1 Формирование стоимости ОКС на основе балансовой, сметной стоимости. Строительный аудит и его применение при оценке ОКС Председатель Совета НП СРОО «СПО» Козин Петр Александрович Санкт-Петербург 2015

2 Балансовая, сметная стоимость ОКС Можно ли эти показатели использовать для определения стоимости конкретных ОКС?

3 Затраты на создание (воспроизводство или замещение) ОКС. ФСО-7, п.24 Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании: данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных

4 Балансовая стоимость ОКС. Какие альтернативы в практике учета? Имущество, приобретенное или построенное по кредитам иностранных банков может иметь существенное завышение первоначальной стоимости (стоимости воспроизводства) в 2-5 раз. Пример: имущественные комплексы, построенные в период кризиса 2008 – 2010 г.г. Причина ошибки – игнорирование альтернативных вариантов приобретения (производства) имущества + разница курсов валют. Имущество, поставленное на баланс с учетом оптимизации налогооблагаемой базы, может иметь существенное занижение первоначальной стоимости (управление стоимостью). Балансовая стоимость реально отражает стоимость воспроизводства.

5 Исследование балансовой стоимости ОКС Каково значение балансовой стоимости ОКС? Какая это стоимость? Первоначальная, остаточная? Как определить первоначальную стоимость? Какие методы используются в организации для начисления амортизации конкретного ОКС? Какова величина бухгалтерского износа? Какой срок полезного использования ОКС? Дата постановки конкретного ОКС на баланс? Какова структура балансовой стоимости ОКС? Совпадает ли конкретный ОКС с инвентарным объектом? Как исторически стоимость ОКС появилась на балансе?

6 История постановки конкретного ОКС на баланс? в результате купли-продажи (на аукционе – результат разновидность рыночной стоимости; по преимущественному праву покупки – договор, отчет об оценке; по договоренности – отчет об оценке) в результате приватизации (стоимость БТИ или инвентаризационная стоимость) – в каких ценах? - пересчет к первоначальной (диссертация Забродиной А.С.) – к стоимости воспроизводства в результате нового строительства (реконструкции) – сводный сметный расчет – анализ – реконструкция смет и пересчет стоимости (ССР, объектные, локальные) – расчет ПП, износов – к стоимости воспроизводства

7 Может ли балансовая стоимость конкретного ОКС служить основой для определения его стоимости? Развилка, обоснованный выбор: да – определяется стоимость ОКС нет – не может

8 Стоимость ОКС. Затраты на создание ОКС. ФСО-7, п.24 определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ

9 Сметная стоимость конкретного ОКС на основе имеющегося проекта (сметной документации). Затраты на воспроизводство Провести мини-строительный аудит. Рассмотреть проект и сметную документации. Определить стоимость нового строительства (полной реконструкции или реконструкции части ОКС). Изучить сводный сметный расчет (ССР - 12 глав), провести его анализ. Уточнить, каким методом рассчитывались локальные сметы (базисно-индексным или ресурсным). Ресурсно- технологические модели (диссертация Левченко А.В.). При необходимости выполнить реконструкцию смет (ССР, объектных, локальных) с пересчетом стоимости на дату оценки.

10 Сводный сметный расчет (ССР). Типовая структура. Главы ССР 1. Подготовка территории строительства; 2. Основные объекты строительства; 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения; 4. Объекты энергетического хозяйства; 5. Объекты транспортного хозяйства и связи; 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения; 7. Благоустройство и озеленение территории; 8. Временные здания и сооружения; 9. Прочие работы и затраты; 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия; 11. Подготовка эксплуатационных кадров; 12. Проектные и изыскательские работы, авторский надзор.

11 Износы и устаревания Физический износ – определяется в результате обследования технического состояния ОКС Функциональное устаревание - определяется в результате анализа и сравнения используемых материалов, конструкций, технологии строительства конкретного ОКС с современными проектами Внешнее устаревание – выявляются признаки и причины, проводятся расчеты по каждому признаку

12 Примеры ошибочного расчета износа зданий по модели бухгалтерской амортизации или по методу эффективного возраста «Старые» здания, построенные по качественным проектам и правильно эксплуатируемые имеют минимальный износ (10- 15%). Пример: «сталинские дома» в Питере как лидеры рынка жилья. Причина ошибки – игнорирование стоимости денег во времени в формуле бухгалтерской амортизации «Новые» монолитные здания, построенные с нарушением норм и технологии строительства (зимнее бетонирование) имеют высокие износы и ставятся на капитальный ремонт после нескольких лет эксплуатации. Они имеют высокие значения накопленного износа уже в момент сдачи их в эксплуатацию Нарушение правил эксплуатации (повреждения кровли, замачивание основания) могут привести к разрушению капитальных зданий в течение нескольких лет

13 Предложение в проект резолюции Для определения стоимости конкретных ОКС рекомендуется рассматривать возможность использования показателей их балансовой и сметной стоимости

14 Председатель Совета НП СРОО «СПО» СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ! Козин Петр Александрович, д.т.н., профессор +7 (921)