« Законодательные и практические аспекты реализации программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» Первый Вице-президент Национального агентства. - презентация

1 « Законодательные и практические аспекты реализации программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» Первый Вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Заместитель координатора проекта Государственной Думы по реализации программы «Свой дом», Академик МАИН. Казейкин В.С.

2 Решения о разработке программы малоэтажного строительства «Свой дом» Решение Президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по вопросу «О доступности системы ипотечного кредитования для населения» (15 сентября 2005 года г. Москва). Решение VII Съезда партии «Единая Россия» о начале реализации нового партийного проекта, направленного на формирование и последующую реализацию государственной политики в области малоэтажного жилищного строительства в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (2 декабря 2006 года, Екатеринбург). Решение координационного совещания о создании рабочей группы и экспертного совета по разработке партийной программы (7 февраля 2007 года, Государственная Дума РФ).

3 Разработка и согласование второго этапа программы малоэтажного строительства «Свой дом»

4 Параметры региональных программ малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»

5 Построено жилья всего, млн. кв. м 4143,550,260 63,859,8 - 6,7% Построено малоэтажных жилых домов всего, млн. кв. м 16,117,619,82627,428,5 Доля малоэтажных жилых домов, % 39,240,139,542,54347,8 Малоэтажных жилых домов из дерева, млн. кв.м 3,744,386,226,62 Доля жилых домов из дерева в малоэтажном строительстве, % 2322,722,123,924,2 Динамика жилищного строительства в России За три года реализации программы «Свой дом» доля малоэтажного строительства выросла на 8.3% (с 39,5% до 47,8%) 4,3 - 14,1

6 Сравнение себестоимости дома «Кирпич» и «Каркас» Руб\м2

7 Структура себестоимости дома Цена реализации руб\м2

8 Портфель проектов ЭкоДолье. ЭкоДолье Оренбург ЭкоДолье Обнинск ЭкоДолье Калуга ЭкоДолье Уфа 2009.I 2009.II 2009.III 2009.IV 2010.I 2010.II 2010.III 2010.IV Аренда ЗУ ПЗЗ, ППТ, Межевание и кадастрирование. СО1 Проектирование сетей СО1 Проектирование домов СО1 Строительство сетей ПК01\СО1 Строительство домов ПК01\СО1 Строительство сетей ПК02\СО1 Розничные продажи ПК01\СО1Старт продаж Аренда ЗУ ПЗЗ, ППТ, Межевание Получение ТУ. Строительство сетей ПК01 Строит-во домов ПК01 Старт продаж Покупка ЗУ ППТ, смена категории ЗУ, процедура изъятия (обмена) Проектирование сетей Получение ТУ. Подготовка к аукциону на Земельный Участок ЭкоДолье Самара Поиск инвестора и проведение сделки по покупке Земельного Участка Концепция. Концепция. Принятие решения о входе в сделку Проектирование домов СО2 Проектирование сетей СО2 Строительство домов ПК02\СО1 Розничные продажи ПК02\СО1

9 ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН ПОСЕЛКА В ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ Baring Vostok Capital Partners - Центр города Основной въезд в поселок Школа, детский сад Детский сад Торговый центр: магазины, кафе, предприятия бытового обслуживания, и другая инфраструктура

10 Предложения по финансированию строительству предприятий для малоэтажного строительства. Учитывая большой объем средств, необходимый для развития малоэтажного домостроения, следует рассмотреть возможность получения финансирования через привлечение средств федерального и региональных бюджетов: 1. Участие в конкурсах, проводимых в рамках ФЦП «Жилище»: подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» Софинансирование строительства дорог Софинансирование строительства объектов социального назначения 2. Участие в получении средств из Инвестиционного фонда РФ; Государственная поддержка предоставляется в формах софинансирования на договорных условиях инвестиционных проектов с оформлением прав собственности Российской Федерации; направления средств в уставные капиталы юридических лиц; предоставления государственных гарантий Российской Федерации под инвестиционные проекты. 3. Участие в ипотечных программах кредитования малоэтажного строительства по пилотной программе АИЖК 4. Участие в конкурсах на земельные участки проводимые Фондом развития жилищного строительства 5. Участие в программах Фонда развития ЖКХ

11 Организация малоэтажного строительства жилья экономического класса кооперативами Первоначальный взнос членов кооператива – 30%, включая социальные выплаты отдельным категориям граждан Муниципалитеты, субъекты РФ, фонд РЖС: п редоставление земельных участков (в том числе, на льготных условиях), проектов планировки территории и типовой проектной документации Средства региональных (местных) бюджетов, фонда РЖС/ кооператива на инженерную инфраструктуру Долгосрочные кредиты членам кооператива под залог пая (жилого помещения после выплаты пая) Погашение кредита кооперативу после завершения строительства БАНКИ Среднесрочные строительные кредиты кооперативу под залог земельных участков и строящихся объектов Средства региональных (местных) бюджетов на социальную инфраструктуру АИЖК Займы банкам на строительные кредиты кооперативу. Рефинансирование долгосрочных кредитов членам кооператива после завершения строительства

