Жилищно-строительная кооперация как способ реализации системных жилищных проектов Новый вектор развития государственно-частного партнерства. - презентация

1 Жилищно-строительная кооперация как способ реализации системных жилищных проектов Новый вектор развития государственно-частного партнерства

2 В середине 18 века, когда Россия "прорубила окно в Европу", она тутже столклнулась с механизмами финансовых рычагов управления. Основные владельцы недвижимости - дворяне, обожглись на векселях, введенных в Российскую торговлю по Уставу 1729 г. Они легко обязались перед ростовщиками, и благополучно разорялись по причине высоких процентов по векселям. Вексельные проценты определялись торговыми оборотами и не могли покрываться доходами от феодальных имений. В 1754 г. при Императрице Елизавете Петровне возник первый Государственный банк для дворянства, который в 1786 г. был преобразован в Государственный заемный банк. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк, созданный в 1797 г. Эти банки стали учреждениями ипотечного кредита и выдавали займы под залог имений. Уже в 1800 г. Государь Император Павел 1 подписал Устав о банкротах, по которому дворянам запрещалось обязаться по векселям. Основными способами обеспечения обязательств стали закладные с залогом недвижимого и движимого имущества, крепостные заемные письма, и на случай особливой доверенности домовые заемные письма без залога или с залогом движимых вещей. Обязательства по закладным с залогом недвижимости брались в твердой валюте серебром. Из истории Российской Империи

3 Все это происходило на фоне кабальных внешних займов Екатерины 2 у голландских банкиров (фирма Гопе и К), эмиссии ассигнаций для покрытия расходов на русско- турецкие войны, несостоявшейся попытки Павла 1 заменить ассигнации звонкой монетой из-за нехватки серебра. Невозможность в таких условиях сбалансировать активы и пассивы по их срокам повлекла за собой нарушение платежеспособности банков, их ликвидацию. Не подготовленные к Западным финансовым технологиям помещики и дворяне стали повсеместно разоряться под бременем финансовых обязательств. В 1840г. за неуплату долгов должны были быть проданы около 1500 имений, к 1856 г. задолженность помещиков банкам равнялась 427 млн. рублей. В 1859 г. по указу Александра 2 была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Запретив выдачу ипотечных кредитов, Александр 2 повелел правительству создать особую комиссию "из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи". Опубликованные в г. труды комиссии показали, что она отдала предпочтение учреждениям в форме взаимно ответственных товариществ. Судьба ипотечных и финансовых технологий закабаления была предрешена.

4 В 1863 г. в газете "Биржевые ведомости 385" было опубликовано объявление об учреждении в Санкт-Петербурге общества под названием "Общество Взаимного Кредита". В 1866 г. в Санкт-Петербурге учреждено Общество Взаимного Поземельного Кредита, а годом позже Первое Общество Взаимного Кредита, здание которого находится на канале Грибоедова по сей день. Учредителями обществ взаимного кредита выступали одни из самых уважаемых и достойных членов общества того времени, высшие слои дворянства, честное купечество, высокопоставленные чиновники и передовая интеллигенция. Эти выдающиеся люди хорошо понимали, что без их инициативы "сверху" экономики в государстве может затянуться на десятилетия, поставив под угрозу само существование Российского государства. По числу кооперативов и членов в них Российская империя в начале XX века заняла первое место в мире. Столь стремительного роста кооперации не знала ни одна страна. К 1917 году количество кооперативов всех типов приближалось к (около потребительских обществ, кредитных кооперативов, 6000 сельскохозяйственных обществ, 2400 сельскохозяйственных товариществ, 3000 маслодельных артелей, производящих и кустарно-хозяйственных артелей). В них состояло около 14 миллионов человек.

5 Государство отдало на откуп рыночных механизмов удовлетворение жилищных потребностей населения, оставив за собой содействие отдельным категориям граждан и государственным служащим. Практически, это привело к монополизации рынка жилищного строительства, превращению его в инвестиционно-финансовый рынок и утрате системных подходов к развитию жилищной инфраструктуры в интересах науки, образования, культуры, медицины, промышленности и сельского хозяйства. Утрата системного развития жилищной инфраструктуры проходит на фоне убыли трудовых ресурсов, которые до 2020 г. сократятся не менее чем на 16 млн. человек. Средний возраст работников в промышленности составляет 45 – 50 лет. Если в 2005 году в России на 1000 трудоспособных жителей приходился 591 нетрудоспособный, то к 2020 году их будет приходиться 785.

6 России нужен мощный локомотив, способный преодолеть негативные тенденции и оказать существенное влияние на системное оздоровление за счет омоложения общества и притока молодых специалистов в экономику. Именно таким локомотивом может стать жилищно-строительная кооперация для целевых групп трудоспособного населения, в первую очередь молодых специалистов в промышленности и сельском хозяйстве, преподавателей, ученых, врачей и других. При организации системных жилищных проектов необходимо найти способы формирования целевых групп трудоспособного населения, решения вопросов миграции и релокации рабочей силы, целевой адресной доставки государственных преференций.

