Концепция развития промышленных парков и технопарков Ленинградской области Комитет экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской. - презентация

1 Концепция развития промышленных парков и технопарков Ленинградской области Комитет экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области

2 Зачем нужны промпарки в Ленинградской области Активная инвестиционная политика должна быть поддержана соответствующей политикой развития инфраструктуры Прогнозируемый рост инвестиций в РФ на среднесрочный период. 8-9% по инвестициям в основной капитал Ленинградская область один из инвестиционно привлекательных регионов РФ и реализует активную инвестполитику Необходимость целевого привлечения инвесторов для формирования конкурентоспособных региональных кластеров Рост конкуренции между регионами, в особенности за крупных инвесторов. Снижение степени влияния административно- политических факторов в пользу рыночно- инфраструктурных В условиях прихода компаний среднего масштаба и усиления конкуренции между регионами за привлечение инвесторов особое значение приобретают не только маркетинговые институты но и инструменты реализации проектов. 2

3 Структура собственности промпарков России Источник: Knight Frank Промпарк Площадь, га, общая Площадь, га, свободная Зем ля Документ ы Старт Грабцево730445госСобств.2006 Росва472212госаренда2008 Калуга -Юг11530госаренда2008 Ворсино част ная Собств.2004 Маклаки част ная 2010 Калужская область: Общая площадь земельных участков: 2,7 тыс. га (свободно - 1,4 тыс. га), 33 предприятия, новх рабочих мест Объём привлеченных инвестиций: млн. руб Ульяновская область - более 2000 га государственных промпарков Особая экономическая зона га Промзона Заволжье га Промзона Карлинсоке Промзона Новосспасское га Промзона -Новоульяновск -300 га Ленинградская область: 0 га земли в государственных промпарках 1 реализованный проект - «Кирпичный завод» Зачем нужны промпарки в Ленинградской области На быстрое и качественное развитие доступной инфраструктуры промпарков сделали ставку многие регионы. В портфеле предложения каждого региона-лидера – более 2000 га подготовленных промплощадок. В результате часть инвесторов, рассматривавших площадки в области разместили производства регионах-лидерах. 3 Большей частью промпарков в России владеет государство.

4 Одним из приоритетов региональной инвестиционной политики станет обеспечение эффективного размещения на территории области всех инвестиций в том числе «средних» Крупный инвестиционный проект«Средние инвестиции» Факторы принятия решения Решение принимается исходя из политики и объективных факторов инвестпривлекательности: Развитие транспортной инфраструктуры международной логистики ( портов, жд узлов); Наличие доступной рабочей силы в макрорегионе; Политика федеральной власти и «внимание» Ключевую роль играют рыночные факторы: Рынок сбыта продукции Рынок земли и пром. недвижимости Рынок труда Рынок недвижимости для привлекаемых работников Фактор сроков реализации проекта Реализация долгосрочного инвестпроекта полного цикла Работают на динамичных рынках и фактор сроков реализации проекта - критичные Роль региональной администрации Политическая поддержка; сопровождение реализации проекта в ручном режиме Инвестпроекты поддерживаются в рамках законодательства Задача власти – обеспечить привлекательный режим и поток инвестпроектов. Административно-политическая поддержка - проектам развития инфраструктуры Роль муниципальной власти Проект «регионального значения»Роль муниципалов - существенная. Возникает ответственность у муниципальных властей перед инвесторами. Долгосрочные социально- экономические эффекты Социально-экономические эффекты крупных проектов – невелики. Современные высокотехнологичные производства не создают большого количества рабочих мест. Зарплата растет темпами ниже рыночных. Структура запроса на пром и технопарки 4