12 Организация финансирования малоэтажного строительства жилья экономического класса Фондом ЖКХ Д Стимулирующие механизмы, заложенные в законопроекте: 1.Для получение финансовой поддержки за счет средств Фонда снимается ограничение о выполнении следующих условий Федерального закона 185-ФЗ: Требования к доле коммерческих организаций коммунального комплекса от общего количества таких организаций, действующих на территории муниципального образования; Требования к доле частных организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, от общего количества таких организаций, действующих на территории муниципального образования; Требования к доле МКД, управляемых товариществами собственников жилья; Требования по участию в заявке не менее двух муниципальных образований, общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов от общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования 2.Предусматривается возможность для муниципального образования использовать предоставленные на переселение граждан средства, сэкономленные за счет снижения стоимости строительства (приобретения) малоэтажного жилья, на: финансирование работ по формированию земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые предназначены для малоэтажного жилищного строительства в рамках реализации программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков; обеспечение таких земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. 3.Установление сокращенного срока государственной регистрации возникновения и перехода права собственности на жилые помещения в домах, финансируемых в рамках данной программы (в течение не более пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов).

13 13 Преимущества малоэтажного жилищного строительства Стимулирующие механизмы, заложенные в законопроекте: 1.Для получение финансовой поддержки за счет средств Фонда снимается ограничение о выполнении следующих условий Федерального закона 185-ФЗ: Требования к доле коммерческих организаций коммунального комплекса от общего количества таких организаций, действующих на территории муниципального образования; Требования к доле частных организаций, осуществляющих деятельность по управлению МКД и оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, от общего количества таких организаций, действующих на территории муниципального образования; Требования к доле МКД, управляемых товариществами собственников жилья; Требования по участию в заявке не менее двух муниципальных образований, общая суммарная численность населения которых составляет не менее чем двадцать процентов от общей численности населения субъекта Российской Федерации, в границах которого находятся такие муниципальные образования 2.Предусматривается возможность для муниципального образования использовать предоставленные на переселение граждан средства, сэкономленные за счет снижения стоимости строительства (приобретения) малоэтажного жилья, на: финансирование работ по формированию земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые предназначены для малоэтажного жилищного строительства в рамках реализации программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда; проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков; обеспечение таких земельных участков объектами инженерной инфраструктуры. 3.Установление сокращенного срока государственной регистрации возникновения и перехода права собственности на жилые помещения в домах, финансируемых в рамках данной программы (в течение не более пяти рабочих дней со дня подачи заявления и документов). Законопроект о внесении изменений в 185-ФЗ от в части создания условий для стимулирования развития малоэтажного жилищного строительства

14 Часть средств государственной поддержки через АИЖК: 40 млрд. руб. Стимулирование кредитования застройщиков в целях жилищного строительства (Программа Стимул) АИЖК Застройщик Гарант Банк Банки Проекты 1) АИЖК проводит отбор банков 2) Застройщик отбирает проекты строительства, согласовывает с банком оферту на выкуп квартир 3) Гарант подписывает с застройщиком оферту на выкуп квартир 4) АИЖК и банк заключают два соглашения по проекту: целевой заём и форвард на покупку закладных 5) Банк кредитует завершение строительства 8) Банк выдает ипотечный кредит Гаранту на приобретение жилья по оферте, Гарант возвращает кредит после продажи квартир 9) АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты банка Различные категории граждан Граждане 7) Договоры долевого участия или продажи квартир с исключением из оферты Фонда 6) Кредиты на покупку квартир или участие в долевом строительстве 10) Продажа квартир гражданам, в том числе получающим в 2010 гг. социальные выплаты из федерального бюджета

