Совершенствование механизма государственной кадастровой оценки недвижимости в РФ Григорьев Владимир Викторович д.э.н., профессор кафедры Оценки и управления. - презентация

1 Совершенствование механизма государственной кадастровой оценки недвижимости в РФ Григорьев Владимир Викторович д.э.н., профессор кафедры Оценки и управления собственностью Финансового университета при Правительстве РФ

2 Раздел 1. Обоснование создания Системы ГОСУДАРСТВЕННОЙ Кадастровой Оценки Недвижимости в Российской Федерации

3 Проблемы существующего механизма определения кадастровой стоимости: отсутствие единства в управлении процессом определения кадастровой стоимости на федеральном, региональном и местном уровнях государственного управления; компанейский характер процедур определения кадастровой стоимости недвижимости (переоценка кадастровой стоимости недвижимости в 3-5 лет, тогда как ситуация на рынке постоянно изменяется\; методологические ошибки в оценочном законодательстве; несовершенство информационного обеспечения процесса определения кадастровой стоимости недвижимости; отсутствие государственной организационной структуры, ответственной за результаты определения и оспаривания кадастровой стоимости; некачественная оценка кадастровой стоимости недвижимости отсутствие государственного финансирования научных исследований по проблематике определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости; недостаточная квалификация оценщиков кадастровой стоимости и несоблюдение ими положений этических стандартов; негативное влияние руководителей регионов, заказывающих оценку кадастровой стоимости региональной недвижимости, в том или ином уровне кадастровой стоимости недвижимости в своих регионов.

4 Проблемы в процедурах оспаривания кадастровой стоимости методологическая ошибка в законодательстве по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости, заключающая в том, что кадастровая стоимость, определенная по методологии массовой оценки недвижимости, оспаривается с помощью определения рыночной стоимости, которая определяется по другой методологии – методологии индивидуальной оценки; несовершенство механизма оспаривания кадастровой стоимости; слабая методологическая проработанность самого механизма оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

5 Предпосылки для коренного изменения механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране 1. Исследование действующего 15 лет механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране, показало его несовершенство, которое привело и, в дальнейшем, с началом оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства, приведет к еще более усиливающейся социальной напряженности в стране. 2.Некомплексность, раздробленность, лоскутность процесса определения кадастровой стоимости недвижимости, что обусловливает необходимость достижения единообразия и согласованности результатов оценки при определении кадастровой стоимости недвижимости. 3. Несовершенство региональных рынков недвижимости часто порождает противоречивые данные о рыночных ценах сделок, даже в случае с однородными объектами недвижимости. В связи с этим необходимо добиться системности, комплексности, методологического единообразия процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в стране.

6 Предпосылки для коренного изменения механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в нашей стране 4. Компанейский (один раз в три- пять лет) характер определения кадастровой стоимости, ведет к снижению точности оценки кадастровой стоимости недвижимости, распылению финансовых и трудовых ресурсов, снижению доходности местных бюджетов, неэффективности всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости. В связи с этим необходимо добиться систематичности и постоянства процесса определения кадастровой стоимости недвижимости. Внедрение более частой переоценки кадастровой стоимости недвижимости приведет к сглаживанию значительных колебаний значений кадастровой стоимости по региональным рынкам недвижимости, а также к более эффективному использованию финансовых и трудовых ресурсов, осуществляющих кадастровую оценку недвижимости. 5. Основная предпосылка совершенствования механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, - это методологическое противоречие между методами определения кадастровой стоимости и методами ее оспаривания, которое проникло в действующее законодательство по определению кадастровой стоимости недвижимости. 6. Важной предпосылкой создания системы государственной кадастровой оценки недвижимости является то, что в обществе зреет недовольство несправедливостью, которая сложилась в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости в Российской Федерации

