Концепция комплексного развития системы управления многоквартирным домом Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» β -версия. - презентация

1 Концепция комплексного развития системы управления многоквартирным домом Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» β -версия

2 Основные этапы разработки Концепции Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» Определение векторов развития и их содержания - целевая модель 1. Этап Согласование целевой модели и ключевых развилок 2. Этап Формирование целей, задач и мероприятий дорожной карты в рамках Концепции 3. Этап 2 Сегодня мы находимся здесь

3 Структура презентации Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» Куда? Что делать? Как делать? Единая логика Системный подход 3

4 Все должны быть довольны Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 4 Доволен: ожидание результат =1 Собственник доволен: цена-качество Бизнес доволен: рост бизнеса Государство довольно: все работает, как часы [Куда?]

5 Довольный СОБСТВЕННИК 1.Хочет жить в комфортных и безопасных условиях; 2.Принятие решений по управлению недвижимостью для него является понятным и простым. Может стимулировать и контролировать исполнение принятых решений на ОСС; 3.Будучи собственником (физлицом) жилого помещения он имеет приоритет интересов перед собственником нежилого помещения; 4.Имеет право и возможность выбора среди предложений по управлению МКД. Но сам не является профессионалом; 5.Получает качественную услугу, соответствующую цене, за предоставление которой (как и за все другие проблемы в доме) отвечает лицо, ответственное за содержание; 6.Выполняет обязанность по оплате ЖКУ и не платит за неплательщика. Несет солидарную ответственность за ненадлежащее содержание МКД; 7.Будучи активным, собственник не зависит от непринятия решения пассивными собственниками и не хочет, что бы решали за него; 8.Разрешает споры в жилищных судах; 9.Может выбирать перечень нужных ему услуг в дополнение к минимальному обязательному перечню; 10.Не хочет ухудшения состояния своей недвижимости. Хочет, что бы недвижимость была ликвидной. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0»

6 Довольный БИЗНЕС 1.У бизнеса есть эффективный заказчик – коллектив собственников жилой недвижимости; 2.Бизнес не только приватизирован но и разгосударствлен; 3.Имеет равные условия осуществления деятельности перед своими контрагентами и равную ответственность за риски всех участников бизнес процессов. Нет преимуществ в требованиях РСО у жилищных организаций; 4.Снижен риск одностороннего расторжения договора управления со стороны собственников; 5.Отсутствуют ограничители сроков взыскания задолженности (возможность взыскания уже через 1 мес. просрочки); 6.Работает по типовым договорам с ресурсоснабжающими организациями; 7.Договоры управления содержит типовые существенные условия; 8.Работает в рамках каталога обязательств в управлении жилой недвижимостью; 9.Имеет ориентир справедливой цены через региональные ценовые сборники работ и услуг в управление жилой недвижимостью; 10.Имеет работающий механизм передачи обязательств от собственника и обратно от УО объединению собственников (собственнику); 11.Работает в рамках экономически выгодных моделей энергоэффективности в сфере управления жилой недвижимостью. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0»

7 Довольная ВЛАСТЬ 1.Наблюдает довольного собственника; 2.Имеет стабильный рынок управления недвижимостью; 3.Обладает достаточной и необходимой информацией для государственного (муниципального управления) жилой недвижимостью; 4.Имеет минимальные и достаточные полномочия по регулированию: монопольного бизнеса; бизнеса обеспечивающего безопасность проживания. PS: в настоящее время нет понятия «безопасность проживания», поэтому под данное понятие попадают все виды работ и услуг в сфере управления жилой недвижимостью. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0»

8 Векторы развития системы управления МКД Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» собственник бизнес государство формальный ответственный непривлекательный инвестиционно привлекательный ручное управление институциональное регулирование 8 [Куда?]

9 Система преобразований Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 9 Комплексный подход к изменению правового поля Бюджетная поддержка на переходный период Последовательная передача ответственности собственнику Повышение привлекательности сектора и снижение рисков Обеспечение полной оплаты ЖКУ Ответственность за состояние дома и качество ЖКУ Государ ство Собствен ник Бизнес Институт обязательного участия в управлении Оптимизированный порядок принятия решений Ответственный заказчик ЖКУ [Куда?]