15 1.АИЖК проводит отбор банков для участия в программе (Отобрано 19 банков). 2.АИЖК согласовывает с банками условия предоставления целевого займа на цели кредитования строительства и форвардных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов после завершения строительства. 3.Фонд РЖС отбирает проекты в соответствии с заранее установленными критериями и согласовывает с банками форму гарантии / соглашения о выкупе части жилья по проекту (далее – оферта). 4.Попечительский совет Фонда РЖС одобряет проект и оферту на выкуп. Фонд подписывает оферту с застройщиком по цене не выше 30 тыс. руб. за кв.м. Оферта предоставляется Фондом от своего имени или от имени объединения покупателей. 5.АИЖК заключает с банком два соглашения: а) договор целевого займа и б) форвардный договор на рефинансирование ипотечных кредитов. Условия целевых займов приближены к условиям получения кредитов в ЦБ РФ, должны быть обеспечены ликвидным активом, срок займа может превышать 12 месяцев (по сроку завершения строительства). 6.Банк кредитует застройщика в соответствии с проектом жилищного строительства, предоставляет кредиты гражданам на участие в долевом строительстве, принимая и контролируя строительные риски завершения проекта в срок. 7.Застройщик продает свободные квартиры гражданам по рыночной цене, в том числе квартиры включенные в оферту Фонда РЖС. 8.После завершения строительства банк предоставляет ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья. 9.Застройщик реализует оставшиеся квартиры Фонду РЖС по цене не более 30 тыс. руб. за кв. м, банк кредитует эту покупку (предоставляет ипотечный кредит). 10.АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты, выданные гражданам или Фонду РЖС. 11.Фонд РЖС погашает ипотечный кредит, рефинансированный АИЖК, за счет продажи квартир гражданам, в том числе получающим социальные выплаты из федерального бюджета в гг., (включая заемщиков по программам материнского капитала, молодых семей, военной ипотеки). Порядок реализации механизма финансирования с участием АИЖК и Фонда РЖС

16 1.АИЖК проводит отбор банков для участия в программе (Отобрано 19 банков). 2.АИЖК согласовывает с банками условия предоставления целевого займа на цели кредитования строительства и форвардных договоров на рефинансирование ипотечных кредитов после завершения строительства. 3.Фонд РЖС отбирает проекты в соответствии с заранее установленными критериями и согласовывает с банками форму гарантии / соглашения о выкупе части жилья по проекту (далее – оферта). 4.Попечительский совет Фонда РЖС одобряет проект и оферту на выкуп. Фонд подписывает оферту с застройщиком по цене не выше 30 тыс. руб. за кв.м. Оферта предоставляется Фондом от своего имени или от имени объединения покупателей. 5.АИЖК заключает с банком два соглашения: а) договор целевого займа и б) форвардный договор на рефинансирование ипотечных кредитов. Условия целевых займов приближены к условиям получения кредитов в ЦБ РФ, должны быть обеспечены ликвидным активом, срок займа может превышать 12 месяцев (по сроку завершения строительства). 6.Банк кредитует застройщика в соответствии с проектом жилищного строительства, предоставляет кредиты гражданам на участие в долевом строительстве, принимая и контролируя строительные риски завершения проекта в срок. 7.Застройщик продает свободные квартиры гражданам по рыночной цене, в том числе квартиры включенные в оферту Фонда РЖС. 8.После завершения строительства банк предоставляет ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья. 9.Застройщик реализует оставшиеся квартиры Фонду РЖС по цене не более 30 тыс. руб. за кв. м, банк кредитует эту покупку (предоставляет ипотечный кредит). 10.АИЖК рефинансирует ипотечные кредиты, выданные гражданам или Фонду РЖС. 11.Фонд РЖС погашает ипотечный кредит, рефинансированный АИЖК, за счет продажи квартир гражданам, в том числе получающим социальные выплаты из федерального бюджета в гг., (включая заемщиков по программам материнского капитала, молодых семей, военной ипотеки). Порядок реализации механизма финансирования с участием АИЖК и Фонда РЖС

17 Ипотечный кредит предоставляется: - на приобретение жилого помещения путем участия в долевом строительстве; - на приобретение жилого помещения на этапе строительства путем заключения договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве - на приобретение жилого помещения путем купли-продажи у юридического лица. - на приобретение жилого помещения путем оплаты пая в ЖСК. При заключении кредитных договоров размер Процентной ставки должен составлять: При значении К/З от 30% (включительно) до 50% (включительно) - 10,5% годовых. При значении К/З от 51% до 60% (включительно) - 10,75% годовых. При значении К/З от 61% до 70% (включительно) - 11% годовых. Указанные значения ставок устанавливаются при условии страхового обеспечения в виде: - договора страхования Предмета ипотеки ; - договора страхования Заемщиков от несчастных случаев. При отсутствии страхового обеспечения размер Процентной ставки увеличивается на 0,7 %. В рамках специальных условий Процентная ставка может быть уменьшена в случаях: Приобретения Жилого помещения по цене одного квадратного метра общей площади, не превышающей 30 тыс. руб. – на 0,5 %. Приобретения жилья в случае, если одним из Заемщиков является распорядитель средств материнского капитала – на 0,25%. Приобретения жилья молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" – на 0,25%. Заемщиком/одним из Заемщиков является – владелец ГЖС– на 0,25%. При удовлетворении нескольким требованиям вычеты суммируются. Стимулирование кредитования застройщиков в целях жилищного строительства (Программа Новостройка)