5 Рост инвестиций в регион стимулировал восстановл ение рынка промышленной недвижимости. Несмотря на большое количество заявленных проектов, предложений доступных участков на которых можно начать размещение предприятий в приемлемые сроки нет. Предложение Общие объем предложения до 2016 года всего порядка 300 га. Из них пригодных к выходу на стройплощадку в 2013 году га. Все площадки расположены в 40 км зоне от СПб. -Ломоносовский, Гатчинский, Всеволожский район Дефицит предложения аренды готовых производственных помещений. Сроки реализации проектов часто сдвигаются. Проект промышленного парка Управляющая компания Удаленность от СПБ Площадь Свободная площадь Срок запуска «Уткина заводь «Уткина заводь девелопмент» на границе 140 га60 га2013 «Дони-Верево» «СТАРТ Девелопмент» на границе 183 га120 га2010 «Приневский»Tellus group на границе 12.7 га8 га2013 «Greenstate» "ЮИТ Санкт- Петербург 2 км100 га50 га2010 «Мариенбург» «Олимп 2000» 40 км 35 га 2013 «КОЛА» Tellus Consulting «Ренессанс Констракшн» на границе 124 га 2013 Индустриальный парк «Морозова» Industry Park East Management. 45 км 15 га0 га2015 Спрос Ежегодный объем поглощения производственной недвижимости, (без учета крупных стратегических проектов) - около 50 га. Прогнозируется рост спроса. В то же время реальный объем спроса на участки для размещения производств, в особенности при активной инвестиционной политике - существенно выше. Несмотря на высокие цены евро за кв. метр -наибольшая степень заполняемости в наиблее готовом индустриальном парке -Greenstate Вложения в инфраструктурную подготовку территорий высоки - девелоперы не инвестируют в реальное строительство инженерной инфраструктуры пока не собран пул арендаторов. Струк тура предложения пром и технопарков Ленинградской области Оценочная стоимость участков на рынке 5

6 Площадь, в т.ч. незастроенная и ее характеристика: лассификация почвы, наличие леса, землепользователь Площадь 628,6 га, в т.ч. незастроенная 373,7 га. Земли муниципальной собственности. Расстояние от ближайшего жилого квартала, нас.пункта в км Расстояние до г.Всеволожска - 5 км, до г. Санкт-Петербург – 29 км (ст. м. Ладожское, Связь с г.Санкт-Петербург: автодорога, ж/д сообщение (пассажирское, грузовое) Две автодороги (северная – г. Всеволожск – пос. им. Морозова, южная – «Южное шоссе») ж/д сообщение (пассажирское, грузовое), ст. «Кирпичный завод» Наличие железнодорожного ввода в м от участка или расстояние от ближайшей ж/д Существует ввод ж/д путей на территорию промзоны, в пределах промзоны ж/д пути отсутствуют Наличие автомобильных дорог Имеются не на всей территории промзоны АТС и возможность ее использования Имеется Наличие котельной и ее производительность в Гкал\ч, Общеузловая котельная 17 тепловой мощности 178Гкал/час, имеются свободные мощности. Основной вид топлива – природный газ, резервный – мазут. Наличие трансформаторной подстанции и ее мощность в МВА, Сведения о загрузке, ВЛ РТП собственность ОАО «Ленэнерго» Перечень существующих предприятий промзоны и их отраслевая принадлежность ЗАО «Форд Мотор Компани», ЗАО. «Полар», ОАО «Русский Дизель», ООО «Мерлони Термосанитари Русь», ООО «Ростар-Всеволожск», ООО «Неопринт», АОЗТ «Ладога МАЗ-Сервис», ЗАО «Нокиан Тайсрс»,НПО «РиМ», ООО «Вершина», ООО «Системы теплоэнергетики» Структура предложения пром и технопарков в Ленинградской области Единственный пример комплексного развития территории под промышленное использование - промзона «Кирпичный завод». Параметры проекта Локализация проекта Характеристики проекта Земельные участки - муниципальная либо неразграниченая собственность Размещение резидентов - через процедуру предварительного согласования места размещения - процедура публичного рассмотрения и производственного комплекса и согласование Комиссией по размещению производительных сил Ленинградской области. Затраты по строительству инженерной инфраструктуры непосредственно к площадке полностью ложатся на инвестора, что является непреодолимой проблемой для среднего бизнеса. 6

