Цели управления МКД Благоприятные и безопасные условия проживания граждан Надлежащее содержание общего имущества в МКД Решение вопросов пользования общим. - презентация

1 Цели управления МКД Благоприятные и безопасные условия проживания граждан Надлежащее содержание общего имущества в МКД Решение вопросов пользования общим имуществом Предоставление коммунальных услуг жителям МКД

2 ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: непосредственное управление ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: непосредственное управление Законодательно не установлены ограничения для непосредственного управления Непосредственное управление оправдано и целесообразно только в домах с небольшим количеством собственников, способных договорится друг с другом В большинстве МКД* «управление всеми» = «не управляется никем» Искусственное «подталкивание» собственников к непосредственному управлению – способ уйти от ответственности за качество коммунальных услуг и полную оплату коммунальных ресурсов * Многоквартирный дом Прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений не соответствуют интересам собственников ( никто не заинтересован в ресурсосбережении, никто не защищает общие интересы, нет эффективного контроля за качеством услуг)

3 ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: управляющие организации ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: управляющие организации Отсутствие реальной конкуренции Попытки «закрыть рынок» –введение требований к управляющим организациям, затрудняющим доступ новым организациям малого бизнеса, индивидуальным предпринимателям в эту сферу –лоббирование муниципалитетами интересов новых ООО, созданных на базе муниципальных управляющих и обслуживающих организаций Старые методы работы новых управляющих организаций –ориентированы не на собственников жилья как заказчиков, а на органы власти –не заинтересованы в активном взаимодействии с собственниками и учете их интересов –фактически нет по-объектного управления –цена договора управления ориентирована на «муниципальные тарифы» –не готовы к конкуренции Старые методы работы новых управляющих организаций –Решаются краткосрочные задачи по содержанию дома –Нет перспективных планов управления недвижимостью –Нет обоснования финансовой потребности для улучшения состояния МКД

4 ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: ТСЖ ПРОБЛЕМЫ ВЫБОРА ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ: ТСЖ 1. Собственники не понимают основных преимуществ ТСЖ –единственный надёжный способ контролировать целевое расходование средств –минимизация риска «недобросовестности» управляющего и/или подрядчиков –установленные законом и уставом процедуры участия в управлении домом –постоянно действующие органы управления, представляющие интересы собственников –возможность быть «коллективным заказчиком» услуг на рынке 2. Превратное представление о неизбежности «самоуправления» и «самообслуживания» в ТСЖ 3. Значительная доля «формальных» ТСЖ, в которых собственники ни в чем не участвуют, ничего не решают 4. Неблагоприятная местная среда Важна не просто численность ТСЖ, а осознанный выбор собственников, активное вовлечение их дела товарищества, реальный пример лучших практик управления

5 Преимущества ТСЖ Самостоятельность в управлении домом Оптимальное соотношение цены и качества услуг Экономия водо-, тепло-, энерго- ресурсов Дополнительные доходы Планирование ремонтов 4.

6 ТСЖ варианты организации ТСЖ варианты организации МКД несколько МКД объединенных земельным участком, сетями инженерно-технического обеспечения инфраструктурой несколько индивидуальных домов

7 Органы управления товариществом - установление размера платежей и взносов - образование фондов - решение о получении кредитов - определение направлений использования расходов - решение о сдаче в аренду или переходе прав на общее имущество ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ осуществляет текущую деятельность товарищества: -управление домом или заключение договора на управление -составление смет и отчетов -найм и увольнение работников -заключение договоров обслуживания ПРАВЛЕНИЕ (председатель) -ревизия финансовой деятельности ТСЖ не реже 1 раза в год -заключение по смете ТСЖ и отчет о финансовой деятельности РЕВИЗИОННАЯ КОМИССИЯ

8 ТСЖ Выбор управляющей компании Выбор управляющей компании Заказ услуг по количеству и качеству Заказ услуг по количеству и качеству Определение цены услуг Определение цены услуг Контроль за исполнением договора Контроль за исполнением договора Оплата по результатам Оплата по результатам УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ Профессиональное управление Профессиональное управление Квалифицированная оценка технического состояния дома Квалифицированная оценка технического состояния дома Подготовка предложений собственником по вариантам содержания дома Подготовка предложений собственником по вариантам содержания дома Организация кап. ремонта выбор подрядчиков технический контроль варианты финансирования Организация кап. ремонта выбор подрядчиков технический контроль варианты финансирования Заказ коммунальных ресурсов контроль их качества и количества Заказ коммунальных ресурсов контроль их качества и количества Сбор платежей Эффективная схема работы ТСЖ с управляющей компании

