Подготовка и реализация инвестиционного проекта Лекция 6 16 февраля 2012 г. - презентация

1 Подготовка и реализация инвестиционного проекта Лекция 6 16 февраля 2012 г.

2 План лекции 1.Необходимость проекта, законодательство, регулирующее создание объекта. 2.Проектная документация и её состав, этапы проектирования. 4. Примерная стоимость проектирования; проектные институты. Риски, связанные с проектированием, и основные способы противодействия им. 5.Строительные нормы и правила (СНиПы), причины, определяющие целесообразность их унификации с Евросоюзом. 6. Смета и сметная стоимость объекта. 7. Экспертиза и согласование проекта. 8. Прединвестиционные затраты и их состав. 9. Организация выбора исполнителей работ, подрядчики и поставщики оборудования. 10. Основные риски на этапе создания объекта, необходимость контроля за ходом строительства и организация такого контроля как основной способ противодействия рискам

3 1.1 Необходимость проекта 1. Для объектов капитального строительства состав необходимой документации определяется законодательством. Градостроительный кодекс содержит понятие «разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства» 2.ФЗ об инвестиционной деятельности определяет инвестиционной проект как обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно- сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

4 1.2 Инвестиционный проект 1.Позволяет оптимизировать принимаемые решения. Ситуации, возможные в жизни, предварительно моделируются на ЭВМ, что избавляет от излишних рисков. 2.Экспертиза проекта понижает риски, связанные с ошибками в проекте. 3.Утверждённый проект с необходимыми согласованиями важен для убеждения потенциальных кредиторов в возврате ссужаемых средств. 4.Предварительное обсуждение с общественностью понижает строительные риски.

5 1.3 Назначение проекта 1. Проект является основным документом, по которому осуществляется создание объекта, предусмотренного проектом. 2. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются до начала строительных работ. 3. В разрабатываемых проектах максимально используются достижения науки и техники. По этой причине проекты являются носителями инноваций. 4. По рабочим чертежам ведутся строительные работы. 5. Смета проекта являются документами, на основе которого определяется потребность в средствах.

6 2.0 Формирование замысла 1)Источники идей – линейный менеджмент; высшее руководство; партнеры по бизнесу. Выбор и предварительное обоснование замысла – важно обеспечить постоянный приток идей. Поощрение сотрудников за идеи. Взаимодействия с потребителями и поставщиками – предложить новое, адаптироваться к новому. 2)Отбор внутри фирмы. В крупных – инвестиционный комитет. инновационный, патентный и экологический анализ проекта; проверку необходимости выполнения сертификационных требований; оценка предложения с точки зрения его соответствия приоритетам.

7 2.1 Общая схема создания объекта Субъект 1. ЗаказчикОпределяет замысел объекта, оформляет документы, финансирует работы, осуществляет контроль за ходом строительства, принимает готовый объект 2. Проектная организация Переводит замысел заказчика в рабочие чертежи и другие документы, необходимые для создания объекта. 4. Экспертные организации Безопасность для окружающих, соответствие проекта нормам 3. Подрядная организация Осуществляет строительные работы и комплектует стройку оборудованием общего назначения Альтернатива – инжиниринговая фирма. 4. Поставщик основного технологического оборудования Построение отношений с поставщиком. Откуда узнаёт об оборудовании, опасность сговора проектировщика с поставщикомЮ принципиальная важность информации о ролственных объектах в мире. ==Сами или аутсорсинг? За и против

8 2.2 Схема разработки проекта ЭтапСодержание 1. Предпроектные исследования Проверка на соответствие стратегии фирмы развитию событий; уточнение спроса. Разработка бизнес-плана и формирование консенсуса заинтересованных лиц. Организация финансирования. 2. Проектные работыСоставление ТЗ. Выбор проектной организации. Разработка проекта. 3. Экспертиза и утверждение проекта Экспертиза проекта и его утверждение. Выбор исполнителей, заключение договоров на поставку продукцию и обеспечение производства. 4. Реализация проектаФизическое создание объекта. Обеспечение контроля за строгим соблюдением проекта. Подготовка рабочей силы и каналов сбыта. Акт о вводе объекта. 5. Эксплуатация объекта. Вывод объекта на запланированный уровень мощности, устранение выявленных недостатков. Через 2-3 года – постаудит проекта.