7 Из чего складывается системный жилищный проект ? 1. Планов развития территории и подготовки инфраструктуры 2. Формирования и предоставления земельного участка 3. Проектирования и строительства жилых объектов и инженерных сетей 4. Подключения к сетям и вода в эксплуатацию построенных объектов 5. Управления и содержания объектов, экономного потребления энергоресурсов 6. Капитального ремонта 7. Возобновления цикла, санации жилого фонда и развития новых территорий

8 Самое главное для развития системных проектов – наличие и формирование платежеспособного спроса со стороны граждан. Необходимо разработать правил постановки на учет желающих приобрести кооперативное жилье по новым, экономическим стандартам. В целевых группах надо проводить регулярный мониторинг потребности в жилье и платежеспособного спроса. Нужны критерии оценки профессиональной (педагогической, научной) деятельности, на основе которых определяется форма содействия и условия выдачи направлений граждан в ЖСК. Все это реализуемо в рамках корпоративных жилищных программ, разработанных в интересах работодателей как механизм привлечения и закрепления работников, в первую очередь молодых специалистов.

9 Готовность накапливать Размер первоначального взноса Размер ежемесячного взноса Потребуется ввести систему учета нуждающихся в улучшении жилищных условий по новым, экономическим стандартам Наличие зачетного жилья

10 Необходимо проводить мониторинг и прогнозировать потребности в жилье Среднесрочный прогноз потребности в жилье Ежегодный мониторинг потребности в жилье

11 Основа для развития государственно-частного партнерства в жилищной сфере уже существует, это объединение вокруг деятельности ЖСК реальных интересов государственной власти и субъектов экономического взаимодействия Интересов сотрудников – в получении дешевого жилья, экономии средств за счет строительства по себестоимости и возможности привлечения в ЖСК дешевых ресурсов от работодателя. Интересов работодателей – в привлечении кадров и в наличии жилищно- социальной инфраструктуры для своих сотрудников на балансе ЖСК. Интересов муниципалитетов – в развитии территории и содержании муниципальной инфраструктуры при поддержке работодателей. Интересов строительных организаций – в долгосрочном планировании строительства и обеспеченном платежеспособном спросе на жилье со стороны работодателей. Интересов региональных администраций – в развитии промышленности и строительного рынка как источника налоговых поступлений.

12 18 июля 2011 г. и 30 ноября 2011 г. последовательно приняты два Федеральных закона 244 и 349, которые регламентируют порядок безвозмездной передачи земельных участков жилищно-строительным кооперативам (ЖСК). 9 февраля 2012 г. принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении перечня отдельных категорий граждан, которые могут быть приняты в члены жилищно-строительных кооперативов, создаваемых в целях обеспечения жильем граждан в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», и оснований включения указанных граждан в списки граждан, имеющих право быть принятыми в члены таких кооперативов». Законодательные основы для развития государственно- частного партнерства в сфере жилищно-строительной кооперации уже есть: 23 марта 2012 г. утвержден порядок рассмотрения Фондом «РЖС» ходатайств о передаче земельных участков жилищно-строительным кооперативам, создаваемым из числа отдельных категорий граждан.

13 - работники федеральных государственных унитарных предприятий, являющихся научными организациями, работники федеральных государственных учреждений; - военнослужащие, проходящие службу по контракту; - молодые ученые (кандидаты наук в возрасте до 35 лет и доктора наук в возрасте до 40 лет при наличии стажа работы 5 лет в должности научных работников); - научные и инженерно-технические работники государственных академий наук и подведомственных им организаций; - научные и инженерно-технические работники государственных научных центров; - научно-педагогические работники высших учебных заведений; молодые и многодетные семьи из числа работников федеральных организаций. В перечень граждан, имеющих право участия в ЖСК включены следующие категории :

14 - разработать и внедрить ряд внутренних нормативных документов в самих организациях; - разработать регламенты взаимодействия с кооперативами; - утвердить типовые уставы кооперативов и их внутренние документы, - организовать предпроектные проработки и обосновать потребность участников ЖСК в жилье; - организовать деятельность кооперативов по строительству жилья и индивидуального жилищного строительства, по строительству инженерной инфраструктуры; - обеспечить последующее содержание имущества многоквартирных домов и инженерной инфраструктуры. А главное - обеспечить контроль и защиту финансовых интересов граждан, целевое использование собранных средств членов кооперативов, адресной доставки государственных субсидий и льгот по безвозмездному использованию земельных участков. Однако необходимо учитывать, что для реализации прав, предоставленных гражданам вышеуказанными нормами, заинтересованным сторонам предстоит:

15 Инвентаризация земельных участков, пригодных для строительства жилья отвечающего потребностям работников; Главными целями Фонда являются: В интересах развития ЖСК в системе государственно-частного партнерства создан Фонд развития жилищной кооперации СЗФО Формирование списков кандидатов в члены ЖСК; Организация взаимодействия с вышестоящими органами по вопросам формирования ЖСК и подготовки обращений в Фонд «РЖС» с ходатайствами о безвозмездной передаче ЖСК земельных участков; Организация взаимодействия с Фондом «РЖС», федеральными государственными органами и органами государственной власти субъекта Российской Федерации, а также органами местного самоуправления ; Регистрация ЖСК, а также комплексное профессиональное сопровождение организационно-хозяйственной деятельности ЖСК, строительства и управления жилого фонда ЖСК.

