Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости Концепция наилучшего использования Концепция наилучшего использования Рента и арендная плата Рента и арендная плата Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости

Концепция наилучшего использования недвижимости «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

Наилучшее использование рыночный спрос конкурентный дифференциал потенциал местоположения ресурсное качество участка технологическая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность

Уточнение - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; вариант НИ должен носить комплиментарный характер - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..

Выбор варианта использования объекта недвижимости ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРАВОВАЯ ДОПУСТИМОСТЬ ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

Теоретические основы Наилучшее использование – вывод из: концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация, альтернативная стоимость которой минимальна) Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

Рента «Рента» -многозначность определений синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) -синоним арендной платы -особая экономическая категория Концепция экономической ренты (эластичность предложения и рента)

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве Участки/ параметры Лучшийсреднийхудший Издержки (включая нормальную прибыль) 120 Выпуск 543 Издержки на единицу Цена 40 Выручка Рента 80400

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости Участки/факторы Ближний СреднийДальний Издержки (включая нормальную прибыль) 120 Выпуск 333 Издержки на единицу продукции 40 Цена 6 о 5040 Выручка Рента 60300

Экономическая рента Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

Экономическая рента и удерживающий доход

Эластичность предложения фактора и экономическая рента

Формирование ренты гибкой фирмой Расстоян ие до центра (рынка) Площад ь используемой земли (га) Совокуп ный доход Внеземел ьные издержки (включая нормальную прибыль) Транс по- ртные издержки Экономи чес-кая прибыль до уплаты ренты Рента в расчете на га 31, , , ,

Выводы из теории ренты Совокупный доход, приносимый какой- либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – вне земельные факторы покидают комбинацию Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании -максимизация ренты

Пример Два варианта застройки: БЦ и ТЦ Объем инвестиций: 200 ед. Приемлемый уровень дохода для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е) Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед. Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед. Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен.

Рента и распределение земли Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

Рента и арендная плата Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный налог) Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал

Виды арендной платы Контрактная и рыночная Абсолютная, процентная и комбинированная Чистая и общая

Арендная плата Принципы установления: чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично)

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

Уточнение алгоритма ННЭИ Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Определение стоимости застройки: -жилье ТЦ – Офисное здание – Определение наилучшего использования

Сравнение вариантов Жилье ТЦОфисЦ ПВД потери доп доходы ДВД ОИ Резерв ЧОД Доход-здание (450000*0,13) (721500*0,14) ( *0,13) Доход - земля Стоимость земли(0,12)

Операционные расходы Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Резерв на замещение

Оценка эффективности управления объектом - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Показатели эффективности управления Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объекта)

Критерий эффективности Критерии эффективности управления ОКР=ОКРннэи или ОКРRo (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэиRo) Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

Основные коэффициенты 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД.

Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости.

Доля операционных расходов Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД)

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к стоимости Офисы класса А 9,0-10,5% Офисы класса В10,5-12,0% Офисы класса С12,0-14,0% Торговые центры +0,5-1,0 п.п. Региональные объекты+ 1,5 -2,5 п.п. Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.