7 Cуществующие предприятия области и потенциальные резиденты промпарков растут уже сейчас высокими темпами и уже сейчас формируют спрос на современную инфраструктуру размещения производств Кластер Темп роста рынка Доля в промпар ках РФ Структура спроса на промпарки Потребительс кий рынки Пищевая промышленност ь, бытовая химия, мебель, бумага и тп. Новые производственные кластеры - фармацевтика, медтехника, Расширение и активная модернизация производств и (International Paper, Svedwood, Kraft foods) 15% 13% Спец. промзоны с научными,научно- образовательными комплексами Стройматериа лы и химия Постановка производств ориентированн ых на сырьевую базу Расширение производств Постановка высокотехнологичных производств ориентированных на новые рынки Рост доли произвосдства на экспорт (Rockwool, Nokian Tyers) 15-20% 11% и 9% Выкуп/ развитие с нуля промпощадок рядом с существующим производством Новые промпарки Автомобилест роение Постановка сборочных конвейеров на зарубежных комплектующих, логистика Расширение сборочных производств ( Ford, Toyota) Создание производств местными производителями (Гестамп -северсталь) Активный выход на рынок поставщиков и подрядчиков грандов: локализация зарубежных в логике достройки технологических цепочек: поставщики автокомпонетов, логистика. 10% 20% Специализированные промышленные парки со спец. логистикой Электроника и приборо- строение (медтехника, навигация и системы связи) - Перенос научно-производственных комплексов с расширением и модернизацией производств и развитием научного блока. ( кластер медтехники) Строительство новых производств промпредприятиями СПб (Светлана, Алмаз-Антей) Размещение СП с местными производителями (Varian, Philips) 1520% 17% Технопарки Машинострое ние и металлобраб отка Размещение новых производств Модернизация существующих производств Размещение новых предприятий Открытие новых производственных комплексов предприятиями СПб 15% 5% и 8% Крупные промышленные парки Структура спроса на пром и технопарки 7

8 Цели и задачи Концепции развития пром и технопарков 8 Активная инвестиционная политика региона требует соответствующих темпов и масштабов обеспечения инвесторов области инфраструктурой размещения производств. Локализации промпарков позволить уменьшить дисбалансы экономического развития районов области. Политики развития промпарков и технопарков

9 Принципы политики развития промпарков и технопарков Ленинградской области Ставка на развитие инновационно- технологческих кластеров Бюджетная эффективность инвестиций Ориентация на реальные рыночные потребности Cогласованность с инвестиционной политикой области Конструктивное вовлечение муниципальной власти Государственно- частное партнерство, привлекательность для частных со-инвесторов Сбалансированное социально- экономическое развитие территории Сбалансированное пространственное развитие территории области и муниципальных районов 9 Политика развития промпарков и технопарков

10 ЗАДАЧА 1 ;. Локализация Удаленность от Санкт-Петербурга не более чем на 20 км; Близость к автотрассам регионального или федерального значения, железнодорожным узлам и удобные выезды на порты Участок Площадь участка минимум 90 га, желательно от 150 га; Возможность развития проекта (расширения площади участка ) Плоский рельеф, твердое основание, без торфа; Инженерия Наличие точек подключения к канализации, водопроводу, отоплению; Наличие точек подключения электроэнергии с возможностью выделения мощности от 380 кВт на 1 га; Наличие асфальтированных подъездов к площадке или возможность их сооружений Рынок труда Близость населенных пунктов для обеспечения производств рабочей силой Возможность организации пассажирского транспортного сообщения Параметры требуемых земельных участков пригодных для реализации проектов промпарков Источники земельных участков Фонд РЖС Муниципаль ные земли Федеральные земли Операционные расходы промпредприятий (кроме налога на прибыль). Капитальные затраты 10 Структура расходов резидентов промпарков В настоящее время ведется работа с Гатчинским, Всеволожским и Ломоносовским муниципальными районами и фондом РЖС по отбору и формированию земельных участков под размещение промпарков, отвечающих параметрам эффективности проекта как на этапе создания промпарка, так и на этапе эксплуатации инвесторами.