9 2.3. Предпроектные исследования (opportunity studies) 1)Изучение спроса; 2)текущие и ожидаемые цены на продукцию и основные элементы затрат 3)обоснование организационно-правовой формы реализации проекта; 4) определение состава участников; 5) предполагаемая оценка требуемых инвестиций с оценкой их коммерческой эффективности; 6) подготовка исходно-разрешительной документации; 7) утверждение результатов обоснования инвестиционных возможностей; 8)подготовку контрактной документации на проектно-изыскательские работы; 9)подготовку инвестиционного предложения для потенциального инвестора (решение о финансировании работ по подготовке ТЭО проекта).

10 2.4 Проектная документация как вклад в реализацию стратегии комп ании ДокументНазначение Стратегия фирмы Определяет основные направления развития фирмы на перспективу. Для реализации каждого из направлений разрабатывается бизнес –план. Бизнес-планНеобходим для решения трех крупных задач. Первая формирование консенсуса среди стейкхолдеров многие из которых в связи с этим проведут преобразования у себя. Вторая – привлечение потенциальных инвесторов и кредиторов. Третья – предварительное согласование земельного участка под строительство. Задание на проекти- рование Составляется после одобрения бизнес-плана заинтересованными сторонами. Предназначено для организации конкурса проектных организаций. ТЭО объекта

11 2.5 Состав проектной документации 1.Рабочие чертежи. 2.Технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта. Состав документов и порядок их разработки регламентируются СНиП – 95.

12 2.6 Состав задания на проектирование производственного объекта 1.Основание для проектирования 2.Вид строительства 3.Стадийность проектирования 4.Требования по вариантной и конкурсной разработке 5.Особые условия строительства 6.Основные технико-экономические показатели объекта 7.Требования к качеству и экологическим параметрам продукции 8.Требования к технологии, режиму предприятия 9.Требования к архитектурно - строительным, объемно-планировочным и конструктивным решениям 10.Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия 11.Требования по охране окружающей среды 12.Демонстрационные материалы

13 2.7 Основные технико-экономические показатели объекта Производственный объектЖилой массив 1.Мощность, выпуск в год1. Число квартир, вместимостьфиз. ед * по стоимостимлн. руб * в натурефиз. ед. 2. Площадь участкага2. Площадь участкага 3.Коэффициент застройки3. Площадь зданий и сооружений га 4. Удельный расход на ед мощности: 4. Строительный объёмкуб.м *электроэнергиикВт.час5. Сметная стоимость строительства, в т.ч. СМР млн. руб * воды и природного газакуб.м6. Средняя стоимость 1 кв.мруб 5.Общая численность работающих чел7. Продолжительность строительства меся- цев 6.Годовой выпуск продукции на 1 работающего тыс. руб./чел

14 2.8 Проектная документация - назначение 1. Разработанная проектная документация согласуется со всеми службами и, если необходимо, проходит государственную экспертизу проекта. От инженерных сетей получают их согласие в виде технического решения (ТР). 2. Утверждения проекта и получения разрешений на выполнение строительных работ у органов местной власти, а при необходимости получения разрешений на строительство в Государственной архитектурно-строительной инспекции. 3. По окончании строительства - акт о вводе обхекта в эксплуатацию - подтверждение его соответствия проектным решениям, нормам и правилам и возможности дальнейшей его безопасной эксплуатации. 4. Заключительный этап. На основании сертификата, акта ввода, а также других документов, полученных в процессе строительства оформляется право собственности с последующей государственной регистрацией оформляется право собственности

15 2.9 Разрешение на проектирование. Необходимы технические условия для проектирования (ТУ) от всевозможных инстанций и предприятий, которые обслуживают инженерные сети и коммуникации, к которым в последствии необходимо будет подключить объект для обеспечения водой, канализацией, отоплением, электроэнергией, связью и т.п.

