Г. Новосибирск 27 мая 2014 г. Барьеры для формирования собственниками фондов капитального ремонта многоквартирных домов на специальных счетах и перспективы. - презентация

1 г. Новосибирск 27 мая 2014 г. Барьеры для формирования собственниками фондов капитального ремонта многоквартирных домов на специальных счетах и перспективы развития кредитования капитальных ремонтов Всероссийское совещание «Региональные системы капитального ремонта многоквартирных домов. Практика применения в Сибирском и Дальневосточном федеральных округах. Перспективы законодательного совершенствования»

2 Барьеры для формирования фондов капитального ремонта МКД на спец счетах Отсутствие системы страхования средств фондов капитального ремонта, формируемых на специальных счетах: Требование к размеру капитала банков, в которых могут открываться специальные счета, не является юридической гарантией сохранности средств собственников МКД на специальных счетах. Необходимо распространить механизм страхования вкладов на спецсчета Недостаточное информирование собственников Недостаточная поддержка со стороны органов муниципального управления в организации проведения собраний собственников для выбора способа формирования фонда капремонта Запрет для управляющих компаний выступать владельцами специальных счетов 2

3 3 Сложности при выборе специального счета как способа формирования фонда капремонта Неадекватное информационное сопровождение региональными операторами открытия специальных счетов: Отсутствие сравнительного анализа способов формирования фонда КР Отсутствие описания алгоритма действий для собственников по выбору специального счета Неполнота предоставления информации о банках, предлагающих спец.счета (в основном представлены банки с государственным участием) Неадекватное информационное сопровождение кредитными организациями открытия специальных счетов: Неполнота предоставления информации об условиях спец.счетов Сложные формулы начисления процентов на средства на спец.счете Низкая активность по популяризации специальных счетов Низкий уровень финансовой грамотности и осведомленности собственников МКД Неспособность сравнить условия различных банков по спец.счетам Отсутствие информации по ВСЕМ банкам, предлагающим спец.счета в регионе

4 Необходимые условия развития кредитования капитальных ремонтов Стимулирование предложения кредитных продуктов на капитальный ремонт Предоставление банкам целевых долгосрочных ресурсов (например, через институты развития) Предоставить региональным операторам право и финансовые ресурсы предоставлять целевые займы ТСЖ/ЖСК, либо выдавать поручительства за ТСЖ/ЖСК по банковским кредитам Снижение рисков банковского кредитования (создание системы гарантирования кредитов ТСЖ/ЖСК на капитальный ремонт, по аналогии с действующими инструментами поручительства для МСП) 4

5 Необходимые условия развития кредитования капитальных ремонтов (продолжение) Стимулирование спроса на кредиты и повышение доступности кредитов для собственников МКД (ТСЖ, ЖСК/ЖК) субсидирование процентной ставки со-финансирование по кредиту (например, при проведении энергосберегающих или других приоритетных мероприятий во время капитального ремонта) информационная и консультационная поддержка Устранение правовых коллизий и совершенствование норм существующего законодательства (жилищного и банковского) 5

6 Решения, предлагаемые IFC Просвещение и обучение актива собственников (руководители ТСЖ, ЖСК, местных и региональных объединений ТСЖ/ЖСК) Специально адаптированные тренинги, разработанные специалистами IFC Обучение и повышение квалификации сотрудников уполномоченных банков Учебные программы по открытию и ведению специальных счетов и кредитованию объединений собственников на цели капитального ремонта, разработанные специалистами IFC Обучение должностных лиц и работников органов государственного и муниципального управления, отвечающих за организацию и функционирование региональных систем капитального ремонта Специально адаптированные тренинги, разработанные специалистами IFC, изучение зарубежного опыта 6

7 Решения, предлагаемые IFC (продолжение) Проведено 65 обучающих семинаров в 18 субъектах Российской Федерации Проведено обучение методике преподавания для самостоятельного проведения семинаров и переданы обучающие материалы в 9 субъектов Российской Федерации Каналы распространения знаний: Общественная палата РФ и региональные общественные палаты, НП ЖКХ Контроль, общероссийская и региональные ассоциации ТСЖ и ЖСК Сокращенная презентация обучающей программы размещена на сайте Фонда ЖКХ. 7 Реализация программ обучения собственников

