ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ЛИЦЕЙ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ 1537 МНОГОФАКТОРНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА. - презентация

1 ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ СЕВЕРО-ВОСТОЧНЫЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ ЛИЦЕЙ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ 1537 МНОГОФАКТОРНАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ Руководитель: Минченко Михаил Михайлович, к.э.н. Автор: Соловьев Дмитрий, ученик 11 класса МОСКВА 2011

2 Цель и актуальность работы Цель исследования – разработка и апробация методики многофакторной экономической оценки земель населенных пунктов (поселений) на основе анализа совокупности экономико-географических факторов Специфические особенности функционирования земельного рынка делают актуальной как можно более объективную индивидуальную и массовую экономическую оценку земельных участков. Это требует учета большого числа факторов, определяющих специфику конкретных земель Современное развитие экономических условий в России и сложность задачи оценки земли делают актуальной разработку специфической методики оценки стоимости земельных участков, особенно в масштабах поселения

3 Методы исследования Принципы пофакторной экономической оценки земель Затратный метод оценки земель Концепция «массовой оценки» земель поселений

4 Затратный метод оценки земель Исходит из того, что рыночная стоимость земельного участка складывается из базовой стоимости земли (затраты на контурные обмеры, выдачу документа и т.д.) и амортизационной стоимости улучшений Наилучшие результаты обычно дает при оценке земельных участков, на которых выполнен весь комплекс инженерно- строительных работ (без нулевого цикла строительства), а все коммуникации находятся в зоне досягаемости Затратным методом хорошо оценивать земельные участки, занятые промышленными и узкоспециализиро­ванными объектами, когда информация о доходности или продажах малочисленна или отсутствует вообще

5 Концепция массовой оценки земель поселений предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату позволяет проводить оценку не единичных земельных участков, а групп участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам позволяет получить представление о стоимости схожих земельных участков, а также определенную информацию о стоимости соответствующего единичного земельного участка Массовая оценка земель населенных пунктов: Модели массовой оценки призваны воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования на обширной географической территории – поэтому требуют включения в себя большего числа оценочных факторов, чем при единичной оценке конкретного участка

6 Признаки распределения земельных участков по оценочным группам социальная значимость объектов в инфраструктуре населенного пункта особенности строительства и размещения на территории населенного пункта особенности наличия и эксплуатации инженерно- строительной инфраструктуры населенного пункта особенности наличия и эксплуатации инженерно- строительной инфраструктуры населенного пункта производственно-техническая характеристика объекта на конкретном землепользовании ) взаимосвязь городских землепользователей между собой по основным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике безопасности и эксплуатации данных объектов) особенности хозяйственно-экономического оборота земель особенности хозяйственно-экономического использования земельных участков

7 Оценочные группы земель I сегмент – земли, не предназначенные для активного оборота или имеющие невысокую доходность: - крупные промышленные предприятия (площадь от 1,5 га) ; - земли, занятые объектами оборонного и авиакосмического назначения; - коммунально-складские объекты; - объекты связи и космического обеспечения; - транспортные магистрали (и службы по их обслуживанию); - городские леса (как резервная территория под застройку) ; - земли сельскохозяйственного назначения (как резерв под застройку) ; - объектов коммунального и социально0бытового назначения II сегмент – земли объектов коммерческого назначения площадью до 12 га: - складские помещения; - предприятия питания и торговли III сегмент – земли объектов с уникальным условием использования: - городские леса и лесопарки (биологического и рекреационного значения); - земли сельскохозяйственного назначения

8 Общие принципы многофакторной оценки земель :, где: К об – общая экономическая оценка земель, в млн.р./га, F i – оценка i-го фактора, в млн.р./га; K i – весовое значение i-го фактора в оценке земель Ki (-1;0) и Ki (0 ;+1); N – количество оцениваемых факторов Итоговая многофакторная экономическая оценка земель: 1)Определить факторы и подфакторы, влияющие на формирование стоимости земли в данном регионе. Основной критерий – функциональная значимость объектов в городском хозяйстве 2)Определить весовое значение влияния каждого фактора на итоговую экономическую оценку земель 3)Получить количественную оценку каждого фактора 4)Получить итоговую многофакторную оценку земель

9 Факторы общей модели экономической оценки земель 1) 1)Доступность подъезда к центру города, к объектам обслуживания населения 2) 2)Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города 3) 3)Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения (микрорайона, квартала) 4) 4)Экологическое и общее состояние окружающей среды, состояние санитарно-гигиенических и микроклиматических условий 5) 5)Состояние инженерно-геологических условий строительства, прогноз экстремальных ситуаций и природных катаклизмов 6) 6)Природно-рекреационная ценность территории 7) 7)Транспортная доступность территории

