Инфраструктура и эксплуатация коттеджных поселков: на чем разумно, а на чем нельзя экономить? Орлова Екатерина Заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» - презентация

1 Инфраструктура и эксплуатация коттеджных поселков: на чем разумно, а на чем нельзя экономить? Орлова Екатерина Заместитель генерального директора «АИН-Девелопмент» Под инфраструктурой подразумеваются все объекты спортивного, развлекательного, оздоровительного, образовательного и иного назначения, построенные на территории поселка, ограждение поселка и все дороги, общественная территория и ландшафтный дизайн на ней, а также коммуникации от точки врезки к поставщику ресурса до точки врезки к каждому конкретному домовладению.

2 Инфраструктура кроме коммуникаций Разумные пути экономии Можно экономить на тех объектах, строительство и эксплуатация которых весьма дороги, а необходимость в данном поселке неоднозначна (Особенно в поселках эконом и эконом-): -Школы -Детские сады -Врачебный кабинет -Ресторан -Салон красоты -Фитнес-центр -Бассейн -Конюшня -Супермаркет Не рационально экономить На том, без чего все равно не обойтись, поскольку экономия впоследствии выльется в дополнительные траты. Дороги! На время строительства – крупный со средним гравий или плиты, по окончанию – асфальт. Организация въезда строительных машин не с главного входа. На том, что по себестоимости недорого, но улучшает вид поселка и проживание жителей. Детские площадки, спортивные площадки без спец покрытия. Объекты ландшафтного дизайна (газоны, декоративные деревья, дорожки, водоемы). Благоустройство окружающей инфраструктуры (футбольные поля, корты, пляжи). Использование имеющейся поблизости (например, отелей).

3 Водоснабжение Разумные пути экономии Создание центральной системы водоснабжения на весь поселок - артезианской скважины. Экономия на ТУ, проектной составляющей (частично), на бюрократической части, на выделении, согласовании и аренде земель под водопровод, на строительстве внешнего водопровода и его согласовании. При выборе центральной системы водоснабжения на поселок ее следует проектировать еще при разбивке на участке территории для учета санзоны скважины. Качество и напор обеспечиваются правильной глубиной, проверкой состава воды и установкой подобранных к данному составу фильтров, а также резервным отсеком. Не рационально экономить Отказ от центральной системы водоснабжения. Обустройство индивидуальных скважин. В итоге более затратной, т.к. питьевая вода находится на одном уровне (разница в бурении небольшая), равно как и работы по проверке состава воды, установке фильтров необходимо проводить как на каждую скважину, так на одну центральную скважину.

4 Канализация Разумные пути экономии Центральная канализация, подключение к сторонним очистным сооружением. Это наиболее привлекательный вариант как для покупателя, так и для застройщика, поскольку стоимость ТУ в данном случае зачастую все равно ниже, чем стоимость собственных сооружений и земли для них, но такая возможность не всегда существует. Не рационально экономить Обустройство очистных сооружений на поселок при наличии возможности подключения к сторонним источникам. Менее выгодно из-за высокой стоимости земли и большого радиуса санзоны очистных сооружений. Отказ от общей поселковой канализации в поселках эконом+ и выше. Отсутствие одного из вида коммуникаций снижает комфортность поселка, следовательно, и темп продаж.

5 Электричество Разумные пути экономии Выбор поставщика, получение ТУ на подключение к которому более выгодно. Бюрократическая составляющая (при возможности). Строительство подземных линий электропередач, а не воздушных. Эксплуатация – установка счетчиков с многофазным режимом и индивидуальный подбор для каждого жителя наиболее выгодного тарифа. Не рационально экономить Получение ТУ, если нет возможности выбора поставщика (если есть возможность подключаться только в МОЭСКу или только к ближайшей частной подстанции).

6 Газоснабжение Разумные пути экономии Заказ всех проектных работ у одной проверенной организации, получение скидки на проектные работы. Бюрократическая составляющая (при возможности) Не рационально экономить Отказ от центрального газоснабжения в пользу других вариантов – это всегда в итоге обходится более дорого. Примерные затраты: установка автономной системы – 300 т. р., электрической – т.р. Стоимость отопления дома 150 м 2 в декабре: Газ – 4 т.р., Эл-во 17 т.р., Солярка 17 т.р., Автономное – 8 т.р. Нельзя экономить на качестве строительства, материалах ( газопровод относится к опасным объектам, строительство и эксплуатация которого строго регламентируется и контролируется Ростехнадзором)

