Кадастровая оценка недвижимости и перспектива развития этого процесса в свете введения в РФ налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки. - презентация

1 Кадастровая оценка недвижимости и перспектива развития этого процесса в свете введения в РФ налога на недвижимость на основе результатов массовой оценки объектов недвижимости Сарбашев С.З. вице-президент РОО Генеральный директор ЗАО «Эксперт-Оценка»

2 - Сборы от налогов на имущество физических лиц в России составляют 15,6 млрд. рублей. - Земельный налог – 95 млрд. рублей. - В консолидированного бюджета РФ, четыре имущественных налога занимают менее 7%. - В региональных бюджетах это – 14%. - В Америке данная цифра доходит до 85-90%

3 - Технически и административно возможно вводить и сохранять его в почти любых условиях ; - Администрирование стоит недорого и возможно рассчитывать на отношение издержек / дохода в 2% или менее того ; - Чрезвычайно сложно предотвращать или избегать, поэтому с легкостью можно обеспечивать успешный его сбор в 95% случаев ; - Налог прозрачен ; - Общественность понимает концепцию рыночной стоимости и поэтому признает основу оценки ; - Существует нормальное соотношение между оцененной стоимостью и платежеспособностью населения ; - При надлежащей разработке налог может быть постепенно - прогрессивным ; - Доход предсказуем и характеризуется положительной динамикой ; - Хорошо подходит в качестве источника создания дохода на местах для местных администраций ; - Обеспечивает политическую подотчетностью местных выборных должностных лиц. Если они решат повышать налог на недвижимость, то избиратели обрушатся на них с критикой.

4 - Система зависит от наличия пула технических экспертов для создания и поддержания оценочного списка и внедрения и проведения процесса оценок ; - Части процесса могут быть продолжительными по времени и дорогостоящими. В качестве примера можно привести составление комплексного перечня объектов недвижимости, подлежащих обложению налогом ( особенно в тех случаях, когда записи находятся в плохом состоянии или неполные или когда существует большое число нерешенных вопросов о правовом статусе ); - Передача услуг в ведение частного сектора ; - Учреждение комиссии по оценке для принятия решения по апелляции и обеспечение административной и инфраструктурной поддержки ( как, например, обеспечение специализированной информационной технологии для системы оценки и системы финансового учета для выполнения процедур формирования счетов, сбора налогов и оплаты налогов в принудительном порядке ); - Население в большинстве случаев понимает концепцию рыночной стоимости, тем не менее, в отношениях между « стоимостью, подлежащей налогообложению », и установлением « налоговой ставки » может возникать путаница. Такое особенно происходит в случаях, когда переоценка проводится после длительного перерыва или когда существует политическое нежелание повышать ставку налога. В этих случаях существенно возрастает число необоснованных апелляций.

5 Отсутствует единый государственный кадастр недвижимости ГКН - - Не сформирован в кондиционной форме ЕГРОКС ( имеется в 12 регионах более или менее ) - - Создается классификатор объектов недвижимости ; - - Трудности в совмещении координат з / у и улучшений ; - - Информационный обмен не налажен м / у ФНС и Росреестром вследствие чего налогооблагаемых сведений организации по нежилым объектам у Росреестра не имеется ( ст. 102 НК ); - - Проводится техническая инвентаризация архивов БТИ всех уровней для постановки объектов в ЕГРОКС ; - - Изменение законодательства в части перехода к налогу на недвижимость ; - - Создание комиссии по досудебному урегулирование споров по кадастровой стоимости ; - PS – при переходе на налог на недвижимость машины и оборудование не попадают под налогообложение.

6 - Налог на имущество физических лиц за 2010 год в г. Уфе составил 110 млн. руб. - Принимая допущение, что основная масса данного налога сформирована платежами за жилищный фонд, и зная что жилищный фонд по г. Уфа составляет кв. м. имеем платеж за 1 кв. м. 5,16 руб./ кв. м. в год, что для типовой трехкомнатной квартиры 60 кв. м. составляет 310 руб ; - Максимальная ставка налога предполагается в 0,1% от кадастровой стоимости ; - В случае исчисления налога на недвижимость от рыночной стоимости 3- х комнатной квартиры, в среднем руб./ кв. м. х 60 кв. м. = рублей ; - Налога на недвижимость составит при 0,1% составит руб. в год ; - Как видно из данного примера, при предлагаемой максимальной ставке, налог для жителя 3- х комнатной квартиры может увеличиться в 8 раз ; - Для смягчения последствий введения данного налога необходимо очень внимательно подойти к вопросу о ставке, а также рассмотреть вопрос введения льгот, а также некоего необлагаемого налогом минимума ; - Вывести из под налогообложения социальную норму квадратных метров на одного проживающего кв. м ; - Пример, семья из 4- х человек, необлагаемая социальная норма составит 4 х 12 = 48 кв. м. Налогооблагаемая площадь = 12 кв. м. Налог составит х 12 х 0,1% = 516 руб.

