Folie 11. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli 2008 Структура Успешная эксплуатация и управление крупными фондами недвижимости. - презентация

1 Folie 11. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli 2008 Структура Успешная эксплуатация и управление крупными фондами недвижимости посредством ориентированного на доходность развития портфеля фонда и организации предприятия 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (управление портфелем недвижимости) 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление имуществом / управление активами) 3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости (управление недвижимым имуществом / организация производства) 4. Системы целей 5. Организация предприятия по конечным результатам

2 Folie 21. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli 2008 Уровни обобщения / перспективы Современная, ориентированная на недвижимость систематизация производственных процессов и структур по уровням обобщения и перспективам Управление недвижимым имуществом / организация производства Управление активами Управление портфелем недвижимости Отдельные объекты Общий фонд недвижимости Уровень обобщения Среднесрочно / тактическое управление и контроль Долгосрочно / стратегическое управление Краткосрочно / оперативное обслуживание и управление Репортинг постановка цели / указания о выполнении действия Группы фонда

3 Folie 31. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление портфелем недвижимости / экскурс 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем недвижимости) Исходная ситуация: чрезвычайно напряженная ситуация на рынке жилья / 5 новых Федеральных земель из бывшей ГДР Перемещение населения с 1989 г.:прим. - 2 млн. жителей Количество пустующих квартир на 2002 г.:прим. 1 млн. квартир Доля пустующих квартир на 2002 г.:прим. 16% Необходимость сноса для очистки рынка:мин квартир Из них было снесено до конца 2006 г.: прим квартир Берлин квартир Бранденбург квартир Мекленбург-Передняя Померания квартир Саксония квартир Саксония-Ангальт квартир Тюрингия квартир

4 Folie 41. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление портфелем недвижимости/ экскурс 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем недвижимости) Исходная ситуация: ситуация на рынке жилья в г. Лейпциге на 2002 г.: Население сегодня:прим жителей Население макс.:прим жителей (30-е гг.) Развитие сегодня: низкий прирост Уровень безработицы:прим. 20% Группы по доходам: Доля хозяйств с месячным доходом нетто < 900 EUR прим. 28% Доля хозяйств с месячным доходом нетто > EUR прим. 12% Количество квартир:прим квартир Количество пустующих квартир:прим квартир, соответствует 14% из них полностью пригодны к сдачи в аренду:прим квартир

5 Folie 51. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление портфелем недвижимости / экскурс 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем недвижимости) Исходная ситуация: ООО «Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH» (Общество жилищного фонда и строительства в г. Лейпциге): Жилищный фонд на : прим нереконструированных квартир из них: прим. 50% панельных домовполностью пригодные для жилья прим. 20% построек в поселенияхчастично пригодные для жилья прим. 30% старых домов периода грюндерствачастично в ветхом состоянии Жилищный фонд на июль 2008:около квартир из них основной фонд: около реконструированных квартир около частично реконструированных квартир = квартир (недвижимое имущество предприятия) Остальные на сокращение фонда: около нереконструированных квартир для продажи

6 Folie 61. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление портфелем недвижимости / экскурс 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем недвижимости) Оформление фонда недвижимости / Управление развитием рынка недвижимости: Основа: Требуемые данные для анализа фонда недвижимости: Рыночные данные / данные местоположения: Демография: миграция отражает ситуацию Уровень безработицы: синоним для покупательной способности, платежеспособность аренды Доля рынка на местоположении: шанс на лидерство Доли типов зданий фонда (для избежания риска моноструктуры) Данные зданий: Количество типов квартир в здании: риск моноструктуры Доли величин квартир, перевес больших площадей: риск низкой покупательной способности Доли квартир с балконом, лифтом: дополнительное преимущество Год реконструкции: риск износа и обветшания Сегодняшнее обслуживание: Пустующий фонд, снижение выручки за счет эксплуатационных расходов, предоплата эксплуатационных расходов, развитие и потенциал уровня арендной платы

