Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры) Выполнила студентка КубГУ Экономический факультет, ФиК, группа 301 Папба Эллада. - презентация

1 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (квартиры) Выполнила студентка КубГУ Экономический факультет, ФиК, группа 301 Папба Эллада

2 Основные факты и выводы Общая информация, идентифицирующая объект оценки: недвижимое имущество – трёхкомнатная квартира общей площадью 70,4 кв.м. Адрес объекта оценки: , г. Москва, Университетский проспект, д.6, кор. 4, кв. 23 Заказчик оценки: Афендиков Леонид Андреевич Собственник объекта оценки: Гольданский Александр Львович Цель и задачи оценки: Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки. Задачи оценки: описание и анализ объекта оценки; анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость; анализ наилучшего способа использования объекта оценки; выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета об оценке. Вид определяемой стоимости: рыночная и ликвидационная стоимость Основание для проведения оценки: Договор Н /5 от г. Дата оценки: 20 октября 2013 г. Дата составления отчета: 20 октября 2013 г. Дата проведения осмотра объекта оценки: 19 октября 2013 г. Срок проведения оценки: октября 2013 г. Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на дату оценки: 1 долл. США = 30,4151 руб.

3 Основные факты и выводы Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке: Наименование Единицы измерения Значение Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Вес подхода-0,001,000,00 Стоимостьруб. Не применялся. Обоснованный отказ Не применялся. Обоснованный отказ. Итоговая величина рыночной и ликвидационной стоимостей объекта оценки с учетом округления: Рыночная стоимость объекта оценки, руб (Двадцать миллионов семьсот девяносто тысяч семьсот тридцать девять) Рыночная стоимость объекта оценки, долл.США (Шестьсот восемьдесят три тысячи пятьсот шестьдесят шесть) Ликвидационная стоимость объекта оценки, руб (Четырнадцать миллионов триста девяносто одна тысяча пятьсот тридцать) Ликвидационная стоимость объекта оценки, долл.США (Четыреста семьдесят три тысячи сто семьдесят один)

4 ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ Объект оценки Недвижимое имущество – трёхкомнатная квартира общей площадью 70,4 кв.м. Имущественные права на объект оценки Право собственности Цель и задачи оценки Цель оценки – определение рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки. Задачи оценки: описание и анализ объекта оценки; анализ конкурентного окружения и факторов, влияющих на стоимость; анализ наилучшего способа использования объекта оценки; выбор методов оценки в рамках стандартных подходов к оценке; проведение расчетов; заключение о стоимости; составление отчета об оценке. Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Результат оценки будет использован для принятия решения о выдаче кредита при условии использования объекта оценки в качестве залога для предоставления отчета в ЗАО «БСЖВ» Вид стоимости Рыночная и ликвидационная стоимость Дата оценки 20 октября 2013 г. Срок проведения оценки октября 2013 г. Дата составления отчета 20 октября 2013 г. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка Юридическая экспертиза прав на объект оценки, а также предоставленной исходной информации не производилась

5 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ Сведения о Заказчике Фамилия, Имя, Отчество: Афендиков Леонид Андреевич Паспортные данные Серия и номер: ; Выдан: года Паспортным столом 3 ОВД района Бибирево УВД СВАО города Москвы Код подразделения: Сведения об Оценщике Фамилия, имя, отчество: Скворцов Георгий Валентинович Паспорт: серия выдан ОВД «Лианозово» города Москвы от г., код подразделения Адрес регистрации: г. Москва, ул. Новгородская, д. 11, кв. 27 Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: член Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков», МСНО-НП «ОПЭО». Номер по реестру от 06 апреля 2009 г. Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: Диплом о профессиональной переподготовке ПП , рег. 016/2006, , НОУ «Институт профессиональной оценки» Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: страховой полис: 1086FB400313A ОАО «Военно- страховая компания». Срок действия договора страхования – с 22 апреля 2013 г. по 21 апреля 2014 г. Страховая сумма (Тридцать миллионов) рублей. Дата выдачи: 22 апреля 2013 г. Стаж работы в оценочной деятельности 4,5 года (с 2006 г.) Организационно-правовая форма юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор – общество с ограниченной ответственностью Полное наименование юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: «Центр независимой экспертизы собственности» ОГРН юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: Дата присвоения ОГРН: 28 ноября 2002 г. Место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: , г.Москва, Слесарный пер., д.3, помещение V Почтовый адрес юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор: , г. Москва, ул. Малая Семеновская, д. 9, стр. 3 Информация о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах К проведению оценки и подготовке отчета об оценке сторонние организации и специалисты не привлекались.