10 Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения Подфакторы: доступность подъезда к школам, детским садам к объектам культуры и искусства (дома культуры, кинотеатры, музеи и другие объекты) к объектам бытового обслуживания (пункты службы быта, прачечная, химчистка и т.п.) к объектам торговли (оптово-розничная сеть магазинов) к сети учреждений медицинско-оздоровительного назначения к спортивно-оздоровительным учреждениям к учреждениям квартирно-эксплуатационного назначения к почте, телеграфу, телефону, аптеке, банку к административным и муниципальным органам

11 Фактор 1: Доступность подъезда к центру города, объектам обслуживания населения K 1 – оценка 1-го фактора в тыс.руб; Зм – минимальная заработная плата, руб./месяц ; Др – наличие рабочих дней в месяц (Др = 23); Чрс – наличие рабочих часов в рабочем дне, час; П – количество выезжающих людей к месту приложения труда; Г – коэффициент, учитывающий поездки туда и обратно (от места жительства к месту приложения труда или места отдыха к месту постоянного жительства) (Г = 2); Д – среднее количество времени, затрачиваемое человеком на дорогу от места жительства до места приложения труда, в час; Ж – количество рабочих дней в году с учетом поездок в нерабочее время к объектам социально-культурно-бытового и оздоровительного назначения (Ж = 300); Т – коэффициент эффективности затрат времени на поездки в городском транспорте по отношению к пешеходной доступности данных объектов (Т= 11.25); В – коэффициент прямых и косвенных потерь времени и транспортные издержки по достижении места приложения труда (В = 12); М – весовое значение данного фактора в общей модели оценки, М (-1;0); Ш– общая площадь оцениваемого населенного пункта, в га

12 Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города Подфакторы: водопровод (наличие централизованного водопровода, холодной и горячей воды или холодной; водозаборные колонки) канализация (бытовая; промышленная; промышленно-бытовая; ливневая; спецназначения) теплоснабжение (централизованное, автономно- централизованное, местное индивидуальное) электроснабжение – достаточная мощность силовых подстанций газоснабжение (централизованное или автономное) К 2 – оценка 2 фактора, тыс. руб; К n – сумма оценки 5 подфакторов, тыс.руб/га; М 2 – весовое значение ; n - количество подфакторов

13 Фактор 2: Наличие инженерного оборудования и благоустройства территории района и микрорайона города При оценке подфакторов целесообразно применить следующую формулу: n – коэффициент эффективного использования затрат (M 1 и М 2 ) при взаимооценке подфактора; П с – суммарные затраты по данному подфактору; M 1 – восстановительная стоимость существующих систем инженерной инфраструктуры (в данном квартале, группе кварталов), тыс. руб./ га (в среднем по городу) М 2 – затраты на капитальную реконструкцию существующих инженерных сетей (тыс. руб./ га, в среднем по городу), можно принять М 2 = 0.1* М 1

14 Фактор 3: Современное состояние сферы культурно- бытового обслуживания населения Подфакторы: наличие яслей и детских садов общеобразовательных школ, техникумов, колледжей объектов торговли, питания объектов социально-бытового обслуживания учреждений культуры и искусства (музеи, кинотеатры, дома культуры и прочее) спортивно-оздоровительных учреждений медицинских учреждений

15 Фактор 3: Современное состояние сферы культурно-бытового обслуживания населения К 3 – оценка 3-го фактора, в тыс.р/га П – общая площадь оцениваемого населенного пункта С 1 – повышающий коэффициент, показывающий девальвацию рубля (С 1 =11000) К п – коэффициент приведения, выведен нами на основании взаимодействия различных факторов по оценке, К п = 1,12; К о – индексный коэффициент, учитывающий темпы инфляции в период с базового года до момента проведения оценочных работ

16 Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий Подфакторы: загрязнение воздушного бассейна загрязнение территории пестицидами загрязнение водоисточников (открытых водоемов, грунтовых вод, артезианских вод) шумовое загрязнение от промышленных объектов наличие в почвах токов высокой частоты загрязнение почв тяжелыми металлами наличие электромагнитных полей наличие источников радиоактивного загрязнения К 4 – оценка 4-го фактора, в тыс.р./га; n – количество загрязняющих веществ; К n4 – сумма оценки 8 подфакторов, тыс.р./га; М 4 – весовое значение, -1 < = М 4 < 0

