Екатеринбург, 2009 Подготовлено консалтинговой компанией «Урал-Гермес» «Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков» II Уральский форум по недвижимости. - презентация

1 Екатеринбург, 2009 Подготовлено консалтинговой компанией «Урал-Гермес» «Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков» II Уральский форум по недвижимости Секция 4: «Загородная недвижимость» Докладчик: директор консалтинговой фирмы «Урал-Гермес» (г.Екатеринбург) Засухин А.И.

2 Все эти вопросы должны учитываться при подготовке реконцепции коттеджного поселка Кризис оказал негативное воздействие на рынок организованных коттеджных поселков и в целом на рынок загородного жилья на разной стадии строительства 2 Вопросы, которые встают перед девелопером Что делать в этих условиях? Как поднять конкурентоспособность своего коттеджного поселка? Как выжить в кризис? А может быть кризис – удобный момент для развития проекта? Пострадали коттеджные поселки, находящиеся во всех фазах своего развития в стадии проектной и концептуальной проработки действующие объекты Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

3 В этом определении слова «кризис» чувствуется дыхание тысячелетий – более краткую и емкую формулировку кризиса трудно придумать Кризис – несомненно, проблема, но, может быть, это удобный момент и для развития компании на рынке загородного жилья?! 3 В китайском языке слово «кризис» обозначается двумя иероглифами. Один означает проблему, второй – развитие. В китайском языке слово «кризис» обозначается двумя иероглифами. Один означает проблему, второй – развитие. Кризис можно воспринимать как тест менеджмента компании на профессионализм и умение приспосабливаться к новым экономическим условиям функционирования. развитиепроблема Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

4 Ошибки роста неправильная оценка спроса и конкурентной среды 4 недостаточно продуманная концепция (тип КП, позиционирование, технологии строительства, тип домовладений, инфраструктура КП, стратегия финансирования и продаж и др.) недооценка существующих постоянных характеристик участка (месторасположение, транспортная доступность, экология, ландшафт и др.) переоценка роли PR-технологий недостаточно продуманная или просто плохая экономика проекта неправильная оценка рисков по проекту в том числе макроэкономических На этапе экстенсивного роста рынка КП развитие его происходило, в основном, количественно. Качественной проработки концепций КП не произ- водилось. На этапе экстенсивного роста рынка КП развитие его происходило, в основном, количественно. Качественной проработки концепций КП не произ- водилось. недостаточный уровень профессионализма управляющих компаний и др. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

5 Реконцепция коттеджного поселка – это связанный комплекс мероприятий, призванный увеличить до необходимого уровня конкурентоспособность КП на рынке Понятие реконцепции коттеджного поселка 5 Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено Реконцепция связана с комплексным анализом разделов существующей концепции коттеджного поселка, возможной их ревизией и подготовке на этой основе принципиально новой или модернизированной реконцепции Хорошо подготовленная реконцепция должна непременно носить комплексный характер

6 Основные составляющие моменты концепции 6 Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено определение типа коттеджного поселка позиционирование коттеджного поселка на слои населения площади земельных участков, планирование территории типы домов, площадные характеристики, архитектура материал строительства, технологии строительства инженерные коммуникации, благоустройство территории социально-бытовая инфраструктура коттеджного поселка стратегия продаж домов, политика ценообразования и др. стратегия финансирования строительства Хорошо подготовленная концепция может содержать до 30 и более тщательно проработанных разделов

7 Базовые основы концепции 7 Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено оценку объектов конкурентной среды и перспектив их развития оценку факторов существующего спроса населения и прогноз его развития Базовая основа правильной концепции – объективный маркетинговый анализ, который, в общем виде, может включать в себя: оценку постоянных факторов месторасположения коттеджного поселка оценку экономической ситуации в стране и перспективы ее развития

8 Качество проработки концепции коттеджных поселков Екатеринбурга 8 Подавляющее большинство коттеджных поселков (65%) имеют удовлетвори- тельный и ниже уровень проработки концепций, что подтверждает тезис об экстенсивном (количественном) развитии рынка. Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено наличие и полнота концептуального описания КП уровень соответствия представленного описа- ния современным тенденциям, выявленным на рынке загородной недвижимости уровень проработки в концепции современных технологий коттеджного домостроения уровень целевой ориентации проектируемых КП на слои населения степень оригинальности концепции, ее новизна для рынка, наличие бизнес-плана уровень развития социально-бытовой и инжене- рной инфраструктуры и др. При проведении анализа принимались во внимание следующие основные моменты:

9 Конструктивный подход Наиболее целесообразная стратегия – оптимальное сочетание двух подходов Общие подходы к антикризисной стратегии коттеджного поселка Консервативный подход 9 минимизация всех издержек минимизация или свертывание активных программ продвижения КП выжидательная политика разработка реконцепции внедрение реконцепции в жизнь анализ проблем и ошибок Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

10 1 Виды реконцепции 10 Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено Полная реконцепция в общем виде включает в себя ребрэндинг (коррекция или изменение имиджа КП) репозиционирование (коррекция или смена целевой аудитории КП) ременеджмент (совершенствование работы УК) реинжиниринг (изменение технологий строительства, используемых материалов, инженерных сетей и др.) респециализация (коррекция или смена идеи КП) Частичная реконцепция может включать один или несколько моментов из перечисленных выше редевелопмент (использование земельного участка КП под другие виды жилой или коммерческой недвижимости) Проблемы, решаемые в процессе проведения реконцепции оптимальной структуры финансирования оптимальной стратегии продаж оптимальной экономической модели проекта

11 На 60-70% эффективность проводимой стратегии реконцепции КП определяется правильностью проведенной комплексной диагностики 1 Типичная блок-схема проведения реконцепции коттеджного поселка 11 Комплексная диагностика концепции КП Выбор стратегий и методов «лечения» концепции Разработка реконцепции КП Внедрение реконцепции Вывод КП с новой конку- рентоспособной концепцией на рынок Анализ факторов внутренней среды Анализ факторов внешней среды (макро и микро) Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

12 Среди основных направлений реконцепции коттеджного поселка можно выделить 1 Основные направления реконцепции 12 Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено оптимизация позиционирования КП на слои населения оптимизация применяемых строительных технологий и материалов со смещением приоритетов к более экономичным оптимизация необходимых объектов инфраструктуры КП продажа участков без подряда изменение стратегии и структуры продаж домовладений уменьшение размеров земельных участков и площадей домов изменение стратегии и структуры финансирования строительства КП оптимизация концепции с опорой на реальные условия месторасположения поселка и имеющийся спрос оптимизация стратегии продвижения КП на рынке и др. Реконцепция обязательно должна носить комплексный характер

13 Кризис изменяет наш мир и заставляет меняться нас. Принцип: измениться, чтобы сохраниться, становится основополагающим. Работает система со вторым китайским иероглифом В заключение, еще раз обращаем Ваше внимание 13 Технология разработки системных реконцепций коттеджных поселков в условиях кризиса должна проводиться на всех стадиях развития проекта: создание концепции, разработка проекта, строительство объекта, стадия реализации Проблемы реконцепции на рынке коттеджных поселков © Консалтинговая компания «Урал-Гермес» Тел. +7 (343) Ссылки обязательны Использование без письменного разрешения запрещено

14 11 БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ! Консалтинговая компания «Урал-Гермес» г. Екатеринбург ул. Цвиллинга, тел. (343) , ,