10 1. Комплексный подход к изменению правового поля 2. Бюджетная поддержка на переходный период 3. Последовательная передача ответственности собственнику Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 10 «Государство»: ключевые преобразования 1.Согласованность: какие ключевые позиции и в каком направлении должны быть изменены. 2.Полнота: преобразования осуществляются по каждой ключевой позиции в полном объеме, а не частично. 3.Последовательность: взаимосвязанные сроки преобразования, единая "дорожная карта" 1.МКД с высокими эксплуатационными издержками, определенные на основании разработанных критериев (за исключением МКД с высоким уровнем благоустройства). 2.МКД, качественно повышающие энергоэффективность в результате комплексного ремонта. 3.Институт предоставления гарантий банкам по кредитованию УО и ТСЖ на цели энергоэффективной модернизации и капремонта МКД 1.Формирование инфраструктуры жилищного просвещения и правовой поддержки собственников через вовлечение НКО посредством грантов. 2.Методологическая поддержка, обучение и просвещение собственников через Федеральную целевую программу с участием публичной власти и субъектов рынка. 3.Правовое закрепление ответственности собственников за состояние общего имущества МКД [Что делать?] *красным цветом выделены первоочередные преобразования

11 1.Обязательное участие в управлении 2.Оптимизирова нный порядок принятия решений 3.Ответственный заказчик ЖКУ Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 11 «Собственник»: ключевые преобразования 1.Институт обязательного объединения собственников помещений: возникает с момента приобретения помещения и становится субъектом правоотношений. 2.Повышение дисциплины платежей за ЖКУ и прекращение бесплатного кредитования системой ЖКХ собственника. 3.Устав дома: правила проживания и пользования помещениями, обязательные к исполнению всеми собственниками и регламентирующие их права и обязанности. 1.Вариативность способов принятия решений на ОСС в зависимости от размера МКД. Легитимация способов дистанционного участия. 2.Обеспечение легитимности принятия решений, их независимая фиксация, раскрытие информации о принятых решениях. 3.Упорядочение процедур изменения способа управления, смены управляющей организации. Регламентация отношений собственника помещения с различными субъектами жилищного сектора. 1.Введение обязательного минимального перечня ЖКУ, от которого не может отказаться ни собственник, ни УО. Разработка методики определения минимальной цены содержания МКД. 2.Закрепление права собственника делегировать ответственность за надлежащее содержание МКД управляющей организации через договор управления. 3.Формирование объекта управления через введение института «кондоминиум», описывающего совокупность имущественно-земельного комплекса, включая требования к организации управления этим комплексом. [Что делать?] *красным цветом выделены первоочередные преобразования

12 1. Привлекательность сектора и снижение рисков 2. Полная оплата за ЖКУ по договору управления 3. Ответственность за качество ЖКУ и содержание дома Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 12 «Бизнес»: ключевые преобразования 1.Выстраивание сбалансированных отношений УО и РСО. Введение типового договора с монопольными поставщиками и подрядчиками. 2. Введение симметричных условий расторжения договора управления. 3. Мотивация УО к энергосбережению в интересах собственников. Результат энергосбережения: снижение платы за ЖКУ; повышение доли жилищных услуг в составе платы за ЖКУ. 1.Снятие административных барьеров, ограничивающих участников рынка управления в части справедливой оплаты ЖКУ. 2.Внедрение правил ценообразования на содержание и ремонт: цена управления как функции состояния МКД. 3.Решение проблемы безнадежных долгов: учет нормируемого недосбора в составе платы за ЖКУ. 1.Принятие ответственности по Договору управления за весь комплекс ЖКУ и за качество ЖКУ. 2.Упрощение процедуры фиксации некачественной услуги. 3.Разработка Каталогов, по которым собственники смогут ориентироваться по набору услуг; их примерной стоимости по группам домов; по видам жилищных услуг в муниципальном образовании. [Что делать?] *красным цветом выделены первоочередные преобразования

13 Первоочередные преобразования (для формирования повестки на 2013 год) Правовое закрепление ответственности за состояние дома. Формирование инфраструктуры жилищного просвещения и правовой поддержки собственников через вовлечение НКО посредством грантов. Государство Обязательное объединение собственников помещений. Повышение дисциплины платежей и прекращение бесплатного кредитования системой ЖКХ собственника. Введение правил проживания и пользования помещениями. Обеспечение легитимности протоколов решений ОСС. Договор управления как институт делегирования ответственности. Собственник Выстраивание сбалансированных отношений УО и РСО. Снятие административных барьеров. Бизнес 13 Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Что делать?]