8 Решения, предлагаемые IFC (продолжение) В ряде банков реализуются учебные программы по открытию и ведению специальных счетов В ряде банков реализуются программы по созданию нового кредитного продукта для кредитования ТСЖ и ЖСК на цели капитального ремонта Подготовлены предложения к разработке и реализации кредитных продуктов для кредитования подрядных организаций и управляющих компаний на цели проведения капитального ремонта Подготовлены предложения к разработке и реализации кредитных продуктов для энергосервисных компаний, осуществляющих деятельность в МКД 8 Реализация программы развития банковских продуктов по финансированию капитального ремонта МКД

9 9 Создание системы страхования средств на спец счетах как мера стимулирования активности собственников Преимущества Основные функции Возможность привлечения дополнительных банков в систему капитального ремонта и повышение конкуренции на этом рынке Повышение финансовой устойчивости всей системы капитального ремонта Снижение финансовой нагрузки на регионального оператора за счет открытия дополнительных спец счетов Принятие специального законодательства о системе гарантий Расширение полномочий действующего Агентства по страхованию вкладов Способы создания Обеспечение сохранности денежных средств хранящихся на специальных счетах Повышение доверия населения к новой системе финансирования ремонтов МКД

10 Кредиты как дополнительный источник финансирования капитального ремонта 10

11 11 Средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества... погашения кредитов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами... оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам.. ч. 1 ст. 174 Жилищного Кодекса РФ Средства фонда капитального ремонта могут быть использованы для оплаты по кредиту на капитальный ремонт

12 12 В каких случаях может быть целесообразно привлечение кредита на капитальный ремонт? 1 Провести капитальный ремонт до срока, установленного региональной программой 23 Снизить темы роста расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг за счет проведения энергосберегающих мероприятий во время кап.ремонта (с возможностью частичного погашения кредита из сэкономленных средств в результате ресурсосбережения) Профинансировать работы в объёме большем, чем накопления на специальном счете Привлечение кредита для финансирования капитального ремонта может быть целесообразно, если собственники помещений в МКД хотят:

13 13 Пример: расчет суммы кредита исходя из размера минимального взноса на капитальный ремонт Процентная ставка по кредиту Срок кредита Обязательный ежемесячный взнос на кап. ремонт 5,84 руб./м 2* 5 лет 15% в год м 2 Площадь дома Совокупный ежемесячный платеж в фонд кап. ремонта руб руб. Максимальный размер кредита Первоначальный взнос по кредиту 0 руб. * На примере минимального размера взноса на капитальный ремонт для Самарской области на 2014 г.

14 14 Сценарий 1: проведение капитального ремонта до срока, предусмотренного в региональной программе 2014 г.2020 г. Год проведения капитального ремонта согласно региональной программе Кредит в размере рублей 2019 г. Возврат кредита происходит за счет обязательных ежемесячных взносов на капитальный ремонт Возврат кредита Капитальный ремонт проведен в 2014 г.

15 15 Сценарий 2: привлечение кредита для финансирования работ в объёме большем, чем накопления на специальном счете 2014 г.2020 г. Год проведения капитального ремонта согласно региональной программе Срок накопления: 6 лет *С учетом начисления процентов на специальный счет в размере 6% в год и увеличения минимального размера взноса на капитальный ремонт на 5% каждые три года. **С учетном минимального размера взноса на кап. ремонт в размере 6,13 руб./м 2 и параметров кредита, указанных на с.4. Сумма доступного кредита исходя из размера минимального взноса на капитальный ремонт Сумма накоплений на спец. счете: Общая стоимость кап. ремонта: Кредит руб.* руб руб.**