7 Методологическая проблема Методология массовой оценки, которая используется для определения кадастровой стоимости недвижимости, основана на усреднении фактических цен фактических сделок с однородными объектами недвижимости и при определении кадастровой стоимости не используется наиважнейший принцип индивидуальной оценки, который используется для расчета рыночной стоимости при ее оспаривании, – принцип лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, при котором объект имеет максимальную стоимость. То есть при использовании методологии индивидуальной оценки, при расчете рыночной стоимости, должна получаться максимальная стоимость объекта недвижимости, а не усредненная, – как при использовании методологии массовой оценки, при определении кадастровой стоимости этого же объекта. Иначе говоря, при стабильном рынке недвижимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть всегда больше кадастровой стоимости. На практике мы видим ситуацию противоположную той, которую мы нарисовали: в процессе оспаривания кадастровой стоимости: через рыночную стоимость доказывается, что рыночная стоимость объекта недвижимости меньше, чем его же кадастровая стоимость. И эта абсурдная ситуация обсуждается в процессе судопроизводства. По нашему мнению, коренное изменение существующего механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости необходимо осуществлять путем создания в Российской Федерации на базе Росреестра Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости ( СГКОН) по опыту развитых зарубежных стран.

8 Раздел 2. Особенности процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости Создание Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости \ СГКОН \ является качественно новым этапом в развитии механизма определения и оспаривания кадастровой стоимости. Он характеризуется переходом от локального совершенствования отдельных методик, способов, процедур и документов определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости к Системе оценки недвижимости в стране. Создание СГКОН представляет собой более высокую совершенную форму организации сферы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Главной предпосылкой для создания такой Системы, охватывающей множество законодательных, методологических, экономических и организационно-управленческих вопросов деятельности государственных органов управления, профессиональных оценочных организаций и оценщиков, является некачественный существующий механизм оценки недвижимости, порождающий массовые негативные социальные процессы в обществе, связанные с оспариванием кадастровой стоимости недвижимости, и которые в перспективе могут еще более усугубится.

9 Особенности процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости Процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости характеризуется следующими особенностями: Целостность, то есть несводимость свойств процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости к сумме свойств составляющих его элементов. Структурность – возможность описания процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости через установление его структуры (выявление отдельных элементов процесса и их связей). Взаимозависимость – процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости зависит от постоянно изменяющихся состояния рынка недвижимости и самого объекта недвижимости. Иерархичность – когда каждый компонент процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости может рассматриваться как самостоятельная система, а сам процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости – как одна из частей общего процесса налогообложения недвижимости. Множественность описания, когда в силу сложности рассматриваемого процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости, его можно описать с различных сторон: организационной, информационной, методологической и т.д. Динамичность – со временем процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости предусматривает изменения основных факторов, его формирующих. Сложность рассматриваемого процесса, заключающаяся в том, что процесс состоит из множества элементов и процедур и реализации этого процесса и его оптимизация связана с переработкой больших объемов информации. Таким образом, процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости имеет все признаки системы, и вследствие этого к нему можно применить методологические положения общей теории систем, системотехники и системного анализа.

10 Определение Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости ( СГКОН) Система Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости -- это совокупность подсистем и элементов, отражающих отдельные стороны процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости: методы, законодательство, функции, информация, персонал, техника и технология и пр. Она базируется на существующей структуре Росреестра и предназначена для определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью их налогообложения. Система обеспечивает целенаправленный процесс выделения основных элементов и явлений рынка недвижимости, анализа его состояния в период предыстории и в будущем, разработку моделей оценки объектов недвижимости, определение их кадастровой стоимости и регулирует процесс оспаривания кадастровой стоимости в досудебном и судебном порядке.

11 Требования, предъявляемые к Системе Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Построение системы производится согласно требованиям массовой оценки и системного анализа, а также обусловленно характером и целями функционирования Росреестра. Основными требованиями, предъявляемыми к системе, являются следующие: 1. Соответствие Системы целям и особенностям массовой оценки и налогообложения недвижимости, а также целям и особенностям деятельности Росреестра, то есть в процессе функционирования системы должны реализовываться следующие функции: определение кадастровой стоимости объектов недвижимости с использованием методологии массовой оценки; сбор, обработка и анализ информации об объектах недвижимости и сделках с ними; разработка и актуализация оценочных моделей для расчета кадастровой стоимости недвижимости; размещение заказов на оценку кадастровой стоимости недвижимости и контроля качества расчетов; администрирование процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в Российской Федерации.

