Законодательное обеспечение рынка доступного жилья. - презентация

1 Законодательное обеспечение рынка доступного жилья

2 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 2 Особенности обращения взыскания и обеспечение обращения взыскания Гражданский процессуальный кодекс РФ, ст. 446 Взыскание на принадлежащее должнику жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, может быть обращено, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Гражданский кодекс РФ, ст. 292, ФЗ «Об ипотеке», ст.77 Получение согласия органов опеки и попечительства на отчуждение или передачу в ипотеку жилого помещения необходимо только если в нем проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством либо несовершеннолетние члены семьи, оставшиеся без родительского попечения.

3 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 3 Особенности обращения взыскания и обеспечение обращения взыскания Гражданский кодекс РФ, ст. 292 Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. ФЗ «Об ипотеке», ст.78 Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома.

4 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 4 Регистрация ипотеки Гражданский кодекс РФ, ст. 339, ФЗ «Об ипотеке», ст.10 Договор об ипотеке подлежит только государственной регистрации. Обязательное нотариальное удостоверение договора не требуется. ФЗ «О государственной регистрации прав...», ФЗ от ФЗ (о монетизации льгот) Плата за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним заменена на государственную пошлину.

5 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 5 Регистрация ипотеки Налоговый кодекс Российской Федерации, глава 25.3 В налоговый кодекс РФ введена новая глава 25.3, устанавливающая размеры государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная пошлина уплачивается в следующих размерах (для физических лиц): за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества рублей; за внесение изменений в записи ЕГРП рублей; за государственную регистрацию договора об ипотеке рублей; за государственную регистрацию соглашения об изменении или о расторжении договора об ипотеке рублей; при этом в случае если договор об ипотеке или договор, включающий соглашение об ипотеке, за исключением договора влекущего возникновение ипотеки на основании закона, заключен между физическим лицом и юридическим лицом, государственная пошлина взимается в размере, установленном для физических лиц; за государственную регистрацию смены залогодержателя по договору об ипотеке рублей; за государственную регистрацию смены владельца закладной рублей; за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке рублей. Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях: за государственную регистрацию ипотеки, возникающей на основании закона; за государственную регистрацию соглашения об изменении содержания закладной.

6 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 6 Регистрация ипотеки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.31 Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме. ФЗ «Об ипотеке», ст.76 При предоставлении кредита или целевого займа для строительства жилого дома, обеспеченного залогом незавершенного строительства, по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. ФЗ «Об ипотеке», ст.20 Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

7 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 7 Регистрация ипотеки ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 16 При представлении документов на государственную регистрацию прав представитель юридического лица может представить как оригинал, так и нотариально удостоверенную копию учредительных документов данного юридического лица. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 18 Свидетельство о государственной регистрации прав, закладная и иные документы могут выдаваться как самому правообладателю, так и его представителю при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов.

8 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 8 Налогообложение Налоговый кодекс РФ, статья 149 Операции по реализации жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир освобождаются от НДС. Налоговый кодекс РФ, статья 220 Налоговый вычет в полном объеме предоставляется при продаже недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика не менее 3 лет. При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 3 лет, вычет предоставляется в сумме до 1 млн. рублей. Налоговый кодекс РФ, статья 220 Налоговый вычет предоставляется в сумме, направленной на погашение процентов не только по ипотечным кредитам, но и по целевым займам, фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или.

9 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 9 Налогообложение Налоговый кодекс РФ, статья 220 Имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю при условии подтверждения права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет налоговым органом. Налоговый кодекс РФ, статья 224 Доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми ипотечными займами (кредитами) облагаются по ставке 13%.

10 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 10 Добросовестный приобретатель Гражданский кодекс РФ, ст. 223, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст С момента государственной регистрации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности. В случае продажи жилого помещения лицом, не имеющим права на такие действия, законный собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, либо добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст.31 Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них обязанностей, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

11 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 11 Объект недвижимости Гражданский кодекс РФ, ст. 130 В перечень объектов недвижимого имущество включены объекты незавершенного строительства. ФЗ «Об ипотеке», ст.6 Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или законом. Гражданский кодекс РФ, ст. 340, ФЗ «Об ипотеке», ст.64 Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

12 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 12 Объект недвижимости ФЗ «Об ипотеке», ст.64.1 Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств или средств целевого займа, предоставленного на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Залогодержателем по данному залогу является банк или другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, предоставленного на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

13 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 13 Объект недвижимости ФЗ «Об ипотеке», ст.64.2 Земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или средств целевого займа, предоставленного на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора. Залогодержателем по данному залогу является банк или другое юридическое лицо, предоставившемуредит или целевой заем на строительство здания или сооружения. Залогодержателем по данному залогу является банк или другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство здания или сооружения.

