Финансирование инженерной инфраструктуры по программе «Жилье для российской семьи». Андрей Шелковый заместитель генерального директора ОАО «АИЖК», генеральный. - презентация

1 Финансирование инженерной инфраструктуры по программе «Жилье для российской семьи». Андрей Шелковый заместитель генерального директора ОАО «АИЖК», генеральный директор ОАО «АФЖС» 02 июня 2014 г.

2 2 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1. Основные принципы и условия финансирования 2. Максимальный и реальный объем финансирования 3. Договорные обязательства

3 3 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 4 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1. Варианты кредитования инженерной инфраструктуры Разница условий кредитования и тариф (из расчета 4 тыс. руб., ставка 10% годовых) 20 лет Руб. 4 года 20 лет Руб. 4 года лет Руб. 4 года 20 лет Руб. 4 года

5 5 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 1. Какая выгода для покупателей жилья? Годовой платеж покупателя жилья, финансирующий подключение к инфраструктуре (4 тыс. руб. х 60 кв. м = 240 тыс. руб. на 20 лет) 20 лет Тыс. руб. 20 лет Тыс. руб. 17,5 53,0 28,0

6 6 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Ресурсоснабжающая организация (РСО) Специализированное общество проектного финансирования (СОПФ) АИЖК / АФЖС Строительство инженерной инфраструктуры за счет кредитных средств (застройщик или ресурсоснабжающая организация) Уступка части прав требования по договору ресурсоснабжения и платежи по договору Залог объекта ЖКХ и части прав требования по договору ресурсоснабжения Выпуск СОПФ инфраструктурных облигаций, приобретение АИЖК/АФЖС (2015 – 2016 гг.) Платежи за коммунальные услуги Продажа объектов ЖКХ Договор аренды/лизинга объекта ЖКХ с последующим выкупом Инвесторы (ВЭБ, НПФ, НОСТРОЙ и др.) Выпуск облигаций АИЖК ( гг.) Номинальный счет 100 млрд руб. Старший транш (90%) Младший транш (10%) Субъект РФ, РСО

7 7 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2. Максимальный и реальный объем финансирования Условия договора финансового лизинга (аренды): 1. Ресурсоснабжающая организация (РСО) арендует объект у специализированного общества проектного финансирования (СОПФ), созданного ОАО «АИЖК» 2. Начисляются номинальные проценты; уплачивается рассчитанный по реальным процентам аннуитет, который ежегодно индексируется по инфляции; неуплаченные проценты капитализируются 3. Арендный платеж должен учитывать график выхода объекта инфраструктуры на проектную мощность (см. рисунок) 4. Залог (или уступка) платежей потребителей за коммунальные услуги, подключаемых к новой мощности. Открытие номинального счета (или эскроу) для сбора платежей. 3 года - Точечная застройка - Комплексное освоение территорий

8 8 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2. Максимальный и реальный объем финансирования (продолжение) Необходимые действия субъекта РФ: 1. Включение арендных платежей РСО за объект инфраструктуры в состав расходов, учитываемых при установлении тарифа 2. Минимальный уровень индексации тарифа 3. Включение в бюджет Субъекта Российской Федерации на гг. обязательства по приобретению части младшего транша облигаций с залоговым обеспечением, эмитентом которых является специализированное общество 20 лет тариф max индексация – федеральная задача min индексация – региональная задача

9 9 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 2. Максимальный и реальный объем финансирования (продолжение) Влияние периода загрузки мощностей (заселения) и тарифной политики на объем финансирования инфраструктуры Например, для проекта строительства жилья в объеме 1 млн. кв. метров (500 тыс. кв.м жилья экономкласса и 500 тыс. кв.м жилья, реализуемого по рыночным ценам) если тарифная составляющая в арендном платеже будет 288 р., а сроки выхода на проектную можность не превысят 1 года – объем финансирования инфраструктуры составит: 4000 р. Х кв.м. = 2 млрд. руб.)

10 10 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Как распределяется 4 тыс. руб. / кв.м в инфраструктуре? Затраты на один из видов инженерной инфраструктуры (теплоснабжение, электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение) могут быть значительны, но по общему принципу возмещение через выкуп объектов инфраструктуры строится на принципе возможности окупаемости цены, уплаченной СОПФ за выкуп этой инфраструктуры прежде всего за счет платежей за пользование коммунальными услугами с помощью этой инфраструктуры. Заложить более чем 15-20% из платежа граждан за коммунальные услуги на покрытие затрат по одному из видов инженерной инфраструктуры маловероятно, в том числе с учетом малых значений EBIDTA в деятельности большинства ресурсоснабжающих организаций (РСО). Декларируемый объем финансирования (возмещения) затрат на всю инженерную инфраструктуру, в т.ч.: 4000 руб./ кв.м - теплоснабжение и горячая вода 2000 руб./ кв.м - электроснабжение 1100 руб./ кв.м - водоснабжение и водоотведение 700 руб./ кв.м - газоснабжение 200 руб./ кв.м

11 11 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Специализированные общества (СОПФ) и выпуск облигаций Создание как минимум 4 специализированных обществ проектного финансирования (СОПФ): СОПФ финансирования и выкупа объектов теплоснабжения СОПФ финансирования и выкупа объектов электроснабжения СОПФ финансирования и выкупа объектов газоснабжения СОПФ финансирования и выкупа объектов водоснабжения и водоотведения РСО, потребители РСО, потребители СОПФ АИЖК (гарантия выкупа) АИЖК (гарантия выкупа) Субъект РФ, РСО (гарантия выкупа) Субъект РФ, РСО (гарантия выкупа) 90% 10% Арендные платежи год – накопление покрытия не менее 3 млрд. руб год – выпуск облигаций с залоговым обеспечением

12 12 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Договорные обязательства сторон Сторона договора Содержание обязательств Субъект РФ 1. Включение в бюджет Субъекта Российской Федерации на гг. обязательства по приобретению младшего транша облигаций с залоговым обеспечением, эмитентом которых является СОПФ 2. Гарантия минимального уровня индексации тарифов РСО 1. Обязательство взять объект инфраструктуры в аренду; 2. Обязательство уступить (заложить) выручку подключившихся и будущих потребителей коммунальных услуг по объектам инфраструктуры; 3. Обязательство предоставить СОПФ финансирование 10% цены выкупа объектов инфраструктуры, в том числе выкупить младший транш облигаций с залоговым обеспечением (в случае невозможности Субъекта РФ приобрести младший транш); 4. Обязательство обменять младший транш на объект инфраструктуры после погашения старших траншей облигаций (в случае его приобретения). АИЖК 1. Обязательство предоставить СОПФ финансирование 90% цены выкупа объекта инфраструктуры, в том числе выкупить старшие транши облигаций с залоговым обеспечением; 2. Обязательство создать СОПФ для выкупа объектов инфраструктуры.

13 13 ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ» (ОАО «АИЖК») СОЗДАНО ПРАВИТЕЛЬСТВОМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Сетевой график реализации программы