6 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 1. Настоящий отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами. 2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на объект оценки не проводилась. 3. Мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости объекта действительно только на дату оценки, указанную в данном отчете, и лишь для целей и функций, указанных в данном отчете Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную и ликвидационную стоимости объекта оценки. 4. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной и ликвидационной стоимости и не является гарантией того, что объект будут продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, которая указана в данном отчете. 5. Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в данном отчете. 6. Оценщик и Заказчик гарантирует конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации. 7. При проведении анализа и расчетов Оценщик использовал исходную информацию об объекте оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации. 8.Информация, показатели, характеристики и т.д., использованные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из источников, которые, по мнению оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения. 9. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объект оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав. 10. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых. 11. От Оценщика не требуется давать показания или появляться в суде или других уполномоченных органах, вследствие проведения оценки объекта оценки, иначе как по официальному вызову суда или других уполномоченных органов. 12. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное. 13. Отчет об оценке представляет собой точку зрения Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки.

7 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ При проведении данной оценки использовались нормативные документы и федеральные стандарты оценочной деятельности, а также стандарты оценочной деятельности установленные саморегулируемой организацией (МСНО – НП «ОПЭО»), членом которой является Оценщик, подготовивший отчет – Стандарты и Правила Общества Профессиональных Экспертов и Оценщиков: - Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г., 135-ФЗ; - Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»» от 27 июля 2006 г. 157-ФЗ; - Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» от г. 129-ФЗ; - Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО 1) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. 256); - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО 2) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. 255); - Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО 3) (утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. 254); - Стандарт организации СТ/1-ССПОД. ОПЭО (версия 1.0). Положение о системе стандартизации профессиональной оценочной деятельности (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. 28/08); - Стандарт организации СТ/2-ССПОД. ОПЭО (версия 1.0). Кодекс профессиональной этики (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. 28/08); - Стандарт организации СТ/3-ССПОД.ОПЭО (версия 1.0). Порядок проведения экспертизы отчета об оценке (утвержден Решением Правления МСНО-НП "ОПЭО", протокол от 4 июля 2008 г. 28/08); - Стандарт организации СТ/4-ССПОД.ОПЭО (версия 1.0). Общие положения о порядке проведения оценки (утвержден Решением Правления МСНО – НП «ОПЭО», протокол от 4 июля 2008 г. 28/08); - Международные стандарты оценки МСО 2007 Международного комитета по стандартам оценки (МКСО); - Европейские стандарты оценки ЕСО 2009 и последующие публикации Европейской группы ассоциации оценщиков (ЕГАО). Применение международных и европейских стандартов связано с тем, что данные стандарты определяют основополагающие принципы оценки, применяемые при проведении работ по оценке.

8 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Перечень использованных при проведении оценки данных Сбор необходимой для анализа и расчетов информации проводился с привлечением следующих источников: данные, предоставленные Заказчиком (см. в Приложении 4 к Отчету) Наименование документа Юридическая документация Свидетельство о государственной регистрации права Серия 77 АА от 15 мая 2002 года (копия) Свидетельство о государственной регистрации права Серия 77 АБ от 04 марта 2004 года (копия) Договор мены квартир от 29 апреля 2002 года (копия) Передаточный акт (копия) Передаточный акт к договору купли-продажи от 09 марта 2004 года (копия) Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 ноября 2009 года (копия) Техническая документация Кадастровый паспорт (копия) Поэтажный план (копия) Экспликация (копия) нормативные документы (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); справочная литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); методическая литература (полный перечень см. в разделе «Список использованных источников»); Internet – ресурсы (ссылки на сайты см. по тексту Отчета).

9 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Юридическое описание объекта оценки Предоставленные правоподтверждающие документы Свидетельство о государственной регистрации права Серия 77 АА от 15 мая 2002 года (копия); Свидетельство о государственной регистрации права Серия 77 АБ от 04 марта 2004 года (копия) Объект оценки Трёхкомнатная квартира общей площадью 70,4 кв. м. Адрес объекта оценкиг. Москва, Университетский проспект, д.6, кор. 4, кв. 23 Имущественные права на объект Право собственности Форма собственности Частная Собственник объекта оценки Гольданский Александр Львович Существующие ограничения (обременения) права Не зарегистрированы Текущее использование объекта Для целей проживания Оценка выполнена, исходя из следующих предположений: Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке объекта. Юридическая экспертиза прав не производилась.

