Стратегия пространственной реструктуризации жизнедеятельности современного общества Кириллова А.Н.

Преодоление ограничений деловой и инвестиционной активности в российских городах, по существу обеспечиваемое достижением адекватного качества городской среды, становится эпицентром расширения роли гражданского общества, взаимодействия государства и населения, институциональных, финансово-экономических, социальных и образовательных задач. Это зонируют непосредственно город, определяя стратегические цели процессам девелопмента городской недвижимости и направления реструктуризации всех видов городской недвижимости. В контексте реструктуризации городской среды девелопмент приобретает пространственно-территориальный характер, реализуемый в программном формате.

наличие разумно сформулированной и эффективно реализованной стратегии пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости (далее, ПТД). Основу среды жизнедеятельности современных городов составляет организационно-экономический механизм профессиональной деятельности органов власти, заказчиков –застройщиков с участием общественных организаций, профессиональных объединений и населения по расширенному воспроизводству городских фондов недвижимости. Расширенное воспроизводство трактуется как капитализация недвижимости, что позволяет акцентировать внимание на доходных характеристиках недвижимости. Применительно к пониманию сущности ПТД городской недвижимости, что развитие осуществляется на едином земельно-имущественном комплексе в рамках управления жизненным циклом городских территорий. Также важно, что ПТД городской недвижимости вовлекает в оборот все виды городских активов и реализуется в программном формате. Примеры успешных стратегий определяют один общий главный аргумент:

Общие факторы успешных стратегий пространственно- территориального девелопмента городской недвижимости

Разработка стратегии пространственно-территориального развития недвижимости представляет собой сочетание планирования и риска. Стратегии как поддержке процесса принятия решений. Стратегии как механизма координации участников ее реализации. Стратегии как основной цели развития городского комплекса недвижимости. Стратегически востребованы следующие типы инвестиционно-строительных программ, выделенные по уровню вовлечения ресурсов

Создание стратегии пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости, осуществляемое в программном формате, предполагает разработку модели циклически развивающейся бизнес – системы любой сложности, представляющей собой комплекс бизнес – процессов развития недвижимости, увязанных по этапам, ресурсам, исполнителям и срокам реализации целей. Принципы формирования и реализации городских инвестиционно-строительных программ должны обеспечить: целесообразность, обоснованность, непротиворечивость, приоритетность, адресность бизнес – процессов, мобильность инвестиционных ресурсов, их вариативность, публичность и учет. В основе программного формата моделирования комплексного развития городской недвижимости лежит расширенное воспроизводство кластер – портфеля недвижимости. Понятие кластер – портфеля недвижимости (Р n к ) характеризует совокупность объектов различного назначения, степени износа, принадлежности, качества и др. характеристик, локализованных на определенной территории (в нашем случае на территории города). Так, имея в виду кластер жилой недвижимости (Р j ж ) подразумеваются эксплуатируемые и строящиеся объекты. Аналогично формируются кластер – портфели бизнес - недвижимости (Р i б ), инфраструктурной недвижимости (Р l и ), недвижимости социального назначения (Р к с ) и др. Комплексный кластер – портфель городской недвижимости представляет собой совокупность городских кластер - портфелей различного типа, т.е.: Р n k = {Р j ж, Р i б, Р l и, Р к с }

Стратегии развития ПТД базируется на принципиальной трехмерной функциональной модели. Уровни модели задаются: Этапами пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости(FD Э i-j ), как основы структурообразования и моделирования жизненных циклов управления развитием недвижимости. Количество (i-j) этапов является предметом прогнозирования и научно- практического моделирования как основы создания стратегии; Задачами лэнд-девелопмента, как функции развития и капитализации земельных ресурсов города. Их целесообразно рассматривать как локальные цели. При этом они лежат в основе комплексности любой подсистемы в разрезе жизненных циклов девелопмента комплексного кластер – портфеля по функциональным этапам развития входящей в него объектов недвижимости. Содержание и наполнение этих функциональных элементов является предметом стратегического планирования; Объектами управления в системе ПТД городской недвижимости, локализованной по территориальным признакам. Особенностью данных типов инвестиционных проектов является наличие комплексной кластер - совокупности объектов недвижимости различных типов воспроизводимых объектов в рамках единой территории (участка застройки). Это дает возможность определить объекты как кластер - систему территориально портфелированных объектов воспроизводства комплексной застройки, объединенных единым земельным участком застройки и условно единым городским девелопером - застройщиком.

