Корнилов А.С. ЗАКРЫТЫЙ ПИФ – УНИКАЛЬНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ БИЗНЕСА. Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © 2007. - презентация

1

2 Корнилов А.С. ЗАКРЫТЫЙ ПИФ – УНИКАЛЬНЫЙ ИНСТРУМЕНТ ДЛЯ БИЗНЕСА. Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © 2007.

3 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © цель – получение дохода вложение объединенных средств в фондовый и реальный секторы объединение средств инвесторов Сущность паевого инвестиционного фонда Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – инструмент инвестирования

4 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) – инструмент инвестирования механизм рынка коллективных инвестиций способ организации хозяйственной деятельности ориентирован на: ориентирован на: частных лиц коммерческие организации Сущность паевого инвестиционного фонда

5 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © Общая долевая собственность ПИФ – особый «льготный» правовой режим Инвестиционный пай – ценная бумага Доверительное управление Обособленный имущественный комплекс Юридическая конструкция ПИФа

6 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © ПИФ – особый «льготный» правовой режим 1. Консолидация и секьюритизация активов 2. Защита собственности 5. Избежание «двойного» налогообложения 4. Эффект «отложенного» налогообложения 3. Снижение издержек по обороту имущества Преимущества использования конструкции ПИФа

7 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © портфельные инвестиции прямые (в т.ч. венчурные) инвестиции финансирование строительства и девелопмента управление активами рефинансирование ипотечных кредитов Направления использования конструкции ПИФа Направления использования конструкции закрытого ПИФа

8 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © Правила доверительного управления Договоры с инфраструктурными элементами ПИФа Что необходимо для работы с ПИФом Управляющая компания Лицензия ФСФР на управление ИФ, ПИФ и НПФ Регистрируются ФСФР Спецдепозитарий Спецрегистратор Аудитор Оценщик Банк Элементы, необходимые для работы с ПИФом

9 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © Типы ПИФов открытые интервальные закрытые инструмент рынка коллективных инвестиций способ организации хозяйственной деятельности работа на фондовом рынке работа с реальным сектором Место закрытых ПИФов среди иных типов фондов

10 Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © Специфика закрытых ПИФов Невозможность погашения пая и изъятия имущества Стабильность имущественного комплекса Работа как с фондовым рынком, так и с реальным сектором Специфика закрытых ПИФов

11 Сходства закрытого ПИФа и АО Закрытый ПИФ – «корпорация» без образования юридического лица Закрытый ПИФ – «корпорация» без образования юридического лица Сходства конструкций закрытого ПИФа и АО удостоверение прав участия ценной бумагой эмиссионный характер пая / акции невозможность погасить пай / акцию общее собрание пайщиков / акционеров выплата инвестиционного дохода / дивидендов дополнительная эмиссия паев / акций оплата паев / акций деньгами и иным имуществом

12 Алексей С. Корнилов Специалист юридического управления Компании IMAC Корнилов А.С. Закрытый ПИФ – уникальный инструмент для бизнеса. IMAC © 2007.

13

14 Евстратова У.А. ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ЭФФЕКТ ОТ ОСОБЕННОГО РЕЖИМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ЗАКРЫТЫХ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ. Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © 2007.

15 Составляющие экономического эффекта Экономический эффект от особенного режима налогообложения Выигрыш от отложенного налогообложения Оптимизация налогообложения Выигрыш от избежания двойного налогообложения

16 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Выигрыш от отложенного налогообложения Налог на доходы иностранных юр.лиц Выигрыш от отложенного налогообложения Налог на прибыль организаций Налог на доходы физических лиц Начисление и удержание данных налогов происходит только при погашении или продаже паев.

17 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Выигрыш от отложенного налогообложения, пример ЗПИФПРЕДПРИЯТИЕ Альтернативные варианты инвестирования ПЕРИОД ДОХОДНОСТЬ ГОДОВЫХ СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ (ДОХОДЫ) 15 ЛЕТ 30 % 10 % ЕЖЕГОДНО ПРИ ПОГАШЕНИИ 1 млн. руб.