14 Приложение Предложения в повестку на 2013 г. Изложены подходы к методологии дальнейшей проработки первоочередных мер 14 [Как делать?]

15 Бюджетная поддержка: Целевая группа Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 15 Возраст Износ III III Область КР I – новый или полностью отремонтированный МКД. II – МКД, требующий КР – господдержка энергоэффективности на условиях софинансирования Федерации, субъекта, муниципалитета и собственника. III – ветхий МКД – господдержка переселения и ликвидации аварийного и ветхого жилья. объем бюджетной поддержки Конечная цель – энергоэффективный комплексно отремонтированный дом. [Как делать?]

16 Первоочередные меры 1. Правовое закрепление ответственности за состояние дома 16 Обоснование: правовые нормы о несении бремени содержания, об ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества, за непринятие необходимых решений на ОСС сегодня не подкрепляются санкциями. Мера позволит сбалансировать интересы ответственных и безответственных собственников. Механизм: внесение изменений в КоАП: 1)введение административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества; 2)введение административной ответственности за непринятие решения на ОСС, повлекшее причинение вреда жизни и здоровью граждан, ущерб имуществу третьих лиц, пропорционально доли в праве собственности на общее имущество; 3)иное. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

17 Первоочередные меры (продолжение) 2. Формирование инфраструктуры жилищного просвещения 17 Обоснование: Государством на собственника возложено бремя содержания своего имущества и необходимость принятия решений по вопросам управления жильем. По причине жилищной безграмотности собственники не принимают участия в управлении домом, в повышении его энергоэффективности, в формировании размера платы за жилищные услуги и капитальный ремонт, не контролируют должным образом качество работы управляющих организаций, ТСЖ и ресурсоснабжающих организаций. В результате это приводит к конфликтам и непониманию, к злоупотреблениям и, как следствие, к необоснованному росту цен на жилищно-коммунальные услуги и обветшанию жилья, низкому уровню доверия жителей к институту ТСЖ и управляющих организаций. Мера позволит сбалансировать интересы всех субъектов жилищных отношений. Механизм: Разработка и реализация Федеральной целевой программы по жилищному просвещению граждан (собственников и нанимателей) Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

18 Первоочередные меры (продолжение) 3. Обязательное объединение собственников помещений (ОССП) 18 Обоснование: наличие общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений, обусловливает коллективный характер управления этим имуществом и ответственности за него. Приобретение помещения в МКД сегодня налагает бремя содержания и ответственности, но не запускает механизм коллективного взаимодействия для принятия решений по управлению МКД и коллективной ответственности за ненадлежащее содержание. Мера позволит сбалансировать интересы ответственных и безответственных собственников. Механизм: 1)внесение в ЖК РФ главу «Обязательное объединение собственников помещений многоквартирного дома». Предусмотреть, что собственники помещений МКД могут осуществлять деятельность без образования юридического лица или с регистрацией, в установленном законом порядке, товарищества собственников жилья; 2)ООСП без образования юридического лица, в лице Председателя Совета МКД, имеет право открытия спецсчета в банке (для целей капремонта); 3)руководство деятельностью ООСП без образования юридического лица осуществляет Совет МКД; 4)иное. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

19 Первоочередные меры (продолжение) 4. Повышение дисциплины платежей за ЖКУ и прекращение бесплатного кредитования системой ЖКХ собственника 19 Обоснование: недисциплинированность собственников и нанимателей по платежам за ЖКУ является причиной кассового разрыва до 40% в месяц. Это приводит к 1) недоремонту, 2) к необходимости изыскания управляющими организациями средств на содержание, в том числе посредством задержки по расчетам с подрядчиками. Мера позволит сбалансировать интересы собственников, управляющих компаний и подрядных организаций. Механизм: 1)снятие ограничений по периодам взыскания; 2)увеличение размера неустойки за неплатежи до уровня % ставки потребительского кредита; 3)введение механизма выселения за неплатежи. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

