«Развитие многофункциональных комплексов (МФК) на территории Санкт- Петербурга» Управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» - презентация

1 «Развитие многофункциональных комплексов (МФК) на территории Санкт- Петербурга» Управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игорь Горский

2 Обострение конкуренции привело к увеличению количества проектов МФК Строительство отдельного торгового или офисного центра уже не гарантирует получение максимальной прибыли. А сочетание нескольких функций позволяет более гибко и эффективно использовать имеющуюся недвижимость.

3 Типичные многофункциональные комплексы Сейчас для центра города наиболее типичны многофункциональные объекты, у которых на первых этажах располагаются торговые помещения, а выше офисные или гостиничные. Это объясняется стремлением девелопера оптимизировать использование недвижимости: обитатели офисов предпочитают верхние этажи, в то время как торговая функция может быть востребована не выше третьего этажа.

4 Пионер МФК – «Золотая Казанская» Пионером многофункциональности в сочетании офисной и жилой функций можно считать комплекс «Золотая Казанская», который был открыт в 1996 году на Казанской улице, 44. В здании площадью 5,6 тыс. м2 на офисы пришлось 3 тыс. м2, а остальное пространство занимали жилые апартаменты, сдающиеся в аренду. Сочетание «дома и работы» в одном здании было привычно для европейских компаний, которые в основном и обосновались в комплексе.

5 Строящиеся многофункциональные комплексы Всего же на данный момент в Петербурге действует 15 МФК площадью около 600 тысяч кв. м. Более двух функциональных назначений имеют сдаваемые в ближайшее время МФК «Лицедеи» (5,4 тыс. м2, девелопер «Лицедеи Билдинг Корпорэйшн») «Хорс» (25 тыс. м2, компания ВМС), «Пальмира» (11,4 тыс. м2, компания ДМД) «Командор» (47 тыс. м2, компания «Адамант»).

6 Строящиеся многофункциональные комплексы Сейчас, в Петербурге строится и заявлено более 20 многофункциональных объектов недвижимости общей площадью около 8 млн кв.м. Так например пример компания Clover Group объявила о планах строительства комплекса площадью 315 тыс. м2 на Ушаковской набережной. В его состав будут включены офисы, жилые апартаменты, торгово-развлекательная часть.

7 МФК получаемые при редевелопменте промышленных предприятий При редевелопменте промышленных территорий обширная площадь участка позволяет строить многофункциональные комплексы включающие коммерческие и жилые объекты. В ближайшей перспективе продолжится строительство торгово-развлекательных, торгово-офисных и офисно-гостиничных центров, а также комплексное освоение целых кварталов. Можно ожидать дальнейшего развития формата mixed-use, увеличения общей площади комплексов и количества функциональных составляющих внутри одного проекта.

8 Сочетание функций До начала массового девелоперского интереса к МФК эксперты считали определенные сочетания функций на одном объекте неприемлемыми: например, предполагалось, что гостиничная функция плохо сочетается с торговой постояльцам гостиницы не нравится соседство шумных торговых рядов. Сомнительным казалось и совмещение жилой и офисной функций в рамках одного проекта.

9 Совместимость жилых площадей и бизнес-центра Наличие БЦ негативно отразится на ценах продаж квартир – при прочих равных условиях квартиры в однородно жилом комплексе будут стоить дороже, чем в многофункциональном офисно-жилом объекте. Это обусловлено комплексом причин: невозможностью полностью разделить бизнес- и жилые потоки; трудностями с созданием «жилой» атмосферы на территории комплекса (например, с созданием детской площадки); ограниченным кругом потенциальных покупателей такого рода недвижимости, а следовательно, увеличение срока экспозиции квартир.

10 Наличие жилья отчасти повлияет на цену продажи бизнес-центра. Фактором, влияющим на ликвидность бизнес-центра, является понижение стоимости объекта при продажи, так как право собственности будет передаваться не на весь объект, а только на его часть, этот факт в последствии отразится для собственника на увеличении затрат по управлению бизнес-центром.

11 Консалтинг Как сделать правильный МФК Для того чтобы проект МФК был успешен, необходимо: верно подобрать сочетание функций с учетом их взаимовлияния и синергии, определить их процентное соотношение с учетом прогноза «поглощения» рынком, соблюсти требования строительных норм для объектов различного назначения, объединенных в один комплекс, «развести» транспортные и пешеходные потоки для разных функциональных зон, обеспечить комплекс необходимой инфраструктурой и парковкой

12 Консалтинг Как сделать правильный МФК Ну и главное: разработать концепцию застройки и план реализации проекта, обеспечивающие максимальный доход девелоперу !

13 Консалтинг Как сделать правильный МФК Вы можете вести проект самостоятельно или обратиться к профессиональным консультантам, которые в течение многих лет отслеживают тенденции рынка и помогут Вам : провести маркетинговые исследования рассчитать эффективность проекта сформировать техническое задание на проектирование подготовить документы для привлечения финансирования

14 Тенденции Увеличение деловой активности способствует росту спроса на конференц­залы и выставочные комплексы – это сочетание с добавлением гостиничной и офисной составляющими приобретает все большую популярность. Ожидаемая стабилизация ставок аренды на офисные площади является дополнительным стимулом для девелоперов включать дополнительные функциональные составляющие в проекты бизнес­центров. Наблюдается укрепление тенденции к появлению многофункциональных проектов с апартаментами.

15 Формат многофункциональных центров в ближайшее время будет активно развиваться С приближением насыщения отдельных сегментов недвижимости и появлением выбора у арендаторов и потребителей можно ожидать, что их интересы сместятся в сторону отдельно стоящих объектов. С другой стороны, наличие нескольких функций в комплексе позволит собственнику пережить спад в одном из сегментов, получая доход от других функциональных составляющих комплекса. В целом же прогноз развития формата mixed­use с развитием рынка успешными и востребованными будут оставаться удачно расположенные и качественно реализованные объекты с продуманной концепцией, в то время как в менее качественных комплексах будет наблюдаться увеличение количества свободных площадей и снижение ставок аренды.

16 Спасибо за внимание