1 Новая архитектура ипотечного рынка в 2009 году. Будущее ипотеки зависит от инноваций. Стратегия развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. - презентация

1 1 Новая архитектура ипотечного рынка в 2009 году. Будущее ипотеки зависит от инноваций. Стратегия развития Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Открытое акционерное общество Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Генеральный директор А.Н.Семеняка Всероссийская конференция «Ипотека в России: расширение возможностей» Москва 10 декабря 2008 г.

2 2 Объем задолженности по ипотечным кредитам в разрезе субъектов РФ

3 3 Динамика рынка ипотеки: объемы и темпы выдачи

4 4 Изменение рынка ипотеки: ставки

5 5 Изменения рынка ипотеки за 9 месяцев 2008 года: условия кредитования и рефинансирования г. Характеристики ипотечных кредитов Февраль 2008 г. Ноябрь 2008 г. 79% 73% 30 лет 21,5 лет 12,81% 18,50% Максимальный К/З (средний по рынку) Техническое ограничение срока кредита Средневзвешенная ставка предложения Требования к заемщику Февраль 2008 г. Ноябрь 2008 г. 40% 30% 2-НДФЛ или справка банка 2-НДФЛ П/Д Подтверждение доходов Изменения условий предоставления кредитов заемщикам: Повышение процентных ставок по ипотечным кредитам Назначение единой ставки вне зависимости от К/З, срока кредита и других параметров Повышение требований по первоначальному взносу Отказ кредитования новостроек под залог прав требований Тенденция к отказу кредитования первичного рынка, под залог имеющегося жилья Сокращение среднего срока кредита Форма подтверждения дохода - официальная УСЛОВИЯ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ существенно отличаются от докризисных: Ставка по существующим кредитам в докризисный период была выше ставки рефинансирования, а на сегодняшний день – ниже В докризисный период банки продавали портфели с премией до 3%, а на сегодняшний день – с дисконтом до 20%

6 6 Риски кредитования в 2009 году Последствия: Существенное сокращение количества кредитных организаций Сокращение доступности кредитования РИСКИ для БАНКОВ Риск ликвидности – отсутствие долгосрочного капитала и ограниченность рефинансирования Процентный риск – ускоренное обесценение долгосрочных активов и невыгодность фиксирования ставки Кредитный риск – рост просрочек и дефолтов Рыночный риск – падение цен на недвижимость РИСКИ для ЗАЕМЩИКОВ Потеря работы или резкое сокращение доходов Накапливание наличности на «черный день» Высокая инфляция потребительских цен и рост стоимости жизни Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам Требование высокого первоначального взноса Ожидание снижения цен на жилье

7 7 Распределение задолженности по ипотеке на балансах кредитных организаций, млрд. руб. *данные ЦБ РФ, РБК, расчеты АИЖК) Первые Остальные 71 млрд. руб. 19,3 млрд. руб. 5,6 млрд. руб. 2,7 млрд. руб. 1,3 млрд. руб. н/д Оценочно средний размер кредитного портфеля банка в группе банков ранжированных в зависимости от размера активов

8 8 Средняя доля ипотеки в кредитах физ. лицам и в активах по группам банков, оценочно на 1 п/г 2008 г. Сосредоточены специализированные ипотечные банки 1_5 6_20 21_50 51_ _1000 Данные ЦБ РФ и РБК и расчеты АИЖК

9 9 Объем рынка рефинансирования, с учетом поддержки АИЖК * Базовый сценарий развития, ** Целевые показатели «Долгосрочной стратегии массового жилищного строительства жилья для всех категорий граждан до 2020 года»

10 10 Источники финансирования. Потенциальные возможности для рынка. Взнос в Уставный капитал АИЖК 60 млрд. руб. Дополнительный капитал за счет средств федерального бюджета 200 млрд. руб. Размещение корпоративных и ипотечных облигаций АИЖК 35 млрд. руб. Поручительства АИЖК от 500 млрд. руб. до 1500 млрд. руб.* У ипотеки нет проблем с деньгами. Есть проблемы с технологиями их получения