18 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Выигрыш от отложенного налогообложения, пример СТОИМОСТЬ ВЛОЖЕНИЯ ЧЕРЕЗ 15 ЛЕТ СТОИМОСТЬ ПОСЛЕ ВЫЧЕТА НАЛОГА НА ПРИБЫЛЬ ПРИ ПОГАШЕНИИ / РЕАЛИЗАЦИИ ПРИВЕДЕННАЯ СТОИМОСТЬ ВЛОЖЕНИЯ ЧИСТЫЙ ПРИВЕДЕННЫЙ ДОХОД (NPV) 21,8 млн.руб. 51,2 млн.руб. ЧЕРЕЗ 15 ЛЕТ 16, 8 млн.руб. 39,1 млн.руб. 4,0 млн.руб. 9,4 млн.руб. 3,0 млн.руб. 8,4 млн.руб. NPV ЗПИФ NPV предприятие > в 2,77 раза ЗПИФПредприятие

19 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Выигрыш от отложенного налогообложения, пример

20 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Потенциальные участники СОБСТВЕННИКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, сдающие их в аренду ДЕВЕЛОПЕРСКИЕ КОМПАНИИ, чьим товаром являются созданные или приобретенные объекты недвижимости ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ КОМПАНИИ, имеющие на балансе имущественные комплексы Кто в выигрыше?

21 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Потенциальные участники Ситуация после введения ЗПИФ ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ЗПИФ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ КОМПЛЕКС Передача в аренду ЗПИФ Арендные платежи Внесение в фонд

22 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Налог на доходы иностранных юридических лиц, не имеющих представительства на территории РФ ПРИ ПРОДАЖЕ ПАЕВ 0 % ПРИ ПОГАШЕНИИ ПАЕВ 20 % НАЧИСЛЕНИЕ НАЛОГА В СООТВЕТСТВИИ С СОГЛАШЕНИЕМ При наличии соглашения об избежании двойного налогообложения

23 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Оптимизация Налог на имущество организаций Оптимизация налогообложения Налог на доходы иностранных юр.лиц, не имеющих представительства на территории РФ

24 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Налог на доходы иностранных юридических лиц, не имеющих представительства на территории РФ Погашение паев Налог 20 % Период действия фонда Продажа паев Налог 0 %

25 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Налог на имущество организаций Ситуация А Пайщик 1 Имущество Паи Обязанность по уплате налога ЗПИФ

26 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Налог на имущество организаций Ситуация Б Пайщик 1 Продажа паев Обязанность по уплате налога не возникает Пайщик 2 Обязанность по уплате налога прекращается ЗПИФ

27 Евстратова У.А. Экономический эффект от особенного режима налогообложения закрытых ПИФов. IMAC © Преимущества ЗПИФ Паевой инвестиционный фонд за счет: на прибыль организаций на доходы иностранных юр. лиц на доходы физических лиц на доходы иностранных юр. лиц, не имеющих представительства в РФ на имущество организации эффективный легитимный инструмент налогосберегающих технологий! Возможности оптимизации по налогам Выигрыша от отложенного налогообложения и избежания двойного налогообложения

28

29 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Богданов А.А. МЕХАНИЗМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ БИЗНЕС-ПРОЕКТОВ ЧЕРЕЗ ЗАКРЫТЫЕ ПИФы

30 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ Концентрация активов Снижение транзакционных издержек Повышение стоимости активов Общее повышение ликвидности бизнеса Отделение рисков

31 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Форма участия стартовых инвесторов в проекте ЗПИФ Базовые активы Денежные средства Организатор Внешние имущество ден. средства Инвестиционные паи ПРОЕКТИНВЕСТОРЫ

32 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Параметры участия стартовых инвесторов закрытого ПИФа стратегическое (вплоть до 75%) стратегическое отсутствует или минимальное мажоритарное инвестиционный контрольный инвестиционный управленческий ВНЕШНИЙ ИНВЕСТОР ИНВЕСТОР- ОРГАНИЗАТОР Категория инвестора Параметры участия Хозяйственный интерес Участие в управляющей компании Участие в инвестиционном фонде

33 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Этапы первоначального формирования ЗПИФа Предварительный Подготовительный Регистрационный Выпуск паев анализ переговоры структури- рование решение оценка документы регистрация в ФСФР раскрытие внесение активов выдача паев

34 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Способы финансирования в период деятельности закрытого ПИФа Замена активов Неполная оплата Дополнительный выпуск паев Кредит под залог паев ЧастныйПубличный

35 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Параметры участия инвесторов, приобретающих дополнительные паи закрытого ПИФа не требуются как правило требуются Дополнительные гарантии публичный маркетинг стандартного предложения индивидуальные переговоры Способ привлечения неограниченный неопределенный незначительный определенный Круг инвесторов кратко/средне срочный незначительный длительный крупный Инвестиционный интерес ПОРТФЕЛЬНЫЕ ИНВЕСТОРЫ СТРАТЕГИЧЕСКИЕ ИНВЕСТОРЫ Категория инвестора Параметры участия