11 Последовательность работы с участками Подбор участков Управление ППСтроительство ПППроектирование ПП Осуществление управления и эксплуатации общеузловыми объектами промпарков в случае необходимости Возможна продажа проектной компании профессиональной управляющей компании или инвесторам. 3 месяца 6 месяцев 12 месяцев В течении срока жизни проекта Заключение договоров о развитии инфраструктуры промпарков. Обеспечение подведения инженерной и транспортной инфраструктуры до границ участка. Передача инвестору прав на земельные участки (уступка прав аренды) в границах промпарков в соответствии с инвестиционными меморандумами. Разработка маркетинговой стратегии будущего индустриального парка, ориентированной на определенный круг целевых инвесторов. Отбор и привлечение профессиональной международной управляющей компании, (если требуется). Заключение инвест.меморандума с якорными инвесторами. Разработка генеральных планов промпарков. Взаимодействие с сетевыми компания о включении объектов в инвестиционные планы. Осуществление предварительного отбора земельных участков по заданным параметрам. Заключение соглашения с органами местного самоуправления области. Оформление права на земельные участки /приобретение/ в том числе через дочерние организации. Подготовка необходимых обоснований для принятия решений об установлении правового режима земельного участка, разрешающего его промышленную застройку Создание проектной компании ЗАДАЧА 1 11 Реализация проекта девелопмента земельного участка под промышленное освоение включает в себя несколько этапов и занимает около 2-х лет.

12 Модель финансирования и управления реализацией проектов промпарков *Доля ОАО «ЛОИ» уставной капитал за вычетом оценочной стоимости земельного участка на момент учреждения, являющейся долей собственника земельного участка Л 12 Организация и выполнение комплекса мероприятий по предпроектной подготовке участка, проектированию и выполнению строительно- монтажных работ с вводом объекта в эксплуатацию Передача технопарка на основании договора управления с возможностью продажи в дочернюю Управляющую компанию Бюджет Муниципального образования Налоги Вносят в капитал средства/активы и обязательства в отношении ОАО Являются владельцами ОАО «Леноблинновации» Разрабатывает концепцию развития индустриального парка Владеет и управляет имущественным комплексом Готовит техническое задание на проектирование Осуществляет общее управление имущественным комплексом – определяет стратегию развития, рассматривает и утверждает концепцию, бизнес-план, проект и др. основные документы Подготавливает бизнес-план Выполняет функции заказчика- застройщика инженерной подготовки территории ( водоснабжения, дорог и внутренних коммуникаций) Подготавливает и проводит Road show индустриального парка Осуществляет оперативное управление имущественным комплексом и взаимодействует с инвесторами, подрядчиками и общественностью Реализация инвесторам участков, обеспеченных необходимыми инженерными коммуникациями на принципах возвратности бюджетных средств (аренда участка на 3 года с последующей продажей) КЭРиИД, Леноблимущество ОАО Леноблинновации Проектная компания* Инвестор ЗАДАЧА 2 В настоящий момент реализуется модель финансирования проектов промпарков за счет бюджетных средств, направляемых в профильную компании Ленинградской области для выполнения функции девелопера. Возврат средств будет происходить путем реализации инвесторам прав на участки 12

13 Субсидии\бюджетные инвестиции, предусматриваемые в областном бюджете в порядке, определяемом Правительством Ленинградской области. Заемные средства. Субсидии, предусматриваемые в федеральном бюджете Средства частных инвесторов. Средства федеральных "институтов развития» (Внешэкономбанк, Сбербанк). Выручка от реализации прав на земельные участки инвесторам на территориях индустриальных парков. При реализации проектов промпарков целесообразно применение инструмента финансирования инвестиционных проектов использующих эффект роста налогов (земельного, налога на имущество, налог на прибыль в результате реализации проектов. ЗАДАЧА 2 Модель финансирования и управления реализацией проектов промпарков Инфраструктурный фонд (банк развития) Инфраструктурный фонд (банк развития) Региональное/муниципальное правительство Закон о предоставлении полномочий Создание исполнительного органа ГЧП Утверждение схемы ГЧП Одобрение плана реализации проектов Региональное/муниципальное правительство Закон о предоставлении полномочий Создание исполнительного органа ГЧП Утверждение схемы ГЧП Одобрение плана реализации проектов Проектная компания Разработка плана ГЧП Получение финансирования от инвесторов Поддержка связей с заинтересованными стронами Предоставление инфраструктуры Проектная компания Разработка плана ГЧП Получение финансирования от инвесторов Поддержка связей с заинтересованными стронами Предоставление инфраструктуры Инфраструктура Продажа долговых инструментов Инвесторы Заинтересованные стороны : Местные органы самоуправления Застройщики Общественные организации Заинтересованные стороны : Местные органы самоуправления Застройщики Общественные организации Возможные источники финансирования проектов 13 Схема TIF при реализации проектов За счет реализации проекта в бюджет поступают дополнительные налоговые доходы ( с некоторым лагом) - они и направляются на финансирование затрат проекта в виде бюджетных субсидий в ОАО.