11 11 Направления деятельности в 2009 году: 1.Поддержка участников рынка 2. Поддержка заемщиков

12 12 Поддержка участников рынка в 2009 году 1. Приобретение закладных 2. Приобретение пулов закладных 3. Приобретение ипотечных ценных бумаг, в том числе: ипотечных облигаций ИСУ зарубежные выпусков 4.Поручительство по ИЦБ для репо-кредитования в ЦБ РФ 5.Краткосрочное кредитование под залог пулов в рамках сделок секьюритизации 6.Долгосрочное кредитование под залог обособленных пулов ипотечных кредитов

13 13 Поддержка заемщиков в 2009 году 1. Взявшие ипотечные кредиты и потерявшие работу/доходы заемщики: Заемщик может подать заявление о реструктуризации кредита в АИЖК или напрямую в банк Горячая линия для заемщиков 8 (495) 660 – 55 – 40 Банки по согласованию с АИЖК и с заемщиками будут проводить реструктуризацию ипотечных кредитов с дальнейшим рефинансированием АИЖК или предоставлением поручительства АИЖК Критерии реструктуризации будут публичными Будущие заемщики смогут оформить: ипотечную страховку; страховку по безработице

14 14 Предлагаемые объемы рефинансирования ипотечных кредитов в 2009 году, в зависимости от государственной поддержки Распределение объемов рефинанси- рования в 2009 году Лимиты рефинанси- рования при общем объеме выкупа 60 млрд. руб. Лимиты рефинанси- рования при общем объеме выкупа 95 млрд. руб. Лимиты рефинанси- рования при общем объеме выкупа 295 млрд. руб. РФ 100,0%60,095,0295,0 ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО 15,4%9,214,645,4 СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО 12,8%7,712,237,8 ЮЖНЫЙ ФО 9,3%5,68,827,4 ПРИВОЛЖСKИЙ ФО 20,3%12,219,359,9 УРАЛЬСKИЙ ФО 17,3%10,416,451,0 СИБИРСKИЙ ФО 20,0%12,019,059,0 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО 4,9%2,94,714,5

15 15 Рефинансирование ипотеки Поручительство АИЖК Выкуп ипотечных облигаций РЕПО на 12 месяцев в ЦБ РФ

16 16 Помощь Правительства РФ в изменении законодательства Для быстрого достижения результатов государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе запуска новых механизмов нужны оперативные изменения законодательства: 1.Изменение в ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в части корректировки ограничения К/З ипотечного покрытия 2.Изменения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в части i) обеспечения возможности заключения Агентством сделок РЕПО и кредитования Банком России и ii) депозитарного учета закладных 3.Изменение ФЗ «О рынке ценных бумаг» в части возможности выпуска биржевых облигаций специализированным ипотечным агентом и Агентством с целью оптимизации получения банками ликвидности в Банке России 4.Поправки по налогообложению целевых стабилизационных кредитов 5.Решение об инвестировании средств ПФР, ФНБ и других институциональных инвесторов в ИЦБ.

17 17 Помощь администраций субъектов РФ 1.Организовать выпуски ипотечных облигаций на базе РО и объединения банков внутри регионов, а также между регионами 2.Разделить балансы РО на стройку и ипотеку 3.Капитализировать РО для участия их в организации выпусков ипотечных облигаций и распределении рисков на рынке ипотеки 4.Формировать маневренный фонд соразмерно росту просрочек и дефолтов 5.Организовать совместно с региональными отделениями Банка России мониторинг качества портфелей банков 6.Гарантировать право дольщиков забирать деньги из незавершенного строительства, чтобы заемщики продолжали брать кредиты на долевое строительство.

