Д-р Э. Маркварт Тезисы д-ра Э. Маркварта, эксперта проекта BMF/giz по сотрудничеству с Комитетом по собственности ГД РФ, гл. консультанта OST-EURO GmbH. - презентация

1 д-р Э. Маркварт Тезисы д-ра Э. Маркварта, эксперта проекта BMF/giz по сотрудничеству с Комитетом по собственности ГД РФ, гл. консультанта OST-EURO GmbH в рамках российско-германского круглого стола «Проблемы создания цивилизованного рынка земли в России. Фундаментальные аспекты» Москва, 10 октября 2011 г. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ

2 д-р Э. Маркварт ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Легальная дефиниция земельного участка отсутствует. Из норм Положения о поземельной книге и ГГУ: территориально ограниченная часть поверхности земли, которая учтена на отдельном листе поземельной книги (§ 3 ППК) либо под индивидуальным номером в инвентарной описи на общем листе поземельной книги. Определяющее значение имеет факт отражения в поземельной книге! Земельному участку принадлежат сущ-ные составные части з/у и принадлежности з/у. Сущ-ные составные части (§ 93 ГГУ - составные части вещи, при разделении которых одна или другая часть будет разрушена либо изменена по своей сути). Они не могут быть объектом самостоятельного права. Сущ-ные составные части з/у - § 94 ГГУ: 1. Вещи, неразрывно связанные с землей, в первую очередь – здания 2. Продукты земельного участка, например растения, до тех пор пока они связаны с землей. Принадлежности з/у - § 97 ГГУ - движимые вещи, которые постоянно служат эконом. цели з/у и находятся в опр. территор. связи с з/у (например, запчасти на з/у автомастерской или опр. оборудование и животные фермерского хозяйства)

3 д-р Э. Маркварт ПОНЯТИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА § 68 Закона об оценке: недвижимость = земельная соб-ть включает: (1) земельные ресурсы, здания, иные их элементы и принадлежности, (2) наследственное право застройки, (3) жилищную соб.-ть, долю в общем имуществе, наследственное право жилищной застройки и наследственное право на долю в общем имуществе в соответствии с Законом о жилищной собственности, Искл.: имущество, предназн. для сельского и лесного хозяйства (§33) или з/у, нах-еся в соб-ти предприятий (§99– т.е. часть имущ.комплекса). В состав недвижимости не могут включаться: (1) богатства недр земли, (2) оборудование и иные стационарные устройства, относящиеся к стационарному оборудованию предприятия, даже если они являются важными элементами (составными частями) объекта Застроенные и незастроенные з/у Создание муниципальных хозяйственных обществ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ

4 д-р Э. Маркварт ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ Субъекты публичной земельной соб-ти: Федерация, земли, общины, районы Основания возникн. права публичной соб-ти: -переход права по договору (обычно –купли-продажи) -отказ соб-ка от права соб-ти (§928 ГГУ, право переходит федер. земле; реализация права – путем внесения соотв. записи в ПЗК) - изъятие з/у по закону федер. земли с выплатой компенсации (= принуд. выкуп) -реализация общиной преимущ. права покупки з/у в соотв. с §24-25 Строит. Кодекса Обязательная предпосылка – потребность в данном имуществе для реализации полномочий соотв. уровня публ. власти (напр., § 63 Положения о федер. бюджете) На муниц. уровне – целевое назначение как принцип; 2 аспекта – 1) служение общему благу жителей общины – коммунальная и социальная инфраструктура плюс общеуправленч. нужды; 2) обеспечение развития общины – жилищная политика, промзоны Крайне спорны: резервирование з/у «на будущее» и приобрет. з/у в целях влияния на ценовую политику

