Макроэкономические сценарные условия и прогноз развития рынка жилой недвижимости Московского региона до 2020 года (Доклад на конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» ) - Москва - ООО Sterniks Consulting Стерник Г.М. профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова 1

1. Макроэкономический прогноз от июня 2014 года и итоги 12 месяцев Год назад на этой конференции был представлен долгосрочный «пессимистический» сценарий развития макроэкономических параметров в РФ, влияющих на спрос и цены на рынке жилой недвижимости, основанный на результатах исследований ряда институтов и центров (в том числе неопубликованных). Сценарий содержал в себе: продолжение стагнации в экономике в 2014 году, рецессию (снижение ВВП и других показателей) в году, кризис (падение показателей) в году, стабилизацию в 2019 году, начало восстановления в 2020 году. В это время правительство придерживалось «умеренно-оптимистического» сценария на ближайшие три года – рост ВВП на 2-3% в год. 2

Основные показатели прогнозов социально-экономического развития РФ на 2015 год Показатели Принятый для расчетов по модели Скорректированные прогнозы от февраля 2015 года МЭР РФФБКВШЭ Институт Гайдара Рост ВВП, %-3,5-3,0-4,0-7,0-6,8 Среднегодовая цена на нефть, $/баррель Среднегодовой курс доллара, руб./ $ ,575,073,064,5 Среднегодовой темп роста реальных доходов населения, % --6,3-6,5-8,0-8,5 Инфляция, %-12,21815,217,1 Среднегодовой темп роста номинальных доходов населения, % 5,05,13,66,07,1 Консенсус-прогноз, принятый в июне 2014 года для расчетов по модели функционирования локального рынка жилья, укладывается в диапазон скорректированных прогнозов. Но после декабрьской-январского валютного шока правительство в феврале пересмотрело свой прогноз на 2015 год, а известные макроэкономические центры также скорректировали и опубликовали свои прогнозы. 3

2. Что дальше? Мнения правительственных и проправительственных экономистов В конце 2014 года настроения в правительстве, у предпринимателей, населения были крайне пессимистичными, но «ничего страшного так и не произошло». К маю 2015 года финансово-экономическая сфера в РФ пережила декабрьские шоки, и ее состояние стабилизировалось. Теперь все субъекты экономики резко пересмотрели прогнозы в лучшую сторону, и проправительственные аналитики надеются на начало роста в 4 квартале. 31 июля Банк России снизил ключевую ставку с 11,5% до 11%. Баланс рисков по- прежнему смещен в сторону существенного охлаждения экономики, несмотря на некоторое увеличение инфляционных рисков, - говорится в сообщении ЦБ. ЦБ не считает инфляцию большой угрозой, следует из документа: потребительские цены будут и так расти медленнее из-за слабого внутреннего спроса и падения доходов граждан, а годовая инфляция в 2016 году должна составить менее 7% (за первое полугодие 2015 года инфляция составила 15,8%). 4

Но в августе нефть начала дешеветь, и с ней стремительно подешевел рубль. И настроения изменились. Согласно прогнозу аналитиков группы Barclays, к концу года курс доллара достигнет 73 руб. Константин Селянин, независимый аналитик: Подешевение нефти на 1 доллар приводит к потере $1 млрд российским бюджетом. Давно вывели золотое сечение, когда российский бюджет балансируется за счет девальвации рубля. Вторая причина затянувшаяся рецессия. Здесь ситуация такая же: все плохо и нет повода рассчитывать, что станет лучше, ожидания негативные, и угроз гораздо больше, чем поводов для оптимизма. Динамика официального курса доллара США 5

3. Где мы находимся? Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность Виды кризисов Средняя периодичность Продолжите льность фазы спада Примеры кризисов одного вида Циклический сегментный Среднесрочный - 2,5-3,5 года 0,6-0,8 года Москва: 2002, 2004, 2007, (2009?) Циклический инвестиционный Долгосрочный – 10 лет 1,5-2,0 года Россия: 1998, 2008, (2018?) США: 1975, 1985, 1996, (2006?) Кризис «мыльных пузырей» Апериодический 2-3 года Голландия: тюльпаномания и кризис в 1637 г. США: ипотечный кризис в 2008 г. Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 г. Финансовый (валютный) Апериодический 1,0-1,5 года Россия: 1998 г. Долговой АпериодическийГреция: 2014 г. Внешних шоков (война, глобальный кризис и др.) Апериодический США: падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа 1918–1919 г. Структурный кризис лет 6-8 лет США: Великая депрессия 1929 г. Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015 г. Составлено по публикациям: Владимир Мау (ректор РАНХиГС), Евгений Ясин (научный руководитель ВШЭ), Игорь Николаев (руководитель Центра макроэкономических исследований РБК), Роберт Шиллер (нобелевский лауреат по экономике, США). 6