18 18 Помощь Правительства РФ и Банка России Для быстрого достижения результатов государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования, в том числе запуска новых механизмов нужны оперативные решения: 1.Принятие решения в 2008 году о включении ипотечных ценных бумаг с поручительством Агентства в ломбардный список Банка России 2.Удлинение сроков кредитования по сделкам РЕПО под залог ИЦБ до 12 месяцев 3.Изменение порядка расчета Н1 4.Изменение порядка расчета Н6 при поручительстве АИЖК по стабилизационным кредитам 5.Уточнение порядка формирования резервов на убытки при просрочке заемщика на период до завершения оформления стабилизационного кредита 6.Предоставление Банком России ликвидности Агентству путем осуществления операций РЕПО и ломбардного кредитования под залог ценных бумаг и закладных

19 19 1.Рефинансирование стандартных ипотечных кредитов; 2.Формирование внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг (выпуск собственных ИЦБ и принятие части рисков за иных эмитентов ИЦБ в интересах инвесторов); 3.Развитие инфраструктуры (стандарты, сопровождение, нормотворчество); 4.Рефинансирование новых кредитных продуктов; 5.Страхование ипотечных кредитов (принятие части рисков за заемщиков в интересах кредиторов); Проект стратегии развития АИЖК на среднесрочную перспективу

20 20 Направления деятельности АИЖК. Рефинансирование стандартных ипотечных кредитов Обеспечение равного доступа к ипотечным кредитам для населения на всей территории Российской Федерации; Развитие конкурентной среды на рынке; Формирование ориентира процентной ставки; Формирование ипотечного покрытия для выпуска ипотечных ценных бумаг; Фондирование операций по рефинансированию стандартных ипотечных кредитов: Секьюритизация ипотечных кредитов; Выпуск корпоративных облигаций, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации;

21 21 Направления деятельности АИЖК Развитие рынка ипотечных ценных бумаг Организация регулярного выпуска ипотечных ценных бумаг; Поддержка выпусков ипотечных ценных бумаг другими эмитентами; Предоставление поручительств по ипотечным ценным бумагам; Поддержание ликвидности внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг; Разработка и внедрение новых видов ипотечных ценных бумаг; Целевой показатель развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг к 2012 г. – секьюритизация 50% выдаваемых ипотечных кредитов.

22 22 Направления деятельности АИЖК. Страхование ипотечных кредитов Принятие части кредитного риска за заемщика (до 20%); Критерии классификации кредитов по уровню рисков для расчета нормативов финансовой устойчивости банков и включения застрахованных кредитов в ипотечное покрытие; Агентство предполагает на начальном этапе развития рынка страхования ипотечных кредитов занимать значительную долю рынка с постепенным снижением данной доли по мере развития уровня конкуренции.

23 23 Финансовая устойчивость Агентства и системы рефинансирования Поддержание рейтинга АИЖК Способы рефинансирования Формирование необходимых резервов

24 24 Рейтинги АИЖК Moodys Долгосрочный рейтинг A3 и краткосрочный рейтинг Prime-1 эмитента по обязательствам в национальной валюте (стабильный) Долгосрочный рейтинг A3 и краткосрочный рейтинг Prime-1 эмитента по обязательствам в иностранной валюте (стабильный) Рейтинги присвоены 8 ноября 2007 года Рейтинги по обязательствам в иностранной валюте повышены 27 марта 2008 года Standard & Poors Рейтинг BBB/негативный/А-3 по обязательствам в иностранной валюте Рейтинг BBB/негативный/А-3 по обязательствам в национальной валюте Рейтинг ruAAA по национальной шкале Рейтинги присвоены 9 декабря 2008 года Рейтинги, присвоенные Moodys: по обязательствам в иностранной валюте выше рейтингов РФ на одну ступень; по обязательствам в национальной валюте выше рейтингов РФ на две ступени; Рейтинги, присвоенные Standard & Poors, с учетом разницы в методологии: по обязательствам в иностранной валюте на уровне рейтинга РФ; по обязательствам в национальной валюте ниже рейтингов РФ на одну ступень; Международные рейтинговые агентства отмечают: стратегическую роль АИЖК в развитии российского рынка ипотеки; государственную поддержку деятельности АИЖК в форме гарантий и взносов в уставный капитал; важность для государства развития инфраструктуры российского рынка ипотеки и правовых принципов ипотеки.