ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов. - презентация

1 ОБОСНОВАНИЕ ЦЕЛЕВЫХ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ (НА ПРИМЕРЕ МОСКВЫ) Стерник Г.М., профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Плеханова Свиридов А. В., аспирант кафедры (доклад на конференции «Градостроительная политика и жилищное строительство» VII Санкт-Петербургского Всероссийского жилищного конгресса) Санкт-Петербург,

2 ПОВЫШЕНИЕ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ – ДОЛГОСРОЧНАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СТРАТЕГИЯ Обостренное внимание руководства страны к проблеме объемов строительства жилья стимулировало руководство регионов к поиску путей их повышения. Приняты серьезные правовые, организационные, экономические меры для стимулирования местных властей и бизнеса к решению этой проблемы. Определены целевые показатели объемов ввода жилья до 2020 года. В настоящее время Госстрой и Минрегион РФ организуют работу по определению и обоснованию целевых объемов ввода жилья в каждом регионе, обеспечивающих требуемые суммарные объемы. Sternik's Consulting Государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ» (2012) 92 млн м² 142 млн м² (1 м² на человека) Стратегия-2020 (2008) 63 млн м² Краснодарский край 5,3 Московская область 7,3 Республика Башкортостан 5,2 Республика Татарстан 4,0 Ростовская область 5,2 Санкт-Петербург 3,7 Свердловская область 5,2

3 ИЗМЕНЕНИЕ ПЛАНОВ ГОРОДСКИХ ВЛАСТЕЙ МОСКВЫ В связи с этим объявленные в 2010 году приоритеты политики города Москвы – сокращение объемов строительства жилья в пользу развития транспортной инфраструктуры – в этом году несколько изменились: город планирует построить в 2013 году в Москве более 3 млн кв. м жилья, в том числе в старых границах – не менее 2,5 млн. кв. м, и в дальнейшем увеличивать этот объем до 5-6 млн. кв. м. Но эти планы могут и не реализоваться: только треть инвесторов в Москве, проекты которых прошли Градостроительно-земельную комиссию Москвы за 2,5 года, приступили к реальному строительству. Остальные или продают, или ищут финансирование. Цель работы: обоснование допустимого уровня целевых объемов ввода жилья в Москве на основе баланса спроса и предложения. Sternik's Consulting

4 На предыдущей конференции в 2012 году была представлена методика среднесрочного прогнозирования развития локального рынка жилой недвижимости и результаты ее апробации на примере прогнозирования динамики развития рынка Москвы (в старых границах) в годах при трех сценариях макроэкономических исходных данных. В дальнейшем методика была усовершенствована, а также проведена ретроспективная проверка результатов прогнозирования на 2011 и 2012 годы по фактическим данным (при росте доходов населения 4-5% в номинальном выражении, что соответствует реалистическому сценарию). Проверка дала положительные результаты. Наличие адекватной модели функционирования сложной системы позволяет провести расчетные эксперименты над системой, что приближает экономику к таким наукам, как физика, авиастроение и т.п. Метод исследования: прогнозирование динамики основных показателей рынка жилья при различных макроэкономических сценариях и различной заданной динамике целевых объемов ввода жилья. Sternik's Consulting

5 ФАКТОРЫ, ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ ОБЪЕМЫ ВВОДА ЖИЛЬЯ Факторы предложения Факторы спроса Sternik's Consulting Факторы предложения: дефицит земельных ресурсов, ограничения по производственным мощностям стройпредприятий, по доступным объемам стройресурсов, по наличию инженерных сетей на границах участков под строительство жилья, энергетических и иных инженерных ресурсов, социальной и транспортной инфраструктуры. Факторы спроса: предъявленный платежеспособный спрос населения, инвесторов, нерезидентов, ипотечная поддержка. Баланс спроса и предложения – условие устойчивого развития рынка недвижимости.

6 ПРИЧИНЫ СНИЖЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ДЕВЕЛОПМЕНТА Стагнация в экономике, низкие темпы роста доходов населения Низкие темпы роста средней цены на рынке при высоком спросе на малогабаритные дешевые квартиры Снижение конечной доходности инвестпроектов Sternik's Consulting

7 РАССМОТРЕННЫЕ СЦЕНАРИИ ДИНАМИКИ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ Сценарий 1 оптимистический правительственный прогноз (темпы роста доходов населения в номинальном выражении 8-11%, денежный объем ипотечного кредитования – по прогнозу АИЖК) Оценка вероятности 20% Сценарий 2 сверхоптимистический прогноз (темпы роста доходов населения в номинальном выражении 13-14%, денежный объем ипотечного кредитования +20% от Сценария 1) Оценка вероятности = 0 Sternik's Consulting Сценарий 4 пессимистический прогноз (доходы населения снижаются) вероятность 10% Сценарий 3 реалистический прогноз (темпы роста номинальных доходов населения 2-3%, денежный объем ипотечного кредитования на уровне Сценария 1) Оценка вероятности 70%

