Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Сергей Дьячков, DSO Consulting www.dso-consulting.ru. - презентация

1 Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Сергей Дьячков, DSO Consulting

2 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. ПРЕЗИДЕНТ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ УКАЗ от 7 мая 2012 года 600 О МЕРАХ ПО ОБЕСПЕЧЕНИЮ ГРАЖДАН РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ДОСТУПНЫМ И КОМФОРТНЫМ ЖИЛЬЕМ И ПОВЫШЕНИЮ КАЧЕСТВА ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ 2. Правительству Российской Федерации совместно с органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации… д) до января 2013 г. обеспечить формирование рынка доступного арендного жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода… Президент Российской Федерации В. Путин

3 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Ситуация на строительном рынке России сегодня нестабильна Динамика объемов ввода жилья в федеральных округах России в 2012 г. (в % к показателям 2011 г.; Росстат)

4 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Динамика объемов строительных работ в федеральных округах России в январе-ноябре 2012 г. (в % к показателям соответствующего периода 2011 г. в сопоставимых ценах; Росстат) Ситуация на строительном рынке России сегодня нестабильна

5 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. В складывающейся конъюнктуре строительство арендного жилья с участием государства способно стать «рычагом», обеспечивающим продолжение устойчивого роста объемов строительства в России

6 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. В регионах Сибири в этом отношении пока реально сделано немногое В Кемеровской области в гг. за счет регионального бюджета построено 8 многоквартирных домов (506 квартир) для сдачи в аренду молодым специалистам, работающим в бюджетной сфере, ученым, студенческим семьям. В 2013 г. планируется заселение еще 2 домов (98 квартир). В Новосибирской области с участием ОАО «АИЖК» в 2012 г. построены два трехэтажных дома (130 квартир) для сдачи в аренду сотрудниками Технопарка Новосибирского Академгородка и СО РАН. В Томской области в 2012 г. введен в эксплуатацию 80-квартирный арендный дом эконом-класса. Девелопер и инвестор дома – ОАО «ТДСК». В Республике Алтай с участием ОАО «АИЖК» начато строительство 30- квартирного арендного дома. В остальных сибирских регионах по состоянию на конец 2012 г., по-видимому, есть в лучшем случае только планы и проекты решений. Кому-то не хватило нормативной базы, а кому-то – политической воли.

7 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Мы очень сильно отстаем от развитых стран по доле домохозяйств-арендаторов Доли домохозяйств, арендующих жилье, в занятых квартирных фондах некоторых стран Европы в 2011 г. (Eurostat)

8 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. За исключением Франции, в крупнейших развитых экономиках мира доли расходов на аренду жилья не превышают 24% от средних доходов домохозяйств Доли расходов на аренду в средних доходах домохозяйств, арендующих жилье, в крупнейших развитых странах мира в гг. (расчеты DSO Consulting)

9 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Вопросы финансирования и софинансирования: «английская модель» (использованы материалы Department for Communities and Local Government)

10 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Динамика ввода квартир в Англии по классам девелоперов в гг. После Второй мировой войны вплоть до начала «тэтчеризма» крупнейшим классом английских девелоперов жилья были местные власти, строившие арендное жилье

11 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Но начиная с конца 1970-х гг. местные власти Англии распродают свои запасы социальных квартир Динамика продаж квартир местными властями Англии в финансовых гг.

12 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Вопросы финансирования и софинансирования: «западно-германская модель» (использованы материалы С. Сумленного)

13 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Ключевые меры, предпринятые правительством Аденауэра-Эрхарда по государственному софинансированию жилищного строительства в Западной Германии и созданию масштабного фонда арендного жилья в гг. – Создание класса частных лендлордов. Компенсация (в виде прямых платежей и налоговых списаний) части арендной ставки лендлордам при предоставлении ими аренды малоимущим домохозяйствам. Сроки окупаемости объектов для расчетов их окупаемости устанавливались законодательно; – Стимулирование частного кредитования жилищного строительства. Любые юридические или физические лица, выдававшие беспроцентный кредит на любой вид жилищного строительства, могли уже в текущем году списать сумму выданного кредита со своих налогов; – Принуждение банков к льготному кредитованию жилищного строительства. Под угрозой штрафов кредитные учреждения страны были обязаны выдавать не менее половины объема кредитов исключительно под жилищное строительство, причем по ставке, не превышающей 4,5% годовых;

