Мифы лизинга недвижимости Начальник отдела управления недвижимостью Фарбер Александр Михайлович. - презентация

1 Мифы лизинга недвижимости Начальник отдела управления недвижимостью Фарбер Александр Михайлович

2 Лизинг недвижимости невозможен Невозможен: Постановление ФАС МО от по делу А / Возможен: Постановление ФАС МО от по делу А / Постановление ФАС СЗО от по делу А /05-29

3 Договор лизинга Договор купли продажи Договор аренды земельного участка Предлагаемый вариант смешанного договора по лизинговой сделке

4 Лизинг недвижимости, приобретаемой через договора долевого строительства или создаваемой с помощью договоров подряда, лизинг объектов незавершенного строительства Договор купли-продажи является единственно возможным для приобретения предмета лизинга. Объект незавершенного строительства не может быть предметом лизинга: Постановление ФАС СЗО от по делу А /01 Лизинговая компания предлагает варианты проведения сделок с такими объектами недвижимости!

5 Трудно приобрести недвижимость по-белому Занижение стоимости объекта в договор купли-продажи Продажа объекта как долей в организации, на которую оформлено право собственности на недвижимость

6 Выбор: лизинг или аренда? Помещение 81 кв.м, Московский район, полуподвал, торговое Стоимость помещения рублей. Срок договора 5 лет Аванс рублей (15%) Ежемесячный платеж, руб Сумма выплат за 5 лет, руб Риски потери помещения и повышения арендной платы Что в итоге? Лизинг Практически отсутствуют Помещение в собственности Аренда (плюс индексация 10% в год) (с учетом 10% индексации) ЕстьПомещение по- прежнему арендуется

7 Варианты сотрудничества Лизинг коммерческой недвижимости Приобретение объекта «под арендатора»: - долгосрочная аренда - долгосрочная аренда с правом выкупа Создание объекта «под арендатора»: - проектирование с учетом пожеланий арендатора - долгосрочная аренда

8 Лизинг и срок амортизации Ст. 264 п 10 НК РФ - В случае, если имущество, полученное по договору лизинга, учитывается у лизингополучателя, расходами, учитываемыми в соответствии с настоящим подпунктом, признаются: у лизингополучателя - арендные (лизинговые) платежи за вычетом суммы амортизации по этому имуществу, начисленной в соответствии со статьей 259 настоящего Кодекса. Расход фирмы = (амортизация ( ст. 258 п.7)) + +( Лизинговый платеж – амортизация ( ст. 264 п. 10)) = лизинговый платеж При выплате всех лизинговых платежей и после признания всех их в виде расходов, в налоговом учете у лизингополучателя имущество прекращает учитываться как амортизируемое имущество, так как cогласно п. 5 ст. 253 НК, « …суммы, отраженные в составе расходов налогоплательщика, не подлежат повторному включению в состав его расходов». Согласно п.12 ст. 259 НК РФ – Определение срока полезного использования ОС, бывших в употреблении определяется с учетом срока использования предыдущими собственниками

9 Приватизировать недвижимость дорого и опасно Определить реальную стоимость объекта По возможности снизить привлекательность объекта для стороннего инвестора: продлить договор аренды и\или авансировать арендную плату Определить необходимый объем заемных средств и выбрать вид финансирования и финансирующую организацию

10 Лизинг при приватизации недвижимости. Особенности: В торгах участвует лизинговая компания Аванс 20% от первоначальной стоимости До торгов с лизингополучателем оговаривается максимальная цена, которую может предлагать лизинговая компания и утверждаются параметры графика выплат: срок лизинга, удорожание, вид графика Необходимость прекращения договора аренды

11 Лизинговой компании неинтересны небольшие сделки с недвижимостью

12 Благодарим за внимание