Красноярск, 14 июня 2013 г.1 Системные вопросы кадастровой оценки. Роль института оценки в муниципальной земельной политике. Хлопцов Дмитрий Михайлович. - презентация

1 Красноярск, 14 июня 2013 г.1 Системные вопросы кадастровой оценки. Роль института оценки в муниципальной земельной политике. Хлопцов Дмитрий Михайлович доктор экон. наук, зав.кафедрой общей и прикладной экономики ТГУ, член Совета РОО, председатель правления Томского регионального отделения РОО, директор ООО «Бюро оценки «ТОККО»

2 Красноярск, 14 июня 2013 г. 2 Исходные постулаты Недвижимость – один из важнейших экономических активов, формирует значительную долю налоговых и неналоговых доходов бюджета В Великобритании и Канаде доля налога на недвижимость в доходах местных бюджетов превышает 90%, в США – 70%, в странах ОЭСР – 50% (данные OECD Revenue Statistics 2010) В России – не более 17% Недвижимость требует грамотного управления и применения всего многообразия инструментов комплексной земельной политики Сбалансированный и обоснованный рост стоимости недвижимости ведет к росту благосостояния собственников и росту доходов государства, местных органов власти

3 Красноярск, 14 июня 2013 г. 3 Общие проблемы проблемы рационального землепользования в мире и России эволюция института земельной собственности в мировой экономике трансформация земельных отношений в России недейственность мер административного характера налогообложение недвижимости исходя из её стоимости отсутствие экономических инструментов регулирования рынка земли в России активизация работ по кадастровой оценке необходимость реформирования градорегулирования на базе использования экономических методов и инструментов земельной политики = Возрастание значения института оценки при налогообложении и градорегулировании

4 Красноярск, 14 июня 2013 г. 4 Наиболее распространенные случаи участия оценщика Определение стоимости недвижимости в целях налогообложения (кадастровая оценка) проблемы методологии массовой оценки индивидуальная оценка как инструмент уточнения независимость (?) оценщика Выкуп земельных участков государственными и муниципальными органами власти (активное, но не безпроблемное участие оценщиков в России) Санация (реновация) отдельных кварталов застройки потребность в реконструкции кварталов и целых районов необходимость анализа наиболее эффективного использования анализ стоимостных отношений на рынке до и после санации роль оценщика при санации не ограничивается определением варианта наиболее эффективного использования. Оценщик определяет стоимость на две даты: до санации (реконструкции) здания, участка, квартала и после нее прирост стоимости в результате проведенных общественных мероприятий, частично изымается у собственника земли «зачатки» инструмента в России – инвестиционные контракты по реконструкции государственного имущества и памятников

5 Красноярск, 14 июня 2013 г. 5 Примеры текущих проблемных ситуаций перевод частных земель из одной категории в иную (например из с/х в земли поселений) увеличивают состояние собственника на порядок. Должен ли собственник платить ? строительство новой дороги или развитие коммунальной инфраструктуры повышает инвестиционную привлекательность и стоимость частной недвижимости в районе. Должен ли только бюджет нести затраты ? каждое градостроительное решение влияет на стоимость земли и изменяет не только пространственную ситуацию, но и налогооблагаемую базу. Должны ли эксперты- оценщики участвовать в градостроительном планировании ?

6 Красноярск, 14 июня 2013 г. 6 Кадастровая стоимость земли как основа земельного налога Земельный налог в России - налог с актуальной рыночной (кадастровой) стоимости земли (формирует до 12% поступлений в бюджеты поселений) Уникальность России – регулярное привлечение оценщиков и их участие в системе земельного налогообложения Земельный налог в Германии – налог с исторической стоимости (1964 и 1935 года) с коэффициентами пересчета. Определяется гос.финансовыми налоговыми оценщиками, может быть оспорен с помощью отчета оценщика или сделки

7 Красноярск, 14 июня 2013 г. 7 Оспаривание кадастровой стоимости Изменение законодательной базы в 2010г. привело к возможности приравнивания КС к рыночной стоимости Проведенная кадастровая оценка позволяет запланировать налоговые поступления, однако массовое оспаривание её результатов вносит серьезные коррективы в бюджет. Является ли это следствием неточностей при массовой оценке или злым умыслом Исполнителя и/или оценщика ?

8 Красноярск, 14 июня 2013 г. 8 Причины оспаривания КС Стремление собственника к минимизации издержек Значительный, порой непонятный рост стоимости и суммы земельного налога анализ стоимостных отношений на рынке Закрытость методологии оценки КС Нередкая несостоятельность массовой кадастровой оценки Несовершенство методологии, использование ограниченного перечня факторов стоимости (КС 2007 Томск – 2 из 26) Ограниченное время на оценку и массив данных, ошибки при формировании перечня объектов Правовая невовлеченность местных органов власти в систему оценки (заказ, контроль и приемка работ) Возможность оспаривания Законодательная + фактическая (вследствие закрытости рынка)

9 Красноярск, 14 июня 2013 г. 9 Примеры Земельный участок с/х назначения на землях поселений общей площадью ,0 м2, расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, левый берег реки Томи (КС 2007 = руб., КС 2012 = руб., РС мах = руб.) Земельный участок на землях населенного пункта общей площадью 4325,0 м2 (частная гимназия), расположенный по адресу: Томская область, г. Томск, ул. Салтыкова-Щедрина, 39 (КС 2007 = руб., КС 2012 = руб. – принята равной РС, РС = руб.) Земельный участок под с/х на землях НП общей площадью ,0 м2, расположенный по адресу: Удмуртия, г.Ижевск (КС = ,54 руб., РС мах = руб.) Земельный участок ОАО «Карабулалес», Богучанский р-он Красноярский край общей площадью ,0 м2, (КС = ,72 руб., БС (аукцион 2008) = ,84 руб., РС = руб.)

