Елена Короткова, CB Richard Ellis « Оценка торговой недвижимости в регионах в условиях кризиса» - презентация

1 Елена Короткова, CB Richard Ellis « Оценка торговой недвижимости в регионах в условиях кризиса»

2 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Основные блоки презентации Стратегия поведения основных участников рынка во время кризиса Особенности оценки в условиях неопределенности

3 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Стратегия поведения основных участников рынка

4 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Участники рынка Б А Н К И Население Торговые сети Девелоперы $$$ потребительские кредиты, ипотечные кредиты $$$ кредиты на развитие бизнеса $$$ проектное финансирование Действия по минимизации риска!

5 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Как поступит население? Изменение товарной структуры спроса Недвижимость Машины Одежда, обувь Продукты питания Переориентация в период кризиса Быт техника, мебель Класс товаров Спрос ВысшийНе изменяется ПремиумНезначительно уменьшается СреднийЗначительно падает БюджетныйВозрастает Изменение спроса по классам товаров

6 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Возможности развития торговых сетей Усиленная работа над эффективностью каждого магазина; Уменьшение арендуемой площади; Закрытие неэффективных объектов Региональное развитие; Стратегия слияний и поглощений (M&A): -«X5 Retail Group» – покупка региональных сетей; -«Академия» (дет.товары) – переговоры о покупке «Banana Mama»; -«Carrefour» – переговоры о покупке «Седьмой Континент». Интенсивное развитиеЭкстенсивное развитие Только крупные якорные арендаторы Все торговые сети

7 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Что будут делать девелоперы? Основные направления Столичные и региональные объекты с эффективной концепцией и удачным расположением: - существующие - на заключительной стадии строительства Торговые центры с неэффективной концепцией и неудачным расположением Проекты на начальной стадии девелопмента (ввод которых намечен на гг.) РАЗВИТИЕ«ЗАМОРОЗКА» Переговоры с арендаторами, пересмотр условий договоров аренды; Составление резервных списков арендаторов

8 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Торговые сетиДевелоперы Торговые сети и девелоперы: кто победит? «Докризисный» период«Кризисный» период Ставка арендыФиксированная / % от оборота (не менее чем) Минимальная фиксированная/ % от оборота ЛьготыНе предусмотрены30-50% в период до 6 месяцев Валюта ставокСредний курс USD/EuroРубли, фиксированный курс USD ИндексацияЕжегодная – 3-5%Не предусмотрена в течение гг. Гарантийный платеж 3-хмесячныйВ лучшем случае – 1 месяц Активная борьба Изменение условий договоров аренды РЫНОК АРЕНДАТОРА!

9 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Особенности оценки в условиях неопределенности

10 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Цели оценки в условиях кризиса Переговоры о купле-продаже Залог – по продолжающимся кредитным линиям Финансовая отчетность РЫНОЧНАЯ ЛИКВИДАЦИОННАЯ ИНВЕСТИЦИОННАЯ Основное внимание в условиях кризиса! ВИДЫ СТОИМОСТИ

11 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Факторы оценки в условиях кризиса ФАКТОРЫ НЕОПРЕДЕЛЕН- НОСТИ Отсутствие реальных сделок Ограниченное число покупателей недвижимости Субъективные оценки участников Сложность прогнозирования Непредска- зуемость ситуации Непрозрачность информации о ценах Принципы оценки Королевское Общество Оценщиков Великобритании (RICS) – положение об оценке в условиях неопределенности

12 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Учет долгосрочных трендов Понять природу и глубину кризиса Оценить влияние кризиса на основные сферы бизнеса Оценить возможные последствия кризиса – только краткосрочные или возможно изменение поведения инвесторов в долгосрочной перспективе? Стоимость долгосрочных активов не зависит от краткосрочных факторов Как ведет себя бизнес, так ведется себя и коммерческая недвижимость НЕОБХОДИМО: ВЫЯВЛЕНИЕ ОСНОВНЫХ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ

13 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Изучение цикличности рынка На какой стадии находится рынок сейчас? Чем определяется поведение участников рынка? Какова продолжительность данной стадии? Прогнозирование: - периода возможного роста/снижения цен - изменение ставок доходности Цена + Доходность + Цена + Доходность -- Цена -- Доходность -- Цена - Доходность «Часовой» цикл недвижимости 39

14 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Анализ текущей ситуации Тщательный анализ каждой сделки, договора Отсеивание спекулятивных сделок Выявление логики участников Определение: - текущих цен продаж, ставок аренды; - текущих ставок доходности Проверка с учетом текущего цикла рынка недвижимости

15 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Анализ рисков Сокращение неопределенности в результатах оценки База для принятия бизнес-решений Анализ чувствительности Анализ сценариев Дерево решений Изменение одного ключевого параметра: - Ставки аренды - Расходы на строительство - Индексация арендной ставки Изменение макроэкономических параметров – возможные сценарии: -Пессимистичный -Реалистичный -Оптимистичный Наступление ключевых событий, относящихся к конкретному проекту Определение стоимости при каждом варианте развития Выявление наибольших рисков

16 Инвестиционный ФОРУМ БИЗНЕС ЛИДЕРОВ Спасибо за внимание!