16 16 Какие дома смогут привлекать кредиты в первую очередь? 1 Возраст: 90%

17 17 Финансирование капитального ремонта МКД с привлечением кредита: ТСЖ/ЖСК Источник погашения кредита ТСЖ/ЖСК (владелец спец.счета и заемщик) Банк (держатель спец. счета и кредитор)* Открытие спец. счета Погашение кредита Кредит Подрядчик Оплата услуг за счет кредита Собственники помещений в МКД Обязательные взносы на кап. ремонт Региональный оператор или Гарантийный фонд Субсидирование процентной ставки по банковским кредитам Гарантии/поручительства по кредитам Договор на проведение кап. рем. *Привлечение кредита на кап. ремонт МКД возможно в банке, отличном от банка-держателя специального счета.

18 18 Финансирование капитального ремонта МКД с привлечением кредита: региональный оператор Банк - кредитор Погашение кредита Кредит Подрядчики Оплата услуг Бюджет субъекта РФ Финансирование операционной деятельности Гарантии по кредитам Договоры на проведение кап. ремонта Региональный оператор* Обеспечение по кредиту – текущие платежи собственников *При условии, если региональный оператор наделен полномочиями по привлечению кредитов Обязательные взносы на кап. ремонт ? Сохранение объема финансирования за счет собранных взносов ? Оптимизация бюджетных рисков

19 19 23 банка из 40 уполномоченных предлагают ведение специальных счетов* *По состоянию на Источник: счет/index.html

20 20 Только единицы банков рассматривают или уже готовы предлагать кредиты собственникам МКД на цели капитального ремонта* * Банк «Центр-инвест» не имеет право открывать спецсчета. Устные заявления о намерениях нескольких крупнейших банков включить в продуктовую линейку кредиты для финансирования капитального ремонта пока не подтверждены официальными решениями их органов управления.

21 21 Основные барьеры для развития кредитования капитальных ремонтов Низкий уровень осведомленности банков о новой системе капитального ремонта и потребностях ее участников в банковских продуктах и услугах. Законодательные ограничения по участию банков в открытии и ведении специальных счетов. Низкий уровень конкуренции среди банков Отсутствие у банков опыта разработки банковских продуктов по специальным счетам и кредитованию капитального ремонта МКД. Отсутствие у банков долгосрочных ресурсов (фондирования). Низкий уровень осведомленности собственников помещений МКД о новой системе, низкая степень организованности и их способность принимать решения. Начальная стадия формирования региональных систем капитального ремонта и региональная специфика. Отсутствие стимулирования на государственном уровне.

22 22 Меры государственной поддержки и стимулирования кредитования капитальных ремонтов Повышение доступности кредитов для собственников МКД*: субсидирование процентной ставки со-финансирование по кредиту (при проведении приоритетных мероприятий) информационная и консультационная поддержка предоставление банкам целевых долгосрочных ресурсов (например, через институты развития). Снижение рисков банковского кредитования*: предоставление поручительств по кредиту расширение круга банков, имеющих право открывать специальные счета страхование средств на специальных счетах. *Ряд региональных НПА предусматривает возможность субсидирования % ставки по кредитам и предоставления гарантий/поручительств по кредитам на кап.ремонт

23 23 Создание гарантийных фондов как мера стимулирования кредитования капитальных ремонтов* Преимущества Основные функции Экономия бюджетных средств за счет: Мультиплицирования выделенных при создании фонда средств; Работы в режиме частичной самоокупаемости (предоставление поручительств на платной основе); Привлечения дополнительных финансовых ресурсов в региональные системы КР (кредитные ресурсы банков). Расширение полномочий действующего регионального фонда поддержки кредитования малого и среднего предпринимательства**. Создание новой структуры (региональный или федеральный фонд поддержки кредитования капитальных ремонтов). Способы создания Выдача поручительств по кредитам, выдаваемым ТСЖ/ЖСК/ЖК/УК на капитальный ремонт (на платной основе); Формирование требований к заемщикам и видам работ; Оказание консультационной поддержки собственникам МКД. *Возможность предусмотрена ст.167 ЖК РФ ** Действуют на территории большинства субъектов РФ