12 Требования, предъявляемые к Системе Система должна быть адаптивной, то есть способной быстро реагировать на постоянно изменяющиеся условия функционирования рынка недвижимости и самого объема недвижимости. При этом изменения условий могут быть внутренними для рынка недвижимости и для самой Системы (например, изменение соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости или появление новых методов массовой оценки недвижимости, либо внешними (изменение государственной политики и др.). Адаптация системы проявляется в форме коррекции параметрических и структурных характеристик одиночных моделей, в уточнении ежегодных данных об объектах недвижимости, которые постоянно развиваются, ежегодной систематической переоценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, в постоянном совершенствовании законодательной базы и системы администрирования или адаптация в виде других форм. Вследствие постоянно изменяющихся внешних и внутренних факторов, влияющих на процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости, появляется необходимость в функционировании Системы в непрерывном режиме.

13 Требования, предъявляемые к Системе Система должна быть надежной Понятие «надежность» определяется как свойство изделия качественно выполнять заданные функции, сохраняя при этом свои эксплуатационные характеристики в данных пределах в течение требуемого периода времени. В нашем случае Система Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости – это «изделие», обеспечивающее ежегодную оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости для целей их налогообложения в течение всего периода эксплуатации этой Системы. Таким образом, надежность Системы определяется стабильностью в выполнении ее функций и задач. Показатель надежности Системы в наибольшей степени характеризует ее эффективность, так как целью функционирования Системы является не получение максимального количества оценок (то есть не ее производительность), а определение качественной кадастровой стоимости недвижимости (то есть обеспечение требования надежности). Принцип ограниченности элементов системы Важнейшим требованием при разработке Системы является принцип ограниченности числа элементов Системы. Степень детализации, разбиения Системы определяется многообразием функций и задач, реализуемых в процессе определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости.

14 Требования, предъявляемые к Системе Требование Единства Системы Одним из основных требований к Системе является принцип единства Системы на всех уровнях иерархии (федеральном, региональном и местном). С этой точки зрения местная система оценки кадастровой стоимости недвижимости должна рассматриваться как подсистема более высокого регионального уровня, а региональная система – как подсистема федеральной системы. Соблюдение требований единства означает также соблюдение на всех уровнях иерархии управления методологического единства расчетов кадастровой стоимости недвижимости и сопоставимость плановой и отчетной документации. Система должна быть экономной Оценка экономичности Системы осуществляется путем расчета и сравнения финансовых и трудовых задач на создание и функционирование Системы. Вообще особенности экономических, социальных и организационно - управленческих процессов, происходящих в стране, многочисленны, и отразить их все в Системе невозможно, поэтому учет вышеприведенных требований к Системе позволяет отразить основные характеристики этих процессов в их взаимозависимости.

15 Раздел 3. Общие и специфические функции Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости

16 Функции Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит из отдельных частей, которые отражают действия системы государственной кадастровой оценки недвижимости. Функции Системы – это часть общего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. Деление процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости на отдельные части (функции) обусловлено процессом разделения труда по определению и оспараиванию кадастровой стоимости. Части процесса оценки, выделенные по признаку принадлежности к конкретному объекту оценки (то есть к конкретному виду недвижимости, который оценивается) называются специфическими функциями. Каждая специфическая функция имеет свою особенность, то есть при ее реализации выполняются комплексы работ, которые по своему содержанию присуще только этой функции, так как каждая из них связана только с одной целью: оценкой одного вида недвижимости. Поэтому в процессе оценки они не могут сжиматься, дублироваться или совпадать. В процессе оценки кадастровой стоимости можно выделить следующие специфические функции: определение кадастровой стоимости жилья; определение кадастровой стоимости промышленной недвижимости; определение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости; определение кадастровой стоимости некоммерческой недвижимости; определение кадастровой стоимости земли поселений; определение кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения; определение кадастровой стоимости земли лесного фонда и прочие. Каждая специфическая функция делится на отдельные подфункции и задачи.