14 14 ОАО «Ленобл инновации» Инвестор Меморандум о намерениях Создание SPV компания Предпроектные проработки (+инженерные сети+ОВОС) Формирование земельного участка и оформление прав на SPV компанию Оформление льгот и преференций на SPV компанию Создание инфраструктуры, в т.ч.по схеме TIF Разработка ТЭО (проект) Экспертизы ТЭО (проект) Разработка РД Закупка оборудования СМР ПНР и ввод в эксплуатацию Вхождение в проект – приобретение SPV компании Прохождение экспертиз Помощь инвестору Получение согласований Подключение к сетям Подбор персонала Логистические услуги Для реализации проектов крупных стратегических инвесторов может быть создана специальная компания в задачи которой входит формирование земельного участка под проект, создание инфраструктуры, административная помощь инвесторам. Параметры взаимодействия прописываются в меморандуме о намерениях, а после запуска проекта SPV компания может быть продана инвестору. Схема взаимодействия с крупными инвесторами промпарков ЗАДАЧА 2

15 Площадка в г. Волхове под технопарк «Волховский» Локализация Удаленность от Санкт-Петербурга на 120 км; Трасса Мурманское шоссе Вблизи участка ~ 500 м., расположен железнодорожный узел Участок Площадь участка 6,7 га; По всей площади участка расположены зеленые насаждения, плотный кустарник без крупных деревьев – необходима расчистка и планировка Плоский рельеф, твердое основание, без торфа; Инжинерия Практически до въезда на площадку идет асфальтированная дорога. По границе участка будет проложен газопровод. Существует техническая возможность подключения всех коммуникаций. Наличие точек подключения к канализации, водопроводу, отопления Рынок труда Обеспеченность близлежащих населенных пунктов рабочей силой необходимых квалификаций. В городе действуют два среднеспециальных и филиалы двух высших учебных заведений Универсальная промышленная площадка, пригодная для размещения любой промышленности, кроме сложного машиностроения - производство пищевых продуктов, производителями автокомпонентов, использующих алюминий, возможно энергоемкое производство. ЗАДАЧА 3 Пилотные проекты 15

16 Площадка в Волосовском районе под технопарк «Застройщик «Волосово» Локализация Удаленность от Санкт-Петербурга на 80 км; трасса Вблизи участка ~ 500 м., расположен железнодорожный узел Участок Площадь участка 10 га; Рельеф площадки ровный без растительности, перепад высот практически отсутствует. Требуются минимальные расчистка и планировка Инженерия К площадке ведет разрушенная асфальтированная дорога – требуется ее реконструкция. Есть возможность подключения канализации и электроэнергии. Для обеспечения водоснабжения требуется бурение артезианской скважины и строительство инфраструктуры для водообеспечения. Рынок труда Учитывая относительную близость населенных пунктов технопарк будет обеспечен рабочей силой. Близость карьера с щебнем предопределила специализацию территории - производство стройматериалов. Вблизи размещены газобетонный завод Н+Н, завод Электрик, завод Горн (техническая керамика). Возможно продолжение логики развития строительного кластера: керамика арматура, ЖБИ, метизы. ЗАДАЧА 3 Пилотные проекты 16

17 Показатель Объем предложения Ленинградской областью земельных участков При условии реализации проектов концепции 60 га 500 га га Инерционный вариант 50 га Срок запуска инвестпроекта При условии реализации проектов концепции 3 -3,5 года 1,5 года9 -12 месяцев Инерционный вариант 3 года Прирост объема инвестиций При условии реализации проектов концепции 5% 15-20%25% 8%5% Прирост создания новых рабочих мест в МО в При условии реализации проектов концепции 1-2% 10%20% Инерционный вариант 1-2%5% 17 Реализация концепции позволит на первом этапе ( до 2015 года) существенно снизить текущее отставание Ленинградской области по параметрам запуска инвестиционных проектов в промышленности и достичь существенных социально-экономических эффектов к 2020 г. Эффекты реализации Концепции