Епишина Э.Д., к.э.н., начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина», САРН г. Пермь, 2010 Малоэтажное жилищное строительство: составляющие успеха. - презентация

1 Епишина Э.Д., к.э.н., начальник аналитического отдела ОАО «Камская долина», САРН г. Пермь, 2010 Малоэтажное жилищное строительство: составляющие успеха проекта

2 III этап развития рынка: что дальше? ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ ПЕРМСКОГО РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 1992 год Указ Президента «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от гг. Активное строительство индивидуального жилья частными инвесторами. В г. Перми: застройка м/р Верхняя Курья, Южный, Новобродовский и пос. Протасы гг. С 2005 года реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Начало зарождения пермского рынка организованного строительства: первые поселки «Борвиха-2», «Заречный», «Боровицкий», «Янтарный» 2006 – 2007 – начало 2008 гг. Пик развития рынка организованного малоэтажного строительства осень 1996 г. август 1998 г. Дефолты. Стадия глубочайшего спада. I этап развития рынка конец 2008 – 2009 гг. финансовый кризис внес свои коррективы и в развитие рынка ИЖС 2010 – 2020 Стратегия развития РФ до 2020 года в части жилищного строительства и инвестиционно-строительной деятельности: задача 1 – развитие малоэтажного жилищного строительства Президент РФ, Министерство регионального развития РФ, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) государство архитектурные бюро потребитель замирание рынка II этап развития рынка замирание рынка государство застройщик потребитель государство регионзастройщик потребитель

3 СТРУКТУРА РЫНКА МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА рынок малоэтажного жилищного строительства рынок земельных участков рынок жилых домов многоквартирные дома (не более 3 этажей) индивидуальные жилые дома дома сезонного проживания (дачи) дома старого типа и современные коттеджи (хаотичная застройка) организованные посёлки (коттеджи и таун-хаусы) 23,2 % 52 % 21 % 3,3 % 0,5 % структура представлена на следующем слайде

4 СТРУКТУРА РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ (под малоэтажное строительство) Земельный кодекс: земли населенных пунктов земли с/х назначения (за чертой поселений) Градостроительный кодекс, виды разрешённого использования: градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешённого (целевого) использования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны Участки в составе категории «земли поселений» могут быть отнесены к зонам: жилым (для ИЖС) сельскохозяйственного использования Участки в составе категории «земли сельскохозяйственного назначения» зонируются на следующие виды разрешённого использования: для дачного строительства для ведения садоводства и огородничества для ведения личного подсобного хозяйства для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства для сельскохозяйственного использования 39% 1% 18% 19% 1% 23% 42% 58%

5 ДИНАМИКА ОБЪЕМОВ ВВОДА ИНДИВИДУАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ (по Пермскому краю) Период июнь 2005июнь 2007июнь 2008июнь 2009июнь 2010 Общее число поселков на рынке Изменение числа организованных посёлков на пермском рынке: 29%32%33%38%49%56%39%13%

6 ПРИМЕРЫ ПОСЕЛКОВ ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА Деревня Демидково, 40 км от ПермиЮжная Усадьба, 25 км от Перми Венский квартал, 32 км от Перми Жилой микрорайон «Усольский», г. Березники

7 Индивидуальное жилье – это такой тип жилья, который приобретается исключительно для собственного проживания покупателя и его семьи Покупка индивидуального дома – это приобретение не первой необходимости в отличие от покупки квартиры. Как правило, к решению о приобретении индивидуального жилья приходят покупатели с высоким уровнем дохода, имеющие основное жилье и желающие иметь загородный дом для отдыха. Высокая себестоимость строительства (освоение участка, инженерные коммуникации, строительство). В связи с этим высокая стоимость объекта, что вызывает отсутствие массового спроса со стороны покупателей эконом-класса. Покупатели оценивают альтернативные варианты оплаты – рассрочка, ипотека, зачет вторичного жилья. Поэтому на принятие решения о покупке индивидуального дома уходит гораздо больше времени, чем на покупку квартиры (покупатели могут обдумывать такое решение в течение года и больше). В условиях кризиса такая тенденция усугубляется. МИФ: рынок организованного коттеджного строительства – востребованный сегмент На пике роста и даже сегодня среди участников рынка часто фигурирует мнение о том, что рынок организованного строительства является востребованным сегментом с точки зрения спроса. Однако фактически получается так, что востребованным он является лишь с позиции потенциального покупателя, реальный же спрос на данном рынке крайне незначителен. Это связано со спецификой данного сегмента рынка. откладывают покупку приобретают коттедж либо участок в составе стихийной застройки уходят на рынок многоквартирного жилья совершают покупку ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ СПРОСА НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