10 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Строительно-техническое описание объекта оценки Объектом оценки является трёхкомнатная квартира, расположенная на 5 этаже 14-ти этажного жилого кирпичного дома по адресу: г. Москва, Университетский проспект, д. 6, кор. 4, кв. 23. Описание жилого дома Наименование параметра Значение параметра Тип здания Многоквартирный кирпичный жилой дом Год постройки 1964 год Нормативный срок службы Согласно Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий нормативный срок службы аналогичных панельных домов составляет 150 лет Износ согласно расчету эксперта( )/150*100 = 31% [1] [1] Охранный статус здания Здание расположено на неогороженной неохраняемой территории Количество этажей в здании 14 этажей Количество квартир на этаже 8 квартир Материал наружных стен Кирпич Материал перекрытий Железобетонные Техническое состояние перекрытий Справка Оценщику не предоставлена Перегородки (материал)Гипсолитовые Оформление фасада Кирпич Состояние здания Хорошее Входная дверь в подъезд Металлическая Оборудование подъезда, услуги Домофон, консьерж Подъезды Вход в здание осуществляется через подъезд со стороны тыльного фасада (со стороны двора) [1][1] Износ определен расчетным путем на основании эффективного срока жизни здания 150 лет И (%) = ЭВ/ЭЖ*100%, ЭВ – эффективный возраст определялся на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому; ЭЖ – типичный срок экономической жизни объекта

11 Автостоянка Парковка вдоль фасада здания Пассажирский лифт Есть Холодное водоснабжение Холодное водоснабжение - центральное Горячее водоснабжение Горячее водоснабжение – центральное Канализация Сброс фекальных стоков в городскую канализацию Электроснабжение Электроснабжение центральное от городских электросетей, стандартное (не усиленное) Теплоснабжение Центральное отопление от городских сетей Телевизионное обслуживание здания Прием телевизионных программ осуществляется через коллективную антенну Мусоропровод Есть Социальный состав жильцов Смешанный Справка о планах на снос, реконструкцию, капитальный ремонт Не требуется ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ. Строительно-техническое описание объекта оценки

12 Описание квартиры Наименование параметра Значение параметра Этаж 5 Количество жилых комнат 3 Общая площадь (с учетом летних помещений), кв.м.70,40 Общая площадь квартиры, кв.м.70,40 Жилая площадь, кв.м. 45,00 Высота помещений по внутреннему объему, м 2,65 Планировка квартиры Двухсторонняя Экспликация помещений: Жилая смежная изолированная, кв.м.21,00 Жилая смежная изолированная, кв.м.15,00 Жилая изолированная, кв.м.9,00 Кухня, кв.м.7,50 Ванная, кв.м.2,70 Уборная, кв.м.1,40 Коридор, кв.м.2,90 Шкаф встроенный, кв.м.1,00 Коридор, кв.м.9,00 Шкаф встроенный, кв.м.0,90 Вид из окна Панорамный Внутренняя отделка Стены: обои, плитка; Пол: ламинат, плитка; Потолок: подвесные потолки; Отделка улучшенная Техническое состояние объекта Хорошее Необходимые ремонтные работы Не требуются

13 Описание квартиры Оконные блоки Пластиковые стеклопакеты Межкомнатные двери Деревянные Входная дверь Металлическая Тип санузла Совмещенный – по факту; раздельный – по БТИ Объект подключен к системам электроснабжения, водоснабжению, канализации, системе центрального отопления Подключен, на кухне плита не установлена, есть встроенная варочная газовая панель Оборудование для вышеперечисленных систем Установлено Соответствие планировки квартиры поэтажному плану БТИ Планировка квартиры не полностью соответствует поэтажному плану БТИ. Сущность перепланировки: 1)увеличение дверного проёма между помещениями 1 и 8 по БТИ; 2)заложение дверного проёма между помещениями 1 и 2 по БТИ; 3)демонтаж перегородки между помещениями 1 и 7 а, 1 и 8 по БТИ, и монтаж новой перегородки; 4)демонтаж встроенного шкафа (помещение 7 а по БТИ); 4)заложение дверного проёма между помещениями 2 и 7 по БТИ; 5)организован дверной проём между помещениями 2 и 3 по БТИ; 6)заложение дверного проёма между помещениями 6 и 8 по БТИ 7)демонтаж перегородки между помещениями 5 и 6 по БТИ. *Примечание. По мнению оценщика возможно зарегистрировать данные перепланировки в компетентных органах. Стоимость регистрации не превышает 5000 долл.США. Стоимость восстановительных работ не превышает долл.США.