7 Folie 71. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление портфелем недвижимости / экскурс 1. Стратегическое управление общим фондом недвижимости (Управление портфелем недвижимости) Отраслевая структура фонда недвижимости: ООО «Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH» Основной фонд Реконструированный основной фонд Частично реконструированный и нереконструированный основной фонд Нереконструированный основной фонд с планом реконструкции Управление имуществом: подгруппы отраслей / критерии регулирования фонда зданий: Объединение зданий в жилые комплексы по признакам регулирования: - географическая соотнесенность / местоположение по городским и сельским районам - классификация по возрасту (грюндерство, межвоенное время, послевоенное время, промышленное строительство жилья) - типы зданий (монолитные старые дома, монолитные дома в поселениях, панельное строение) - уровень реконструкции; стратегическая направленность - целевые группы (основные группы съемщиков)

8 Folie 81. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Принципиальная постановка вопроса об оптимизации момента контрольного тактического вторжения в эксплуатацию объекта недвижимости: «Как долго можно эксплуатировать здание, покрывая издержки, и с какого момента дальнейшая (экономическая) эксплуатация в данной форме более не допустима?» Средство : Определение пригодных рамочных данных и индикаторов из оперативного бизнеса

9 Folie 91. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) ИндикаторыРазмерные числа / параметры: Выгодность объектаДоля пустующих квартир; скорость повторной арендосдачи; достижимый уровень арендной платы; нетто-доход с оборота Состояние здания Развитие стоимости текущего обслуживания Объем управления повышенное использование персонала Снижение доходов за счет Специфическая по типу здания переменная эксплутационных расходоввеличина в зависимости от количества пустующих квартир Промежуточный результат: Чистая операционная прибыль Платежи по нетоварным операциям из связанных заемных средств Конечный результат: Денежный поток («кэш-флоу») Упущенные кредитные проценты / расчетные проценты в качестве особой позиции для собственных связанных средств (напр. при частичных реконструкциях, крупных ремонтных работах) (Расширение анализа на коэффициент рентабельности и имущественной ценности)

10 Folie 101. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Основные альтернативы обеспечения безопасности имущества / повышения ценности: Следует учитывать: Вложение в недвижимость с чисто коммерческой точки зрения обычно конкурирует с альтернативными формами вложения средств. В сохраняющих фонд предприятиях недвижимости, получение соответствующего дохода по большей степени ограничено альтернативными действиями по отношению к самому недвижимому имуществу. Возможные действия:Базовая стратегия Сохранение актуального статусаПринятие возможной растраты имущества Содержание / ремонтЧастичная ревальвация для повышения оборота Эксплуатация объекта (субстандарт)Чистая стратегия «снятия сливок» Консервация (полное освобождение)Минимизация затрат / подготовка к использованию СносОчистка рынка ПродажаЛиквидность / смена формы вложения Бизнес стройподрядчика, Облагороженная ликвидность развитие проектов РеконструкцияПолная ревальвация для дальнейшей долгосрочной эксплуатации / повышение ценности

11 Folie 111. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Жизненные циклы объекта недвижимости: Насыщение: максимальная прибыль Высокий объем использования / макс. уровень арендной платы Большое количество пустующих квартир / Отказы от взятия в аренду / сокращения аренд. платы Результат эксплуатации = 0 Предел рентабельности Фаза зрелости: быстрая сдача в аренду, потенциал повышения уровня аренд. платы Фаза изъятия прибыли: ремонтный застой, растущие затраты, более медленная повторная сдача в аренду, Эффект воздействия на уровень аренд. платы Фаза износа: полный износ субстанции Фаза реконструкции: максимальные потери Фаза введения на рынок: повторная сдача в аренду Время прохождения: 20 – 30 лет

