Москва, 19 октября 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридические риски в сфере управления недвижимостью. - презентация

1 Москва, 19 октября 2005 г. Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридические риски в сфере управления недвижимостью

2 2 Сфера строительства и земельных отношений – зона высокого риска Отсутствие системного законодательного регулирования земельных отношений. Беспрецедентный уровень административного вмешательства. Конфликты между органами власти и нормами разного уровня Низкий уровень формализации правоотношений в отрасли Недостаточная компетенция судебных органов и, как следствие, слабая судебная практика. Отсутствие инструментов системного контроля и надзора за соблюдением законодательства. Минимальный уровень прозрачности и т.д.…

3 3 I. Риски приобретения недвижимости с нарушением компетенции государственных органов-распорядителей Проблема – неоднозначное определение компетенции государственных и муниципальных органов по распоряжению землей до ее разграничения. Примеры: ППМ 597-ПП о строительстве на территории 2-й Центральной поликлиники Министерства обороны РФ ППМ 417 о передаче строений Проф.лицея 345 и ПТУ2 Распоряжение Префекта СВАО г. Москвы 1276 о предоставлении права аренды земель ж/д ОАО «Хлебснаб» (статистика из более чем 300 подобных прецедентов в Москве и Московской области)

4 4 Основная ошибка – нарушение прав РФ К федеральной собственности относится земля прямо определенная в законах РФ. Такая земля не требует разграничения! Такой землей распоряжаются исключительно федеральные органы власти, а не муниципальные органы – п.10. ст. 2 вводного закона к ЗК РФ на такие земли не распространяется.

5 5 Федеральная собственность = принятие решений федеральным органом 1.Земли промышленности, занятые федеральными энергетическими системами, объектами атомной энергетики, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту государственной границы. (ст. 87 ЗК РФ) 2.Земли государственных заповедников, национальных парков. (ст. 95 ЗК РФ) 3.Здания, строения, сооружения, находящиеся на территории Москвы, и помещения, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, ЦБ РФ, Пенсионный фонд РФ, а также земельные участки, на которых расположены указанные объекты (ст. 8 Закона «О статусе столицы РФ»). 4.Земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества, приватизация которых осуществлена по решению федерального органа власти (Постановление Правительства РФ 576). См. также: Законы о ж/д транспорте, о государственном резерве, об обороне и т.д.

6 6 Государственная собственность – не разграниченная собственность Если на участке нет ранее приватизированного объекта недвижимости – применяется п.10 ст.2 вводного закона к ЗК РФ: «распоряжение землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если иное не установлено законодательством».

7 7 Анализ рисков сделки 1.Категория и вид разрешенного использования земли и, в отдельных случаях ее статус (федеральная-региональная-местная); 2.Наличие объектов, их принадлежность, форма регистрации прав, целевое назначение, история приватизации; 3.Наличие утвержденных Правительством РФ списков разграничения земель между различными уровнями власти или единичного документа о разграничении прав на конкретный участок; 4.Право, на котором объект и участок принадлежит землепользователю; 5.Статус (форма) текущего и прежнего землепользователя; 6.Существующие акты органов власти различных уровней, затрагивающие данный участок; 7.Ограничения на приватизацию/оборот земельного участка;

8 8 II. Административные или судебные риски: выбор стратегии Исторически, все вопросы, касающиеся выделения земельных участков, получения разрешений на строительство, участия в конкурсах разрешаются административными способами. Зачастую, такие решения не согласуются с действующим законодательством, обходятся компании дороже законных способов достижения аналогичных результатов и влекут юридические риски, которые требуют превентивного разрешения или подготовки к их последующему устранению.

9 9 Плюсы и минусы административных решений Более оперативное принятие решения Решения принимаются с нарушением закона Большая вероятность достижения результата Высокая вероятность отмены/обжалования, особенно при смене ЛПР Комплексное содействие в реализации проекта Высокий уровень расходов, не имеющих конечной стадии, имеющих тенденцию к росту Комфорт и имидж «своих»Возможность уголовного преследования Финансовая экономияОтсутствие гарантий и высокие риски финансовых потерь

10 10 Рост зависимости и финансовых потерь – следствие политики договоренностей 1.Оплата права на заключение договора аренды - противоречит закону, не имеет встречного исполнения, является незаконным сбором. 2.Оплата доли города (компенсации за СИТИ) – противоречит закону, не имеет встречного исполнения, является незаконным сбором. 3.Прохождение процедуры получения разрешения на строительство в Москве – полное несоответствие Градостроительному кодексу РФ, дополнительные расходы, существенное увеличение сроков. 4.Обязательное заключение инвестконтрактов в Московской области – незаконное понуждение к заключению договора. 5.Оплата аренды вместо получения земли в собственность – незаконное блокирование выкупа земли, дополнительные расходы на арендную плату. 6.Прохождение процедур изменения разрешенного использования участка – противоречие закону, существенные потери времени, дополнительные сборы