14 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 14 Закладная ФЗ «Об ипотеке», ст.13 Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить любые условия закладной. Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Государственная регистрация такого соглашения осуществляется безвозмездно. ФЗ «Об ипотеке», ст.14 Закладная должна содержать сведения о месте регистрации должника, залогодателя и залогодержателя.

15 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 15 Договор участия в долевом строительстве ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» Устанавливаются требования к договору участия в долевом строительстве, включая требование об обязательной государственной регистрации договора, залог земельного участка и объекта незавершенного строительства в обеспечение обязательств по договору, требования к проектной декларации, механизмы государственного регулирования и контроля в области долевого строительства.

16 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 16 Страхование кредитного риска ФЗ «Об ипотеке», ст.31 Заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. При этом страховая сумма не должна превышать 20% стоимости заложенного имущества.

17 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 17 Ценные бумаги ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статьи 161, 162 В случае банкротства организации - эмитента облигаций с ипотечным покрытием из имущества, составляющего конкурсную массу, исключается имущество, составляющее ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием. Реализация ипотечного покрытия облигаций может проводиться путем продажи либо замены эмитента. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 2 Введен новый подвид ипотечных облигаций - жилищная облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

18 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 18 Ценные бумаги ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 8. В учредительных документах ипотечного агента должно быть указано общее количество выпусков облигаций с ипотечным покрытием, для эмиссии которых он создается. Изменение количества выпусков не допускается. После исполнения обязательств по облигациям всех выпусков ипотечный агент подлежит ликвидации. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 11 В случае эмиссии облигаций с одним ипотечным покрытием двух и более выпусков их эмитент вправе установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков. Погашение облигаций в порядке каждой очереди или выплата процентов по ним допускаются только после погашения облигаций в порядке предыдущей очереди или выплаты процентов по ним в полном объеме. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3 В случае, если имели место составление и выдача закладной, для подтверждения входящего в состав ипотечного покрытия требования по обеспеченному ипотекой обязательству достаточно наличия закладной.

19 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 19 Ценные бумаги Гражданский кодекс РФ, статья 102, ФЗ «Об акционерных обществах». Объём облигаций не должен превышать размер уставного капитала либо обеспечения третьих лиц. Указанные ограничения не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием.»

20 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 20 Ценные бумаги ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 17 Разрешается выдача ипотечных сертификатов участия кредитными организациями. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 13 Размер ипотечного покрытия облигаций, эмитентом которых является кредитная организация, на любую дату до их погашения может превосходить размер обязательств по этим облигациям не более чем на 20 процентов.

21 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 21 Ценные бумаги ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 3 Положение утратило силу. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, статья 1 Положение утратило силу. ФЗ «Об ипотеке», ст.20 Заявление о государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ипотечные сертификаты участия, представляется управляющим ипотечным покрытием. На государственную регистрацию такого недвижимого имущества помимо иных необходимых документов представляются: лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.

22 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 22 Ценные бумаги ФЗ «Об ипотеке», ст.22 При государственной регистрации залога недвижимого имущества, обеспечивающего ипотечные сертификаты участия, в ЕГРП указывается, что залогодержателями являются владельцы ипотечных сертификатов участия, данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов и счетов депо, а также указывается индивидуальное обозначение указанных сертификатов участия. В случае включения в состав ипотечного покрытия по ИСУ требований, удостоверенных закладными, регистрация залога осуществляется по требованию управляющего ипотечным покрытием. Налоговый кодекс РФ, статьи 224, 284 Налоговая ставка устанавливается в размере: 9% - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 года, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным до 1 января 2007 года; 15% - по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 года, а также по доходам по ипотечным сертификатам участия, выданным после 1 января 2007 года.

23 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 23 Ценные бумаги Налоговый кодекс РФ, статья 251 Доходы, полученные ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью, не подлежат налогообложению.

24 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 24 Градостроительный кодекс Российской Федерации Основные понятия территориальное планирование - планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий; устойчивое развитие территорий - обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений;

25 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 25 Градостроительный кодекс Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации; функциональные зоны - зоны, для которых документами территориального планирования определены границы и функциональное назначение; градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов

26 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 26 Градостроительный кодекс Российской Федерации территориальные зоны - зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты; ) правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений; градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства;

27 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 27 ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» С 1 Марта 2005 года ограничивается приватизация жилых помещений; С 1 января 2006 года прекращается полностью.

28 Городская ипотека. Законодательное обеспечение 28 ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности 2. Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса. 3. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений. (п. 3 в ред. Федерального закона от N 123-ФЗ)