8 ОСНОВНЫЕ НЕДОСТАТКИ ПРОЕКТОВ ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА (с точки зрения потребителя) Вывод: кризис , конечно, внес свои коррективы в развитие рынка малоэтажного строительства (в частности, рынка организованных посёлков). НО! Остановка в развитии рынка произошла во многом за счет внутренних особенностей, не связанных с кризисом «Усольский» - жилой микрорайон, строительство которого было профинансировано за счет бюджетных средств, сравнивать его с проектами девелоперов сложно. Однако основным недостатком проекта стало то, что в силу своего менталитета жители Березников не были готовы жить в домах, построенных по технологии быстросборного каркасного домостроения Высокая стоимость объектов Деревня Демидково (в элитном классе), Южная Усадьба (в бизнес-классе) Высокая стоимость обслуживания объекта (большие коммунальные расходы) Деревня Демидково, Венский квартал Отсутствие необходимого инженерного оснащения домаВенский квартал Отсутствие благоустроенной, огороженной, охраняемой территории, отсутствие фактора «уединенности семейной жизни» Венский квартал Отсутствие оригинального архитектурного обликаВенский квартал Небольшие размеры земельных участков, расположение домов близко друг к другу Южная Усадьба, Венский квартал Отсутствие вблизи посёлка объектов социальной инфраструктурыВенский квартал Отсутствие грамотно построенной концепции проектаВенский квартал Южная Усадьба (1 оч.)Деревня ДемидковоВенский квартал Количество домов Начало реализации Доля проданных объектов 80%15% перешли к распродаже ЗУ (с гарантиями подключения коммуникаций) с 2010 года приостановили продажи

9 ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РЫНКА ОРГАНИЗОВАННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА переход девелоперов организованных посёлков к распродаже земельных участков (как с подрядом, так и без, как с коммуникациями, так и без инженерного и инфраструктурного обеспечения) тенденция «ослабления» позиций сегмента организованного строительства и «усиления» сегмента индивидуальных домов, строящихся физическими лицами в районах хаотичной малоэтажной застройки (по сути своей – возврат к первому этапу развития рынка) рынок строительства организованных поселков превращается в рынок распродажи земельных участков подмена самой сути рынка организованного строительства

10 ВЫХОД ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ Государственная политика Региональная политика Деятельность застройщика Потребитель ЭТАП 2 ЭТАП 3 Государственная политика Региональная политика Застройщик Потребитель

11 ВЫХОД ИЗ СЛОЖИВШЕЙСЯ СИТУАЦИИ Государственная политика Региональная политика Деятельность застройщика Потребитель ЭТАП 2 ЭТАП 3 Государственная политика Региональная политика Застройщик Потребитель

12 ФАКТОРЫ УСПЕШНОСТИ НА РЫНКЕ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МАКРО- уровень МЕЗО- уровень МИКРО- уровень курс на развитие малоэтажного строительства заинтересованность руководства региона в развитии малоэтажного строительства (подготовка ЗУ для строительства, развитие инфраструктуры, строительство дорог, партнерство с частным бизнесом ит.д.) степень развития стройкомплекса в регионе активная позиция застройщика ожидания и возможности потребителя совокупность факторов

13 СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! г. Пермь, ул. Советская, 40, ОАО «Камская долина», аналитический отдел, Телефон: (342) , Приглашаем к плодотворному сотрудничеству!