Ноздрина Н.Н. (к.э.н., с.н.с. ИНП РАН, Москва) Шнейдерман И.М. (к.э.н., вед.н.с. ИСЭПН РАН, Москва) Об оценке доступности жилья на рынке для населения. - презентация

1 Ноздрина Н.Н. (к.э.н., с.н.с. ИНП РАН, Москва) Шнейдерман И.М. (к.э.н., вед.н.с. ИСЭПН РАН, Москва) Об оценке доступности жилья на рынке для населения

2 Понятие: «доступность жилья» Для измерения доступности жилья по международной методике, используемой в документах ООН и Всемирного Банка, медианная цена жилищной единицы (дома, квартиры) на рынке жилья определенной городской территории относится к годовому медианному доходу домохозяйств, проживающих на данной территории.

3 Это соотношение показывает: сколько лет домохозяйству необходимо накапливать свои доходы, не тратя их, чтобы купить жилье по рыночным ценам, или во сколько раз рыночная цена стандартной жилищной единицы больше годового дохода семьи

4 Финансовая доступность жилья в некоторых городах Европы и США, 1998, ООН-Хабитат (GUID2), раз (лет) // г.

5 В РФ показатель доступности жилья для населения на рынке рассчитывается как количество лет, которое среднестатистическое домохозяйство должно откладывать весь свой годовой доход на покупку стандартной двухкомнатной квартиры (54 кв. м) по средней рыночной цене

6

7 Доступность жилья для населения Москвы оценивалась в Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье» в 2006 г. на уровне 9,9 лет. Если опираться на данные Росстата об уровне цен на рынке жилья, то расчетная величина коэффициента доступности жилья в Москве оказывается значительно более благоприятной: к концу 2006 г. она составляла 4,5 и 5,1 лет, соответственно, на первичном и вторичном рынках жилья.

8 По нашим расчетам, основанным на риэлторских данных о ценах долл./кв. м ( руб. /кв. м), средняя для Москвы доступность стандартной двухкомнатной квартиры на вторичном рынке жилья составила в конце 2006 г. 6,3 года. По административным округам она варьировала от 8,5 лет в наиболее дорогом Центральном АО до 5,2 лет в наименее дорогом Юго-Восточном АО. Расчеты, основанные на медианном уровне доходов, позволяющем учесть степень дифференциации денежных доходов населения, дают более низкие показатели доступности: 10,9 лет для города в целом (от 14,7 лет в Центральном АО до 9,1 лет в Юго-Восточном АО)

9

10 Средний денежный доход на 1 человека ,3 руб. или 1131,1 долл. Медианный денежный доход на 1 человека ,3 руб. или 652,5 долл. Отношение среднего к медианному уровню составляет 1,7 раз Цена: 4721 долл./кв. м ( руб. /кв. м),

11

12

13 * Средняя цена по городу составила в декабре 2006 г долл./кв. м ( руб. /кв. м), что для квартиры в 54 кв. м составляет долл. (6 712,4 тыс. руб.) - [А.А. Бекетов / январь 2007 г. ] ** децильные группы населения - см: Шевяков А.Ю., Жаромский В.С., Сопцов В.В. Проблемы экономического неравенства населения Москвы / Экономика мегаполисов и регионов, 3(21), июнь 2008 г. *** Курс доллара 26,3 руб. за 1 долл.

14 Понятие "справедливой цены" на рынке жилья. Под "справедливой ценой" на рынке жилья понимается такая цена 1 кв. м общей площади жилья, при которой среднестатистическое домохозяйство из 3-х чел. со среднестатистическим уровнем доходов будет копить весь свой доход на квартиру в 54 кв. м, купленную по этой цене, ровно 3 года.

15 29782,3 х 3 х 12 = ,8 руб. (годовой доход семьи из 3 чел.) Годовой доход х 3 = ,4 руб. = ,6 долл. ("справедливая" цена квартиры 54 кв. м) Цена квартиры/54= 59564,6 руб./кв. м = 2262,2 долл./кв. м (справедливая цена 1 кв. м с учетом среднедушевого уровня доходов )

16 17179,3 х 3 х 12 = ,8 руб. (годовой медианный уровень дохода семьи из 3 чел.) Годовой медианный доход х 3= ,4 руб.=70465,8 долл. ("справедливая" цена квартиры 54 кв. м) Цена квартиры/54 = 34358,6 руб./кв. м = 1304,9 долл./кв. м (справедливая цена 1 кв. м с учетом медианного уровня доходов )

17 Интерес представляет также и решение обратной задачи. Каким должен быть "справедливый" уровень денежных доходов населения, чтобы домохозяйство из 3-х чел. должно было бы копить весь свой годовой доход на покупку квартиры, общей площадью 54 кв. м, по сложившейся на рынке среднестатистической цене ровно 3 года?

18 Реальная цена 1 кв.м х 54= 4721 х 54 = долл. (реальная цена стандартной квартиры) Реальная цена квартиры/3= долл. /3 = долл. = (справедливый годовой доход домохозяйства из 3-х человек) Справедливый годовой доход домохозяйства из 3-х человек/3/12= 84973/3/12= 2360,5 долл. = руб./чел. ("справедливый" уровень дохода 1 человека в месяц).

19

20 Каковы доступность стандартной квартиры и справедливый уровень цены на рынке жилья, если во внимание принять доходы только 1- 8 децильных групп населения и не учитывать доходы первых двух, наиболее богатых групп населения (9 и 10-ой) для которых жилье на рынке доступно? Показатель доступности составил 11,8 лет, если рассчитывать его по среднедушевому уровню доходов населения 1-8-ой децильных групп, и 14,6 лет, при расчетах, основанных на медианном уровне доходов 1-8-ой децильных групп (а не, соответственно, 6,3 и 10,9 лет в случае учета всех десяти доходных групп). При этом справедливой была бы цена 970 долл. (25538 рублей) за 1 кв. м общей площади, а не 1305 долл./кв. м (34359 руб.), как это было в случае учета всех десяти доходных групп, и не 4721 долл./кв. м ( рублей), как это реально было на тот период.

21

22

23 Правительство Москвы Постановление от 5 августа 2008 г. 708-ПП О концепции формирования в г. Москве сети бездотационных домов для предоставления жилых помещений гражданам по договорам найма

24

25

26

27 Преимущества аренды квартиры в доходном доме перед частным сектором Дом специально предназначен и оборудован для сдачи в аренду. Легальность, безопасность и надежность аренды. Есть необходимая инфраструктура и обслуживающий дом персонал. Относительно низкие ставни арендной платы

28

29

30

31

32

33

34

35