7 Нормативно-правовая база 1.Федеральный закон от г ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации » в редакции Федерального закона от г ФЗ ; 2.Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от г. 358 « Об утверждении Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения и Методических рекомендаций по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения »; 3.Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от г. 484 « О сборнике классификаторов, используемых Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии автоматизированных системах ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастра недвижимости »; 4.Приказ Министерства экономического развития РФ от г. 42 « Об утверждении порядка ведения ГКН ». 5.Федеральный стандарт оценки ( ФСО N4) " Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости утвержденных приказом Минэкономразвития от г. N 508;

8 Федеральный закон от г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от г. 167-ФЗ; 1.Понятие Государственной кадастровой оценки. Под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих: - принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; - формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; - отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; - определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; - экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; - утверждение результатов определения кадастровой стоимости; - опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости; -внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. 2. Принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки. Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки). Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

9 Существенные изменения в государственной кадастровой оценке в связи с принятием Федерального закона от г. 167 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» В течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ по определению кадастровой стоимости только при условии наличия экспертного заключения о его соответствии требованиям настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно - правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости. Отчет об определении кадастровой стоимости Саморегулируемая организация оценщиков Экспертное заключение о соответствии Отчета нормам законодательства Сдача отчета об определении кадастровой стоимости заказчику Экспертное заключение о несоответствии Отчета нормам законодательства Доработка Отчета об определении кадастровой стоимости

10 При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющихся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости ( зданий, сооружений ), расположенных в пределах данного земельного участка. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки, и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке : затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле - продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

11 Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от г. 358 утверждены : 1. Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда для целей налогообложения ; 2. Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда для целей налогообложения. Методические рекомендации по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда используются при определении кадастровой стоимости : - индивидуальных жилых домов, их частей, комнат в индивидуальном жилом доме ; - квартир, частей квартир, комнат ; - вышеуказанных объектов, строительство которых не завершено.

12 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости жилого фонда осуществляется следующей последовательности Формирование перечня объектов оценки Анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида статистической модели оценки кадастровой стоимости Определение факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторах) объектов оценки Группировка объектов оценки Сбор рыночной информации Построение статистической модели оценки кадастровой стоимости Анализ качества статистической модели оценки кадастровой стоимости Расчет кадастровой стоимости объектов оценки Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки

13 Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости нежилого фонда осуществляется в следующей последовательности : Формирование перечня объектов оценки Анализ информации о рынке объектов оценки и разделение перечня объектов оценки на перечни «массовой оценки» и «индивидуальной оценки» Обоснование выбора вида статистической модели оценки кадастровой стоимости для перечня «массовой оценки» и определение факторов стоимости (ценообразующих факторов) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки» Сбор сведений о значениях факторов стоимости (ценообразующих факторах) объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки» Группировка объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки» Сбор рыночной информации Построение статистической модели кадастровой стоимости для объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки», и оценка ее параметров Анализ качества статистической модели кадастровой стоимости объектов оценки, отнесенных к перечню «массовой оценки» Расчет кадастровой стоимости объектов оценки Составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки

14 Цели анализа рынка недвижимости 1. Определение состава факторов стоимости 2. Определение диапазонов изменения стоимости 3. Определение обеспеченности рыночной информацией

15 ЧТО - анализ текущих социально - экономических условий развития субъекта РФ ; - анализ информации о спросе и предложении объектов недвижимости ; - анализ информации о факторах местоположения и физических характеристиках влияющих на стоимость объектов недвижимости ; - анализ информации об экономических, политических, социальных и экологических факторах ; - выявление населенных пунктов для которых формируются ЦТК ГДЕ - аналитические обзоры рынка недвижимости ( агентства недвижимости, статьи в специализированных деловых изданиях, статьи на специализированных сайтах, маркетинговые отчеты ); - объявления купли - продажи объектов недвижимости ; - отчеты по государственной кадастровой оценке ; - официальные доклады представителей органов исполнительной власти ; - информация Федеральной службы государственной статистики ; - законы об административно - территориальном делении ( устройстве )