14 Фотографии объекта оценки

15 Анализ местоположения объекта оценки Населенный пунктг. Москва Топонимическая зона Юго-Западный административный округ города Москвы, район «Гагаринский» Почтовый индекс Преобладающая застройка микрорайона Жилые дома различной этажности Близость к скоростным магистралям Возможен выезд на Ленинский проспект, Университетский проспект, проспект Вернадского Обеспеченность общественным транспортом Транспортная доступность – хорошая. Объект оценки находится в 15 минутах пешей доступности от станции метрополитена «Университет» Экологическая обстановка Уровень шума и загазованности воздуха в пределах нормы Средняя стоимость 1 кв. м. в данном районе См. обзор ситуации на рынке квартир в г. Москве (п. 7 настоящего Отчета). Социальная инфраструктура В непосредственной близости находятся магазины, служба быта, аптека, школа, детский сад. Благоустройство придомовой территории Зеленые насаждения (газоны), детская площадка, хозяйственная площадка для установки мусоросборников, освещение, тротуары Состояние прилегающей территории Подъезд к объекту асфальтирован, имеется уличное освещение. Гагаринский – район Юго-Западного административного округа Москвы. Территория района занимает более 435 га, численность населения – свыше 81 тысячи жителей. Это район науки и культуры: здесь расположены Академия Наук России, 44 научно-исследовательских института, Детский музыкальный театр имени Н. Сац, Московский городской дворец творчества детей и юношества.

16 ОБЗОР СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ КВАРТИР В Г.МОСКВЕ (СЕНТЯБРЬ 2013 Г.) Уменьшение средней цены предложения 1 кв. метра на вторичном рынке типового жилья составило 0,5%, в том числе на квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах цены уменьшились на 0,1%. При этом в кирпичных домах цены предложения уменьшились на 1,9%. Цены на квартиры, предлагаемые на вторичном рынке в секторе бизнес-класса, уменьшились на 0,7%. В типовых домах-новостройках цены увеличились на 0,3%. Динамика средней цены предложения 1 кв. метра в различных типах домов. (цифрами обозначена этажность дома, П – панельный – блочный, К – кирпичный – монолитный)

17 Обзор ситуации на рынке квартир в районе «Гагаринский» (Сентябрь 2013 г.) Средний уровень цен на жилье: рублей за кв.м. Изменение за месяц: -0,2%.

18

19 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ Этапы проведения оценки В соответствии с п. 14 ФСО 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. 256, проведение оценки объекта включает в себя следующие этапы: заключение Договора на проведение оценки, включающего задание на оценку; сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки; Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: 1) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки; 2) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; 3) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки. применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов; согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки; составление отчета об оценке.

20 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка и улучшений – это вероятное, законное, физически возможное, экономически целесообразное и финансово осуществимое использование, которое приводит к максимальной продуктивности объекта и наивысшей его стоимости. Совокупность процедур отыскания и обоснование выбора варианта НЭИ из множества альтернативных вариантов использования объекта оценки, называется анализом НЭИ. Анализ НЭИ объекта оценки проводится по критериям соответствия законодательству, физической осуществимости, экономической целесообразности и финансовой осуществимости, максимальной доходности и наивысшей стоимости. Анализ НЭИ производится в двух направлениях: для незастроенного земельного участка и земельного участка с улучшениями. Вывод. По всем вышеперечисленным критериям наиболее эффективного использования объекта оценки – квартиры, является использование ее как жилого помещения для удовлетворения потребности в жилье.

21 Подходы к оценке При определении рыночной стоимости имущества обычно используют три основных подхода: - затратный подход; - сравнительный подход; - доходный подход. Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные. В процессе выбора применяемых подходов, Оценщик опирается на п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., 256, а также, ст. 14 ФЗ- 135 «Об оценочной деятельности в РФ».

