«Совершенствование методов управления многоквартирным домом – условие повышения качества ЖКУ» - презентация

1 «Совершенствование методов управления многоквартирным домом – условие повышения качества ЖКУ»

2 Введение «…право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами» Конституция РФ

3 Введение Главная цель всех проводимых преобразований в системе управления жилищным фондом: 1. повышение качества предоставляемых услуг 2. улучшение условий проживания населения Для достижения поставленных целей требуется реализация целого комплекса мероприятий по повышению эффективности системы управления жилищным фондом, формированию конкурентной среды в жилищной сфере и др.

4 Введение Реформирование системы управления жилищного хозяйства предполагает активное включение населения в процесс управления объектами жилищного фонда. Это возможно через объединения собственников жилья в рамках одного или нескольких расположенных близко друг от друга и объединенных общей инфраструктурой объектов жилищного фонда.

5 Введение Такие объединения, являющиеся самостоятельными органами управления, вправе управлять объектом жилищного фонда самостоятельно или приглашать профессиональную управляющую организацию, которой может быть делегирован весь комплекс полномочий по организации процесса управления, содержания и ремонта общедолевой собственности или ее части.

6 Введение Основная задача – организовать взаимодействие органов муниципальной власти, обеспечить системное решение проблемы предоставления качественных услуг населению.

7 Управление многоквартирным домом Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом». Для начала, стоит выделить ряд признаков, по которым можно определить, имеет управление место или нет.

8 Управление многоквартирным домом Деятельность Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

9 Управление многоквартирным домом Объект Объектом управления выступает многоквартирный дом. Вопрос в том, что считать многоквартирным домом. Сколько в доме должно быть помещений и собственников этих помещений, чтобы дом можно было считать многоквартирным? Жилищный Кодекс не дает ответ на этот вопрос.

10 Управление многоквартирным домом Субъект Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

11 Управление многоквартирным домом Субъект управления: 1. осуществляет управленческую и организационную работу 2. принимает решения 3. обеспечивает достижение поставленных целей

12 Управление многоквартирным домом При управлении многоквартирным домом, субъектом управления являются собственники помещений в многоквартирном доме (первичный субъект), или лица, привлеченные ими для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях субъектом управления многоквартирным домом могут быть органы местного самоуправления.

13 Управление многоквартирным домом Целенаправленность Управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения: 1. благоприятных и безопасных условий проживания граждан 2. надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме 3. решения вопросов пользования общим имуществом 4. предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

14 Управление многоквартирным домом Согласованность и единство Собственники могут вырабатывать единые условия управления сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

15 Управление многоквартирным домом Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на реализацию условий повышения качества ЖКУ

16 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Федеральное жилищное законодательство определило полномочия органов МСУ, как: 1. собственников муниципального имущества 2. как властного органа, осуществляющего управление на соответствующей территории, в том числе, процессами обеспечения граждан услугами жилищно-коммунальных организаций.

17 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Собственники помещений в многоквартирном доме (в том числе, органы МСУ в отношении муниципального жилищного фонда) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управляющей организацией.

18 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Орган МСУ (выступающий как властный орган власти на соответствующей территории) в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если до 1 января 2007г. собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

19 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Орган МСУ в течении 10-и дней со дня проведения вышеуказанного открытого конкурса уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

20 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы МСУ выбрать управляющую организацию.

21 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы МСУ: 1. обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций 2. могут предоставлять УО, ТСЖ либо ЖК или иным ПК бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов 3. содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность

22 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Органы МСУ и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

23 Роль МСУ в управлении многоквартирным домом Органы МСУ вправе принимать участие в создании управляющей компании путем соучредительства и образовании юридического лица, видом деятельности которого будет осуществление полномочий по управлению многоквартирными жилыми домами. Порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности муниципального образования, устанавливается органом МСУ.

24 Как выбрать способ управления домом ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: 1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме 2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом 3. управление управляющей организацией.

25 Как выбрать способ управления домом Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

26 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственно е управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Заключение договоров с организациями- поставщиками ЖКУ Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями- поставщиками ЖКУ Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ

27 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Заключение договора управления многоквартирны м домом Заключения договора не требуется Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключается с каждым собственником отдельно

28 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Обучение персонала Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел. Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирны м домом. Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональ ной основе.

