Экономика недвижимости Модуль 4 Экономика объекта недвижимости Экономика объекта недвижимости Концепция наилучшего использования Концепция наилучшего использования Рента и арендная плата Рента и арендная плата Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости Доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости

Концепция наилучшего использования недвижимости «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., «.. то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, и которое приводит к наивысшей стоимости земли» (Дж. Фридман, Н. Ордуэй «Анализ и оценка…………..», М., 1995.

Наилучшее использование рыночный спрос рыночный спрос конкурентный дифференциал конкурентный дифференциал потенциал местоположения потенциал местоположения ресурсное качество участка ресурсное качество участка технологическая обоснованность технологическая обоснованность финансовая обоснованность финансовая обоснованность экономическая эффективность экономическая эффективность

Уточнение - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» - наиболее эффективно «такое использование, при котором объект недвижимости за определенный период времени принесет самый высокий чистый доход» -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; -вариант использования должен быть реально возможным, не умозрительным; вариант НИ должен носить комплиментарный характер вариант НИ должен носить комплиментарный характер - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться.. - со временем вариант наилучшего использования может (СКОРЕЕ – ДОЛЖЕН) измениться..

Выбор варианта использования объекта недвижимости ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ ПРАВОВАЯ ДОПУСТИМОСТЬ ФИНАНСОВАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ

Теоретические основы Наилучшее использование – вывод из: Наилучшее использование – вывод из: концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции общего экономического равновесия ( в конечном счете, механизмы спроса и предложения приводят к ситуации оптимального распределения ресурсов); концепции альтернативной стоимости концепции альтернативной стоимости (эффективна та комбинация, альтернативная стоимость которой минимальна) (эффективна та комбинация, альтернативная стоимость которой минимальна) Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО. Наилучшее использование – ВСЕГДА ВРЕМЕННО.

Рента «Рента» -многозначность определений «Рента» -многозначность определений синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) синоним равновеликих периодических платежей (аналог аннуитета) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) - понятие, отражающее особый род сделок (сделки ренты) -синоним арендной платы -синоним арендной платы -особая экономическая категория -особая экономическая категория Концепция экономической ренты (первоначально –земельная рента) Концепция экономической ренты (первоначально –земельная рента)

Теория земельной ренты Основная разновидность – дифференциальная рента (ДР) Основная разновидность – дифференциальная рента (ДР) ДР возникает в связи с качественными различиями между земельными участками; ДР возникает в связи с качественными различиями между земельными участками; Одинаковые вложения капитала приносят разный доход. Одинаковые вложения капитала приносят разный доход. Превышение дохода над нормальным, присваивается собственником земли и принимает форму ренты. Превышение дохода над нормальным, присваивается собственником земли и принимает форму ренты.

Механизм образования дифференциальной ренты в сельском хозяйстве Участки/параметры Лучшийсреднийхудший Издержки (включая нормальную прибыль) Выпуск 543 Издержки на единицу Цена Выручка Рента 80400

Механизм образования дифференциальной ренты в сфере недвижимости Участки/факторы Ближний СреднийДальний Издержки (включая нормальную прибыль) Выпуск 333 Издержки на единицу продукции Цена 6 о 5040 Выручка Рента 60300

Экономическая рента Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Фактор производства в какой-либо комбинации удерживается тем, что он получает оплату, покрывающую его альтернативную стоимость, т. е. его доход при наилучшем альтернативном использовании. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Наименьшая оплата фактора, достаточная, чтобы удержать его в данной области применения - удерживающий доход. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом. Экономическая рента - превышение оплаты фактора над удерживающим доходом.

Экономическая рента и удерживающий доход

Эластичность предложения фактора и экономическая рента

Формирование ренты гибкой фирмой Расстоян ие до центра (рынка) Площад ь используемой земли (га) Совокуп ный доход Внеземел ьные издержки (включая нормальную прибыль) Транс по- ртные издержки Экономи чес-кая прибыль до уплаты ренты Рента в расчете на га 31, , , ,

Выводы из теории ренты Совокупный доход, приносимый какой- либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента Совокупный доход, приносимый какой- либо производственной комбинацией = удерживающий доход +рента До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется До тех пор, пока изымается только рента, комбинация сохраняется Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – вне земельные факторы покидают комбинацию Превышение арендной платы (налога) за пределы ренты – вне земельные факторы покидают комбинацию

Рента и наилучшее использование земли Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Принцип ННЭИ : при наилучшем использовании - максимизация ренты Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Любая иная комбинация при установлении ренты на макс уровне – неплатежеспособна Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Установление ренты на уровне наилучшего использования = вывод земли из неэффективного использования Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов Рента – инструмент перераспределения земельных ресурсов

Пример Два варианта застройки: БЦ и ТЦ Два варианта застройки: БЦ и ТЦ Объем инвестиций: 200 ед. Объем инвестиций: 200 ед. Приемлемый уровень дохода для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е) Приемлемый уровень дохода для инвестора (застройщика): 15% годовых (30 е) Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед. Годовой доход, приносимый БЦ: 50 ед. Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед. Годовой доход, приносимый ТЦ: 60 ед. Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен. Если рента (арендная плата за землю)составляет 20 ед., то оба варианта возможны, но если рента будет установлена на уровне в 30 ед.(наилучшее использование), то вариант БЦ – неконкурентоспособен.