16 Уникальность проекта заключается в предложении объединить в рамках деятельности потребительских жилищно-строительных кооперативов два направления: Фонд развития жилищной кооперации СЗФО разработал модельный Проект, который представлен на рассмотрение Агентства Стратегических Инициатив. Это первый проект, на базе которого в системе государственно-частного партнерства создаются новые социальные и структурные связи, основанные на синергии интересов в развитии жилищной кооперации и жилищной инфраструктуры со стороны работников и работодателей, а также социально-экономического развития территорий со стороны муниципальных, региональных и федеральных органов власти. 1 - строительство кооперативного жилого фонда и управление им в интересах отдельных категорий граждан, в первую очередь многодетных семей и молодых специалистов; 2 - строительство социально-ориентированного кооперативного арендного фонда и управление им в интересах субъектов экономического взаимодействия, в первую очередь работодателей и муниципальных образований.

17 Квартиры на паи в ЖСК принадлежащие гражданам Управляющая компания Квартиры на паи в ЖСК находящиеся в ведении УК Приобретение жилья в рассрочку Сдача жилья в наем Объединение в ЖСК функций строительства и содержания жилого фонда предназначенного как для выкупа в рассрочку, так и для сдачи в наем по социальным нормам оплаты через Управляющую компанию. Есть возможность выстроить лучшие европейские модели

18 Функциональная схема взаимодействия Фонда, ЖСК и ФРЖС как гаранта выкупа жилья и наемного фонда созданного в интересах работодателей Работодатели ФОНД ЖСК Участие в ЖСК для приобретения наемного фонда Возвратное финансирование наемного фонда Возвратное финансирование членов ЖСК ФРЖС Наемный фонд ЖСК Наемный фонд Жилой фонд ЖСК Резерв под ЖСК Подготовка и передача земельных участков ЖСК Инвестиции в форме капитальных вложений Выкуп в рассрочку за счет векселей ЖСК Финансирование строительства за счет членов ЖСК Соглашение о финансировании наемного фонда Члены ЖСК Участие в ЖСК и приобретение жилья Управление активами с учетом удорожания жилья Организация строит-ства Возврат долга Заявка на наемный фонд и жилье для членов ЖСК

19 Фонд Долговыми обязательствами Адресная программа ЖСК Накапливающие Имеющие средства Сотрудники Предприятия Построенное жилье Страховая компания Организация строительства Первоначальный паевой взнос Страхование титула Страхование имущества Передача жилья в собственность ЖСК Управление и эксплуатация Денежными средствами Соглашения о реализации жилищных программ Гарантии погашения долговых обязательств Управляющие компании ЖСК Участие, предоставление гарантий Администрация региона МО и ФРЖС ЖСК Выделение пятен под застройку для ЖСК и подготовка инфраструктуры Создание инфраструктуры и передача на баланс МО Оплата инфраструктуры в рассрочку за счет ЖСК Получение жилья и приобретения права собственности после полной оплаты в рассрочку на 10 – 15 лет Погашение долговых обязательств Организация профессиональной деятельности Представительство по федеральному округу Учреждает Фонд, обеспечивает административное содействие Денежными средствами Участие в ЖСК и владение наемным фондом Банки или микрофинансовые организации Долговыми обязательствами Финансирование строительства Права на паи в ЖСК обеспеченные наемным фондом Залог наемного фонда ЖСК Кредит под залог наемного фонда ЖСК Накопление первоначальных средств Кредитование оплату пая в ЖСК АИЖК Рефинансирование СтройСберКасса Использование ССК для расчетов Погашение кредитов Поддержание ликвидности Покупка долговых обязательств Оплата паев в рассрочку Модельная схема ГЧП в сфере ЖСК

20 Есть в душах человеческих сила нравственного тяготения, привлекающая одну душу к другой; есть глубокая потребность воздействия одной души на другую. Без этой силы люди представлялись бы кучей песчинок, ничем не связанных и носимых ветром во все стороны. Сила эта естественно, без предварительного соглашения, соединяет людей в общество. Она заставляет в среде людской искать другого человека, к кому приразиться, кого слушать, к руководствоваться. Одушевляемая нравственным началом, она получает значение силы творческой, совокупляя и поднимая массы на великие дела, на великие подвиги. Константин Петрович Победоносцев ВЛАСТЬ И НАЧАЛЬСТВО

21 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ ! Фонд развития жилищной кооперации СЗФО Генеральный директор Цилосани Андрей Игоревич