17 Общие функции Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Процесс определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости можно разделить на отдельные этапы: подготовительные работы и подготовка базы данных; моделирование кадастровой стоимости недвижимости; расчет кадастровой стоимости объектов оценки; утверждение результатов кадастровой стоимости объектов оценки и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости; администрирование всего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости. Выделенные в зависимости от этих этапов части общего процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости можно назвать общими функциями оценки Системы государственной кадастровой оценки недвижимости, так как эти функции выделяются для всех видов объектов оценки. Классификация общих функций оценки представляет собой деление единичного процесса определения и оспаривания кадастровой стоимости конкретного объекта недвижимости на отдельные этапы, которые в совокупности составляют полный цикл кадастровой оценки недвижимости Для осуществления кадастровой оценки любого объекта недвижимости, то есть для реализации каждой специфической функции оценки кадастровой стоимости, необходимо выполнить все пять общих функций оценки кадастровой стоимости:

18 Раздел 4. Состав, структура и схема функционирования Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости

19 Структура Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Понятие Структуры Системы означает упорядочение элементов Системы и отношений между ними по какому-либо признаку (в нашем случае, распределение элементов Системы осуществляется по её функциям, т.е. по функциональному признаку ). Под Структурой Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости будем понимать форму распределения общих и специфических оценочных функций, оргструктур, персонала, информации и других элементов Системы, обеспечивающих реализацию этих оценочных функций с целью определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Структура Системы отражает состав и взаимосвязь ее элементов. Каждому элементу системы предписаны конкретные цели, функции и задачи. При определении целей и места тех или иных элементов Системы мы руководствуемся принципами оценки и налогообложения недвижимости, системного подхода и результатами анализа социальных и экономических процессов и явлений, происходящих в стране.

20 Критерий проектирования Структуры Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Основным критерием при проектировании структуры системы государственной кадастровой оценки недвижимости является тип технологии определения кадастровой стоимости. Под технологией в данном случае понимается определенная последовательность потока работ по определению кадастровой стоимости недвижимости. Проблемой при проектировании структуры системы является выделение «единичных работ», из которых образуется полный поток работ в Системе. Каждая такая единичная работа характеризуется особой схемой взаимодействия и может быть выделена вследствие «разрывов» в рассматриваемом процессе оценки. Такой подход к построению Системы позволяет добиться ее целостности, однородности отдельных элементов в подсистемах и эффективности функционирования Системы в целом. Основой для проектирования структуры рассматриваемой Системы является перечень общих и специфических функций определения кадастровой стоимости. Детальный анализ функций и задач Системы дает возможность получить представление о ее структуре и отношениях между взаимодействующими элементами. При этом решаются следующие задачи: выявление структурных элементов Системы; определение их параметров; определение типа связей между элементами Системы; формулирование условий и схем функционирования Системы. Все подсистемы государственной системы кадастровой оценки недвижимости рассматриваются и проектируются одновременно. Это позволяет их скоординировать, что в значительной степени улучшает качество Системы.

21 Состав подсистем Системы Система Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости состоит из пяти подсистем (см. рис. 1): 1. Подсистемы подготовки данных об объектах оценки; 2. Подсистемы анализа и моделирования; 3. Подсистемы оценки и утверждения результатов оценки; 4. Подсистемы оспаривания; 5. Административной подсистемы. Реализация функций и задач всех пяти подсистем кадастровой оценки недвижимости позволяет получить качественную оценку кадастровой стоимости, что и является целью создания и функционирования системы государственной кадастровой оценки недвижимости. Рис. 1. Состав подсистем в системе государственной кадастровой оценки недвижимости