Пример: два варианта использования земельного участка Параметры\вариант ы застройки ТЦБЦ Объем инвестиций Требуемая ставка доходности 15%15% Годовой доход 6050 Арендная плата =20 ед Жизнеспособен (+10 ед) Жизнеспособен Арендная плата =20 ед Жизнеспособен Нежизнеспособен (- 10 ед)

Рента и арендная плата Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный налог) Арендная плата – форма проявления ренты (+ земельный налог) Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то Если объект аренды – земельный участок + улучшения, то арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал арендная плата = рента + возврат капитала + доход на капитал

Виды арендной платы Контрактная и рыночная Контрактная и рыночная Абсолютная, процентная и комбинированная Абсолютная, процентная и комбинированная Чистая и общая Чистая и общая

Арендная плата Принципы установления: чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) чистая рента (ЧР) = амортизация (износ) объекта недвижимости + процент на капитал (стоимость переданного в аренду имущества) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично) общая рента (ОР) = чистая рента + операционные расходы по содержанию объекта недвижимости (все или частично)

Показатели доходности объекта недвижимости - основные позиции Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) Потенциальный валовой доход (ПВД, PGI) (-Потери и неплатежи (V L) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) Эффективный валовой доход (ЭВД, EGI) (- Операционные расходы(OE) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) (- Обслуживание долга(ОД, DS) (- Обслуживание долга(ОД, DS) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) Денежный поток до налогообложения (ДПН, BTCF) (-Налоги) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF) Доход на собственный капитал (ДСК, ATСF)

Уточнение алгоритма ННЭИ Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Отбор разумных вариантов (указанные параметры) Определение стоимости застройки: Определение стоимости застройки: -жилье жилье ТЦ – ТЦ – Офисное здание – Офисное здание – Определение наилучшего использования Определение наилучшего использования

Сравнение вариантов Жилье ТЦОфисЦ ПВД потери доп доходы ДВД ОИ Резерв ЧОД Доход-здание (450000*0,13) (721500*0,14) ( *0,13) Доход - земля Стоимость земли(0,12)

Операционные расходы Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Постоянные (налоги на недвижимость, страхование, часть управленческих расходов); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Переменные (энергоснабжение, коммунальные услуги, оплата труда); Резерв на замещение Резерв на замещение

Оценка эффективности управления объектом - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение показателей, отражающих доходы и расходы по данному объекту с аналогичными (желательно, лучшими) рыночными данными; - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. - через сравнение фактических показателей с модельными данными, которые могут быть получены на основе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости.

Показатели эффективности управления Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объкта) Норма рентабельности (общий коэффициент рентабельности -ОКР) инвестированного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода, полученного от объекта недвижимости к общей сумме средств, вложенных в этот объект (стоимости объкта)

Критерий эффективности Критерии эффективности управления Критерии эффективности управления ОКР=ОКРннэи ОКР=ОКРннэи или ОКРRo или ОКРRo (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэиRo) (при этом должно выполняться соотношение ОКРннэиRo) Максимум ОКР можно получить достигая максимально высокого уровня значения величины ДВД за счет минимизации потерь от недозагрузки и увеличения арендных поступлений, а также минимизируя величину коэффициента операционных расходов KОР=ОР/ЭВД

Основные коэффициенты 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД. 1. Коэффициент недоиспользования и потерь при сборе платежей (КНП) (Collection allowance ratio) - это отношение величины прогнозируемых потерь от недобора арендной платы и от неполного использования площадей к величине ПВД.

Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = Коэффициент загрузки (КЗ): КЗ = 100% -КНП КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости. КЗ может колебаться значительно в зависимости от типа недвижимости.

Доля операционных расходов Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) Коэффициент операционных расходов (КОР) (Operating expense ratio) - это отношение величины операционных расходов к потенциальному валовому доходу (или действительному валовому доходу) КОР = Опер расходы/ ПВД (ДВД)

Ставки доходности (Россия) (отношение ЧОД к сстоимости Офисы класса А 9,0-10,5% Офисы класса В10,5-12,0% Офисы класса С12,0-14,0% Торговые центры +0,5-1,0 п.п. Региональные объекты+ 1,5 -2,5 п.п. Россия (страновой риск) + 2,5-3,0 п.п.