3 Сведения о заказчике оценки и об оценщике Сведения о заказчике оценки Сведения об оценщике Фамилия, имя, отчетство Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Место нахождения оценщика Сведения о юридическом лице, с которым Оценщики заключили трудовой договор Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах Квалификация Степень участия Сведения о страховании ответственности компании, заключившей договор на проведение оценки (рекомендация ст ФЗ-135)

26 4 Принятые при проведении оценки объекта оценки допущения Допущения, принятые при проведении оценки. 5 Применяемые стандарты оценочной деятельности Информация о федеральных стандартах оценки Информация о стандартах оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки Обоснование использования стандартов оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки Информация о стандартах и правилах оценочной деятельности СРОО, используемых при проведении оценки объекта оценки

27 6 Описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки перечень документов, использованных Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки; перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения; в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу (ЮЛ): полное наименование ЮЛ; сокращенное наименование ЮЛ (при наличии); ОГРН ЮЛ и дата его присвоения; балансовая стоимость объекта оценки (при наличии).

28 7 Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в т.ч. тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки; определение сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен объект оценки …, с указанием интервала значений цен; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; Анализ ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. основные выводы

29 8 Анализ наиболее эффективного использования Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов. Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта. Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора. Анализ эффективного использования, которое представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано. Анализ наиболее эффективного использования, который позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости на соответствие его фактическому использованию или предполагается иное использование. Определение наиболее эффективное использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей

30 9 Описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке Описание применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов последовательность определения стоимости объекта оценки Применение подходов к оценке объекта оценки с приведением расчетов Сравнительный подход Доходный подход Затратный подход

31 9 Сравнительный подход Обоснование выбора объектов-аналогов в разрере сегмента рынка и сопоставимости с объектом оценки по ценообразующим факторам. Описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Выбор единицы сравнения Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость. Расчетные процедуры Согласование предварительных результатов, полученных по различным методам Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]

32 9 Доходный подход Расчетные процедуры Структура ставок дисконтирования и (или) капитализации соответствует структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода. Согласование предварительных результатов, полученных по различным методам Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]

33 9 Затратный подход Стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: - определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный, при этом земельный участок оценивается, как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования; - расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; - определение прибыли предпринимателя; - определение износа и устареваний; - определение стоимости объектов капитального строительства; - определение стоимости объекта Согласование предварительных результатов, полученных по различным методам Границы диапазона стоимости [если использовано более одного подхода]

34 10 Согласование результатов Выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам. Анализ достоинств и недостатков подходов. Процедура согласования. Объяснение расхождений промежуточных результатов; Анализ и установленние причин расхождений (при согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами); При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке – указание ориентировочных значений оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве проверочных к итоговому результату оценки Итоговый результат оценки. Суждение о возможных границах интервала, в котором может находиться стоимость (результат оценки):

35 ФСО-7Другие стандарты П.8 ФСО-7 Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать следующую дополнительную к указанной в пункте 17 ФСО 1 информациюпункте 17 ФСО 1 П.17 ФСО-1 В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (про задание это теперь п.21) П.25 ФСО-7 Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности П.5 ФСО-3 При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов

36 Куликова (Лукина) Анна Владимировна, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, член правления Самарского регионального отделения РОО, начальник отдела оценки имущества ООО «Территориальное агентство оценки», т