5 д-р Э. Маркварт ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ Статист. данные о земельной соб-ти в Германии отрывочны и неполны. По состоянию на 2004 г.: площадь насел.пунктов и дорог кв.км (12,9%) - (в т.ч. площадь застройки кв.км (7,7%), под общее пользование - 0,3%, дороги - 2,1%, инфраструктура снабжения и отвода - 0,2%, зеленые насаждения - 2,2%) с/х угодья кв.км (53,5%), земли лесного хозяйства кв.км (29,5%), водные объекты - 1,9%, территории раскопок, карьеров, насыпей - 0,6%; иные - 1,9% Ежедневно под застройку передается 114 га. С 1992 по 2005 г. площадь насел. пунктов и дорог увелич. на кв.км (13%). Федер. соб-ть – ок. 13%, из них > 90% - транспортные пути Доля муниц. зем. соб-ти снижается (1977 г.- от 16% в общей площади общин в малых общинах до 31% в крупнейших городах; сейчас точных данных нет, тенденция – снижение). Часть земель - и в соб-ти фед. земель

6 д-р Э. Маркварт ФОРМИРОВАНИЕ, ОПИСАНИЕ, УЧЕТ ЗЕМ. СОБСТВЕННОСТИ Кадастровая книга – обознач. зем. надела по его границам и номеру, местоположение (адрес), фактич. вид использ-я и размер надела; доп. информация – зарег-ные в поземельной книге соб-ки, номера листов ПК. Кадастровая книга состоит из карты зем. надела (по землям, пригодным для аграрного использ., - из карты оценки земли) с указанием сведений о терр. положении, форме и межевых границах зем. наделов, номерах наделов, постройках, видах использ., информации о сопредельных территориях. Доп. информация – по топографии и точкам геодез. съемки. Процедура межевания регул. в норм. документах о кадастровом учете и землеустройстве федер. земель (в т.ч. законах о межевании). Межевание – правоустан. админ. акт, который может быть обжалован сторонами, суть которого в том, что точка раздела на местности соотв-ет точке раздела в кадастре. Межевание – функция уполном. лиц (публично назнач. инженеров- геодезистов или гос. либо муниц. отделов по геодезии и кадастровому учету). § 919 ГГУ: межевание – устан-е/восстан-е постоянных пограничных знаков; требование кооперации собственников сопредельных з/у. Затраты оплач-ся сторонами в равных долях, если иное не следует из устан. между ними правоотн. Создание муниципальных хозяйственных обществ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ

7 д-р Э. Маркварт РЕГИСТРАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ Госрегистрацию прав на недвижимость осущ-ют участковые суды (помощник судьи). Единый реестр прав - поземельная книга (ПК, сущ- ет > 100 лет). С 2002 г. полностью электронная (переход занял 6 лет). Принцип единства судьбы з/у и располож. на нем объектов недвижимости. Осн. положения о госрегистрации в ГГУ и в Положении о ПК. Структура ПК: I раздел - записи о праве собственности; II раздел - записи об обременениях, за исключением записей об ипотеке и земельном долге; III раздел - записи об ипотеке и земельном долге. Самост-ть, независимость регистратора. Отв-ть и возмещ. ущерба за регистратора несет гос-во (в искл. случаях допустимы регрессные треб-я к регистратору). Принципы публичности и достоверности. Возм-ть ознакомления со сведениями для любого лица, имеющего обосн. интерес. Отдельные лица – на основ. пост. договоров (муниципалитеты, нотариусы, банки) Создание муниципальных хозяйственных обществ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ

8 д-р Э. Маркварт Создание муниципальных хозяйственных обществ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ В ГЕРМАНИИ НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПУБЛИЧНОЙ ЗЕМ. СОБСТВЕННОСТИ З/у явл. объектом категории Б поземельного налога, который является местным налогом. С/х и лесные угодья – категория А. Размер налога зависит от налоговой стоимости объекта недвижимости, базовой ставки поземельного налога и ставки налога (процентной ставки). Закон о поземельном налоге 1973 г. §§ 3-4 Закона устан. налоговые освобождения. Освобождение не по форме соб-ти, а по целям использ. 1.используемое немецким субъектом публичного права для исполнения публичных функций 2. используемое федеральными железными дорогами для админ. целей; 3. используемое для достижения общ. полезных и благотворит. целей: a) немецким субъектом публичного права, b) немецкой организацией или объединением лиц, которые преследуют исключ. и непоср-но общ. полезные и благотворительные цели. При приобрет. з/у наряду с пошлиной за внесение записи в ПК и иными сборами (например, сбор за актуализацию кадастра) взимается также налог на приобретение зем. соб-ти (недвижимости)