« Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, 1996-1997 Н.В.Тахтарова,к.э.н. АНО. - презентация

1 « Опыт практического применения современных технологий массовой оценки недвижимости»: города Великий Новгород и Тверь, Н.В.Тахтарова,к.э.н. АНО ИПРОНН

2 Вехи эксперимента Вехи эксперимента Основание для начала работы – создание рабочей группы по координации эксперимента – март 1996 Основание для начала работы – создание рабочей группы по координации эксперимента – март 1996 Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996, Созданы базы данных по земле и зданиям-помещениям – апр.- ноябрь 1996, Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998 Закон об эксперименте – июль 1997, действовал до декабря 1998 Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997 Проведена оценка налоговой базы – 100% охват объектов – янв-сент 1997 Полевое обследование март-апр 1998 Полевое обследование март-апр 1998 Варианты налогообложения обсчитаны и обоснована постепенность июнь1998 Варианты налогообложения обсчитаны и обоснована постепенность июнь1998 Введение реестра в действие – дек 1998 Введение реестра в действие – дек 1998 (Решение Думы - Великий Новгород) (Решение Думы - Великий Новгород)

3 Этапы эксперимента 1997 – 1999 гг. Подготовительный: проведение учета, создание реестра, проведение оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектам 1997 – 1999 гг. Подготовительный: проведение учета, создание реестра, проведение оценки, вариантный прогноз бюджетных поступлений и изменений бремени плательщиков по всем объектам гг. Введение налога в Великом Новгороде, дальнейшее повышение эффективности использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста арендной платы), рост доходов бюджетов гг. Введение налога в Великом Новгороде, дальнейшее повышение эффективности использования земли и нежилых объектов в Твери (вследствие роста арендной платы), рост доходов бюджетов гг. – выводы для РФ гг. – выводы для РФ

4 Вывод первого этапа (1998)– необходима постепенность сохранить уровень доходов при замещении действующих налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается вся недвижимость, оцененная по рыночной стоимости сохранить уровень доходов при замещении действующих налогов позволяет ставка в 1%, если налогом облагается вся недвижимость, оцененная по рыночной стоимости не менее половины налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачи не менее половины налоговой базы составляет жилье, гаражи, дачи перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче) перенос бремени на физических лиц должен быть согласован с динамикой доходов населения, и регулироваться по видам объектов (для жилья – нужно мягче) возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени (выиграют не те) возмещение выпадающих доходов за счет имущества и земли предприятий вызовет резкие изменения налогового бремени (выиграют не те) фискальная направленность налога затормозит становление класса собственников, и инвестиции, развитие рынка – важнее денег фискальная направленность налога затормозит становление класса собственников, и инвестиции, развитие рынка – важнее денег Реестр недвижимости на базе переучета и массовой оценки позволяет управлять развитием территории (стратегические цели) Реестр недвижимости на базе переучета и массовой оценки позволяет управлять развитием территории (стратегические цели)

5 Второй этап: Великий Новгород Налог введен с 1 января 2000 г., для предприятий - полных собственников земли и улучшений Налог введен с 1 января 2000 г., для предприятий - полных собственников земли и улучшений Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка недвижимости Активизировался спрос на недвижимость, только за 2001 г. выкуплено 29 земельных участков (52 га), интенсивно формируются объекты, проводится реструктуризация активов, растет оборот рынка недвижимости Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью); Выросли цены и откорректирована оценка налоговой базы (2002 г – на 30% по нежилой и на 180% для жилья, 2003 г. – еще на 18% по нежилой и на 50% по илью); Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестиции в развитие бизнеса Число участников возросло с 10 предприятий в 2000 году до 40 в 2003 году, растут инвестиции в развитие бизнеса Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед ) Подготовлено введение физических лиц (вначале – собственников нежилой нед )

6 Направления работы1996/97 Разработка ПО ИСУНН Разработка ПО ИСУНН Сбор данных и чистка реестра Сбор данных и чистка реестра Оценка – анализ рынка, моделирование и проверка результатов Оценка – анализ рынка, моделирование и проверка результатов Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и контроль качества Массовая оценка (прогоны, чистка базы данных) и контроль качества Анализ последствий – базы и результатов при разных ставках, варианты льгот и введения налога Анализ последствий – базы и результатов при разных ставках, варианты льгот и введения налога КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!! КООРДИНАЦИЯ РАБОТ!!!