17 Оценку каждого из подфакторов целесообразно производить с учетом превышения ПДК по видам загрязнения: Кпл – необходимые затраты на ликвидацию данного вида загрязнения (n – подфактора); П – затраты на ликвидацию единицы ( кг, т, тыс.т) данного вида загрязнения или затраты на уменьшение концентрации опасных загрязненных веществ, учитывая нормы ПДК в кг/руб или в т/руб.; Ц – коэффициент, переводящий совокупность загрязненных веществ во взаимодействии друг с другом; Р – количество загрязняющих элементов, 0 < Р < = 4; X – коэффициент, показывающий количественное превышение ПДК; ПДК в 10 раз – Х = 1; ПДК в 100 раз – X = 2; ПДК в 1000 раз и больше – X = 3; ПДК свыше 3000 раз – X = 3.5; Т – общее количество загрязненных элементов; Р г – площадь конкретной оценочной зоны, в га. Фактор 4: Экологическое и общее состояние окружающей среды и микроклиматических условий

18 Фактор 5: Состояние инженерно-геологических условий строительства Подфакторы : наличие высокого уровня состояния грунтовых вод ( м) наличие водных источников (ключи, скважины, озера) наличие затопляемых территорий наличие заболоченности территории наличие подтапливаемых территорий наличие территорий с крутыми уклонами местности наличие территорий, подверженных оползневым явлениям наличие подрабатываемой территории наличие закарстованных территорий наличие пустот в грунте наличие разветвленной овражно-балочной сети наличие водной или ветровой эрозии наличие территории со скальными грунтами сейсмичность территории (свыше 2.0 балл. по шкале Рихтера)

19 К 5 – оценка данного фактора в конкретной оценочной зоне города, тыс.руб./га.; К – затраты на инженерно-строительную подготовку территории, тыс.руб./га; И – ежегодные эксплуатационные издержки, в тыс.руб./год-га по зонам; Ку – общий коэффициент удорожания затрат при пересчете эксплуатационных издержек, определяется экспертным путем; М 5 – весовое значение данного фактора: 0 < М 5 < = 1 Фактор 5: Состояние инженерно-геологических условий строительства

20 Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории Подфакторы: наличие рекреационной территории (зоны отдыха, туристические зоны; лесопарки, особо ценные ландшафтные территории) наличие заповедников и заказников (как на территории населенного пункта, так и на границе с ним) наличие природно-заповедных территорий (национальные парки, охраняемые урочища) наличие защитных лесных зон и территорий (лесопарки, почвозащитные и полезащитные леса, запретные полосы вдоль рек и водоемов, защитные полосы вдоль железных и шоссейных дорог, городские леса 1-й группы) наличие санитарно-защитных природных зон и территорий (зоны санитарной охраны водных источников)

21 К 6 – оценка данного фактора, в тыс.руб/га; D 1 – затраты на восстановление природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га; U 1 – эксплуатационные издержки по содержанию природно-рекреационных зон, в тыс.руб./га; Т 1 – число лет (от 5 до 20 лет, в конкретном случае 15 лет); D 2 – затраты на создание защитных лесных зон и территорий, тыс.руб/га; U 2 – эксплуатационные издержки по содержанию защитных лесных зон и территорий, тыс.руб./га – год; Т 2 – число лет (от 10 до 50 лет, в нашем случае 20 лет); М 6 – весовое значение данного фактора: 0 < М < = + 1 К – площадь населенного пункта. Ф 1 – размеры недостающих площадей природно-рекреационных зон, га; Ф 2 – размер недостающей площади защитных лесных полос, га Фактор 6: Природно-рекреационная ценность территории

22 Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения) Подфакторы : наличие разветвленной сети городского пассажирского транспорта (автобусы, маршрутное такси, железнодорожные электрички местного назначения, нетранзитные – есть остановочные пункты в городе) наличие междугороднего грузопассажирского транспорта (связывающего как с центром области, например, Москвой, так и с другим городами РФ; учитывается автомобильный и железнодорожный транспорт) наличие речного транспорта (судоходных рек и выходов через их сеть в любую точку мирового океана) наличие железнодорожного сообщения наличие авиасообщения

23 Фактор 7: Транспортная доступность территории оцениваемого объекта (поселения) К 7 – оценка данного фактора в тыс.р/га; К пф1.... К пф5 – оценка подфакторов данного фактора в тыс.руб/га К п – весовое значение данного фактора 0 < К n < = +1.