12 Folie 121. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Свобода действий для предприятий жилищного фонда: Сохранение имущества / Повышение ценности Высокий объем использования / макс. уровень аренд. платы Большое количество пустующих квартир / Отказы от взятия в аренду / сокращения аренд. платы Результат эксплуатации = 0 Предел рентабельности Ускоренный процесс зрелости: быстрая сдача в аренду, потенциал повышения уровня аренд. платы Продление фазы изъятия прибыли при помощи стратегий сохранения ценности: Запланированное содержание и ремонт, профессиональная консультация съемщиков, активный менеджмент сдачи в аренду Ускоренная фаза введения на рынок: База: соответствующий рынку выбор объекта, оснащение и качество реконструкции. Цель: быстрая повторная сдача в аренду Время прохождения: 20 – 30 лет Ускоренная фаза износа: Частичный износ субстанции, быстрое решение о проведении реконструкции

13 Folie 131. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Альтернативы для продажи недвижимости: Стратегии дезинвестиции: Высокий объем использования / макс. уровень аренд. платы Результат эксплуатации = 0 Предел рентабельности Оптимальный момент для продажи жилой недвижимости: Зачисление максимальной прибыли, максимизация продажной цены при полном использовании и высочайшем уровне аренд. платы = макс. рыночная стоимость Оптимальный момент для продажи убыточной недвижимости: Избежание износа субстанции, сокращение убыточной фазы = ограничение ущерба Время прохождения: 20 – 30 лет Неправильный момент для продажи жилой недвижимости: рефинансирование затрат на реконструкцию невероятно = вынужденная продажа Неправильный момент для продажи убыточной недвижимости: Потеря стоимости за счет ухудшения состояния здания, полное воздействие убыточной фазы = минимизация прибыли от продажи

14 Folie 141. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Альтернативы для продажи недвижимости: Стратегии инвестиции: Результат эксплуатации = 0 Предел рентабельности Оптимальный момент для покупки жилой недвижимости: Объект введен на рынок, практически полностью сдан в аренду, потенциал уровня аренды еще не исчерпан = оптим. покупная цена + шанс на изъятие макс. прибыли Неправильный момент для покупки жилой недвижимости: Субстанция еще ценная, если все здание пустует, свобода для реконструкции или перепродажи Время прохождения: 20 – 30 лет Неправильный момент для покупки жилой недвижимости: Рефинансирование покупной цены невероятно, «красивые дома» Определение рыночной стоимости при макс. эксплуатации, опасность ухудшения результата, быстрое устарение субстанции = заблуждение / затруднение принятия рациональных решений Большое количество пустующих квартир / Отказы от взятия в аренду / сокращения аренд. платы

15 Folie 151. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление активами 2. Среднесрочное тактическое управление недвижимым имуществом (управление активами) Организационное укрепление менеджмента имущества в крупном предприятии недвижимости: Менеджмент имущества Оперативный контроллинг Инвестиционный контроллинг Информационная система недвижимости Планирование, управление и текущий контроль оперативного бизнеса управления и эксплуатации недвижимости Выработка целей для текущего бизнеса Обеспечение репортинга Планирование, управление и текущий контроль инвестирования и дезинвестирования Исследование преимуществ альтернатив с целью максимизации результата Контроль успешности инвестиций Создание единой информационной системы и обеспечение актуальности данных Данные рынка, технические данные коммерческие данные стоимость недвижимости стоимость залога

16 Folie 161. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление недвижимым имуществом Основные оперативные процессы по отношению к съемщикам: Сдача в аренду / влияние на съемщиков Оформление и заключение договора об аренде Повышение / снижение арендной платы Вычисление эксплуатационных затрат Бухгалтерия арендных плат Задолжности по арендной плате Расторжение договора об аренде со стороны съемщика Расторжение договора об аренде со стороны арендодателя 3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости Основные процессы жилищного хозяйства Основные технические оперативные процессы: Обеспечение технической безопасности и эксплуатационной пригодности Планирование, отчет, контроль текущих мер по содержанию и ремонту Подготовка / наблюдение инвестиций Основные оперативные процессы в области сервиса: Услуги домоуправления 1 сотрудник / 500 квартир 1 сотрудник / квартир 1 сотрудник / 750 квартир Работа сотрудников