7 Хроника создания реестра Тверь – 200 тыс оцененных объектов недвижимости на конец 1997 Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 месяцев (объединение БД, привязка зданий к земле) Слияние БД БТИ и земкадастра – 9 месяцев (объединение БД, привязка зданий к земле) Чистка БД, сверки – 2 года Чистка БД, сверки – 2 года 3 формулы оценки – 1 год 3 формулы оценки – 1 год Полевое обследование- 3 месяца Полевое обследование- 3 месяца Учет + оценка =2 года Учет + оценка =2 года Новгород – 110 тыс оцененных объектов недвижимости, на 1997 Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод данных) Слияние БД БТИ и кадастра – 8 месяцев (сплошная нумерация объектов, сбор и ввод данных) Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения) Чистка БД, досбор – 2 года (вкл сооружения) 3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные) 3 формулы – 1 год, прогоны, полевое, контроль качества – еще 1 год (2 года – на данные) Еще через год -Методика принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – на согласование) Еще через год -Методика принята, жалобы рассматриваются ( 1 год – на согласование)

8 Содержание кадастра Великого Новгорода По состоянию на 1 января в реестре объектов недвижимости содержится По состоянию на 1 января в реестре объектов недвижимости содержится ед., в т.ч.: Земельные участки Земельные участки Многоквартирный жилой дом 1271 Многоквартирный жилой дом 1271 Индивидуальный жилой дом и пристройки 4374 Индивидуальный жилой дом и пристройки 4374 Нежилое строение и пристройки25719 Нежилое строение и пристройки25719 Сооружения, в т.ч.временные23936 Сооружения, в т.ч.временные23936 Квартиры88554 Квартиры88554 Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567 Жилые помещения (в т. ч. общежития) 3567 Гаражи14927 Гаражи14927 Дачные домики10332 Дачные домики10332

9 Вопросы создания кадастра Привязка зданий к земле – ?? - нужна сквозная идентификация Привязка зданий к земле – ?? - нужна сквозная идентификация Гаражи, дачи и садовые дома – права нужно выяснять (как?) Гаражи, дачи и садовые дома – права нужно выяснять (как?) Сооружения ? как Сооружения ? как Нежилые объекты – участие лиц (декларация?) Нежилые объекты – участие лиц (декларация?) Паспортные данные - или ИНН (? по физ.лицам) Паспортные данные - или ИНН (? по физ.лицам) Поиск лиц - ? (где живет – чтобы разослать извещ) Поиск лиц - ? (где живет – чтобы разослать извещ) Правовой статус – ?: легитимным источником стал ЕГРП, полноты не обеспечивает Правовой статус – ?: легитимным источником стал ЕГРП, полноты не обеспечивает

10 Факторы, которые анализируются при построении модели оценки недвижимости. Факторы, которые анализируются при построении модели оценки недвижимости. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ Фактор времени Фактор местоположения Характеристики объекта

11 Контроль качества оценки: главные процедуры МО Анализ рынка и моделирование – определяют качество модели (формул) МО Анализ рынка и моделирование – определяют качество модели (формул) МО Проверка модели на контрольной выборке - 1 тест Проверка модели на контрольной выборке - 1 тест Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тест Прогон моделей на БД учета и камеральный анализ – 2 тест Обследование на местности – 3 тест Обследование на местности – 3 тест Поправки на нетипичные особенности Поправки на нетипичные особенности Проверка на регулярные недо- и переоценки (анализ соотношений) Проверка на регулярные недо- и переоценки (анализ соотношений) Решение о переоценке Решение о переоценке