11 11 Судебная альтернатива Сроки получения судебного решения об обязании государственных органов – от 2 до 14 месяцев. Исполнение решения – от 2 недель до 3 месяцев. Накладные расходы – от 50 т.$ до 300 т.$ Основных стадий, требующих понуждения гос.органов исполнять свои обязанности – 3-5.

12 12 Плюсы и минусы судебного принуждения Гарантия законности, окончательности и неоспоримости решения Сроки могут составить до 2,5 лет Возможность планировать и сокращать расходы Сложность точного прогнозирования результата Значительная экономия (например, отказ от уплаты компенсации СИТИ) Противостояние с гос.органами – дискомфорт и вероятность затруднений для бизнеса Получение собственности на землю – увеличение ценности проекта Необходимость строго соблюдать все нормативы и правила

13 13 III. Риски упущенных возможностей - приобретение права собственности на землю в Москве Собственность на землю предоставляет новые возможности: 1.Земельный налог, как правило, ниже ставки аренды, установлен федеральным законом и не зависит от местных чиновников 2.Собственность – это капитализация и повышение стоимости акций компании 3.Собственность – это оборотный капитал 4.Собственность – это долгосрочная стабильность и полнота прав на единый объект недвижимости 5.Собственность – это защита от непредсказуемого повышения арендной платы, произвола чиновников при заключении договоров аренды, необходимости перезаключать договоры каждые 3-5 лет. 6.Собственность – это возможность свободного распоряжения земельным участком или его частью в собственных интересах, в том числе застройка. 7.Получение дохода от перепродажи земли. 8.Получение дохода от сдачи земли в аренду.

14 14 Кто имеет право на выкуп? Собственник объекта недвижимости, созданного до 29 октября 2001 года, не оформлявший после 28 октября 2001 года, договор аренды земли, необходимой для его использования. Если объект построен после 28 октября 2001 года, то право выкупа имеет собственник данного объекта, если он после регистрации права собственности на объект не заключал договор аренды.

15 15 Цена собственности = 45% от кадастровой стоимости (30 * 1,5% от кадастровой стоимости), т.е. от $690 (!) до $15000 (!) за сотку (в г. Москве) Цена выкупа земли в 5-15 раз ниже, чем ее рыночная стоимость. Для большинства объектов выкуп земли – рентабелен!

16 16 Отсутствие выбора – иллюзия! Предприятия не выкупают землю потому что: Не знают как это сделать с минимальными рисками Думают, что им не позволят чиновники Думают, что это дорого Опасаются судебных разбирательств У них нет собственных средств на выкуп и им никто не предлагал совместный бизнес

17 17 Выкуп земли предприятиями, приватизированными из федеральной собственности ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ: Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана Правительство Москвы будет обжаловать решение Росимущества о продаже участка ФРС будет препятствовать регистрации права собственности на землю Решение – тщательное составление документов и активное использование судебных и административных процедур

18 18 Выкуп земли предприятиями, приватизированными по решению московских органов власти ПРОБЛЕМЫ ТРЕБУЮЩИЕ РЕШЕНИЯ: 1.Москомзем будет блокировать изготовление и выдачу кадастрового плана 2.Москомзем будет блокировать принятие решения о продаже участка 3.Будут предлагаться условия договора купли- продажи, противоречащие закону 4.Будут предприниматься попытки не исполнять решение суда об обязании заключить договор

19 19 Почему действовать нужно до 1 января 2006 года? Есть, как минимум, три веские причины: 1. Закон устанавливает – если участок принадлежит на праве бессрочного пользования, то предприятия обязаны оформить право собственности не позднее 1 января 2006 года. 2. С 1 января 2006 года увеличивается кадастровая стоимость всех участков в Москве в среднем в 1,7 раза. Соответственно, увеличивается стоимость выкупа земли. 3. Государственная дума РФ рассматривает законопроект, который, с 1 января 2006 года введет для Москвы и Петербурга ставку выкупа равную 100% от кадастровой стоимости земельного участка.

20 20 Юрий Борисенко Руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической Фирмы «Вегас-Лекс» Большой Строченовский пер., 22/25 Тел Моб