17 Folie 171. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Управление недвижимым имуществом 3. Оперативная эксплуатация фонда недвижимости Организационная структура жилищного хозяйства Жилищное хозяйство (децентрализованное управление фондом недвижимости) Филиал / Отделение 1 (по региональному принципу) Филиал / Отделение … n (по региональному принципу) … Группа 1 (по региональному принципу) …… Группа …n (по региональному принципу) Отдел по тех. услугам/ремонт Центральная сдача в аренду (акцент на привлечении новых клиентов) Домоуправление (если нет структуры) Группа 1 домоуправление (по региональному принципу) Группа …n домоуправление (по региональному принципу) Отдел по координации сотрудников домоуправления Техническая часть Финансовая часть …

18 Folie 181. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Системы целей 4. Система целей Цели собственников 1. Общественные собственники (общины, земли) Бюджетно-политические цели - экономическая стабильность - бюджетный вклад из излишков (Выплата) Цели городского планирования - Участие в перестройке города - Оформление общественных мест Имущественные цели - Сохранение имущества - Преумножение имущества Цели по оказанию помощи - обеспечение бедных хозяйств - доступные цены - предупреждение бездомности Отчасти конкурирующие цели! Цель воздействия на рынок - Воздействие на цены - Сдерживание цен - Стабилизация рынка

19 Folie 191. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli 2008 Целостное соединение общественных интересов и высших коммерческих целей 4. Системы целей 4. Система целей Цели собственников 1. Общественные собственники (общины, земли) 2. Частные собственники (Частные лица / предприятия) Имущественные цели - Сохранение имущества - Преумножение имущества Цели рентабельности - Получение прибыли - Максимизация прибыли Цели ликвидности - Выплаты излишков Цель воздействия на рынок - Воздействие на цены - Господство над рынком Цели городского планирования Цель воздействия на рынок Цели по оказанию помощи Имущественные цели Бюджетно-политические цели Цели общественных предприятий жилья

20 Folie 201. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Системы целей 4. Система целей Цели по количеству Развитие фонда Инвестиционные цели Реконструкция в основной сфере деятельности Дезинвестиционные цели Ликвидация сопряженного с риском фонда путем сноса и продажи Сдача в аренду Уровень использования в отдельных фондовых группах (отделы) Система целей предприятий жилья Цели по достижениям Оперативные цели по обороту Размер арендной платы Общий доход с оборота Дополнительные цели по обороту Доход от продаж Сервисные цели Стратегическая постановка целей для услуг домоуправления услуг субпредприятий сокращения эксплутационных расходов Организационные цели Развитие персонала Цели по расходам Текущие расходы Высокие эксплутационные расходы Содержание зданий Ремонт / Модернизация Структурные расходы Расходы на содержание персонала и материальные затраты Цели по финансированию Оптимизация процентной ставки и размер текущего погашения Цели по финансовой структуре Оптимизация доли собственного и привлеченного капитала Высшая цель 1: Покрывающий издержки оперативный бизнес Высшая цель 2: Получение доходов от оперативного ликвидного избытка Высшая цель 3: Получение доходов от оперативного дохода Высшая цель 4: Сохранение и повышение стоимости недвижимости

21 Folie 211. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli Организация предприятия 5. Организация предприятия по конечным результатам Организация предприятия по достижениям и целям в форме центральной организации Центр доходовСервисный центрФинансовый центр Предприятие жилья Управление жильемЦентр сдачи в аренду Домоуправление Предприятие для содержания Продажа недвижимости Развитие недвижимости Финансовый отдел Контроль Персонал Электр. обработка данных Строительный отдел Цель: Создание стоимости и максимизация конечного результата Цель: Вклад в основную деят-ть по возможности без дополн. издержек Цель: Административные услуги при низких затратах

22 Folie 221. Deutsch-Russische Konferenz Wohnungswirtschaft Berlin 23. Juli 2008 Дипл. экономист Томас Дорманн Руководитель управления портфелем недвижимости ООО «Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft mbH»