16 Классификация факторов стоимости по виду отображения Семантические Графические Классификация факторов стоимости по виду информации Качественные Количественные Классификация факторов стоимости по способу возникновения Факторы – учетные характеристики Типовые факторы стоимости Факторы, добавленные оценщиком Классификация факторов стоимости по уровню дифференциации стоимости Дифференцирующие стоимость на уровне субъекта РФ Дифференцирующие стоимость на уровне муниципального района Дифференцирующие стоимость на уровне населенного пункта Классификация факторов стоимости по характеру влияния Физические характеристики Факторы местоположения Факторы окружения (в т.ч. экологические) Экономические, политические и социальные факторы (можно также отнести к окружению, т.к. привязываются к территории) Коммунальная инфраструктура

17 Графические факторы стоимости определяются на основе цифровых тематических карт основой для формирования цифровых тематических карт являются дежурные кадастровые карты Цифровые тематические карты формируются только на городские населенные пункты Городские населенные пункты определяются на основании законов об административном территориальном делении ( устройстве ) Таким образом, необходимо сформировать два состава факторов стоимости Факторы стоимости объектов недвижимости в составе населенных пунктов для которых формируются ЦТК Факторы стоимости объектов недвижимости в составе населенных пунктов для которых не формируются ЦТК

18 Семантические факторы стоимости Графические факторы стоимости Характеристики населенного пункта Расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения Физические характеристики земельного участка Площадь земельного участка Экономические показатели территории Численность населения в населенных пунктах Среднемесячная заработная плата по муниципальным районам (городским округам) Товарооборот на 1 человека по муниципальным районам (городским округам) Характеристики местоположения Расстояние от объекта до центра населенного пункта Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта Расстояние от объекта до промышленного центра населенного пункта Характеристики окружения Расстояние до остановки общественного транспорта Расстояние до ближайшей ж/д станции Расстояние до основных дорог города Престижность зоны нахождения объекта

19 Факторы для подгруппы « Уровень -1; Группа -2_( Помещения Уфа )» группы 1 МЖС Расстояние от объекта до общественно - делового центра населенного пункта Площадь квартиры Расстояние от объекта до историко - культурного центра населенного пункта Расстояние от объекта до административного центра населенного пункта ( для городских населенных пунктов ) Расстояние от объекта до локального (- ых ) центра (- ов ), отрицательно влияющего (- их ) на стоимость объектов недвижимости Расстояние от объекта до локального (- ых ) центра (- ов ), положительно влияющего (- их ) на стоимость объектов недвижимости Факторы для подгруппы « Уровень -3; Группа -1_( Пригород Уфы )» группы 2 ИЖС Расстояние от населенного пункта до центра субъекта Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения Численность населения в муниципальном образовании, городском округе Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием

20 В тексте объявлений указываются характеристики объектов недвижимости влияющие на стоимость – а это и есть факторы стоимости СПРОС Показатели спроса субъективны, т. к. не отражают реальной рыночной конъюнктуры Ценовые показатели спроса – отражают желаемое, а не действительной Объём спроса неопределим из открытых источников, только оценочные данные агентств недвижимости ПРЕДЛОЖЕНИЕ Показатели предложения более объективны, т. к. содержат реальную рыночную информацию Стандартные поправочные коэффициенты на торг позволяют максимально точно привести данные к показателям сделки Объём предложения определим из открытых источников

21 Наименования факторов стоимости могут быть изменены в зависимости от специфики субъекта РФ Состав факторов стоимости должен (может) быть дополнен факторами, выявленными в результате анализа рынка недвижимости субъекта РФ

22 Наименования факторов стоимости могут быть изменены в зависимости от специфики субъекта РФ Состав факторов стоимости должен (может) быть дополнен факторами, выявленными в результате анализа рынка недвижимости субъекта РФ

23 1. Состав факторов стоимости объектов недвижимости в составе городских населенных пунктов 2. Состав факторов стоимости объектов недвижимости в составе сельских населенных пунктов 3. Текстовое обоснование составов факторов стоимости, включающее : - выявление населенных пунктов, для которых формируются ЦТК ; - анализ текущих социально - экономических условий развития субъекта РФ ; - анализ информации о спросе и предложении объектов недвижимости ; - анализ информации о факторах местоположения и физических характеристиках влияющих на стоимость объектов недвижимости ; - анализ информации об экономических, политических, социальных и экологических факторах ; - прочее.

24 Благодарю за внимание! ЗАО «Эксперт-Оценка» , г. Уфа, пр. Октября 82 Тел. (347) ,