10 Красноярск, 14 июня 2013 г. 10 Порядок оспаривания Подготовка отчета по оценке рыночной стоимости (более 40% случаев = отказ вследствие нецелесообразности оспаривания) Экспертиза отчета в СРО оценщиков (в случае, если РС отличается более, чем на 30%, контроль со стороны ЭС СРО ) Подача документов в суд (или в досудебную комиссию при Росреестре, зачастую результат = мировое соглашение) Принятие РС к качестве налогооблагаемой базы (с даты решения суда) ПРОБЛЕМЫ : даты оценки, множественность видов разрешенного использования, недобросовестность отдельных оценщиков

11 Красноярск, 14 июня 2013 г. 11 Количество объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, в разрезе Федеральных округов Российской Федерации Кол-во объектов недвижимости, учтенных в ГКН, подлежащих государственной кадастровой оценке : (95 %) Кол-во объектов недвижимости, учтенных в ГКН, не подлежащих государственной кадастровой оценке : (5%) 11

12 Красноярск, 14 июня 2013 г. 12 Сравнительный анализ отношения средних удельных показателей кадастровой и инвентаризационной стоимостей В рамках работ по Государственному контракту от г. 162Д по теме: «Организация и проведение массовой оценки объектов недвижимости» выполнен анализ экономических последствий введения налога на недвижимость на территории 12 субъектов РФ. Целью проведения анализа являлось: 1.Сравнение уровня рыночной и кадастровой стоимости объектов недвижимости; 2.Выработка предложений по сбалансированному переходу к налогу на недвижимость на основе результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. По результатам анализа экономических последствий введения налога на недвижимость кадастровая стоимость объектов недвижимости в среднем превышает инвентаризационную стоимость в 6-8 раз (для отдельных объектов недвижимости превышение достигает 30 раз). 12

13 Красноярск, 14 июня 2013 г. 13 Возможные меры Активное вовлечение местных властей в процесс кадастровой оценки (контроль + приемка работ) Создание рабочей комиссии при местном самоуправлении (состав: эксперты оценщики, градостроители, налоговики, представители местной власти) Использование существующих возможностей регулирования ставки налога на землю Идеал – основа КС на рыночных реалиях, а не на мат.аппарате, использование данных существующих оценок и сделок

14 Красноярск, 14 июня 2013 г. 14 Роль института оценки Наименование методов Инструменты реализации методаРоль института оценки Методы территориального планирования и градорегулирования Нормативно-правовые инструменты регулирования Градостроительные мероприятия по развитию инфраструктуры Запреты и предложения по использованию Участие в работе градостроительных советов, комиссий Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования Методы земельного менеджмента Прямая купля-продажа, обмен участков Экспроприация, принудительный выкуп недвижимости Оптимизация размеров, форм земельных участков Санация Оценка рыночной стоимости Определение выкупной цены Анализ наилучшего, наиболее эффективного использования Определение рыночной и инвестиционной стоимости Финансовые и налоговые методы Земельное налогообложение Софинансирование затрат на развитие транспортной, инженерной, коммунальной инфраструктур Уравнивание стоимости при (или для) реализации градостроительных мероприятий Определение кадастровой и рыночной стоимости Расчет роста стоимости согласно принципа предельного вклада Определение рыночной стоимости на 2 даты: до и после мероприятия

15 Красноярск, 14 июня 2013 г. 15 Пример санации центра г.Киль для создания единого торгово-делового центра На рисунке представлена изначальная планировка центральной части города. При этом в качестве основных проблем властями выделялись следующие: отсутствие единого развитого торгово-делового центра города с пешеходной зоной; большая транспортная нагрузка, проблемы с парковкой; снижение посещаемости существующих магазинов; снижение инвестиционной привлекательности района и города в целом; ухудшение экологической ситуации (загазованность); снижение рыночной стоимости недвижимости (в т.ч. главное - земли); снижение доходов бюджета (налоги со стоимости недвижимости, аренда государственного, муниципального имущества). В подобных случаях муниципалитетами должны применяться градостроительные инструменты земельной политик, например - санация района, включающая в себя анализ наиболее эффективного использования территории района, градостроительные предложения, новое межевание участков, оценку стоимости земли до проведения санации и после нее.

16 Красноярск, 14 июня 2013 г. 16 Пример санации центра г.Киль для создания единого торгово-делового центра При решении подобных проблем необходимо осознавать, что наиболее важной из них является падение рыночной стоимости недвижимости. Решение, результатом которого будет рост стоимости земли, прямо или косвенно поможет устранить и прочие существующие проблемы Доказывая при проведении оценки рост стоимости земли после санации (в том числе и вследствие изменения функционального назначения), оценщик способен определить величину роста стоимости, которую получат некоторые землевладельцы (к примеру, на рисунках 1 и 2 – участки А и В). Рост стоимости земли, обусловленный проводимыми властями градостроительными мероприятиями, частично изымается у собственников участков. За счет этих средств осуществляется целевое финансирование мероприятий, решающих многочисленные социально-экономические проблемы.

17 Красноярск, 14 июня 2013 г. 17 Рост стоимости земли в результате санации и возможности его изъятия

18 Красноярск, 14 июня 2013 г. 18 Спасибо за внимание ! Хлопцов Дмитрий Михайлович, доктор экон. наук, зав.кафедрой общей и прикладной экономики ТГУ, член Совета РОО, председатель правления Томского регионального отделения РОО, директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» 8 (3822)