Общее количество функциональных локальных подсистем пространственно – территориального девелопмента комплексной застройки (Ф о ) будет определяться как объединение трех функциональных областей D kz, состоящих из: функций-этапов FD Э i-j - градостроительная ценность; функций-задач f j - строительных мощностей (предприятий городского инвестиционно-строительного комплекса); функций - объектов - инвестиционно- строительных объектов в виде территориальных кластер - портфелей недвижимости (Р n k ). В качестве дополнительных параметров функционального моделирования целесообразно принять: 1. Уровни управления проектами в системе пространственно – территориального девелопмента комплексной городской застройки (U I ). 2. Фазы управления жизненными циклами девелопмента FD Э i-j комплексной городской застройки (SD X ). 3. Направления развития форм партнерства (У гп ) при выполнении проектов комплексной застройки, реализованного в системе D kz. 4. Градостроительная надежность (Э н ) функционирования системы пространственно – территориального девелопмента типа D kz. Учет указанных параметров позволяет выстроить окончательную принципиальную функциональную модель ПТД городской недвижимости и определить ее как динамически адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функционально- целевых подсистем в виде: Ф 0 [D kz 0;t ]=(F Э D i-j )(f j )( Р n k )(U I )(SD X )(У гчп )(Э н ) Принципиальная функциональная модель ПТД городской недвижимости

Алгоритм включения проектов в состав городских программ развития недвижимости

1) перспективную подготовку строительства недвижимости с формированием базовой градостроительной ценности территории в формате территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и застройки, также реализации задач государственного (городского, муниципального) земельного (лэнд-) девелопмента, подготовки и проведения аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам для целей комплексной городской застройки (более подробно см. гл. 3); 2) девелопмент земельных участков по комплексной застройке городских территорий. Этот блок является инновационной формой развития менеджмента рынка земли и включает маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах, подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цены их приобретения и др.; 3) инвестиционный девелопмент комплексной застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации комплексного кластер – портфеля совокупности проектов. К основным функциональным задачам данного формата следует отнести обобщающие параметры проведения основных мероприятий градостроительного кодекса РФ: инженерных изысканий; проектных работ; разработку бизнес - проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур реализации проекта; экспертизы проектов; получение разрешений на начало строительства и др. При этом должны быть выделены стадии - подготовительная и основная, очередность строительства и бизнес - партнеры. Основными анализируемыми и результирующими документами данного блока являются: ПОС и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства; 4) организационно - управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной застройки. Эта подсистема реализуется в бюджетных планах. В этом формате определяются принципы контроля эффективности организации и управления проектами в системе стратегического планирования, а также подходы к оформлению прав собственности, особенно на объекты долевого строительства; 5) эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов комплексной городской застройки. К основным форматам в этой части стратегии отнесены: перспективное планирование организационных форм эксплуатации жилого фонда: ТСЖ или управляющая компания и др. Содержательное представление стратегии ПТД включает:

Формат документа «Стратегия пространственно-территориального развития городской недвижимости»

осознанная всеми участниками процесса количественно заданная цель развития городской недвижимости. Таким образом, это своего рода планка, которую необходимо достичь. Заметим, что планка должна быть напряженной, но вполне реалистичной, такой, при которой у всех участников сущест­вует уверенность в ее достижимости. Р n к = { P j ж (±Δ%), P i б (±Δ%), P k и (±Δ%), P l с (±Δ%)} Д р = { Д j ж (±Δ%), Д i б (±Δ%), Д k и (±Δ%), Д l с (±Δ%)} F = У d = { У max (±Δ%), У min (±Δ%)} T g = { T ж (±Δ%), T р (±Δ%), T m (±Δ%)} S n = { S ж (±Δ%), S б (±Δ%), S и (±Δ%), S l (±Δ%)} где: Р n к – характеристики совокупной стоимости кластер – портфелей соответственно жилой, бизнес, инфраструктурной и социальной недвижимости, ±Δ% - приростные характеристики доходов по видам кластер - портфелей; Д р – характеристики доходов по видам кластер – портфелей, ±Δ% - их приростные характеристики; У с – характеристики средних душевых доходов 5 % самых богатых (У max ) и 5 % самых бедных (У min ) граждан города, ±Δ% - их приростные характеристики; Т g – временные характеристики: средней продолжительности жизни, средней продолжительности трудоспособного возраста, средней доли свободного времени (в недельном измерении), ±Δ% - их приростные характеристики; S n – характеристики степени удовлетворенности жителей города соответственно: жильем; бизнес - структурой (адекватной структурой рабочих мест); транспортной, жилищно-коммунальной и другими видами инфраструктуры; социальной недвижимостью, включая общественные зоны города с соответствующими приростными характеристиками. Стратегическая формула Приведем один из возможных вариантов стратегической формулы городского развития:

Коэффициент локализации некого вида производства на террито­рии города (К л ) это отношение удельного веса данной отрасли в структуре производства города к удельному весу той же отрас­ли в стране. Расчеты производятся по валовой товарной продук­ции, основным промышленным фондам и численности промышленно-производственного персонала: где: О р - отрасль города; О с - отрасль страны; П р - все промыш­ленное производство города; П с - все промышленное производство страны. Коэффициент душевого производства (К д ) исчисляется как отношение удельного веса отрасли в городском хозяйстве к соответству­ющей структуре отрасли страны, отнесенное к удельному весу населения региона в населении страны: где: Н р, Н с - соответственно население города и страны. Использование показателей эффективности рационального размещения способствует установлению оптимальных пропорций между отраслями городской бизнес – недвижимости. При выборе оптимального варианта размещения бизнес – недвижимости необходимо учитывать влияние ряда факторов: материалоемкости, транспортных условий, потребительского фактора и др. Показатели стратегической формулы - коэффициенты :

Спасибо за внимание А.Н.Кириллова, д.э.н, проф.