К экономическим моделям организации жилищного рынка относятся: модель по принципу обеспечения полной свободы рынка в жилищно-коммунальном хозяйстве, с исключением всякого вмешательства государства в сферу производства, распределения и потребления жилья; модель с доминирующей ролью государства в обеспечении жильем населения при допущении рынка жилья в определенных пределах; модель жилищной политика с активным использованием рыночного механизма в жилищно-коммунальном хозяйстве при широкой государственной поддержке социально уязвимых слоев населения в получении жилья.

Рынок жилищной недвижимости – сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход. Состояния рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилья в России на сегодняшний день. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 569,8 млн кв. м, или ,5 млрд руб. в стоимостном выражении (в ценах 2003 г.). Потребность в строительстве жилья составляет 46,1% от существующего жилищного фонда или около 1,6 млрд. кв. м. Общая потребность населения России в жилье составляет 1,5 млрд кв. м До сих пор жилищная проблема стоит более чем перед 61% российских семей. Общая потребность населения России в жилье составляет 1,5 млрд квадратных метров, и, чтобы удовлетворить ее, жилищный фонд надо увеличить почти вдвое. Об этом говорится в материалах Росстроя. К 2010 году как минимум треть граждан страны должна иметь возможность приобрести квартиру, отвечающую современным требованиям. «А значит, надо создавать жизнеспособные и эффективные механизмы решения жилищного вопроса, в том числе в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»», - отмечают в Росстрое. Создана основная правовая и институциональная база рынка жилья (69,5% жилья находится в частной собственности; ежегодно, по оценкам, около 3% жилья меняет собственника; более 90% строительных организаций являются частными компаниями). Вместе с тем в очереди на улучшение жилищных условий стоит более 4,5 миллионов населения. Среднее ожидание этой очереди составляет лет. Почти две трети россиян не удовлетворены сегодня жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья живет в плохих и очень плохих жилищных условиях.

Степень удовлетворенности жилищными условиями населения Россия, 2005 год, % По данным Росстроя в 2006 году в России было построено 50 млн. м. кв. жилья. Существующий жилой фонд в России 2,6 млрд. м.кв. Квартирный вопрос всегда был проблемой в России и с годами ситуация лишь ухудшалась. В развитых странах на 1-го жителя страны приходится по 40 м. жилья, а в России только по 18 метров квадратных. Получается, что для обеспечения граждан России достаточным количеством жилья, необходимо построить еще столько же, сколько построено.

Причины роста цен на рынке жилья необходимость развития рынка доступного жилья. С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше не в два, а в четыре раза. Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Остановить рост цен на новое жилье можно: - предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства; - комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении; - кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов – покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него; - упростив и четко регламентировав саму до строительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости. Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня. К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.

Ипотека Одним из главных инструментов выполнения программы рынка доступного жилья является ипотечное кредитование. Правительством принят целый пакет законов относительно развития ипотеки. Однако, не смотря на предпринятые законодателями меры по развитию ипотеки, решены не все существующие проблемы сегодня. В стране отсутствует нормальный финансовый рынок, на котором могли бы обращаться ценные ипотечные бумаги. Закон о ценных ипотечных бумагах был принят в ноябре 2003 года, однако ни одна бумага до сих пор не была выпущена в связи с отсутствием соответствующих нормативных актов. На данный момент только обсуждаются поправки в закон об ипотечных ценных бумагах. Реально сегодня ипотеку могут позволить себе, пожалуй, лишь сотрудники крупных компаний с зарплатой от 1 тысячи долларов. При этом приобретатель квартиры обязан застраховать свое жилье и жизнь, а также оплатить все сборы за проведение сделки, что приводит к удорожанию квартиры. Но, тем не менее, на данный момент ипотека в России развивается. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования некоторых банков перевалили за четверть века. По данным Центробанка на 1 января 2006 г., объем выданных россиянам кредитов на покупку жилья вырос за год в 2,3 раза до 125,7 млрд руб. Объем непосредственно ипотечных кредитов вырос еще больше почти в три раза с 17,8 млрд руб. до 52,8 млрд руб. В минувшем году значительно усилилась конкуренция на рынке ипотеки.

Требования банков к заемщику постоянно смягчаются. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит. Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс. Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли, хотя род занятий по-прежнему имеет значение. Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка. Большая часть отечественной ипотеки это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого непрозрачность строительной отрасли.

Традиционно считается, что снижение числа ипотечных сделок не может значительно отразиться на динамике стоимости российского жилья. Действительно, всем известно, что в России доля ипотечных сделок никогда не превышала 15%, поэтому снижение числа таких сделок, теоретически, не может привести к удешевлению жилья. Подобная зависимость присуща рынкам, где ипотека играет значительно более существенную роль. Например, в США, где доля ипотечных сделок превышает 80% от общего объема рынка. Однако, по мнению специалистов, в России сложились настолько специфические условия, что сокращение, казалось бы, даже столь незначительного по доли рынка числа ипотечных сделок, может привести в нашей стране к падению рынка недвижимости, как в Америке. Но именно снижение темпов роста цен на жилье сейчас наблюдается на самом динамичном из всех регионов России – московском. Так, по данным компании «Индикаторы рынка недвижимости», за полгода еженедельный прирост цен на московское жилье снизился в 7,5 раз, с 1,5% до 0,2%. При этом, многие участники рынка стали говорить, что на фоне ужесточения условий по выдаче ипотечных кредитов число таковых стало резко сокращаться. По оценкам аналитического центра это как раз таки и могло привести к столь значимому снижению темпов роста цен на московское жилье.

За год За 2 года За 5 лет За все время

Россия Москва Цена одного кв.м конструкций за изделия

Основная проблема российского рынка купли- продажи жилья заключается в том, что цены на недвижимость давно оторвались от платежеспособного спроса. В итоге, народ перешел от покупок жилья к обмену. Так, по данным многих участников рынка, доля «альтернативных» сделок, когда, фактически, происходит обмен, составляет порядка 80% от общего количества таковых. При этом замыкает цепочку обмена покупатель с реальными деньгами далеко не всегда. Таким образом, «альтернативные» сделки замыкаются в круговые цепочки, что и является традиционной формой обмена жильем, известной российским гражданам еще с советских времен

Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как: - дефицит платежеспособного спроса населения; - высокие кредитные ставки; - административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями; - недостаточные объемы строительства жилья; - дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др. Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу,. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения. Мировая практика обеспечения жильем строится на трех «китах»: - Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых. - Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на лет. - Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования. В нашей стране рынок жилья находится в развитии. Его перспективы лежат в развитии.