18 В апреле этого года российским правительством будет запущена программа господдержки ипотечного кредитования на первичное жилье экономического класса, на которую решено выделить 250 млрд руб. из ресурсов Внешэкономбанка. Создаётся механизм рефинансирования ипотечных кредитов путем инвестирования средств накопительной части трудовой пенсии и прибыли Внешэкономбанка в облигации с ипотечным покрытием с целью стимулирования ипотечного кредитования и повышения его доступности для широких слоев населения. При этом доходность, которую будет получать пенсионная система, составит 9% годовых, что выше текущего уровня инфляции. Ипотечные облигации будут иметь рейтинг не ниже уровня Российской Федерации. Далее банки, имея понятные объёмы средств с фиксированной процентной ставкой, уже с марта месяца смогут начать рекламу ипотечных кредитов под 11% годовых ВЭБ будет выкупать ипотечные облигации, которые будут выпускать банки и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), на общую сумму 210 млрд рублей. Ещё 40 млрд рублей составит целевой кредит, который ВЭБ предоставит АИЖК. Вторым элементом повышения доступности ипотеки является снижение первоначального взноса - с 30 до 20% стоимости нового жилья. Стимулирование кредитования застройщиков в целях жилищного строительства (Программа ВЭБ)

19 Малоэтажные поселки в республике Башкортостан. Расширение села Алексеевка Уфимского района Инвестор Инвестор ГУП «Фонд жилищного Строительства РБ» Стадия Стадия Строительство завершено Земельный участок Земельный участок 30 га Объем строительства Объем строительства кв. м 178 жилых домов Инфраструктура Инфраструктура построена построена дорога до села 3 водозаборные скважины напорный коллектор и КНС газоснабжениеэлектроснабжение спортивные площадки планируется планируется детские сады, школы, объекты торговли 7 типов домов: из керамзитоблоков, деревянного бруса, газосиликатных или газобетонных блоков, дома с утеплителем, таун-хаузы, из клееного бруса, каркасного типа с заполнением стен утеплителем утеплителем

20 Малоэтажные поселки в республике Башкортостан. село Шамонино и Жуково В качестве пилотных проектов по программе «Свой дом» Фонд ЖС ведет застройку в районе села села Шамонино – 1300 жилых домов и села Жуково – 1425 жилых домов. Строятся исключительно индивидуальные дома из расчета 18 кв. м на человека площадью 54, 72 до 90 кв.м. Стоимость дома 72 кв.м. составляет 834 тыс. руб. С мая по август 2009 г. построено и находится в стадии строительства 580 домов, заключено 330 договоров с покупателями, документы на 220 домов отданы на регистрацию. До конца года планируется построить 1000 домов. Темпы строительства 150 домов в месяц, 5 домов в день. Заказчик ФЖС РБ организует проектные работы, осуществляет отбор поставщиков и подрядчиков, проводит работу с покупателями жилья и выдает им ипотечные займы, организует процесс регистрации домов и земельных участков. Заказчик проводит отбор поставщиков стройматериалов для подрядчиков партиями с рассрочкой платежа до 30 дней и оптовой скидкой 5 – 7%. Подрядчики – это строительные компании, большинство из которых находятся на упрощенной системе налогообложения (нет НДС, налога на прибыль, ЕСН). Такая компания платит 6% налог с оборота

21 Жилой район «Александровский Сад» г. Краснодар Жилой район «Александровский Сад» г. Краснодар Жилой район «Александровский Сад» на кв.м в т.ч. малоэтажная застройка на кв.м г. Краснодар Начало строительства 2 квартал 2008 г. Ввод в эксплуатацию 2014г. Премьер Министр Путин В.В. знакомится с жилым районом «Александровский сад». VII Международный Инвестиционный Форум «СОЧИ»

22 Ожидаемые результаты Увеличение к 2010 году доли малоэтажного строительства в общем объеме с 40 до 60 % (возможно до 70%) Принятие и реализация программ малоэтажного жилищного строительства в большинстве регионов России Активное участие сетевых девелоперских компаний в малоэтажном жилищном строительстве Реализация мегапроектов с включением участков малоэтажного жилищного строительства Обеспечение земельных участков инфраструктурой с участием государства Создание инвестиционно-производственного комплекса индустриального малоэтажного домостроения, состоящего из действующих и новых предприятий Отработка механизмов привлечения инвестиций в строительство и модернизацию предприятий Отработка механизмов взаимодействия партии «Единая Россия», органов исполнительной власти, инвестиционно- производственных, строительных, ипотечных компаний