Анализ организации жилищной застройки и рынка жилья города на основе методологии регрессионного многофакторного пространственно-параметрического моделирования. - презентация

1 Анализ организации жилищной застройки и рынка жилья города на основе методологии регрессионного многофакторного пространственно-параметрического моделирования Евстафьев А.И. Начальник отдела консалтинга ООО Южная Юридическая Консалтинговая Компания, САРН Максимов Д.В. Финансовый директор ООО Южная Юридическая Консалтинговая Компания, Канд. геогр. наук Краснодар 2009 г.

2 Современное видение (диалектическая формула) проблем измерения территориального устройства города 2

3 Карта пространственной организации города В формате ГИС отображены слои жилых многоэтажных домов, улиц и водоемов 3

4 Карта риэлтерских районов Нанесены координаты объектов, проданных в течение наблюдаемого периода 4

5 Карта локальных закономерностей рынка недвижимости Изолинии соединяют точки с одинаковой транзакционной интенсивностью 5

6 Карта локальных закономерностей рынка недвижимости Нанесены координаты объектов, выставленных на продажу По изолиниям можно количественно вычислить их локальные характеристики (расположение объекта в системе образовательных учреждений города) 6

7 Математические формулы регрессионных моделей, участвующие в отборе 7

8 Объекты городской среды, оказывающие локальное воздействие на рыночные характеристики объектов недвижимости 8 розничная торговля и общественное питание (магазины, рынки, столовые, кафе); бытовое обслуживание (ремонт и пошив одежды, обуви и др., парик­махерские, химчистки, пункты проката и т.д.); жилищно-коммунальное хозяйство; кредитно-финансовое обслуживание (банки, страховые организации); рекреационное обслуживание (туристические и экскурсионные организации, дома отдыха, гостиницы); здравоохранение (поликлиники, больницы, медпункты, санатории, учреждения физкультуры и спорта); социальное обеспечение (детские дома, дома для престарелых и инвалидов, организации пенсионного обеспечения); услуги связи (почта, телеграф, телефонные переговорные пункты): культурное обслуживание (театры и кинотеатры, музеи, библио­теки, клубы и дома культуры, радио и телевидение, издательства); образование и воспитание детей (детские сады и ясли, общеобра­зовательные учебные учреждения).

9 Другие характеристики расположения, оказывающие воздействие на рыночные характеристики объектов недвижимости 9 доступность к рабочим местам, магазинам, местам развлечений, которая в зависимости от положения может быть очень разной, качество окружающей среды: разное качество воздуха, воды, разные уровни шума; внешний вид (ландшафт), внешние характеристики домов и участков.

10 В качестве зависимых переменных могут выступать 10 индикаторы рынка недвижимости (система ценовых показателей, показатели ликвидности объектов недвижимости и волатильности отдельных сегментов рынка и территорий); характеристики девелоперской деятельности (индивидуальные и групповые показатели инвестиционной активности, показатели динамики реализации девелоперского проекта, его влияния на социально-экономическое положение территорий); локальные характеристики развития местных сообществ.

11 Регрессионная модель, полученная в ходе эксперимента 11 где у i – значение зависимой переменной для i-го объекта (полная цена предложения квартиры на вторичном рынке жилой недвижимости); b 0, b 1,.. – константы, расчет которых был выполнен в ходе регрессионного моделирования; x ij – i-ое значение (значение для объекта i) j-ой переменной; x j – среднее по всей выборке значение j-ой пространственной переменной.

12 Сводка регрессионной модели эксперимента 12

13 Результаты исследования позволяют выявить закономерности процессов жилищной застройки территорий города в их пространственном аспекте: 13 определяется степень влияния пространственной организации объектов городской среды на функционирование локального рынка недвижимости; дается характеристика критериев рационального размещения и других параметров объектов городской среды, которые бы отвечали интересам местного сообщества и не допускали асимметричного развития локального рынка недвижимости; возможно моделирование поведения девелопера, прогноз возможных вариантов адаптации концепции девелоперского проекта к размещению в его локации объектов городской среды и анализ прогноза; возможна разработка методики комбинирования системы управления процессом девелопмента (правовое земельное зонирование, благоприятный инвестиционный и налоговый режим) с планированием размещения объектов городской среды, целью которой будет привлечение инвестора-девелопера на определенную локацию и обусловленная тенденциями рынка коррекция стратегии в интересах местного сообщества.

14 Евстафьев А.И. Максимов Д.В. Краснодар 2009 г.