20 Первоочередные меры (продолжение) 5. Введение обязанности на принятие ОССП правил проживания и пользования помещениями, легитимные в масштабах дома 20 Обоснование: комфортность и безопасность проживания нельзя обеспечить в полной мере только усилиями УО и подрядных организаций. Комфортность и безопасность во многом зависят от эффективности взаимодействия собственников помещений, которые сегодня обособлены границами своих помещений. На данный момент это взаимодействие не имеет должной регламентации ни по части отношений собственников между собой, ни по части сохранности общего имущества. Приобретая помещение, собственник должен понимать, что принимает определенные правила игры, содержащие его права и обязанности, которые он должен неукоснительно соблюдать. В противном случае к нему могут применяться санкции. Мера позволит сбалансировать интересы собственников жилых и нежилых помещений. Механизм: Принять ПП РФ «О методических рекомендациях по разработке обязательным объединением собственников помещений Правил проживания в многоквартирном доме и пользовании общим имуществом» Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

21 Первоочередные меры (продолжение) 6. Обеспечение легитимности протоколов решений ОСС 21 Обоснование: решения общего собрания собственников (ОСС) помещений являются основополагающими документами для организации надлежащего содержания общего имущества, без принятия которых не может работать ни УО, ни ТСЖ, ни их подрядчики. На сегодня сложилась практика принятия параллельных решений на ОСС ( в том числе и в целях рейдерских захватов домов в управление), что приводит к непониманию, кто отвечает за содержание МКД, к появлению двойных квитанций, к невыполнению ЖКУ. Необходимо принять меры по обеспечению легитимности решений ОСС посредством фиксирования и раскрытия информации о принятых решениях через институт регистратора на базе уже существующих учреждений (например, ГЖИ). Мера позволит сбалансировать интересы собственников помещений и управляющих организаций или ТСЖ. Механизм: Разработать регламент по организации ОСС, содержащий требования к фиксированию фактов уведомления собственников помещений о проведении ОСС и информировании о принятых решениях в органах ГЖИ, а также содержащий требования к фиксированию и раскрытия информации о решениях собственников и протоколах принятых решений на специальном открытом ресурсе в сети Интернет. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

22 Первоочередные меры (продолжение) 7. Договор управления как институт делегирования ответственности 22 Обоснование: независимо от способа управления общим имуществом должен быть субъект, который несет ответственность за его содержание. Если собственники заключают договор управления, то вся ответственность за надлежащее содержание должна переходить к управляющей организации. Сегодня по договору управления управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы в рамках условий, согласованных с собственниками. Помимо этого, контролирующие органы предъявляют к ним незаконные требования по выполнению не согласованных обязательств, зафиксированных в 491 ПП и 170 Распоряжении Госстроя. Также, при смене УО на доме, контролирующие органы начинают штрафовать УО, которая еще не успела провести работы по устранению ненадлежащего содержания. С другой стороны, сами УО не берут на себя и не выполняют весь комплекс ЖКУ, который входит в понятие «управление МКД». Предлагаемая мера позволит сбалансировать отношения между собственниками помещений и управляющими организациями. Механизм Определение договора управления в ЖК. Разработка примерного договора управления, по которому ответственность за ненадлежащее содержание и обеспечение безопасности в полном объеме передается управляющей организации. При этом, договор должен содержать условия (изъятия), позволяющие снизить риск одностороннего расторжения договора управления со стороны собственников, а также механизм перераспределения штрафов ГЖИ на собственников помещений, если УО не была уполномочена ими на выполнение работ, невыполнение которых привело к наложению штрафа. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

23 Первоочередные меры (продолжение) 8. Выстраивание сбалансированных отношений УО и РСО 23 Обоснование: На практике коммунальные услуги должны предоставляться потребителю по установленным регулирующими органами тарифам на коммунальный ресурс. Начисление сбытовой надбавки со стороны исполнителя КУ не предусмотрено законом. В результате этой деятельности у исполнителя возникают следующие затраты: 1) на работу с гражданами и платежами граждан по каждому виду к/у (на начисление платежей; учет задолженности, перерасчетов, корректировок; прием платежей; взыскание задолженности, 2) на судебные издержки; 3) списание невостребованной задолженности (не реальные для взыскания долги); 4) осуществление организационных и контрольных функций, обязательность исполнения которых при предоставлении к/услуг потребителям исходит из Правил 354, а именно затраты: 1) на осуществление контроля правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета - ИПУ (не чаще 1 раза в 3 месяца у каждого потребителя); 2) на принятие в эксплуатацию ИПУ; 3) на осуществление контроля за соблюдением правил эксплуатации ИПУ (установление случаев необходимости замены, ремонта, поверки ИПУ), 4) оплата РСО за ресурсы в размере не востребованных сумм с потребителей; оплата РСО штрафных санкций за несвоевременную оплату коммунальных ресурсов в сумме и сроки, установленные договором; уплата единого налога для УО, ТСЖ, применяющих упрощенную систему налогообложения. Предлагаемые меры позволят сбалансировать отношения УО и РСО Механизм Один из вариантов: 1.установление дифференцированных тарифов? 2.установление государственных регулируемых тарифов с учетом скидок? 3.установление посреднических отношений для исполнителей коммунальных услуг? 4.допущение снижения цены продажи коммунальных ресурсов соглашением сторон договора (РСО – УО)? 5.допущение снижения обязательств по оплате коммунальных ресурсов соглашением сторон договора (РСО – УО)? Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