24 Предложения по совершенствованию законодательства 24

25 Предложения по совершенствованию банковского законодательства Дополнить часть II Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (утверждено Положением ЦБ РФ от г. Г385-П), путем введения отдельной балансовой группы для специальных счетов, открываемых в целях формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов. Установить единые требования к процедурам открытия счета в части обязательных сроков для рассмотрения заявлений по открытию счета, и для предоставления справки, выдаваемой владельцу специального счета после его открытия (несвоевременная подача этого документа может лишить собственников права формирования накоплений на специальном счете). По срокам предлагается подготовить изменения в ЖК РФ (ч.5 ст. 170); по процедурам – подготовить методические рекомендации Банка России. Создать систему гарантирования накоплений на спец счетах по аналогии с гарантиями при инвестировании средств пенсионных накоплений и назначить Администратором системы Агентство по страхованию вкладов. 25

26 Предложения по совершенствованию банковского законодательства (продолжение) Установить четкие границы осуществления банковского контроля (и границы ответственности банков) по операциям по спецсчетам: контроль за списанием средств, полный перечень работ по капитальному ремонту по каждому субъекту Российской Федерации, степень проверки договоров по выполнению работ и услуг по капитальному ремонту и т.п. Рассмотреть вопрос об изменении норм резервирования по банковским кредитам ТСЖ/ЖСК на цели капитальных ремонтов. Установить ограничение на списание средств со спецсчета по исполнительным листам в случае отсутствия в них указания, что удовлетворяемое требование основано на выполнении работ/услуг, связанных с проведением капитального ремонта МКД (основания, предусмотренные в ч. 6 ст. 175 ЖК РФ, и соответствующих региональных законах о капитальном ремонте многоквартирных домов). 26

27 Предложения по совершенствованию жилищного законодательства Для обеспечения гарантированного источника оплаты банковских услуг и комиссий, связанных с открытием и ведением специального счета предлагается внести изменения в ст. 174 ЖК РФ и включить банковские услуги, связанные с ведением специального счета в перечень услуг, которые могут оплачиваться со специального счета, в том числе с использованием на эти цели средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной, исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Предлагается включить в перечень ст.174 ЖК РФ комиссии за открытие и обслуживание специального счета. По аналогии со ст. 172, предлагается дополнить Жилищный кодекс нормой, устанавливающей обязанность банков – держателей специальных счетов - рассматривать вопрос об открытии счета с выдачей подтверждающего документа (справки) не позднее пяти рабочих дней с момента получения заявления от владельца об открытии специального счета. 27

28 Предложения по совершенствованию жилищного законодательства (продолжение) Предлагается подготовить дополнения в ст. 176 ЖК РФ, регулирующие порядок действий банков и собственников в случае, если в течение продолжительного времени величина собственных средств (капитала) банка, в котором открыт специальный счет, снизится и будет составлять менее двадцати миллиардов рублей. Предлагается подготовить дополнения в законодательство об исполнительном производстве, касающиеся ограничений по взысканию задолженности владельца специального счета (ТСЖ, ЖСК, регионального оператора) с открытого на их имя специального счета, в случае если исполнительный документ не содержит прямого указания на то, что соответствующее обязательство владельца спецсчета возникло в соответствии с нормами ЖК РФ о капитальном ремонте. Предлагается передать контрольные функции за соответствием многодомовых ТСЖ требованиям части 2 ст. 175 ЖК РФ от банков в пользу органов жилищного надзора с выдачей информации по запросу банков. 28

29 29 Контактная информация Левитанская Екатерина Юрьевна Руководитель проекта Департамент консультационных услуг, финансовые рынки Миняев Илья Евгеньевич Советник Департамент консультационных услуг, финансовые рынки Международная финансовая корпорация (IFC) Россия, , Москва, Ул. Большая Молчановка, д. 36, стр. 1 Электронная почта: Телефон: +7 (495)