12 Технологические аспекты массовой оценки – КАК это? Целевой результат массовой оценки – приближение рыночной стоимости, с учетом значимых факторов. Целевой результат массовой оценки – приближение рыночной стоимости, с учетом значимых факторов. Процедура обжалования результата – встроенная система «наведения», генератор точности Процедура обжалования результата – встроенная система «наведения», генератор точности Система развивается от моно- использования (для исчисления налога) в многоцелевую (залоговый портфель и пр.) Система развивается от моно- использования (для исчисления налога) в многоцелевую (залоговый портфель и пр.) Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга), Высокие технологии внедряются в: моделирование, управление БД, управление персоналом, менеджмент процессов (уровень аутсорсинга), ответственность за результат двигает прогресс ответственность за результат двигает прогресс

13 Секреты технологии МО Виртуозность нужна не только в рассуждениях, но и в работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур) Виртуозность нужна не только в рассуждениях, но и в работе с данными (рынка, учета, оценки) и людьми (регламенты и аудит процедур) Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилие Обучение персонала и регламентация процедур – постоянное усилие Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данных Организация и координация многопрофильных работ, интенсивный менеджмент – людей и данных Ответственность за качество итогового результата – мотивация к улучшению организации работ Ответственность за качество итогового результата – мотивация к улучшению организации работ

14 «Грабли эксперимента» Противодействие ведомств, разнонаправленность интересов Противодействие ведомств, разнонаправленность интересов Нестабильность бюджетных отношений, споры между уровнями власти за доходы от недвижимости Нестабильность бюджетных отношений, споры между уровнями власти за доходы от недвижимости Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен) Зависимость от политической конъюнктуры (налог непопулярен) Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешает Увязка технологий – отсутствие легитимности тормозит и мешает Зависимость от доноров извне Зависимость от доноров извне

15 Работа с общественностью Разъяснения на всех этапах усложняют настоящее и облегчают будущее Разъяснения на всех этапах усложняют настоящее и облегчают будущее Технологии работы с налогоплательщиками как особо чувствительной аудиторией Технологии работы с налогоплательщиками как особо чувствительной аудиторией Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ними, очень схожи Депутаты и бабушки, по сути их ожиданий и сложности работы с ними, очень схожи Бюджет времени и средств на PR недооценивается Бюджет времени и средств на PR недооценивается УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа… УВИДЕТЬ перспективу и показать людям – зачем ведется работа…

16 Создание кадастра: факторы успеха МО Технологии, данные Земля Люди

17 Методологические вопросы: важное значение дефиниций Нужна объяснимость формулы расчета оценки (конечной формулы) ИЛИ простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя ! Нужна объяснимость формулы расчета оценки (конечной формулы) ИЛИ простота/примитивность ее получения? Простая формула может быть получена сложным путем, но это – «за кадром» для пользователя ! Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке Технологию оценки (массовая – это управление БД и процессами) и назначение (для налогообложения) – СМЕШИВАТЬ НЕЛЬЗЯ, необходимо узаконить массовую оценку ! Выделение налоговой оценки тормозит применение инф.технологий в оценке

18 Вопросы стратегии роста 1) определить понятия: Массовая оценка Массовая оценка Налоговая оценка Налоговая оценка Кадастровая оценка Кадастровая оценка (их соотношение) ??? ??? Правила должны допускать развитие средств 2) Задать возможности роста технологий исходя из: целевой конкурентоспособно сти – локальной или глобальной? 3) Оценка – это институт, профессия, действие или средство роста экономики?

19 Массовая оценка – или индивидуальная = ТЕХНОЛОГИЯ получения результата – приближения РЫНОЧНОЙ стоимости; СДЕЛАЕМ ПРАВильный выбор! Как оценим – так и капитализируется!

20 Великий Новгород, тыс.руб Поступления в бюджет от налога на недвижимость

21 Динамика арендных платежей за землю, в период эксперимента, млн.руб. Тверь

22 Поступления за аренду нежилых помещений, млн.руб. Тверь