14 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Ключевые меры, предпринятые правительством Аденауэра-Эрхарда по государственному софинансированию жилищного строительства в Западной Германии и созданию масштабного фонда арендного жилья в гг. – Принуждение страховых компаний к инвестированию в жилищное строительство. Страховым компаниям предписывалось инвестировать в жилищное строительство не менее 40% от взносов, полученных в рамках программ страхования жизни; – Софинансирование целевых строительных банковских вкладов, деньги с которых могли использоваться только на инвестиции в строительство жилья (создание системы строительно-сберегательных касс). В зависимости от размера семьи вкладчика к объему вклада государством приплюсовывалось дополнительно 25-35%; – Прямая бюджетная поддержка (компенсация удорожания цен на строительные материалы, списание невозвратных кредитов населения, взятых у государства и др.).

15 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. («Эксперт», N 31/2005)

16 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Основной задачей Российского государства в части развития жилищного строительства предлагается установить стимулирование роста объемов ввода арендного жилья через обеспечение снижения сроков окупаемости частных инвестиций в строительство такого жилья как минимум на 30%, то есть максимум до лет. Подобные сроки окупаемости характерны сегодня для основных видов коммерческих объектов недвижимости (новых торговых и бизнес-центров). Таким образом, предлагается создать для частных инвесторов рыночные возможности в новом для них классе недвижимости, фактически создав новый инвестиционно-емкий рынок. Эта задача решаема, ее решение способно даже в условиях строительного кризиса наращивать объемы инвестиций в жилищное строительство и создавать новые комфортные для российских семей стандарты уровня жизни.

17 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Для решения этой задачи предлагается реализация следующих мер: – Установление юридического понятия «арендное жилье», поскольку существует высокая вероятность возникновения в будущем судебных тяжб (в том числе с участием государства) на создаваемом новом рынке; – Предоставление участков перспективной комплексной застройки в бесплатную аренду девелоперам арендного жилья (с бесплатным же оформлением собственности на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию и запретом на перепродажу строящихся объектов); – Введение запрета на любые обременения девелопера арендного жилья муниципалитетами и властями субъектов федерации (в том числе на обременения в виде передачи части построенных квартир властям). Введение в Уголовный кодекс России норм уголовного наказания за воспрепятствование строительству арендного жилья; – Принуждение коммунальных монополистов под угрозой значимого оборотного штрафа к бесплатному оборудованию участков, застраиваемых арендным жильем, сетями и коммуникациями;

18 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Для решения этой задачи предлагается реализация следующих мер: – Введение Центральным Банком России нормативов финансирования банками с участием государства строительства арендного жилья, то есть установление нормативных ставок и нормы выделяемых на кредитование такого строительства ресурсов; – Прямое софинансирование государством строительства арендного жилья в размерах не менее 30% сметной стоимости (посредством денежных компенсаций лендлордам после ввода построенных объектов в эксплуатацию); – Установление для лендлордов арендного жилья пониженной ставки налога на прибыль либо специального режима налогообложения (с одновременным принятием лендлордами обязательств по размерам предельных ставок аренды и установлением федерального механизма индексации ставок); – Возмещение лендлордам недополученной части стоимости аренды при сдаче квартир в аренду малоимущим семьям (с одновременным принятием лендлордами обязательств по минимальному количеству сдаваемых таким семьям квартир и предельным размерам взимаемой с них стоимости аренды).

19 Арендное жилье. Историческая возможность для Сибири Новосибирск, 05 февраля 2013 г. Создание рынка арендного жилья – по-настоящему историческая возможность для Сибири DSO Consulting