22 Затратный подход Затратный подход (cost approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного использования; оценка затрат на воспроизводство (затрат на замещение) объекта оценки на дату оценки; оценка косвенных издержек, имеющих место в период после окончания строительства и до достижения первоначально свободным зданием рыночного уровня занятости и обустройства; оценка подходящей для данного проекта величины прибыли предпринимателя (инвестора); оценка величины накопленного износа; оценка затрат на воспроизводство или замещения воспроизводства с учетом накопленного износа; оценка стоимости полного права собственности на объект оценки на основе затратного подхода; Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. При оценке рыночной стоимости жилой недвижимости применение затратного подхода нецелесообразно, поскольку он не отражает реалии рынка квартир. Также учитывая встроенный характер помещений и незначительную долю площади объекта в общей площади здания, при расчете рыночной стоимости встроенных помещений затратным подходом неизбежны значительные погрешности.

23 Сравнительный подход Сравнительный подход (sales comparison approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка жилой недвижимости. Оценщик располагает достоверной и доступной для анализа информацией о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

24 Доходный подход Доходный подход (income approach) - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания - принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен: установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов; исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования; определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки; осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Несмотря на существующий в г.Москве и Московской области развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться нелегальным. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам- аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования Оценщик посчитал невозможным. Поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

25 Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО 1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., 256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик счел возможным применить только сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.

26 Определение рыночной стоимости объекта оценки. Методология сравнительного подхода При определении рыночной стоимости объекта оценки применяется сравнительный подход. Сравнительный подход при оценке объектов недвижимости реализуется в следующих методах: - метод рыночных сравнений - метод соотнесения цены и дохода. Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, Оценщик счел целесообразным использовать метод рыночных сравнений. Метод рыночных сравнений - метод оценки рыночной стоимости объекта оценки, основанный на анализе рыночных цен сделок или предложений по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым, аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки. Для определения стоимости объекта недвижимости методом рыночных сравнений используется следующая последовательность действий: 1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. 2. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре. 3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по выбранной единице. 4. Сравнение сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием единицы сравнения и внесение поправок в цену каждого объекта-аналога относительно оцениваемого объекта. 5. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости. Метод рыночных сравнений базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке. Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

27 Сумма вкладов равна единице Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го объекта-аналога может быть представлена следующим образом : Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При определении рыночной стоимости жилой недвижимости, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный метр общей площади. При исследовании рынка сделок сделок купли-продажи недвижимости в качестве ценообразующих факторов рассматриваются характеристики потребительских свойств собственно объекта и среды его функционирования. Поскольку общее число ценообразующих факторов для любого объекта недвижимости весьма велико для упрощения процедур анализа ценообразующие факторы группируются в основные и базовые элементы сравнения. Базовые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. В таблице приведен перечень таких элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе.

28 Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен Основные элементы сравнения Базовые элементы сравнения Форма собственности Частная Государственная Муниципальная Разница между ценой предложения и ценой сделки Условия по величине скидки от запрашиваемой стоимости Местоположение Адрес объекта Условия рынка Изменение цен во времени (дата предложения) Отличие цены предложения от цены сделки Местоположение Адрес объекта Физические характеристики Общая площадь Площадь кухни Материал стен Техническое состояние объекта оценки Внутренняя отделка Инженерное оборудование Наличие лифта Этаж расположения Наличие балкона (лоджии) Сервис и дополнительные элементы Наличие домофона Наличие консьержа Наличие систем безопасности

29 Выбор объектов-аналогов Дата предложения Местоположение аналога Описание Цена предложен ия (руб.) Октябрь 2013 года г. Москва, Университетский пр-т, д. 5 Квартира, 86,0 кв. м., кухня 12,0 кв.м., 7 этаж 14-ти этажного кирпичного дома, балкон, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная Октябрь 2013 года г. Москва, Университетский пр-т, д. 4 Квартира, 77,0 кв. м., кухня 10,0 кв.м., 6 этаж 9-ти этажного кирпичного дома, 2 балкона, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная Октябрь 2013 года г. Москва, Университетский пр-т, д. 9 Квартира, 70,0 кв. м., кухня 10,0 кв.м., 4 этаж 11-ти этажного кирпичного дома, лоджия, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная Октябрь 2013 года г. Москва, Университетский пр-т, д. 5 Квартира, 92,0 кв. м., кухня 14,0 кв.м., 7 этаж 14-ти этажного кирпичного дома, лоджия, домофон, техническое состояние хорошее, отделка улучшенная Октябрь 2013 года г. Москва, Университетский пр-т, д. 6, кор. 4 Квартира, 81,0 кв. м., кухня 8,0 кв.м., 8 этаж 14-ти этажного кирпичного дома, домофон, техническое состояние хорошее, отделка простая