Циклический (инвестиционный) кризис Финансовый (валютный) кризис Кризис «мыльных пузырей» Долговой кризис Кризис внешних шоков Структурный кризис Примеры комбинированных кризисов в России

4. Что дальше? Мнения независимых экономистов Владимир Мау: выход из кризиса (при условии, если отскок нефтяных цен не затормозит реформирование экономики, и произойдет смена экономической модели) возможен после 2018 года. Георгий Остапкович (директор Центра конъюнктурных исследований ВШЭ): фактически мы вступили в контр фазу с другими странами. Другие страны выходят из этого кризиса, а наш экономический лайнер идет на жесткую посадку. Когда начнем восстанавливаться? - возможно, в 2016 году. Но нас ждут проблемные 2017 и 2018 годы. Выход из кризиса - не ранее 2019 года. Евгений Ясин: валютный кризис – первая фаза более длительного и серьёзного, структурного кризиса – пройден. Но инвестиционный кризис грозит быть самым продолжительным. Его завершение обозначится только с началом роста инвестиций, причем – частных и более эффективных, чем наблюдавшиеся у нас до 2008 года. Для этого требуются серьёзные институциональные изменения. А такие изменения не дают быстрых результатов. Игорь Николаев: структурные реформы невозможно провести в течение нескольких месяцев. Быстро развернуть экономику от кризиса к росту не получится. Российская экономика обречена на продолжительный тяжёлый кризис. Мария Казакова – к.э.н., зам. зав. международной лабораторией изучения бюджетной устойчивости: по крайней мере, в ближайшие 3-5 лет выход России на новую траекторию роста крайне маловероятен и может стать следствием либо появления новых факторов роста (таких как человеческий капитал), либо повышения качества существующих факторов, что возможно лишь за счет проведения серьезных структурных реформ экономики. 8

На основании приведенных мнений мы сохраняем «пессимистический» сценарий прогноза макроэкономических показателей, принятый для расчетов по модели развития локального рынка жилой недвижимости в июне 2014 года. Риски отклонения от прогноза: - резкий рост нефтяных цен и отказ от структурных реформ; - резкое падение нефтяных цен (Иран); - неадекватная реакция властей и населения, выражающаяся в отказе от баланса целей и ресурсов и попытке принятия искусственных и неадекватных мер для ускорения роста (В. Мау). 9

28 мая Минэкономразвития РФ опубликовало обновленные сценарные условия и основные параметры прогноза социально–экономического развития РФ. В прогнозе рассматривается не только «базовый» (который будет заложен в основу бюджетных проектировок), но и «оптимистический» варианты развития экономики РФ на ближайшую трехлетку. В августе, после нового падения рубля, появился и «консерактивный» сценарий. Параметры Базо вый Консер активный Базо вый Консер активный Базо вый Консер активный Среднегодовые цены на нефть Urals, $/баррель Чистый отток капитала, $ млрд Среднегодовой курс рубля, руб./$ Инфляция, %11,98,56,5-7,58,85,07,0-6,0 Прирост ВВП в реальном выражении, %-2,8-3,3+2,3+2,4 Прирост инвестиций в основной капитал, %-10,6+3,1+2,9 Прирост реальных доходов населения, %-6,3-6,5+1,1-4,0+2,7-3,0-2,0 Прирост номинальных доходов населения, %+5,0+,4+8,0+1,8+7,8+3,8 Новые правительственные прогнозы от мая и августа 2015 года 5. Что дальше? Новый макроэкономический прогноз МЭР РФ от мая и августа 2015 года 10

6. Прогноз развития рынка жилой недвижимости Москвы от июня 2014 г. и реальность Расчет долгосрочного прогноза развития рынка жилой недвижимости Москвы в июне 2014 года показал, что в 2014 году продолжится стагнационная стадия развития рынка. В годах - переход рынка в состоянии рецессии: снижение спроса ниже объема предложения, уменьшение объемов строительства, предложения, поглощения и цен. В годах – кризисное падение этих показателей. С 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка. В прогнозе подчеркивалось, что в краткосрочном периоде на фоне политических и макроэкономических событий склонность населения к инвестициям в жилье в году может даже вырасти. Но с учетом негативного прогноза динамики доходов населения, а также возможного повышения стоимости кредитования застройщиков и населения, на ближайшие два года прогнозировалось снижение, а в 2018 г. - падение спроса. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья. 11