36 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Публичное размещение - IPO паев закрытого ПИФа эмиссионная природа пая право управляющего увеличить количество паев успех проекта биржевое обращение паев раскрытие информации Юридические условия Экономические условия привлечение инвестиций рост капитализации объективная оценка бизнеса качественное улучшение проекта маркетинг бизнеса биржевая история

37 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Замещение «временных» активов Стартовые инвесторы ЗПИФ Новые инвесторы Активы для работы Паи 1 Активы для замены Паи 2 Необходимые активы Паи 2 Необходимые активы Активы для замены

38 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Неполная (поэтапная) оплата паев Стартовые инвесторы ЗПИФ Активы для работы Паи 1 Паи 2 Активы для работы ЗПИФ

39 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Кредитование под залог паев закрытого ПИФа АктивыРезервирование Без оболочки В «биржевом» ПИФе 20 – 100 % 0 – 20 %

40 Богданов А.А. Механизмы финансирования бизнес-проектов через закрытые ПИФы. IMAC © Закрытый ПИФ – инструмент эффективного финансирования разнообразных бизнес-проектов путем: аккумулирования внутренних ресурсов, и привлечения внешних инвесторов (в т.ч. на открытом рынке).

41

42 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Секретарева О.А. КОНСОЛИДАЦИЯ, УПРАВЛЕНИЕ И ЗАЩИТА КОРПОРАТИВНЫХ АКТИВОВ ЧЕРЕЗ КОНСТРУКЦИЮ ЗАКРЫТЫХ ПИФов. ВЕНЧУРНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ. ЧАСТНО-ГОСУДАРСТВЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО.

43 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © КОНСОЛИДАЦИЯ, УПРАВЛЕНИЕ И ЗАЩИТА КОРПОРАТИВНЫХ АКТИВОВ ЧЕРЕЗ КОНСТРУКЦИЮ ЗАКРЫТЫХ ПИФов.

44 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Закрытые ПИФы - комплексное решение задач Консолидация активов Централизованное управление активами Эффективная защита активов Привлечение дополнительного финансирования Частно - государственное партнерство

45 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © ЗПИФ- решение проблем, возникающих при распыленности корпоративных активов Устранение несбалансированности корпоративного управления и и распределения прибылей 1 Преодоление недооценки бизнеса вследствие размытой владельческой структуры, рост цены бизнеса 2 Снижение рисков возникновения корпоративного конфликта интересов 3 Построение единой управленческой структуры 4 Создание надежной защиты активов от недружественных поглощений 5 Снижение издержек на привлечение дополнительного финансирования 6

46 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Консолидация корпоративных активов С 1 К 1 К 3 К 2 К 4 С 2С 3 С 4 Холдинг на базе группы лиц К1К3К4К2 Управляющая компания / ПИФ С1С3С4С2 Холдинг на базе ЗПИФ

47 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Управление корпоративными активами ЗПИФ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ АКЦИОНЕРОВ Назначение единоличного исполнительного органа Управляющей компании (ЕИО). Иные вопросы компетенции общего собрания акционеров/участников УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ (В ЛИЦЕ ЕИО) Принятие инвестиционных решений о покупке/продаже акций/долей в активах ПИФа Участие в управлении ю/л, акции/доли в устав- ном капитале которых составляют активы ПИФа ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ПАЙЩИКОВ Утверждение изменений в правила фонда Смена управляющей компании Досрочное прекращение фонда ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ АКЦИОНЕРОВ/УЧАСТНИКОВ Ю/Л, АКЦИИ/ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ КОТОРЫХ СОСТАВЛЯЮТ АКТИВЫ ПИФа Определение юридической судьбы ю/л (реорганизации, ликвидации), изменение устав Формирование наблюдательных и исполнительных органов ю/л Согласование крупных сделок и сделок с заинтересованностью Выплата доходов (дивидендов) по акциям/долям Иные вопросы компетенции общего собрания акционеров/участников ю/л

48 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Захват актива Преднамеренное доведение до банкротства Основные методы «захвата» Перехват оперативного управления