16 2.10 Этапность проектирования. Этапность проектирования зависит от сложности проекта. При необходимости проработки вариантов и выбора из них неизбежны два этапа: 1) эскизные проекты по вариантам решений и выбор из них окончательного; 2) рабочий проект, по отобранному и уточненному варианту.

17 3. Уникальные и типовые проекты 1.Уникальный проект готовится по индивидуальному ТЗ. Дорого. 2.Типовые проекты разрабатываются на объекты массового строительства. Для строительства по такому проекту осуществляется его привязка к местным условиям.

18 3.1 Пример типового проекта коттеджа Проект LC Спальни 3 Ванных комнат Размеры в плане 16.2х17 метров Общая жилая площадь 242,8 м 2 Площадь первого этажа 170,8 м 2 Площадь второго этажа 72 м 2

19 3.3 Типовые проекты на сайте proekt.ruwww.tipovoy- proekt.ru 35кВ и выше ВЛЗ 10кВ ВЛ 10кВ ВЛИ 0,4кВ ВЛ 0,4кВ Кабельные линии КТП35кВ и выше ВЛЗ 10кВ ВЛ 10кВ ВЛИ 0,4кВ ВЛ 0,4кВ Кабельные линии КТП – комплексная трансформаторная подстанция ДЭС – дизельные электростанции Заземление и молниезащита Освещение и электропроводки Взрывоопасные помещения ДЭС Заземление и молниезащита Освещение и электропроводки Взрывоопасные помещения

20 4.1.Организация выбора проектной организации Типовые функции проектной организации: 1) эскизное проектирование, особенно важное для оценки разных вариантов; 2) рабочее проектирование ; 3) разработка смет; 4)авторский надзор за ходом создания объекта. Только они могут остановить строителей, «упрощающих» решения и заменяющих материалы на более дешёвые. Аквапарк! Предпочтителен закрытый конкурс, к участию в котором приглашаются фирмы с хорошей репутацией.

21 4.2 Проектные институты 1. Обязательный анализ результатов их работ. 2. Риск навязывания модных решений, не проверенных в российских условиях, и оборудования определенных компаний.

22 5.1 от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" Статья 6. Документы в области стандартизации, в результате применения которых обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона Раздел 1. Организация, Управление, Экономика Раздел 2. Нормы проектирования (Безопасность, Конструкции, Инженерные сети и системы, Транспорт, Гидротехнические сооружения, Градостроительство) Раздел 3. Организация, производство и приемка работ Раздел 4. Сметные нормы Раздел 5. Нормы затрат материальных и трудовых ресурсов

23 5.2 СП *. Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно- планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан СНиП *. Внутренний водопровод и канализация зданий СНиП *. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения СНиП Канализация. Наружные сети и сооружения СНиП *. Отопление, вентиляция и кондиционирование СНиП *. Газоснабжение СНиП Нефтепродуктопроводы, прокладываемые на территории городов и других населенных пунктов СНиП *. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений СНиП *. Жилые здания; СНиП II-3-79*. Строительная теплотехника СНиП *. Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации СНиП *. Пожарная безопасность зданий и сооружений ВСН Электрооборудование жилых и общественных зданий. Нормы проектирования

24 5.2 Окончание НПБ Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования ПУЭ. Правила устройства электроустановок. - 6-е изд., 1998 г., 7-е изд., главы 6, 7.1, 2000 г.РД Руководящий документ. Инструкция по устройству молниезащиты зданий и сооружений СанПиН Гигиенические требования к обеспечению качества атмосферного воздуха населенных местСанПиН Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов хозяйственно-питьевого назначения СанПиН Требования к качеству воды нецентрализованного водоснабжения, санитарная охрана источников СанПиН Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества СанПиН 2.2.1/ Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объекто СанПиН Санитарные правила и нормы охраны поверхностных вод от загрязнения.