29 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Затраты на обучение персонала Могут быть Нет Затраты на управление домом, содержание штата управления НетЕсть

30 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Количество собственников в доме До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья») От 4 (условно)

31 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны Непосредствен но управляющей компанией, если это отражено в договоре

32 Как выбрать способ управления домом Критерии дифференциации Непосредственное управление Управление ТСЖ, ЖК, иные ПК Управляющие организации Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома Нет расходов на управление домом Оказание некоторых видов услуг собственными силами, содействие органов МСУ в виде предоставления бюджетных средств, осуществление коммерческой деятельности Выбор управляющей организации, предоставляющ ей услуги более низким ценам

33 Как выбрать способ управления домом Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право самостоятельно выбирать способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

34 Договорные связи. Непосредственное управление При таком управлении, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими ЖКУ: 1. Договоры на поставку коммунальных услуг заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени 2. Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме (выступают в договоре в качестве одной стороны)

35 Договорные связи. Непосредственное управление В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

36 Договорные связи. Непосредственное управление Заключение договоров на коммунальные услуги с каждым собственником помещения в доме

37 Договорные связи. Непосредственное управление Заключение договоров на жилищные услуги, одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

38 Договорные связи. Непосредственное управление Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников, действующим по доверенности

39 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно- коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК

40 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций может быть закреплено в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

41 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме.

42 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

43 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Стоит отметить, что объем полномочий у ТСЖ, по сравнению, например, с управляющей организацией, значительно шире: устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений в жилом доме, в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме, осуществлять от имени и за счет средств собственников помещений застройку прилегающих к дому участков.

44 Договорные связи. Управление ТСЖ, ЖК, ПК Таким образом, в отличие от управляющей организации, которая является «наемным работником» для оказания определенных слуг, ТСЖ представляет собой уполномоченный собственниками орган, выступающий от их имени и представляющий их интересы.

45 Договорные связи. Управляющие организации Организация, управляющая многоквартирным домом по договору с собственниками помещений, не приобретает никаких прав на данный объект. У нее имеются лишь обязанности обеспечить содержание и ремонт общего имущества дома, а также предоставить коммунальные услуги лицам, пользующимся помещениями в данном доме, и право требовать за это плату, установленную договором.

46 Договорные связи. Управляющие организации В договоре управления должно быть указано: 1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома 2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация 3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы 4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления

47 Договорные связи. Управляющие организации Управляющая организация должна оказывать полный комплекс услуг для всех граждан (включая нанимателей и членов семей собственников и нанимателей), в договоре управления не должны указывать, что услуги оказываются только собственникам. Услуги должны указываться всем пользователям помещений, независимо от их статуса.

48 Договорные связи. Управляющие организации Нужно определить: 1. условия качества предоставляемых услуг 2. периодичности проведения каждого вида работ 3. возможности проведения аварийно-ремонтных работ 4. сроки устранения неисправностей 5. порядок приемки выполненных работ 6. меры ответственности управляющей организации в случаях неоказания услуг или оказания услуг ненадлежащего качества

49 Договорные связи. Управляющие организации Нужно определить: 1. будут ли в состав платежей собственников входить отчисления на капитальный ремонт 2. если да, то каким образом они будут аккумулироваться управляющей организацией 3. иные вопросы, связанные с проведением такого ремонта.

50 Договорные связи. Управляющие организации Управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме.

51 Договорные связи. Управляющие организации Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

52 Заключение На сегодняшний момент, к сожалению, количество зарегистрированных и реально функционирующих ТСЖ невелико, число профессиональных частных компаний в сфере управления жилищным фондом также незначительно.

53 Заключение Причины такого состояния дел: 1. несовершенство федерального законодательства 2. непоследовательность и нерешительность государства и муниципалитетов 3. отсутствие опыта, традиций самоорганизации жителей 4. социальная апатия и иждивенчество 5. неготовность лиц, приватизировавших жилье, воспринимать себя в качестве ответственных домовладельцев

54 Заключение Органам законодательной власти региона необходимо ускорить разработку правовых документов по решению проблем стимулирования создания и функционирования ТСЖ и управляющих компаний. Задача органов МСУ – не допустить в этот сложный переходный период управление жилищным фондом ненадлежащим образом из- за неэффективных управляющих.

55 Заключение Существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.