49 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Сравнение устойчивости конструкций юридического лица и ЗПИФа перед «рейдерскими атаками» Конструкция/ метод Юридическое лицо Закрытый ПИФ 1. Корпоративный захват Захват владельца актива осуществляется на одном уровне Многоуровневая защита от корпоративного захвата 1. Захват пайщика на выходе получение не актива, а денежного вознаграждения; невозможность предъявить пай к погашению в любой момент. 2. Захват пайщиков (контрольный пакет) с целью смены УК защита активов обеспечивается через УК (вывод актива из ПИФа); наличие у рейдеров дополнительных издержек на рейдерах по содержанию собственной УК. 3. Захват УК защита активов через общее собрание пайщиков (смена УК) необходимость одобрения сделок спецдепозитарием

50 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Сравнение устойчивости конструкций юридического лица и ЗПИФа перед «рейдерскими атаками» Конструкция/ метод Юридическое лицо Закрытый ПИФ 2. Захват актива Использование стандартного набора документов, в том числе подложных и незаконных Усложненная процедура незаконной реализации актива: необходимость оценки отчуждаемого актива независимым оценщиком, указанном в правилах ДУ фонда необходимость документально оформленного акцепта сделки по отчуждению актива спецдепозитарием фонда

51 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Сравнение устойчивости конструкций юридического лица и ЗПИФа перед «рейдерскими атаками» Конструкция/ метод Юридическое лицо Закрытый ПИФ 3. Процедуры банкротства, наложение взыскания на актив Наличие кредиторской задолженности владельца актива позволяет начать в отношении него применение процедур банкротства, наложить взыскание и реализовать актив Взыскание обращается на инвестиционный пай, а не на искомый актив

52 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Сравнение устойчивости конструкций юридического лица и ЗПИФа перед «рейдерскими атаками» Конструкция/ метод Юридическое лицо Закрытый ПИФ 4. Доступность информации Информация о владельцах актива публична либо легко доступна для получения Информация о конечных владельцах актива закрыта

53 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © ВЕНЧУРНОЕ ФИНАНСИРОВАНИЕ.

54 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Механизм привлечения инвестиций через ЗПИФ ЗПИФ венчурных инвестиций Пайщики Акционеры/ участники АО/ООО ден.средства акции/доли ден.средства акции/доли ден.средства акции/доли инвест.паи 1 2 3

55 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © ЧАСТНО-ГОСУДАРСТВЕННОЕ ПАРТНЕРСТВО.

56 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Поддержка инновационных процессов и ТНП в целом 1 Замещение сырьевого экспорта развитием высоких технологий 2 Обеспечение привлекательности для частного инвестора высокотехнологичных проектов 3 Привлечение инвестиций в области, обладающие наибольшим потенциалом качественного экономического роста 4 Государственная политика в области венчурного инвестирования

57 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Пример механизма частно-государственного партнерства Федеральное инвестирование Региональное инвестирование Рыночное инвестирование Закрытый ПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций 25% 50% Реципиент инвестиций Реципиент инвестиций Реципиент инвестиций Реципиент инвестиций

58 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Баланс интересов участников инвестиционного процесса при частно-государственном партнерстве Государство Частный инвестор Реципиент инвестиций

59 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Пример ЧГП 1. РВК. Закрытый ПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций 49%51% Контроль и менеджмент Управляющая компания Совет директоров РБК Инвестиционные ресурсы Частные инвесторы Инвестиционный фонд РФ ОАО «Российская венчурная компания» (100% гос.участие)

60 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Пример ЧГП 2. МЭРТ. МЭРТСубъект РФЧастные инвесторы Закрытый ПИФ особо рисковых (венчурных) инвестиций 25% 50% Предоставление гарантий под залог инвестиционных паев

61 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © Пример ЧГП 3. АИЖК. ИЗИПФ под управлением КУИ «Ямал» Инвестиционные паи АИЖК Ипотечные должники ден.средства закладные Аннуитетные платежи Погашение осн.долга 3 6 ден.средства закладные АКБ «Росбанк» Денежные средства Промежуточный доход 12457

62 Секретарева О.А. Консолидация, управление и защита активов. Венчурное финансирование. Частно-государственное партнерство. IMAC © ЗПИФ как уникальный механизм для решения задач различных участников инвестиционных процессов Владелец активовВенчурный инвесторГосударство 1. Консолидация активов 2. Управление активами 3. Защита активов 1. Привлечение финансирования 2. Расширение инвестиционных возможностей 3. Снижение инвести- ционных рисков 1. Реализация государственны х задач 2. Привлечение инвестирования в стратегические проекты на условиях частно- государствен-ного партнерства

63

64 Старостина Т.Н. Ведущий юрист компании IMAC ДЕВЕЛОПМЕНТ, СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕНТА = ЗАКРЫТЫЕ ПИФы НЕДВИЖИМОСТИ. Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