24 Первоочередные меры (продолжение) 9. Снятие административных барьеров 24 Обоснование: 1) органы местного самоуправления при установлении платы за содержание и текущий ремонт не руководствуются текущим состоянием объекта управления, создавая прецеденты для работы всех УО города по неадекватным расценкам, приводящим к недоремонту. Причины кроются как в политическом интересе ОМСУ, так и в экономическом: в случае принятия адекватного размера платы потребуются дополнительные бюджетные средства на выполнение обязательств по социальным выплатам. 2) на сегодня имеет место избыток контроля над деятельностью УО – в течение месяца может проходить проверок. Необходимо конкретизировать основания и предмет проверок в НПА высшего исполнительного органа гос. власти субъекта РФ. Необходимо предотвратить рецидивы нарушений и обеспечение эффективной защиты прав граждан. Мера позволит сбалансировать отношения между управляющими организациями органами местного самоуправления и контролирующими органами. Механизм 1.Определить порядок принятия органами местного самоуправления (органы гос. власти) решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании такое решение не приняли (ч. 4 ст. 158). 2.Установить ответственность органов местного самоуправления за бездействие по данному вопросу и (или) при утверждении экономически не обоснованной платы – возмещение убытков УО в судебном порядке 3.Ограничить полномочия органов государственного жилищного надзора с точки зрения оснований и периодичности проверок; 4.При применении административного наказания обязать уполномоченное должностное лицо указать конкретно, какие именно возможности имелись у юридического лица (УО) для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность; 5.Обязать представителей ГЖИ принимать участие в комиссионном обследовании многоквартирных домов на предмет оценки технического состояния, составления перечня необходимых работ по содержанию и текущему ремонту данного дома на этапе подготовки проекта договора на управление (обслуживание) с целью квалифицированного обоснования для граждан размера затрат. Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» [Как делать?]

25 Ваше участие = результаты анкетирования по вопросам: Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 25 Туда ли мы? Правильно ли понимаем, что делать? Посоветуйте, как делать? анкету Вы найдете в приложении к письму!!!

26 Большое спасибо: Мозговой штурм «Жилищный кодекс 2.0» 26 1.Членам Рабочей группы по развитию ЖКХ Экспертного совета при Правительстве Российской Федерации 2.Членам Экспертного совета при Комитете по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы 3.Членам Рабочей группы при Администрации Президента России

27 Группа экспертов по подготовке Концепции ФИОДолжность 1.БРУСНИКИН Николай ЮрьевичГенеральный директор ОАО «МКС» 2.БЕЛЯКОВ Сергей ЛеонидовичГенеральный директор управляющей компании «Вятка УЮТ» 3.ВЕПРЕЦКАЯ Татьяна ПавловнаДиректор НП «Национальный Жилищный Конгресс» 4.ГУРЫЛЕВ Александр ГеннадьевичПредседатель правления НП «Жилищно- строительное объединение Мурмана» 5.КИРКОРОВА Наталья ПетровнаГенеральный директор аудиторско- консалтинговой фирмы «ИНТЕЛЛЕКТ» 6.КОЗЛОВ Александр МихайловичЭксперт Общественной Палаты РФ, руководитель правового департамента Ассоциации НКО по содействию развитию ТСЖ и ЖСК 7.НИКОЛЬСКИЙ Михаил ЭриковичЗаместитель Генерального директора ООО «Сибирская генерирующая компания» 8.СИВАЕВ Сергей БорисовичДиректор направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города» 9.ШИШКА Константин Петровичсоветник Генерального директора ОАО «МКС» 27