8 МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ СЦЕНАРИЕВ 1 И 3 год Сценарий 1 (вероятность 20%) Инфляция, % 8,86,16,65,65,2 5,35,15,35,15,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6-1,6 2,74,44,64,02,9-0,22,23,2 Сценарий 3 (вероятность 70%) Инфляция, % 8,86,16,67,0 Темп роста реальных среднедушевых доходов населения, % 5,6-1,6 -6,0 Sternik's Consulting

9 год Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 1 1,771,762,07 2,54 в том числе коммерческого 1,091,061,301,78 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 2 1,771,762,07 2,542,793,043,293,543,794,044,29 в том числе коммерческого 1,091,061,301,782,032,282,532,783,033,283,53 Целевой объем ввода жилья, млн. кв. м, вариант 3 1,771,762,07 2,543,043,544,044,545,045,546,04 в том числе коммерческого 1,091,061,301,782,282,783,283,784,284,785,28 ОТРАСЛЕВЫЕ ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ – ТРИ ВАРИАНТА ДЛЯ КАЖДОГО СЦЕНАРИЯ Sternik's Consulting

10 ИССЛЕДУЕМЫЕ ВАРИАНТЫ ЦЕЛЕВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЪЕМОВ ВВОДА ЖИЛЬЯ 2,1 млн м² в ,0 млн м² в ,3 млн м² в 2020 вариант 3 вариант 2 вариант 1 2,54 млн м² в 2020 Sternik's Consulting

11 СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 1 (2,54 млн кв. м) Прогноз 1: до 2017 года - значительные темпы роста цен (в годах - более 17%, в 16 – 35%). Начинается отток покупателей и снижение объема предъявленного спроса и поглощения. Предложение увеличивается и становится больше спроса, цены достигают максимума и далее снижаются к 2020 году на 25-28%. Объем поглощения с 2018 года начинает повышаться в связи со снижением цен и повышением предъявленного спроса. В целом перегрев рынка приводит к ситуации годов, и к 2020 году послекризисное восстановление еще не завершается. А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Sternik's Consulting

12 СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 2 (4,3 млн кв. м) При повышенном уровне целевых объемов ввода жилья последовательно растет объем предложения, и он становится выше спроса в 2016 году. Цены на первичном рынке вырастают к 2016 году только до 360 тыс. руб./м 2, а потом снижаются до 290 тыс. руб./м 2 в 2020 году. Объем поглощения повышается, хотя на вторичном – сначала в 2017 году обваливается. В целом, кризисная ситуация наблюдается с 2016 года, но динамика кризиса менее острая. Sternik's Consulting

13 СЦЕНАРИЙ 1 ВАРИАНТ 3 (6,0 млн кв. м) При высоком уровне целевых объемов ввода спрос становится меньше предложения на первичном и вторичном рынках уже в 2015 году. Перегрева рынка практически не происходит, цены на первичном рынке достигают максимума в 305 тыс. руб./м 2 в 2015 году и далее снижаются до 236 тыс. руб./м 2 к 2020 году, поглощение после снижения в 2016 году растет. Кризисные изменения начинаются уже в 2015 году и к 2020 году практически исчерпываются. Целесообразные варианты при Сценарии 1: 2 и 3. Sternik's Consulting

14 СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 1 (2,54 млн кв. м) А. Первичный рынок Б. Вторичный рынок Прогноз 3: предъявленный спрос устойчиво превышает предложение. Темп роста цен составляет (4-5)% в год, по остальным показателям рынок стабилен (состояние, близкое к стагнации). Вместе с тем, такая ситуация не обеспечивает достаточно высокой доходности инвестиционно-строительных проектов, что может снизить активность девелоперов и потребовать их дополнительной поддержки со стороны государства. Аналог – годы. Sternik's Consulting

15 СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 2 (4,3 млн кв. м) При повышенных целевых объемах ввода жилья и объемах предложения существенных изменений по остальным показателям не произошло. В целом рынок близок к состоянию стагнации по показателям объема поглощения и динамике цен. Но при этом ситуация не обещает высокой доходности инвестиционно-строительных проектов для девелоперов, и может потребоваться их дополнительная поддержка со стороны государства. Sternik's Consulting

16 СЦЕНАРИЙ 3 ВАРИАНТ 3 (6,0 млн кв. м) При высоких объемах ввода жилья цены практически не растут, с 2018 года спрос становится меньше предложения, цены снижаются на первичном рынке к 2020 году до 190 тыс. руб./м 2, ситуация принимает кризисный характер. Целесообразные варианты при Сценарии 3: 1 и 2. Sternik's Consulting

17 РЕКОМЕНДАЦИИ В связи с неопределенностью динамики макроэкономических параметров по Сценариям 1 и 3 увеличение целевых объемов ввода жилья в Москве (в старых границах) рекомендуется по варианту 2 – до 4,3 млн. кв. м в 2020 году. Сценарий 1 Вариант 2 Сценарий 3 Sternik's Consulting

18 Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(495)