22 Функционирование Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости Функционирование системы кадастровой оценки сводится к регулярному повторению множества процедур и операций, выполняемых в отдельных подсистемах и в системе в целом. Рассмотрим механизм функционирования этой Системы на среднем уровне иерархии – уровне субъекта Российской Федерации (см. рис. 2). В блок 1 (Административная подсистема) поступает запрос по решению той или иной специфической функции оценки (определение кадастровой стоимости поселений, определение кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и других специфических функций). Данный запрос должен поступать из региональной администрации, которая при этом руководствуется действующим законодательством о переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости через каждые 3-5 лет (хотя мы считаем, что этот период должен сократиться и составить 1-3 года, качество (достоверность) оценки от этого повысится). Из блока 1 (Административная подсистема) указание об оценке поступает в блок 2 (Подсистема подготовки данных об объектах оценки), где осуществляется постоянный сбор, обработка и подготовка информации об объектах кадастровой оценки. Подготовленная в блоке 2 по соответствующим формам информация об объектах оценки поступает в блок 3 (Подсистема анализа продаж и моделирования), где постоянно проводится сверка информации об объектах оценки, анализ сделок с недвижимостью, моделирование кадастровой стоимости недвижимости, расчет параметров модели и их верификация (проверка качества и оптимизация параметров модели). Далее полученные в блоке 3 (Подсистема анализа продаж и моделирования) модели оценки поступают в блок 4 (Подсистема оценки и утверждения кадастровой стоимости), где осуществляется расчет кадастровой стоимости и сопровождение процедуры ее утверждения в региональной администрации. При этом, для расчета кадастровой стоимости привлекаются аккредитованные оценщики, которые обеспечиваются соответствующими оценочными моделями и исходной информацией об объектах оценки и о сделках с объектами недвижимости. В блоке 4 (Подсистема оценки и утверждения кадастровой стоимости) проводится также анализ качества полученных результатов оценки. В блоке 5 (Подсистема оспаривания кадастровой стоимости) осуществляется процедуры сопровождения досудебного и судебного оспаривания кадастровой стоимости. Работники данного блока для выполнения своих функций и задач постоянно контактируют с работниками всех других блоков 1-4 с целью подтверждения правильности и установления ошибочности определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Достоверные данные о переоценке кадастровой стоимости объектов недвижимости после утверждения поступают в налоговую службу, которая осуществляет расчет налогов и направление налоговых уведомлений населению.

23 Рис. 2. Блок-схема функционирования Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости

24 Функционирование Системы в период между переоценками Поскольку экономические условия в стране и ситуация на региональных рынках недвижимости постоянно изменяются, возникает потребность периодически уточнять (корректировать, переоценивать) кадастровую стоимость объектов недвижимости, а это обстоятельство обуславливает необходимость функционирования Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости в непрерывном режиме. В период между переоценкой кадастровой стоимости недвижимости Система функционирует в своем текущем режиме: В блоке 1 (Административная подсистема) планируют, организовывают, координируют, учитывают и стимулируют деятельность работников всей Системы. В блоке 2 (Подсистема подготовки данных об объектах оценки и о рынке недвижимости ) собирают и обрабатывают информацию о рынке недвижимости, о новых объектах оценки и об изменениях в «старых» и участвуют в процедурах оспаривания кадастровой стоимости. В блоке 3 (Подсистеме анализа продаж и моделирования) постоянно анализируют ситуацию на рынке недвижимости и определяют оценочные нормативы, совершенствуют модели оценки кадастровой стоимости. В блоке 4 (Подсистеме оценки и утверждения кадастровой стоимости) разрабатывают и совершенствуют требования, предъявляемые к оценщикам кадастровой стоимости и участвуют в процедурах оспаривания кадастровой стоимости. В блоке 5 (Подсистеме оспаривания кадастровой стоимости) осуществляются досудебные и судебные процедуры оспаривания кадастровой стоимости в постоянном режиме. Важно, постоянно совершенствовать саму Систему Государственной Кадастровой Оценки.

25 Достоинства Системы 1. Система обеспечивает качественные результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости в регионах и предоставляет достоверные данные для налогообложения недвижимости. 2. При этом достигается оперативность, полнота и достоверность информации, необходимой для оценки кадастровой стоимости недвижимости (что в настоящее время отсутствует). 3. Отсутствует дублирование документов на бумажных и электронных носителях: все информационное обеспечение основано на электронных носителях (со страховым архивированием постоянной информации). Приведенная выше Структура Системы Государственной Кадастровой Оценки Недвижимости и схема ее функционирования позволяют реализовать основную цель создания Системы – определение достоверных значений кадастровой стоимости объектов недвижимости для их налогообложения. СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!