9 Договор управления Договор поставки коммунальных услуг Договор на содержание общего имущества ТСЖ юр. лицо ТСЖ юр. лицо Привлекает кредит ОБЩАЯ СХЕМА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ смета доходов и расходов Члены ТСЖ Выполняет работы, оказывает услуги Устанавливает размер платежей и взносов БАНК предоставляет в пользование общее имущество АРЕНДАТОРЫ получает земельный участок под жилищное строительство, хоз. постройки ведет застройку модернизация помещений

10 За что платит собственник жилья? Плата за жилое помещение Плата за коммунальные услуги услуги по управлению домом содержанию текущему ремонту общего имущества капитальному ремонту общего имущества холодное водоснабжение горячее водоснабжение водоотведение электроснабжение газоснабжение отопление (теплоснабжение)

11 Кто чем владеет ? Общее имущество собственников МКД Имущество товарищества Помещения в доме, не являющиеся частью квартир, предназначенные для обслуживания более 1-го помещения: лестничные площадки лестницы лифты, лифтовые шахты коридоры тех. этажи, чердаки подвалы, инженерные коммуникации крыши оборудование земельный участок с элементами озеленения и благоустройства иные объекты расположенные на земельном участке обязательные платежи и вступительные взносы доходы от хозяйственной деятельности субсидии прочие поступления

12 ТСЖ Управляющая компания ТСЖ Ресурсоснабжающие организации вода тепло электричество и т.д. Подрядные организации (обслуживания МКД ТСЖ ЕИРЦ Ресурсоснабжающие организации вода тепло электричество и т.д. Варианты договорных отношений ТСЖ с поставщиками услуг поставщики услуг

13 ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМ ЖИЛЫМ ДОМОМ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК Сформирован, стоит на кадастровом учете Сформирован, не стоит на кадастровом учете Не сформирован, не стоит на кадастровом учете Собственники помещений 1 Проводят общее собрание, на котором принимают решение о формировании земельного участка под многоквартирным домом. 2 Назначают уполномоченное лицо. 3 Определяют доли собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорционально размеру общей площади указанного помещения.. Уполномоченное лицо Обращается с заявлением о разрешении проведения землеустроительных работ в управление земельных отношений (Департамент земельных ресурсов). Управление земельных отношений (Департамент земельных ресурсов) Дает разрешение на проведение землеустроительных работ, оговаривая условия проведения. Уполномоченное лицо 1. Заключает договор с землеустроительной организацией на проведение землеустроительных работ и подготовку землеустроительного дела. 2. Обращается в департамент планирования и развития территории города за заключением о соответствии проекта границ земельного участка градостроительным требованиям. 3. Обращается в управление земельных отношений за утверждением проекта границ земельного участка. 4. Обращается с заявлением о формировании земельного участка. К заявлению прилагается один экземпляр землеустроительного дела с утвержденным проектом границ земельного участка. Управление земельных отношений (Департамент земельных ресурсов) 1. Издает приказ (подготавливает Решение) о формировании земельного участка. 2. Обеспечивает постановку земельного участка на кадастровый учет. 3. Выдает кадастровый план уполномоченному лицу. Уполномоченное лицо Обращается в органы Росрегистрации с заявлением о государственной регистрации права.

14 ТСЖ взносы Платежи не членов ТСЖ Доходы от хозяйственной деятельности Расчетный счёт ТСЖ Целевые взносы Банковский кредит ТСЖ Бюджетные средства: участие в расходах в доле, относящейся к неприватизированным помещениям субсидирование (софинансирование) расходов собственников-граждан субсидирование процентной ставки по кредиту адресная поддержка малообеспеченных собственников-граждан Фонд содействия реформированию ЖКХ Финансирование капитального ремонта МКД в котором создан ТСЖ Оплата услуг и работ по управлению, обслуживанию и текущему ремонту Накопление средств на капитальный ремонт: на основном счете ТСЖ на субсчете будущих ремонтов в виде срочного депозита ТСЖ в банке Финансирование Капитального ремонта, реконструкции, модернизации дома

15 ТСЖ Договор управления Бюджетные средства Фонд содействия реформированию ЖКХ Финансирование капитального ремонта при управлении МКД управляющей организации Финансирование капитального ремонта при управлении МКД управляющей организации Расчетный счёт управляющей организации Финансирование Капитального ремонта, реконструкции, модернизации дома Управляющая организация Банковский кредит управляющей организации Платежи собственников помещений (в том числе плата за капитальный ремонт)