24 Радиусы влияния факторов Фактор Радиус активного влияния Радиус пассивного влияния Фактор м м Фактор м свыше 300 м Фактор м до м Фактор м м Фактор 5 50 – 250 м м Фактор 7.1 до 250 м до 2000 м Фактор м до 1000 Фактор 7.3 до 1000 м 5000 – м Фактор 7.4 до м - Фактор до м

25 Общая экономическая оценка земель поселений Общая оценка земель поселений по предлагаемой методике: К об – общая экономическая оценка земель в млн.руб./га; F i – оценка i- го фактора в тыс.руб./га К c – весовое значение i-го фактора в оценке земель n – количество оцениваемых факторов

26 I. Оценка земель, занятых промышленно- производственными объектами тяжелой индустрии К поб – оценка земельного участка, занятого объектами данного типа, в тыс. руб /га; F i – оценка отдельного типа улучшения (инженерно-строительно- технической инфраструктуры) на данном участке, в тыс.руб.; К i – весовое значение 1-го улучшения, так как данным улучшением (транзитом ) может воспользоваться и соседний с оцениваемым участком землепользователь, 0 < К< 1.0; n – количество оцениваемых улучшений; Р ку – площадь оцениваемых участков, в га; Е – коэффициент приведения (соотнесения) произведенных улучшений на участке земли, 0< Е

27 II. Оценка земель, занятых объектами промышленно- коммерческого назначения Ц зр – стоимостная оценка земли, в тыс.руб/га.; Ц ор – рыночная стоимость зданий-сооружений, находящихся на земельном участке, в тыс.руб.; Ц в – восстановительная стоимость зданий-сооружений (рассчитанная затратным методом), в тыс.руб. или тыс.руб/кв. м; К – коэффициент, учитывающий величину подключения данного здания- сооружения к инженерным коммуникациям: 0.8

28 III. Оценка земель природно-рекреационного использования Ц зп – стоимостная оценка земли, занятой природно-рекреационными объектами, в тыс.руб/га; n – количество составляющих благоустройства территории; Р 3 – сумма капитальных затрат на оборудование и благоустройство территории природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.; А 0 – общая сумма амортизационных отчислений на поддержку работоспособности и саморазвития природно-рекреационного объекта, в тыс. руб.; К – срок капитализации до капитального ремонта или переустройства территории природно-рекреационного объекта (15-25 лет); П зу – площадь земельного участка занятого природно-рекреационным объектом, в га; Е пэ – коэффициент приведения затрат по отношению к занимаемому земельному участку или коэффициент соотношения затрат на улучшение территории конкретного земельного участка. 0 < Е пэ < 1

29 Результаты экономической оценки земель поселений Результатом экономической оценки земель поселений является выделение оценочных зон и определение рыночной стоимости земельных участков по различным видам их целевого назначения на основе многих факторов и подфакторов, а также анализа радиусов влияния 1 - Административно-деловая зона (АД) 2 - Селитебная зона 1 (С31) 3 - Селитебная зона 2 (С32) 4 - Промышленная зона 1 (П31) 5 - Промышленная зона 2 (П32) 6 - Сельскохозяйственная зона 1 (С31) 7 - Лесная зона (ЛЗ) 8 - Коллективные сады жителей (КС)

30 Выводы Основной результат работы – методика экономической оценки земель на основе модели многофакторной экономической оценки земель по выделенным группам факторов Практическое использование предложенной методики позволит с большей точностью и существенной экономией времени получать базовую рыночную стоимость оцениваемых земельных участков для целей: учета стоимости земель для оценки рентабельности производства и выбора эффективных производств оценки для налогообложения определения стартовой цены лотов при аукционной продаже выкупа земельных участков при отчуждении залоговых операций с земельными участками и т.п.

31 Список литературы 1. 1.Алаев Э.Б. Социально-экономическая география: Понятийно-терминологический словарь. М.: Мысль, Алпатов В.В. Анализ эффективности землепользования. – М.: АКДИ, Давиденко П.Н. Территориальное планирование, градостроительство и землеустройство в европейских странах (опыт Австрии и Франции) // Academia. Архитектура и строительство, 2003, Перцик Е.Н. География городов (геоурбанистика). – М.: Высшая школа, Перцик Е.Н. Районная планировка (территориальное планирование) / Учеб. пособие. – М.: Гардарики, Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая литература, Эккерт Д.К. Организация оценки и налогообложения имущества. – М.: РОО, 1996.