30 Расчет рыночной стоимости объекта оценки Элементы сравнения Единица измерени я Оцениваемый объект Объекты-аналоги Источник получения информации Архив издания Недвижимость & цены за 2013 год., телефон Архив издания Недвижимость & цены за 2013 год. телефон Архив издания Недвижимость & цены за 2013 год., телефон Архив издания Недвижимость & цены за 2013 год. телефон Архив издания Недвижимость & цены за 2013 год Цена предложенияруб.? Общая площадькв.м.70,486,077,070,092,081,0 Цена за единицу площадируб./кв.м.? Форма собственности Частная Корректировка% Скорректированная стоимость руб./кв.м Разница между ценой предложения и ценой сделки Уторговывание предусмотрено Корректировка% Скорректированная стоимость руб./кв.м Дата предложения (дата проведения оценки) 20 октября 2013 года Октябрь 2013 года Корректировка% Скорректированная стоимость руб./кв.м

31 4. Местоположение г. Москва, Университет ский пр-т, д. 6, кор. 4, кв. 23 г. Москва, Университетский пр-т, д. 5 г. Москва, Университетский пр-т, д. 4 г. Москва, Университетский пр-т, д. 9 г. Москва, Университетски й пр-т, д. 5 г. Москва, Университетский пр-т, д. 6, кор. 4 Корректировка% Экологические характеристики Уровень шума в пределах нормы, загазованно сть р-на в пределах нормы Корректировка% Физические характеристики 6.1. Общая площадькв.м.70,486,077,070,092,081,0 Корректировка% Материал стен Кирпич Корректировка% Техническое состояние объекта оценки Хорошее Корректировка% Внутренняя отделка Улучшенная Простая Корректировка% Элементы сравнения Единица измерени я Оцениваемый объект Объекты-аналоги Расчет рыночной стоимости объекта оценки

32 Элементы сравнения Единица измерени я Оцениваемый объект Объекты-аналоги Инженерное оборудование Электросна бжение, водопровод и канализация, горячее водоснабжение, центрально е отопление Корректировка% Наличие лифта Есть Корректировка% Этаж расположения 5/147/146/94/117/148/14 Корректировка% Наличие балкона (лоджии) Нет Балкон 2 Балкона Лоджия Нет Корректировка% 0 7. Наличие домофона и/или консьержа Домофон, консьерж Корректировка% Использование Квартира Корректировка% Расчет рыночной стоимости объекта оценки

33 КОПИИ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОГО МАТЕРИАЛА Метр о От МОтМ Улица ДомПлощад ь БТСПИЦена ДатаСМИТелефон ы Примечание Унив ерси тет м. 5 п 5 п Университетский просп., 5 7/10 С 86/46/12БТСП р Недв ижи мост ь & цены Огороженная территория. Консъерж.Высокие потолки. окна во двор. Консъерж.Кондиционер, окна во двор, отличное состояние, мусоропровод, лифт, прямая продажа Унив ерси тет м. 10 п 10 п Университетский просп., 4 6/9 К 77/48/102Б2Б -РП р Недв ижи мост ь & цены евроремонт, окна во двор и на улицу, евроремонт, мусоропровод, лифт, прямая продажа Унив ерси тет м. 5 п 5 п Университетский просп., 9 4/11 К 70/45/10ЛТСП р Недв ижи мост ь & цены Продается квартира в Генеральском доме шикарный двор паркинг в подъезде сделан ремонт новый лифт, потолки 3 м, комнаты изол.СРОЧНО СВОБОДНА, Комнаты: 25 20, окна во двор и на улицу, эксклюзивный евроремонт, мусоропровод, лифт, свободна Унив ерси тет м. 7 п 7 п Университетский просп., 5 7/13 К 92/55/14ЛТРП р Недв ижи мост ь & цены Свободная продажа с отличным ремонтом, окна во двор и на улицу, отличное состояние, мусоропровод, лифт, прямая продажа Унив ерси тет м. ?Университетский просп., 6, корп.4 8/14 К 81/?/??Т??? р Недв ижи мост ь & цены Дом ЦК на границе парка, окна на парк и Центр города, консъерж, документы более 3 лет, нормальное состояние, мусоропровод, лифт, свободна Источник информации: База Winner