25 6.Смета на строительство Основной документ, определяющий стоимость объекта. Дизайн определяет как будет выглядеть объект и из чего он будет построен. СНиПы определяют расход материалов, расценки и стоимость работ – сметная стоимость строительства, исчисляемая в ценах на 1 января 1991 г, а при их отсутствии – цен 1984 г. Использование единых цен позволяется сранивать объекты. Основные вопросы по смете: 1) Сколько стоит объект? 2) Какие материалы и в каком объеме потребуются? 3) Каковы сроки проведения работ? 4) Каков объём отдельных работ, например, земляных?

26 7. Организация экспертизы Задача экспертизы – оценка ценности проекта. Кроме технического расчёта эффективности проекта: * воздействие на окружающую среду; * социальные последствия реализации проекта; * экономические последствия для развития поселения, где реализуется проект; Коммерческие перспективы проекта. Состав экспертов. Руководитель – экономист с опытом работы в данной сфере; маркетолог; технолог; инженер по оборудованию; инженер-строитель; менеджер; юрист

27 8. Прединвестиционные исследования. Стоимость = 0,7% для крупных; 5% для средних проектов формирование инвестиционного замысла (opportunity studies); предпроектные исследования инвестиционных возможностей (pre-feasibility studies); технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО), (feasibility studies); подготовка оценочного заключения и принятие решения об инвестировании (final evaluation).

28 Выбор исполнителей 1.Процедуры выборы отработаны. 2.Перед принятием решения убедиться в качестве продукции тех, с кем собираетесь сотрудничать. 3.Низкая цена не может быть главным критерием. 4.Качество проекта должно быть достаточным.

29 10. Основные риски на этапе создания объекта РискёСущество и меры 1. Ошибочный выбор целиПроверка соответствия идеи проекта стратегии фирмы. Обсуждение идеи с заинтересованными в её реализации. 2. Выбор проектной организации До объявления тендера тщательный анализ информации и приглашение к участию только тех из них, в отношении которых есть подтверждение качества их проектов. 3. Связь с проектной организации с поставщиками оборудования Поставщики оборудования стремятся установить связи с проектными организациями для продвижения через них своего оборудования. Определитесь сами с основным технологическим оборудованием. 4. Контроль за ходом создания объектов. Кроме профессионального контроля ха ходом строительства, важно участие в этом процессе тех, кто будет работать. Авторский надзор проектировщиков. 5. Подготовка рабочей силыСертификация поставщиками оборудования тех, кто будет на нем работать.

30 ТЭО 1.Оценка объёма сбыта по основным категориям покупателей и районам, включая экспорт и проект программы выпуска продукции; 2.Подготовка исходно-разрешительной документации; 3.5. Разработку технических решений, в том числе генерального плана, технологических решений; 4.Описание системы управления предприятием, организации труда рабочих и служащих; Подготовку сметно-финансовой документации, выбор конкретного инвестора, оформление соглашения; Оценка рисков, связанных с осуществлением проекта; Формулирование условий прекращения реализации проекта. 5.Эффективность проекта

31 Выводы 1.Прежде всего – создание объекта на бумаге. Максимум того, что возможно, необходимо смоделировать и оценить на прединвестиционной стадии. 2.Проект необходимо вписать в окружающий мир. Широкое обсуждение проекта доставляет много хлопот, но избавляет от потенциальных неприятностей. 3.При выборе исполнителей главное внимание надо уделить качеству их работы. Переделки и суды перекроют любую экономию.

32 Темы 5 Организация взаимодействия инвестора с властями региона и муниципалитета. Что ищет инвестор в инвестиционном проекта? Необходимые и достаточные условия для принятия инвестором решения инвестировать. Роль продукта и команды предпринимателя. Градостроительный кодекс, роль муниципальных властей в решении вопроса о доступе к земле. Формы сотрудничества власти и бизнеса. Причины, по которым инвестор должен добиваться ратификации достигнутых с властью соглашений законодательными собраниями привести примеры успешного сотрудничества власти и бизнеса.. Предварительные выводы из домашнего задания.