Фактическое состояние рынка жилья до ноября 2014 г. соответствовало прогнозу, но в декабре по известным причинам произошел скачок спроса и цен (цены от декабря 2013 года выросли в Москве с 7,3% в ноябре до 11,4% в декабре - вровень с инфляцией). 12

Эксперты и аналитики предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья, и начнется снижение цен. Однако, рост цен в большинстве городов выборки продолжился. Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. Но в марте-апреле последействие декабрьскойго шока практически прекратилось, и цены начали снижаться. Исключение составляет вторичный и первичный рынок Московской области и Петербурга и вторичный рынок Москвы, где цены в июне-июле стабилизировались. В других городах отмечается постепенное снижение цен на вторичном и особенно на первичном рынке. 13

Источники: Москва и МО – ГК «МИЭЛЬ», «МИЭЛЬ-Новостройки», СПБ – ГК «БН», регионы - сертифицированные аналитики. 14

Отмеченные закономерности подтверждаются не только ценовой динамикой. Примечание: *Доля первичного рынка и ипотечных сделок - с исключением сделок мены (20%). Источник: Росреестр по Москве. В результате весеннего и осеннего всплеска активности рынка по итогам 2014 года был зарегистрирован рост оборо тов рынка, объемов ввода жилья. Рынок жилой недви жимости оказался одним из сегментов отечественной экономики, который на фоне общеэкономической стагнации сохранил высокие темпы роста. Но кризис начинается не с падения цен, а с паде ния объемов продаж, что и началось с января 2015 г. 15

Примечание: *Доля первичного рынка и ипотечных сделок - с исключением сделок мены, дарения, приватизации, деприватизации и др. (40%). Источник: Росреестр по МО. 16

Источник: НОЗА Индекс роста количества зарегистрированных ДДУ в РФ относительно того же периода предыдущего года 17

7. Что дальше? Мнения отраслевых специалистов и экспертов Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ Вадим Засько: пора бы и администрациям, и застройщикам ужаться. Если они наконец осознают, что в такой экономической ситуации надо "подрезать" стоимость, то к концу года пройдет вторая волна падения стоимости квартир – суммарно на 50%. Декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС при президенте РФ Елена Иванкина: после «черной пятницы» рынок начнет падать и цены на недвижимость устойчиво будут уменьшаться на 30-40%. Председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев: в настоящее время на 30% сократилось количество запросов на получение градостроительных планов земельных участков со стороны инвесторов, что, безусловно, связано с кризисом. Советник мэра столицы, депутат Государственной Думы РФ Владимир Ресин: Москва остается привлекательной площадкой для инвестиционного строительства даже в условиях непростой экономической ситуации. Конечно, кризис еще есть. Но мы видим если не свет в конце тоннеля, то, по крайней мере, сам тоннель хорошо просматривается. 18

Мэр Москвы Сергей Собянин: объем ввода в эксплуатацию недвижимости в Москве может снизиться в 2016 г., однако резкого спада не произойдет. Президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин: новый волна обманутых дольщиков может появиться в Подмосковье через два-три года. Кризис принесет много проблемных проектов. Сейчас маржинальность проектов в Московской области очень низкая. Зампред правительства Московской области Герман Елянюшкин: объем строительства в Подмосковье в 2015 году либо сократится на 15–20% к уровню 2014 года, либо останется на уровне прошлого года. Надо прекратить разговоры о снижении цен и наказывать застройщиков за высокие скидки и ценовой демпинг. Министр строительства Нижегородской области Владимир Челомин: поддержать рынок поможет снижение себестоимости строительства (за счет сокращения сроков выдачи разрешений, технических условий и так далее) и стоимости жилья при его продаже. Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень: мы будем стараться в 2015 году выйти на те показатели ввода жилья, которые были в 2014 году, но это будет сделать достаточно сложно. Нас больше беспокоит год 2016 и 2017, потому что меньше заделов. 19

а) первичный рынок б) вторичный рынок 8. Долгосрочный прогноз развития рынка жилой недвижимости Московской области 20

Спасибо за внимание! Вопросы? Стерник Г.М. ООО «Sterniks Consulting» тел. моб. +7(964)