7 Документация и бюрократия Разумные пути экономии Услуги неизвестных сторонних фирм по согласованию. Часто по факту идут тем же «официальным путем», практически отсутствует возможность контроля отсутствия задержек. Согласованиями должно заниматься заинтересованное лицо. Всегда использовать возможность получить скидку, обсуждать это со всеми, с кем возможно, особенно касательно проектных работ. В открытую говорить о конкурсе, сравнивая предложения, сообщая о более низких ценах. Не рационально экономить На тех аспектах, которые озвучиваются соответствующими людьми, за исключением ситуации, когда есть гарантии от следующей ступени. Без комментариев. На профессиональной и надежной проектной организации. Важно, чтобы у этой организации в конкретном районе строительства все было «налажено». Желательно работать с одним подрядчиком на всех этапах расчетов и проектирования, поскольку он обладает всей полнотой информации для более корректного решения вопросов и имеет возможность давать экспертные рекомендации.

8 Кадровая политика Разумные пути экономии Разумном сокращении руководящего состава, чтобы, например не было длинных вертикальных цепочек. Найме более молодых и амбициозных сотрудников с соответствующим портфолио и квалификацией, но меньшей выслугой лет на должности, требующие умения качественно решать вопросы с творческим и аналитическим подходом. Найме сотрудников на сдельную работу в тех случаях, когда работа производится нерегулярно. Найме сотрудников на удаленном доступе, работа которых не является профилем компании. Не рационально экономить На качестве принятия решения о долгосрочной стратегии развития компании, а также всех аналогичных по значимости решений Но зачастую в Российском девелопменте эти решения принимают владельцы и собрания акционеров, сами являющиеся опытными девелоперами. На специалистах, чья работа связана непосредственно с стройкой, с многократно повторяющейся практикой однообразных действий - Прорабы -Строители различного профиля -Проектировщики

9 Эксплуатация поселка – 3 типа. 1)Инфраструктура принадлежит застройщику, собственники участков являются лишь пользователями 2) Инфраструктура принадлежит застройщику до момента сдачи поселка/ или застройщик имеет решающее право голоса. После сдачи поселка инфраструктура переходит в собственность жителей. 3) Инфраструктура создается и принадлежит объединению жителей (Наименее приемлем с точки зрения покупательского спроса, характерен для неорганизованных поселках без подряда, где проживание возможно будет лишь лет через 7-10, к организованному коттеджному проживанию данный тип не имеет отношения). Выбор между 1 и 2 вариантом зависит от того, интересен ли застройщику эксплуатационный бизнес, есть ли соответствующий опыт и ресурсы и устраивает ли рентабельность. С точки зрения покупателя более выгодный второй вариант за счет возможности создания конкуренции и влияния на цены и качество услуг, но из- за незнания многими покупателями этих моментов в целом на спрос и сделки факт, выбран ли первый или второй тип - мало влияет.

10 Эксплуатация застройщиком Разумные пути экономии Нанимать полный штат для эксплуатации одного поселка – невыгодно. Если поселок один, выгоднее и разумнее пользоваться услугами сторонних профильных организаций. Для примера, бухгалтерское и юридическое сопровождение поселка – это один из обязательных аспектов. Заказ такой услуги у профильной компании стоит гораздо дешевле, чем найм специальных сотрудников, при этом качество будет гораздо выше. Аналогично и с остальными аспектами эксплуатации. Не рационально экономить Основные минимальные услуги, которые необходимы для эксплуатации поселка : -бухгалтерское и юридическое обслуживание (последнее – при форме объединения жителей) -уборка территории -вывоз мусора -охрана -уход за ландшафтом и объектами инфраструктуры - постройками.

11 Оборотная сторона медали. Прибыль и риск взаимосвязаны! При принятии каждого решения об экономии важно знать ответ на вопрос «кто будет нести ответственность?»! Первым ответственным лицом является заказчик, то есть компания - девелопер. Уже если будет доказана вина подрядчика или субподрядчика, то тогда ответственность переходит на него. Например, при бухгалтерском обслуживании поселка своим специалистом в случае ошибок при расчетах с поставщиками ресурсов весь объем финансовой ответственности ложится на эксплуатирующую поселок компанию- девелопера. Аналогично с любым из аспектов строительства. Например, далеко не все мелкие фирмы-проектировщики, предлагающие более дешевые услуги, отвечают за недостатки в проектировании не только доработкой документации, но и возмещением материального ущерба. В каждом конкретном случае девелоперу нужно принимать самостоятельное решение, соизмерима ли выгода с риском!