65 специально предусмотрен законодателем как способ привлечения инвестиций в долгосрочные проекты последовательное становление отрасли рынка коллективных инвестиций (2003 – 2007 г.г.) разрешение вопросов в сфере налогообложения ПИФов интенсивное развитие отрасли и создание многочисленных фондов недвижимости ЗПИФ недвижимости – эффективный инструмент организации проектов на рынке недвижимости Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

66 Динамика роста ЗПИФН число ЗПФИн (шт) Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

67 Ключевые особенности ЗПИФа недвижимости 1. Закрытый тип фонда: долгосрочный период инвестирования; ограничения по «выходу» из фонда; особый порядок привлечения дополнительных инвестиций. 2. Основной актив – недвижимость. 3. Реинвестирование дохода в без налоговых потерь (эффект «отложенного налогообложения»). 4. Широкая линейка активов Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

68 Активы ЗПИФн a. Земельные участки Объекты недвижимого имущества (и права на них) Контрактные праваКорпоративные активы b. Здания, строения, сооружения c. Иные объекты относимые законодательством к недвижимости d. Право(а) аренды недвижимого имущества a. Права заказчика по договору строительного подряда b. Права требования из «квалифицированных» инвестконтрактов c. Права требования из договоров участия в строительстве, заключенных в соответствии с 214-ФЗ a. Доли ООО b. Акции ЗАО Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

69 Сферы применения ЗПИФа недвижимости Девелоперский и строительный ЗПИФн Рентный ЗПИФн Земельный ЗПИФн Защита активов «Промышленный» ЗПИФн Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

70 Правовые формы организации строительных девелоперских проектов на базе ЗПИФа недвижимости Недвижимость и имущественные права на нее Права требования из «квалифицированных» инвестконтрактов Права заказчика по договору строительного подряда Права требования из договоров участия в строительстве, заключенных в соответствии с 214-ФЗ ЗПИФн – «инвестор» ЗПИФн – «застройщик» Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

71 Договор о долевом участии в строительстве по 214-ФЗ Возможные цели использования Условия включения актива в «ЗПИФн-инвестор» привлечение инвестиций физических лиц диверсификация активов ЗПИФн создание фонда на длительный период совершение активных операций внутри ПИФа (в т.ч., спекулятивных) - приобретение и продажа прав по договорам долевого участия Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

72 «Квалифицированный» инвестконтракт «Квалификационные» условия Принципы 1. «Временности» (ограничение сроков использования инструмента - планируется к отмене) 2. «Квалификации» (установление специальных требований к договору) Застройщик Прямой инвестор ЗПИФн – «застройщик» Передать объект в ЗПИФн Соинвестирование Прямое финансирование строительства Обеспечить передачу объекта в ЗПИФн Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

73 ЗПИФн – застройщик Наиболее эффективная и экономически «приближенная» к строительству форма организации строительного проекта в ЗПИФн: договор строительного подрядаИнструмент – договор строительного подряда Управляющая компания ЗПИФнЗаказчик по договору строительного (генерального) подряда – Управляющая компания ЗПИФн Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

74 Инвестиционный процесс в ПИФе-застройщике ЗПИФ недвижимости (управляющая компания) договор подряда денежные средства земельные участки: передача переоформление ПОДРЯДЧИК ПАЙЩИКИ 2-й этап1-й этап Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

75 ЗПИФ недвижимости (управляющая компания) Договор строительного подряда ПОДРЯДЧИК 3-й этап Финансирование строительства Инвестиционный процесс в ПИФе-застройщике Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

76 Завершение проекта в ПИФе-застройщике ЗПИФ недвижимости (управляющая компания) договор подряда денежные средства передача недвижимости в фонд и реализация ПОДРЯДЧИК ПАЙЩИКИ 4-й этап Рынок недвижимости Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

77 «Постпроектный» период ЗПИФн Девелоперский/ строительный ЗПИФ Закрытие фонда с выплатой пайщиком компенсации Завершение строительства (проекта) Преобразования ЗПИФн Частичная фиксация прибыли пайщиков и продолжение работы ПИФа на оставшихся активах Полное реинвестирование полученного дохода от продажи готовой недвижимости «Перепрофили- рование» ЗПИФн в рентный/строительный/ девелоперский Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

78 Резюме Закрытый ПИФ недвижимости – наиболее эффективный, надежный и прозрачный инструмент для работы в реальном секторе на рынке недвижимости Старостина Т.Н. Девелопмент, строительство и рента = закрытые ПИФы недвижимости IMAC © 2007

79

80